据上海盒马鲜生的负责人介绍，盒马鲜生首店已实现单店盈利！这消息在实体企业中传开，瞬间波涛四起。这家以电商模式探索运营的线下实体店，曾是传统实业并不看好的商业模式，现在却以盈利的结果对外宣告，确实让整个行业一惊！从对新商业模式的不认可到目前的盈利，实业企业开始意识到这种新模式带来的威胁。尽管仍在试水阶段，但伴随盒马鲜生新零售之路的落地，已经意味着“超市+餐饮”的新商业模式开始建立。这种新模式一旦建立，对于线下的实体企业，或多或少，存在着一定的影响。
实体商业+线上融合的运营模式
盒马鲜生采用的是实体商业+线上融合的模式，对于线下：以超市门店为依托，客户可以在超市内选购商品，超市内设立加工区和轻食区，对于海鲜等食材可提供现场加工服务，消费者可在轻食区享用，也可以将食材打包带回家。对于线上：客户只需在专属APP上下单，3公里内的客户可享受配送服务，并且承诺在30分钟内送达。
这种模式通过线上线下结合，覆盖了几乎不具重合度的两类客群，表面上看似投入极高，但与传统门店相比，却提高了业绩提升了坪效，分摊了成本。
新商业模式能否适应市场？
传统企业家认为，这一商业模式只是“超市+餐饮”的升级，还是属于线下超市的经营模式，并不能搅动市场。但是，很明显，首店的盈利并非偶然，而是阿里在这一模式探索上下了很大功夫的结果呈现。
一方面，阿里拥有互联网大数据，为了获取用户的数据，线下超市只接受支付宝方式支付。这样就实现了线上线下同时获取用户的消费数据，然后以大数据对用户行为作分析，根据行为数据对运营作调整，直接把电商营销思维带到了线下实体。另一方面生鲜超市目标群体是年轻一代，众所周知，这类群体将会是未来的消费主体，而这极具个性的群体本来就是互联网的原住民，对新事物的接受能力高。另外，这类群体有线上购买的经验，更容易培养他们的消费习惯。
从首店的盈利来看，这一模式的运营模式已被打通，适应市场已是趋势，一种不可阻挡的新商业模式浪潮开始涌来。
实体企业该如何应对？
餐道君认为，尽管新零售这一模式仍在试水阶段，但基本格局不会有太大改变。那实体企业是否会被新模式所替代？如何在这风云四起的市场中增强实力？方法当然有！以下是餐道君提供的几点核心建议：
1、互联网仍在颠覆着线下市场，打通餐饮020是实业企业的必经之路。因线上承载了巨大流量，这些流量可以通过创新有效的营销玩法，把线上的大流量转化成线下的大客群。
2、商业业态的吸流方式变化太快，拥有大数据成了企业必需的经营指南，精准的数据能帮你深度分析市场动向，用户的喜好。餐饮管理系统融合多平台对接功能，能在线上线下抓取市场及用户精准数据，帮助企业更好的线上线下运营。
3、当然，好的产品是基石，服务则是助攻利器，两者缺一不可，相辅相成。在产品的维度上，根据市场趋势，对产品不断作创新，捕捉产品的附加价值。在服务的维度上，做到用心服务的同时，也要倾听消费者的反馈及建议，并迅速根据意见作评估整改。
不管未来是否会被新商业模式所替代，行业发展从来都不会是静止状态，恰恰是这样，及时关注市场动态，善于思考和尝试，才会在变革的风口站稳脚跟。
龙简介：作为中国商业地产第一门户，赢商网陕西站基于陕西商业地产行业交流开展的【赢商沙龙（专题阅读）大商之道（专题阅读）】商业地产系列活动，已经连续举办十六期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉陕西商业地产的发展趋势。
本期主题：020新势力崛起 寻找餐饮业未来发展破局点
冠名单位：高新大都荟
