事不忘，后事之师。前人已为我们留下了太多的惨痛的教训。在现今竞争日益激烈的社会中，我们更应该冲破思维的束缚，超越自我。只有拥有创新精神，才能成就辉煌的人生。
大家好，欢迎来到今天的成功商业案例分享。
你要问我，做餐饮最重要的3要素是什么？
我会说，选址！选址！选址！
打仗讲究“天时地利人和”，做生意也一样天时（开店时间节点，产品红利期），地利（选址），人和（营销和团队）缺一不可，说不清哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对超过其他。
还有一点需要说明，从来没有好铺子和坏铺子的区别，只有与产品（以及经营能力）是否匹配的店铺，一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大。
< class="pgc-img">不研究目标消费群体的选址都是耍流氓！
开店铺其实最应该做的一件事情就是研究目标消费群体。
什么意思呢，就是比如你是开中高档西餐厅的，那你就该琢磨谁会去你的店铺吃饭，老外、白领、以及约会的小情侣居多，那么接下来的事情就是去找这三类人群喜欢逗留的地方（注意是逗留不是聚集，地铁站也有很多人聚集但是不会有很多人逗留，而吃西餐讲究的就是那种优雅跟情调，一定是那些人群愿意逗留的地方才行）。
同样的，你开餐饮小吃店，也要先研究下喜欢你这种品类的人群是谁？他们一般在哪里逗留或聚集。（考虑到小吃店的面积比较小，可能聚集也是适用的）。
这样基本就能选出一个商圈来做你的选址的目标对象。
所以，这就是我们选址的第一大要素——
研究目标消费群体并找到相应的商圈
选择好大致的商圈好之后，你要考虑的就是你的这个店，是要做聚集型业态的店铺还是差异化业态的店铺。
考虑店铺选址性质——聚集型还是差异化
举个例子，你是一个卖炸鸡的，你选的商圈里面有一个片区里面有好几家卖小吃的，比如周黑鸭、章鱼小丸子、这种，还有一个片区是基本都是零售类的，以卖衣服的居多，但是那边也有可以做餐饮的店铺。这个时候，你是选择加入自己的潜在竞争对手的行列，做一个聚集型的定位，还是做差异化的定位，在零售店铺里面独树一帜？
做聚集型的定位成功的可能性会大一点。
因为一般来说，同一个区块里，人们印象里有聚集型的地方的时候，就不会去留意差异化的店铺了，想要吃的话都会逛完之后去到聚集型的区域进行对餐饮的挑选。
当然，如果做差异化定位有“好做外卖”等其他理由，则另当别论。
< class="pgc-img">考虑进商场/街铺
近几年来商场开业迅猛，很多开发商都疯狂拿地开业。也引得很多创业者想进商场搏一把。
理论上来说，商场本身就会吸引人来，也会有上面说到的“聚集型或者差异化”的片区，很多做得好的商场连上旁边的其他商场或者街铺就能形成一个很好的商圈。
但是作为一个在商场工作的人员告诉你，除非商场给你的位置跟条件特别好，不然不要轻易进商场！而且考虑到题主问的本身也是一个小店铺，所以一般商场是不会给你什么好的位置跟条件的，还是费点力去找一些好的街铺会比较好。
为什么不要进商场呢？因为本身开发商就是商人性质，一个商场开出来每天能耗、人员工资都在滚，所以他们肯定会设置各种赚钱的门槛，一般都是体现在租金物管费上，而且你生意好了他就会涨租了，一套完备的商业体系不会让他少赚一分钱的。
在这种情况下，水涨船高，商场是最快能知道你生意是好是差的。
如果很差交不上租金，他就会想着法子把你赶出来换下一个牌子，如果很好，他也会每年给你涨租或者提抽成，基本小吃店在商场的租售比不会低于20%。
人流基础+动线
通过前面三步，我们基本可以确定了商圈以及一个聚集型业态的大致位置。那么接下来就要选具体的位置了。
就是去看这个商圈的人流基础是什么。简单来说，就是人是从哪里来的，是旁边的写字楼，还是马路对面的地铁站。
然后我们去观察，这些人的动线是什么样的，在商圈哪个位置停留的时间最长，在哪种店铺花费的金额较高。
观察好这些之后，你可以画一张大概的人流动线图，甚至可以自己做一张热点图，这样你就大致知道你要选择哪个店面进行经营了。
