店做餐饮，选址绝对是重中之重！选址可以决定一家餐饮店的生死。

接下来我们就来分享一下餐饮店的选址秘诀。

一、商场店、社区店和景区店怎样选址？

1、商场店怎么选址？

开在商场里的餐饮店，只要把已经到了商场的潜在顾客拉到你的店里吃饭即可。

这种能力的本质就是短兵相接，勇者胜。因为很多时候，商场的总体流量是均衡的，餐厅之间本身可能是饱和竞争。

2、社区店怎样选址？

社区餐饮店的本质就是要成为社区生活的一部分。

如何成为社区生活的一部分，那么你就要帮助社区的人解决至少一个刚性问题。

这个刚性问题可能是：

（1）日常吃饭就餐问题；

（2）请客吃饭就餐问题。

让社区群众吃饭就餐就到你家成为习惯，这家店的价值就大了。这种习惯随着时间的推移，价值越来越大。

3、景区店怎么选？

景区店的本质是不作恶。

不作恶的背后，要扼杀掉的是一夜暴富的思想，而应该追求细水长流。

二、餐厅选址到底是“露”还是“藏”？

餐厅选址有两种极端，一种是强调品牌的强露出，二是把品牌藏起来。

如果不考虑品牌调性等问题，我的一般逻辑是：

1、如果你是在一个封闭的环境中，那么你需要做的是，比别人的露出更多，人们会因为你的露出，更容易走进你。

2、如果你是一个非封闭环境中，露还是藏，都是可以玩的。

如果藏起来，是另外的思考——让顾客找过来。

这里，我们需要训练的另外一个能力——制造让人寻找的能力。

这个能力的具体表现为：一是制造让人寻找你的理由。二制造让人传播你的理由。

即：偶发性消费，还是目的地消费。

如果是偶发性消费，最好是露。如果是目的地消费，最好是藏。

另外，餐饮经营中还有很多方法和策略是可以尝试的，如果你想获取更多营销方案，可以看看公众号导流宝。导流宝提供各种免费的商家活动工具与活动攻略，并且拥有72投广告平台的广告资源，覆盖8亿多用户，分分钟带来1000客流量。