就整个大的互联网环境来说，线上和线下的界线正在慢慢模糊和融合，随着互联网应用快速创新发展完善和普及，以及大众化餐饮类型的不断丰富与转型升级，当前一些新兴餐饮品牌的崛起以及其在产品营销策略上的转变，都给我们带来了不同程度的启示。那么O2O的到来，到底给我们的餐饮业带来了什么？也就是说，餐饮业如何才能够让我们直观的感到O2O营销模式所带来的利益增值，这样我们才可以去说一个时代的真正到来。
在我们看来，餐饮业O2O的发展进程，其实是餐饮行业信息化的一个过程。O2O初级阶段只是将餐厅的一些基本信息搬上互联网如菜单，评价等，但这是远远不够的。随着餐饮O2O模式的越来越成熟，同质化越来越严重，餐饮商户本身的服务和信息化管理成了接下来重点发展的方向。
无论如何，“互联网+”思维方式的提出为餐饮行业在服务品质的提升机品牌营销策略的转变提供了一个新的思路，未来餐饮行业的转型升级离不开自身内涵的创新。为此，赢商网陕西站特邀请嘉宾参与“020新势力崛起 寻找餐饮业未来发展破局点”的第十七期《赢商沙龙·大商之道》主题讨论，从专业角度透析新兴餐饮业在西安发展所面临的现实问题，共同寻找行业发展之路，以促进其蓬勃发展。
联合主办：陕西商业联合会
沙龙地点：高新大都荟·荟客馆三层·荟画廊
沙龙规模：15-20人
参会嘉宾：购物中心项目负责人、商业地产开发商（项目）负责人、餐饮品牌负责人
沙龙流程：
13：00-14：00 来宾签到
14：00-14：20 主办方致辞
14：20-16：00 嘉宾发言
16：00-16：30 来宾交流互动问答
16：30-17:00 来宾合影（记者采访）
17：00-19:00 嘉宾晚宴
沙龙议题：
1、020的崛起，为西安餐饮行业新生品牌的创立和营销策略转变上带来哪些契机？
2、随着一批新生餐饮品牌的出现，西安餐饮行业“新旧势力”如何共存？
3、“小而精”成为当前特色餐饮品牌的主流方向，品牌复制造成的“新同质化”问题如何面对？
4、如何有效利用020的运营思路为餐饮行业带来直观的利润增值？
言
面对居住区底商销售难、招商难、经营难，可以说是房地产行业内的普遍难题。底商的开发与住宅的套数、居住人口及周边商业氛围是有密切关联和一定的科学比例，如一味的贪大求全就会导致商铺滞销和闲置。其不同于住宅，住宅可以通过续销解决去化问题，主要就是产品和价格，而底商一般认筹转化率超过50%就算正常。同时，底商对住宅的影响较大，如噪音、卫生环境、交通等问题。那居住区到底要不要设置底商，设置比例如何控制，业态招商如何选择。
一、居住区底商设置的必要性
1. 居住区底商的相关政策发展
居住区底商是居住区公共服务设施配套其中之一，是与居民生活紧密相关的重要配套设施，是反映了居民对物质生活的客观需求和精神生活的追求。在从1958年至今，从住建部、商务部、国务院等部门发布的政策中，强调以人为本，着眼于居民多层次、多样化的物质文化需求，特别是对居民最关心、最需要、通过努力又可以解决的问题及时提供服务。因此居住区底商需贯穿以人为本，在比例、业态、形态等也随之不断的优化提升，以满足居民在五分钟、十分钟生活圈内物质生活需要和不平衡不充分的发展之间的问题。
2. 居住区底商布局形态演变
内向型（福利性）：新中国成立后，随着我国经济的复苏以及苏联专家的支援，1950年中期受前苏联居住街坊理论的影响,规划布置以满足街坊内居民居住生活的基本要求为原则。商业配套主要采用内向型布局为主，布置在街坊的几何中心,服务半径均匀,使用方便,但规模较小,仅仅满足人们的最基本生活需求，其性质主要为福利性。（如下图）
北京市百万庄大街坊规划平面图
北京市龙潭小区规划平面图