< class="pgc-img">租金
很多人把租金放在第一位，其实财经君觉得租金不是第一位的，前面分析做好了之后。
我建议你可以去测算一下你选择了你心仪的位置的营业额，可以选一家同类型的店。
观察经过的人流量、进店率、购买率、客单价，就可以测算出你自己店铺的一个大致营业额，然后根据你自己测算的营业额，反推你能承受多少的租金。
最后举个例子，你保守预估你的店铺的营业额是10w，那么物料占比一般来说是30%-40%，就算35%吧，人工+水电15%，推广5%，你最低要求的利润是15%，那么其实你能承受的最高的租售比是30%，也就是租金+物管费30000元。
租金不是根据你租得租不起来衡量的，租金是根据它能产生相应的价值来衡量的，所以不要急着去判断这个租金贵不贵，要先看它能给你带来多少的收益。
思想要活，生意才能活。今天的案例分享就到这里，之后我会继续给大家介绍一些非常有启发的商业案例，商业路上充满智慧，还有许多等待着我们去学习。
< class="tt-column-card" data-content='{"thumb_url":"http://p1.toutiaoimg.com/large/pgc-image/15625523932425489e74ae9","title":"299套简单易学真实成功商业案例","author_description":"洞察经营","price":299,"share_price":0,"sold":447,"column_id":"6691439763590742284","distribution_user_id":1631041110298636,"new_thumb_url":"http://p1.toutiaoimg.com/img/pgc-image/15625523932425489e74ae9"}'>（图片均来源于网络，如有侵权请联系删除）
饮开店选址是有标准的，有方向的！不是漫无目的的满大街溜达，看见有门面出租就去谈，感觉便宜就能开店的。
那么开店选址的标准依据什么来去衡量的呢？——那就是餐饮定位！就是说你要做什么类型的餐饮，是小吃快餐还是西餐中餐；是奶茶饮品店还是烧烤排挡火锅店；是高端消费还是大众消费，是针对家庭朋友还是针对学生年轻人等。只有根据你的餐厅定位才能选出合适的门面位置，才能在你未来的经营中起到至关重要的作用。首先我们先谈一谈餐饮定位具体包括哪些，最后再和大家分享下，在你的餐厅定位确定了的前提下如何能更好地选择店铺位置。
< class="pgc-img">餐饮经营模式定位具体包括:
1.产品定位:你准备卖什么菜系饮品？
2.价格定位:人均消费你准备定多少？
3.人群定位:你想卖给什么人吃？或者说你的产品定位后适合什么人吃?
4.空间定位:在你的产品价格定位下，你需要多大空间的门店，几张台要不要包间等？
5.风格定位:在以上四种定位确定好，你装饰的格调氛围是什么类型的？
< class="pgc-img">例如:
如果你准备开一家烧烤店，以卖牛羊肉串为主，人均消费定在80元/位，专门做中青年人的生意，选择一个200平米左右的店铺，装修古朴自然不拘束。依照这些餐厅的定位标准，第一，你就要选择晚市人流量大的地方，因为烧烤晚市才有生意；第二，你要选择中档以上小区群附近，不能选择商场或者商场附近，因为你定的人均消费中等偏上，中青年人不会去商场吃烧烤，商场几乎没有喝酒模式，也没有猜拳模式；第三要选择排挡夜宵集中地或者KTV酒吧附近，因为晚市第二场吃烧烤得比较多，青年人玩过之后也喜欢吃点烧烤。
如果你准备开家快餐店，以卖米饭炒菜套餐为主，人均消费在25元/位，那你就选择星级商场附近，高档写字楼附近，大型医院附近，景点附近等。
如果你准备开家奶茶寿司店，人均消费在10元左右，那你就要选择在学校附近或者商场附近，超市附近就不要选择了，因为现在逛超市的都是中老年人，年轻人通过手机就解决日常购物了，而中老年人是不会选着喝奶茶吃寿司的，当然如果是在十年前肯定可以，那时的超市是年轻人的天下，现在的超市是大妈大爷的菜市场，乘凉地。