018年9月24日

只要思想不滑坡，办法总比困难多

每天一篇原创文章，这是第【130】篇

选址是个大大的问题

选址是可以说是最大的问题，很多经营者都是因为一时冲动，没有全面的考虑就租下铺子，等装修好了之后，发现自然流量太差，费劲九牛二虎之力引流，也未必得到好的结果。

酒香不怕巷子深早都过去了，酒香还要开到路口，才是最佳的选择。

这篇文章以开一家包子店为例，来说说选址中需要注意的事项，希望能对你的选址有帮助。

这篇文章不能保证你看完之后一定选到好地方，但至少能防止你随意的选到差地方，避免你掉坑。

不啰嗦，直接进入正题，列位下面看。

第一、选址基础原则

这是选择铺面的基础原则，也是硬性条件。

1、店面面积在20-40平米

2、独立的一楼临街商铺

3、铺面宽度在3米以上，门头可以做1米以上高的店招

4、周边环境干净，避免与五金杂机修、宠物店、诊所等业态为邻

6、天然气或三相电至少有一项，上下水通畅，电表容量不小于26KW。

第二、选址要点

1、必须考虑的因素

首先是选址区域的商圈分部，其次再看区域内的消费特点与习惯，最后看出租价格情况。

可能您注意到了，租金是排在最后的，关于高租金的意义，可以参照之前的文章（）

了解以上三项，基本就能估算出商铺的投资总额。

2、商圈调查的内容

商圈调查主要包含以下几个方面

商圈特性，包含商圈的特点，人口数预估与顾客特征

道路及停车情况

交通流量

竞争对手情况，如模式，位置，规模，营业额，风格，服务对象等

相关法律法规、税收，营业限制，执照等

3、包子店可考虑的商圈类型

本例中包子店的顾客群体，是以工薪阶层为主的上班族，可选择的商圈如下

公交站，地铁站等人流量较大的交通枢纽

优点：人流量大

缺点，租金稍高，停留时间短

大型商场，超市商圈

优点：人流量较大，周边居民较多，有效人流量高

缺点：部分商场开门时间较晚，早餐营业额可能会受影响，租金较高

生活区商圈

优点：客群较为精准，早餐需求稳定，容易建立信任，租金相对较低

缺点：部分小区居住人群偏老龄化，早餐需求较低。人流量集中在早上和晚上，中午较差。

写字楼商圈

优点：白领聚集地，对产品的品质较为注重，单价可做到较高。

缺点：对效率要求较高，即到即得，店铺租金较贵

4、铺面位置要点

拐角位置：这是比较理想的位置，至少在两条街上都能看的到，也是人流停滞点。但这样的铺子，一般都是可遇而不可求的。

三岔路口：和上面的拐角优点类似，缺点也相似。

破路，台阶这样的铺面尽量避免，因为给顾客到店制造了天然的障碍，人都很懒。

铺面的朝向：处于阳面还是阴面，也要考虑，比如北方在阴面，冬天会很冷，南方在阳面，夏天又会太晒。这也会影响到空调的装机容量以及耗电量。

5、其他建议

选址要看三年，不要只看眼前，有些暂时看起来并不火爆的楼盘附近，可能也是开包子店不错的选择，而且此类地段的价格相对较低，未来会有潜力。很多在建的楼盘都是流量价值洼地，早点铺很少，可以重点观察。

选择人口会增加的区域，例如即将建成的工厂，学校及人员密集的企事业单位附近，这需要有敏锐的消息搜集能力，关注地方新闻及政策。

选择相同客群的店面作为邻居，不同品类的早餐店互为邻居不见得是坏事。

选择的铺面要详细的了解情况，无论是通过中介还是房东，都要考察好是否真实，别遇到二房东或者骗子。

同时还要了解铺面是否存在其他纠纷，是否存在近两年拆迁的可能及其他隐性风险。

第三、签订合约的注意事项

签约内容

1、当事人姓名，交房时间

2、建筑所在地及面积

3、交易款项及付款时间、方式

4、续费、保证金的收受及约定，必须注明金额、付款日期、退还条件等。

5、可解约的情况及条件

6、预设损害赔偿的约定及说明

7、其他需要说明的情况

这个有大把的模板可用，建议在拟好合同后，咨询一下专业律师，避免后续的麻烦。

签约前的调查

签约前必须要做好详尽的调查，钱一旦交出去，后期就比较麻烦了。

首先要确定是否为房东本人

其次是铺子还有什么附带权益，有无租借人及抵押等情况，是否克转租，转租有哪些限制，有无欠款及欠款情况等等。

签约阶段注意事项

房屋的面积是否确实，还应当注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。

金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下来将来若有续租、转租时，如何处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要详细注明款额、起算日、租期、续租时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其他项目的支付等等，都需要注明具体金额。

物品交接要确实：要注意电力状况、煤气状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。

何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约的起始期间。

何时解除合约：必须具体规定解除合约时，要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。

须载明天灾及其他不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。注明店铺装修时须办理的手续。

注明是否有装修期。

总结

以上就是选址过程中需要明确的事项及建议，选址对了就成功了一半，这话可能有些夸张，但一个好的选址，能够大大减轻后期经营的困难。

前天有一位读者说二次创业选铺子选了半年都没选好，虽然看起来很慢，但这确实是一个很稳健的做法。

毕竟铺子租下来装修好，就没法换了，选址上错了，后期会非常非常累。

宁可不做，也别做错，留着青山在不怕没米下锅。

千万别因为一时的冲动而选错了地方，赚钱难，亏钱太容易了。

我是大宽，每天一篇原创文章，解决一个餐饮问题。

欢迎你在评论区分享，与大家一起交流。

你有哪位朋友是不是也遇到了这样的问题？

你可以把今天的内容分享给他，或许你能帮到他。

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是内参君为您分享的第920期内容；新朋友点标题下蓝字或搜索微信号cylbnc关注。