外向型（盈利性）：1990年代中期以来,随着我国住房体制改革的深入和社会阶层的分化,住宅实行商品化，居住区建设和开发引入了竞争机制，从此更注重服务功能的完整性和商业环境的舒适性。因此商业服务设施则完全市场化, 由“内向型”的福利性转为’外向型”的盈利性，其设置内容及建设规模也随着经营体制的转变趋向小型化、多样化。
无锡芦庄小区规划平面图
3. 现阶段居住区商业目前布局形式
目前规划中，商业布局的模式基本可分为三类：
第一类是商业设置在住宅建筑的底部（图1）；第二类是集中在一栋或者几栋高层塔楼的下部，设置四到五层的大型商业裙房，形成集中商业（图2）；第三类是在整个住区中，独立设置商业建筑（图3）。
纵观以往政策发展，底商的设置是一种必要的居住区设施配套，是体现以人为核心的环境意识，是满足居民日常生活和精神需求，也促使多样化的商业服务需求全面快速增长。
二、居住区底商比例分析
1. 93版和18版城市居住区规划设计规范商业配套比例对比研究
93版规范是以配套设施设置为主要依据，结合行政管理要求按照人口规模确定的一套完整的三级结构。各结构层次的规模是以配套设施服务的人口量来确定的。
18版四个层级，居住区≈15分钟生活圈，小区≈10分钟生活圈。以“时间+配套”结合人口提出生活圈概念。对比如下：
综上所述：随着城市规划由粗放走向精细、由经验走向理性的转型，对社会生活圈进行调整，通过对比，18版规范商业配套标准比93版规范标准低，尤其在小区级别降低较多。
2. 其他政策商业配套比例对比
通过对《社区商业设施设置与功能要求》(GB/T 37915-2019)按照服务半径进行相应折算，与18版居住区规范进行对比，如下表：
综上所述：将《社区商业设施设置与功能要求》通过服务人口进行转化。与《城市居住区规划设计标准》对比分析，可看出《社区商业设施设置与功能要求》中的商业配套指标大于《城市居住区规划设计标准》中的商业配套指标。
3. 各城市政策商业配套要求分析
通过对全国24个城市政策研究分析：
10个城市是按照规模占比进行控制：商业配套占比基本控制在3%以内，在北方区域商业配套比较相对较高，总体基本控制在10%以内。
14个城市是按照千人指标进行控制：基本与93版居住区规范持平，西安二环外、北京、南京、杭州偏高。
假设一种条件：每户3.2人，每户面积100㎡，商业配套占比3%（商业配套面积/地上总建筑面积），其他配套建筑占比7%（此数据依据各政策中要求公共服务设施为10%），1000人，商业配套面积情况，按照两种情况进行测算：
一种为小区商业配套占比3%，住宅占比97%，商业配套面积为：960㎡/千人 ；
一种为小区商业配套占比3%，其他配套公建7%，住宅占比90%，商业配套面积为：1040㎡/千人 ；
综上所述：居住区配建的商业面积与其服务人口规模相对应，才能方居民使用和发挥各项目最大经济效益和社会效益。从以上数据分析，18版居住区规范中规定的商业配套指标相对合理，《社区商业设施设置与功能要求》中规划的商业配套指标略高。但在新区规划或周边配套设施不齐全的区域，居住区底商的比例上可适当提升，以满足居民的需求。
伴随着“互联网+”的影响，线上服务、线下体验成为趋势，因为在底商规模设置时需要全面考虑该因素的影响，因此建议：
5分钟生活圈（5000-12000人），居住底商建筑规模：可参照人均商业面积300-400平米/人的标准进行配置,或参照地上建筑面积的≤1.5%的标准进行配置。
10分钟生活圈（15000-25000人），居住底商建筑规模：可参照人均商业面积350-650平米/人的标准进行配置,或参照地上建筑面积的≤3%的标准进行配置。