综上所述，不难发现，你的餐饮模式定位会直接决定你的位置选择在哪里，如果你不管三七二十一，胡乱选择一通，最终只能以失败告终。这也是很多餐饮店干不长久主要原因。
除此之外选址还要注意以下事项:
1.主干道两旁店面不选择，尤其是门前位置窄，有隔离栏绿化带，车流量很大，无驻足人群。
2.小区楼下门面，中型以上餐厅不能开，有噪音有异味，影响小区居民生活，容易被投诉。
3.单行道旁，单面街面向北或者西北的门面不要轻易选择，因为人流量有限，常年见不到阳光，店内昏暗湿气重。
4.拐角处畸形门面不要轻易选，装修难，空间利用差，视觉感不好。
5.附近没有停车位的门面谨慎选择，尤其是辐射距离在1公里以上的餐饮店。
6.红绿灯路口的四角不要选择，特别是门前没有足够空间，更不能停车的门面。
选址是开店成功的第一要素，绝不能草率决定，要考察好场地，确定好流量。尤其是在新冠疫情下，更要谨慎投资开店。今天分享就到这里，关注餐饮人古小麦，定期分享餐饮业干货。
址，是餐饮开店的一大痛点。选得好，门店可能成功了一半；选不好，后患无穷。今天，红餐网专栏作者顾亮将和大家系统盘点一下，门店选址中常见的5种“大坑”，大家要细读哦。
< class="pgc-img">为什么会选这个题目和大家分享？因为这两年，看到身边很多没有餐饮经验跨界进入这行业的朋友，以及那些做了很多年餐饮的老鸟都在选址上面栽了跟头！
其实，店面选址的学问很大，现在这个时代“酒香也要巷子好”！用中国传统的观念来讲，就是要门当户对，明确自己定位，你是什么店，需要什么层次的顾客。
比如你明明要做高档市场，却把店开到了贫民窟，生意能好吗？你明明是做主流的流量产品，却把店开在了没有人气的新商圈，要和商圈一起慢慢培养市场，你耗得起吗？
选址对一个小店经营成功所起的作用可见一斑。
那么，到底如何选店面呢？其实，餐饮人要做好选址，除了要学习成功人士的成功经验，也要特别关心一下失败人士的失败教训，避免了别人走过的坑，成功的几率才能提高。
< class="pgc-img">忌选“草肚皮”店面
选店铺一定要知道店铺有“金角”“银边”“草肚皮”之说：
① 金角
“金角”的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，因而街角商铺财气旺。
肯德基、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。
以下图星巴克的选址为例，这种位置展示面非常强，南面是汽车客运站，东侧南园路主干道，西侧南环主干道聚客能力强。
< class="pgc-img">▲ 星巴克的选址位于金角（红圈标注位置）
② 银边
“银边”是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。
银边的典型案例，可以看看这家东吴面馆：
< class="pgc-img">▲ 东吴面馆的选址不愁客源（红圈标注位置）
银边的作用就是借力，能分一杯羹，仔细看看上图，百安居、欧尚的员工及里面的店员走100米就能到东吴面馆。
因为银边距离金角不算远，即便顾客有惰性，这个距离也在他们的接受范围内。所以，同样是面馆，比起下面的贝勒府杠子面，东吴面馆每天都不愁客人。
③ 草肚皮
“草肚皮”则指中间部分，因客流分散，顾客购物兴趣下降、行走体力不支等原因，位于这种位置的店铺经营通常困难重重。
另一种情况是一头一尾都有吸引人气的竞品，店铺开在中间，那就是一个字“死”。
草肚皮典型案例—贝勒府杠子面 ，这是我曾经开的面馆，就以自己案例现身说法吧。
< class="pgc-img">▲ 贝勒府杠子面选址（红圈标注位置）
这家店原位于杨驼子龙虾旁的这个位置（距离上面东吴面馆的西面300米），西面走200米是万科美好广场，东面走500米欧尚购物中心。
两家购物中心都位于金角上，吃喝玩乐应有尽有，门店的主要客流都被它们分流了，要完全靠产品吸引客流，困难很大，这就是典型的草肚皮店面。