“

餐厅地理位置偏，没有自然客流，这种店面怎么救？

今天内参君选的这个案例告诉你，只要营销出奇招，客流照样滚滚来。

创始人总结，创意营销不仅要善于利用市场敏感的眼球经济做设计，更重要的是，要学会把生意设计到环境中去，赋予更多更深层次的含义。

? 餐饮老板内参 张艺婷 发于北京

这家店位于北京一线街区的二线街道，没有自然客流。但2015年初开业后，三个月就开始翻台，并绑定了一大批回头客。他们是通过哪些手段弥补选址劣势的？

“尽管中国社会正处在阶层洗牌重要的转折点，但在操场我们从来都没有分层。”这是设计师兼创始人之一覃善强对于自家火锅店“操场”名字由来的解释，希望人们把最美好最真实的部分都扔到操场上，剥离所有的社会符号。

围绕这一“调性”，他们设计了一系列让人脑洞大开的活动。来看看，看似简单粗暴甚至无厘头的营销手段背后，蕴含了哪些运营规律。

｜创意营销 1｜

召集目标客群中的意见领袖，连续10天封测

吸引第一批客流

▼

让人最好奇的，是像这种选址“先天不足”的店，第一批客流是怎样吸引的？

“第一批一定也是通过活动进行客群引流。”覃善强说。因为操场火锅的定位客群是最潮的女食客，因此他们从网络上找到了一批这样的客群，并且从中选取其中的意见领袖。

如何让这些人来？操场火锅的做法比较惊人，十天时间，每天请50个这样的意见领袖进行封测。最有意思的地方在于，为了让他们有一个全程的体验过程，意见领袖还要像正常顾客一样，挑选食品并且扫码结账，但最后每人只需要花上10元钱。

【 点评 】

这样做的好处在于，一方面通过这十天，让意见领袖在网上预热，为新店充分造势；另一方面让这些意见领袖因为这样的优惠和殊荣，有一种被特殊对待的感觉，他们自身以及他们的号召力，已经奠定了“回头客”的基础。

｜创意营销 2｜

边吃饭边逗蛐蛐儿，还能赢钱

用传统唤起城市人的记忆

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在店内，操场火锅做了一个逗蛐蛐儿的地方，像小型的罗马斗兽场，形式感做得很足。

当然，在这里斗蛐蛐儿不用花钱，只需选择一个“角斗士”，他们称之为翻牌子，翻到谁就是谁。如果最后赢了，除了自己蛐蛐儿罐下放的50元代金券，同时还能赢走对方的50元。

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小明斗金钢，到底谁会赢呢？

而这个活动，一是具有传播性。挑选蛐蛐，大部分顾客都冲着名字去的，以前都是叫“大头将军”之类的名字，操场火锅则给它们起名叫“西门大官人”、“秦琼”、“奥巴马”、“隔壁老王”等，一些平时耳熟能详，但却不在一个时空的人物，比如奥巴马和隔壁老王究竟谁能赢？传播性十足，也足够引发大家的趣味点。

二是拉近人与人间的距离感。活动刚开始做时，90%的顾客是拒绝的，因为他们既不能将吃饭和逗蛐蛐儿联系在一起，也不相信这个活动不收钱，还能赢取代金券。覃善强说：“这是人和人之间距离感的问题，但在操场，分享精神就是我们的核心。”久而久之，这也成为受欢迎的活动之一。

三是俘获了童心，就俘获了顾客。都市的小孩儿平时无法接触到这种新鲜传统的玩意，去过餐厅后回去就会快乐地跟别人分享，很多大人因这一幕而感动。所以，餐厅决定将这个活动变成常态。

【 点评 】

这其实就是把传统玩意儿拿出来唤醒人们的记忆，让他们得到一种最简单原始的快乐。

｜创意营销 3｜

“今晚你射了吗？”

宣扬平等的游戏

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操场活动在店内长期推出的活动是“今晚你射了吗？”。别想歪，这里说的是射箭。到店的所有顾客，均可参加射箭活动，只要射中9环以上，就免费赠送一瓶酒。

小小的游戏，也被操场赋予了“平等”的理念。“真正的平等是不看家庭背景学历的，爱一个人就是爱他的才。”覃善强说，这让人们从游戏中得到成就感。

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女顾客在体验射箭

【 点评 】

射箭这件事表面是娱乐，但背后传达给食客的是，只要你有实力，就能享受高人一等的待遇。

｜创意营销 4 ｜

石头剪刀布的打折游戏

信不信由你

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圣诞节期间，操场火锅的活动是，随意抓店内任何员工，玩石头剪刀布的游戏，只要赢了三局就打五折，赢两局一折，赢一局是七折。

几乎人人都能赢到。有个顾客说：“这个游戏很让我感动，你们是诚心的吗？第一把我输了，第二把服务员告诉我他下一把出布，我信了，结果出了剪子就赢了。”

但仍有很多顾客，服务员告诉他下一步出什么，他们并不相信。其实餐厅想传达的态度是，这里是操场，最单纯的地方，彼此是可以相信的。

【 点评 】

不知从什么时候起，“石头剪刀布”的打折游戏出现在不少餐厅。有些是真游戏，有些是“故意输”的变相打折。除了趣味性之外，上述“故意输”的做法在考验人与人之间信任的同时，顾客也增加了对餐厅的信任。

｜创意营销 5 ｜

借势《老炮儿》推出“老炮儿生切”

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“老炮儿”和生切牛肉被联系在一起

电影《老炮儿》上映时，餐厅连夜决定做一个活动向老炮儿致敬。他们研发了一款由牛街阿訇宰的肉，放在一个带手柄的木板浅盘里，用手伦起来像个大切菜刀，而上面的肉可以180度在空中挥舞不掉，半斤卖48元。关键点是，如果顾客看过《老炮儿》，则更便宜，30元卖出。

【 点评 】

借势营销的关键是迅速，在电影大火的时候推出新品，既能制造话题，又能带火产品。

｜创意营销 6 ｜

情人节的老顾客约定

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去年情人节，操场火锅安排每桌情人翻三张牌，翻一次，对应三个礼物。而今年虽没继续送礼物，但他们想了一个让营销活动有延续性的方案。

即，如果顾客拿着去年情人节在店里用餐的照片来餐厅，则可以免费点100块钱的东西。如果是获得了去年情人节礼物的话，则可以免费点200块钱的东西。

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裸胸男模似乎特别受女顾客的欢迎。

【 点评 】

拉回头客的手段，通过活动向顾客传达：这家餐厅是很念旧的，只要你记得我们，我们就一定不会亏待你。

｜小结｜

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餐厅不大，活动虽小，但却深深绑定了属于他们的用户群。

透过这些活动，内参君也发现，一个好的营销方案应该具备几个要素：引起人们的兴趣点，促使自主传播，蕴含品牌核心价值观，挖掘社会现象，唤起共鸣，考验人们心理等。

而一个具备诸多要素的有“内涵”的活动方案，考虑成本是一方面，更多在于是否真正抓住了客群的心理，像安徒生童话一样，用最轻松的方式把你要灌输的理念体现出来，促使对方不易察觉的“吸收”。

在这个过程中，空间设计、品牌核心和营销活动是密不可分的整体，游戏过程中放松、快乐的记忆，恰恰成了顾客下一次光顾的理由。然后人们发现，即使选址偏僻，单店完全可以不依靠自然客流而获得生存能力。

统筹：张琳娟｜编辑：王艳艳｜视觉：陈晓月

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