在新区规划、周边配套设施不齐全、市中心核心商业的区域，居住区底商的比例上可适当提升，以满足居民的需求。
三、居住区底商业态的现状与未来
根据居住区底商的特征：具有顾客属地型、业种配套性、日常便利性、服务亲情性、盈利稳定性、需求依赖性、生活属性。需综合分析步行五分钟生活圈、非机动车十分钟生活圈内，哪些是居民所需的业态。
1. 居住区底商业态现状
目前，我国很多城市小区商业提供居民对应急商品的需求，餐饮、理发店较多、超市，而标准化菜市场、便利店、综合维修等便民生活服务网点较少，有特色的休闲娱乐、早教中心等严重不足，不能充分满足社区居民的多元化需求。
2. 居住区底商业态未来
“互联网+居住小区商业”，是通过信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造各行业新的生态。其特点：
空间创新：集合式仓储，互联网支付，更多展示和体验空间
业态创新：引导新的生活方式，覆盖全龄人群
平台接口：整合人流、物流、信息流、资金流，形成泛社区商业服务平台
泛社区化：插入更多的基于商业平台的功能模块，如教育模块、养老模块、医疗模块、运动模块。
商业配套模块
目前，居民的消费习惯已从以往的“线下”向“线上”转变。社区商业也形成了“互联网+ 智慧社区”商业模式。具体两种模式：一种是通过线上线下融合的社区商业O2O模式（如下图），实现社区“最后一公里”服务。另一种是智慧社区平台模式，主要是围绕智慧社区建设，以社区或企业为主体打造基于云服务智。
020模式
在互联网+的催化下居住区底商产品正发生深刻的变化，在围绕用户需求，深化经营、模式创新,提供便捷、体验的服务构建一个便捷、温情的生活空间，将是底商产品的核心。
因此，在设置底商业态时，需从人的最基本的需求出发，设置满足生活需求必备业态，着力于解决“柴米油盐酱醋茶”、日常生活用品，如综合超市、菜市场、24小时便利店、理发店、综合维修店、24小时药店等，服务半径应步行五分钟之内可到达，其规模应根据小区规模、服务人口适度配置。
在非机动车十分钟之内可到达生鲜超市、餐饮店、洗衣店、药店、菜市场、房产中介等。同时，为满足精神需求，应增加一些具有体验功能、创新型的业态，如美容美发、花店、宠物店、健身运动、教育培训等。
在设计布局方面往往就在用地的临街区一侧，既能对外服务，又能方便对内服务，同时应该严格执行国家相关规范规定，考虑在方便服务的同时对住宅不要造成干扰，从技术的角度，弱化“商”与“住”的矛盾。
在进行设计时，要注重商铺的开间和进深的关系，一般可参考商铺的黄金宽深比：开间4-6米，进深12-18米（如下图）。还应注意无障碍等多方面的人性化设计。整体设计应充分满足消费者对商业体的审美、生理及心理需求，要遵循以人为本的原则，以实现商业环境和居住环境的良性互动为目标，并体现一定的创新性、延续性和生态性特征。
商铺的黄金宽深比
四、结语
居住区底商作为"生活的最后一公里"，本质是生活服务，聚焦周边家庭生活的需求，因此设置时必须合理利用各种商业模式，要综合考虑在五分钟生活圈内居民的的需求平衡及便捷性。底商的业态选择在考虑居民必备业态的同时，也要考虑居民的体验性需求，如趣味性、场景化的业态。在规模比例的设置需综合考虑服务半径、周边配套完善情况、商业氛围等因素，选择合适的比例，即有助于满足居民需求的同时，也便于开发商控制商业的规模。
来源：远洋设计汇（ID：Sinooceanland-Design），本文已获授权，对原作者表示感谢。