< class="pgc-img">转让的店铺要多留心眼
转让的店铺坑很多，所以我一般不建议选转让店铺。如果一定要选转让的店铺，则要多留心眼：
1）转让费增加的成本回收周期，一定要仔细测算；
2）房东是否同意转让，如果房东不同意转让就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险；
< class="pgc-img">▲图片来源：摄图网
3）债务是否交割清楚，如会员卡怎么退费、菜款、煤气、电费等都要了解清楚；
4）证照是否齐全，卫生许可证、消防、餐饮许可证，特别是环保许可证。油烟、排油烟的噪音都是居民投诉重点，天天投诉，那你就不用开店了。
现在开在居民区很难批得出环保证，如果原来就没有环保证，那你转让下来风险就大了，居民一投诉，油烟环保局就天天找你。
< class="pgc-img">▲ 网友投诉的案例
5）将来的转让风险，店铺如果是在房东不知情的情况下转让过来的，将来要转让的话，谁敢接？
< class="pgc-img">盲目跟着大佬走，未必有饭吃
很多餐饮朋友都有这样一个观念，跟着大牌开店准没错，比如肯德基、星巴克等行业大佬。
我们来看看,跟着星巴克开店的太平洋咖啡、Costa咖啡是否占到了便宜。
星巴克的客户是这么说的：今天星巴克人太多了，我们去附近咖啡厅看看吧——其实这些咖啡就是星巴克的备胎。
太平洋及Costa的客户通常在价位、口味、环境上与星巴克没什么差异，但在品牌认知上，星巴克早已抢占了消费者心智。所以结果很明显，这些跟随者的顾客粘性并不高，竞争力不强！
< class="pgc-img">△逛商场的人行经星巴克。红餐网摄
因此，我们选择跟随策略时：
第一，要清晰你的消费者是谁，你能满足他们什么价值需求，客群是否和星巴克重合，重合的话，你凭什么竞争力和星巴克去抢客户？
第二，考虑位置，你肯定拿不到星巴克那么好的位置，那是否能拿到“银边”那样的位置？
第三，你资金实力或者说流动资金是否充足。星巴克开店有一套完整的数据分析，可能眼前不赚钱，但2年后周边起来了，它就能赚钱，别人看的是潜力，有的是资金，你是否耗得起？
所以跟着大佬开店不能盲目，一定要明确自己的客群，自己的优势，能给目标客户创造什么价值。
我比较推崇一句话“与其更好，不如不同”。同质化的产品，肯德基在一、二线城市开店时，华莱士选择了肯德基未进入的空白市场三四线城市。
< class="pgc-img">进深过深、停车不方便
开间进深标准铺是4M x 8~12m。4M x 20M铺，进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。人都有惰性和安全感，太深的店铺让人发怵，不利于吸引顾客进店。
另外，台阶过多的店铺也是，顾客都有惰性的。要爬7层以上台阶、要穿马路、店铺周边没有停车位，停车不方便等因素都会阻碍顾客进店。
< class="pgc-img">▲图片来源：摄图网
< class="pgc-img">不做客流调查就盲目开店
为什么我强调一定要做客流调查？因为先天的不足，后天再怎么补也是追不上的。不做客流调查分析就开店，这种盲目开店的做法是餐饮人大忌，只能说明开店人不专业，不脚踏实地。
调研时间要分早餐、中餐、晚餐、雨天、晴天，周五周六日及周一；此外，还有人群调研，店铺门前客流、有效客流（即目标消费人群有多少）、竞争品牌客群等数据调研。
在选址上，我们要明确，首先要考虑人流量。举例：如你的保本点在1万，你门前通过测人流量得到的数据，客流量每天在10000~13000之间，按照全天3%的捕捉率算出实际到店人数是全天330人左右，乘以客单价70元，平均23100元/天收入，当然周末可能更高。
< class="pgc-img">得有这样的数据支撑，才能判断是否能在这开店，门前人流量是否能确保盈利。
很多跨界朋友感觉餐饮进入门槛很低，但一旦进入，就会深刻体会到要想生存，要想盈利，得学很多东西，很多细节来不得半点马虎。
