齐大连锁晨思】[咖啡]#餐饮#?#连锁#?#选址#?

选址，是当下连锁餐饮品牌发展速度和质量的制约因素。开店第一要素，位置、位置，还是位置，这已经是行业铁律。可是，这么多连锁餐饮品牌都要找好位置，狼多肉少，好位置自然成为稀缺资源，租金也是水涨船高。

于是乎，很多品牌要么是迁就，以前不屑一顾的位置也开始勉强接受；要么就是转向下沉市场，寻找竞争不太激烈的市场空间。不过，竞争无处不在，无可逃避。

换个思路来看，既然现在选址竞争已经白热化，那么有什么办法能够提高现有门店位置的坪效呢？思考的方向对了，办法也就有了。

我们看到，现在的门店都是依赖门前自然客流量的，走过路过的顾客才有可能进店消费。而门店周边半径一两公里范围内的很多潜在顾客，如果他们没有走过路过这家门店的习惯，就不会进店消费。换句话说，现在这样的自然销售模式，流失了很多周边顾客。我在其他场合反复讲过，可以通过抖音拉新方式把那些本来不会走过路过的顾客拉到门店，成为回头客。

如果采取主动拉新的方式，那么很多门前自然客流量不太多的门店，也可以成为业绩很好的门店，只要他们周边半径一两公里范围内的顾客足够多，也是理想的位置。这样的位置，门前走过路过的自然客流量或许只能打平租金，但那些周边主动拉新带来的顾客，却能够支撑起较好的盈利能力。

因此，不需要迁就，不需要逃避，主动拉新带来的生意，是连锁餐饮选址的新机会。

【品牌点化师+商业模式优化师+招商大推手】

数据统计，近90%餐饮店铺的“死因”都是选址出了问题。

很多餐饮老板都在选址的过程中都遇到过相关问题，因为选址错误，开店后没活过三个月的不在少数。有一句是这么说的“选址是一家餐馆的生死门，选不上，店开不起来，选错了，后患无穷。”

相比于肯德基、星巴克这样的大品牌来说，因自身基量庞大，资金雄厚，所以还能接受偶然的“出错”。但对于多数中小餐饮创业者来说，选址不但是头等大事，也是“头号大敌”，因为一旦选址失败，辛苦攒下的几十万创业基金将全部付诸东流，再想翻身，就难上加难。

以下将从几个案例出发，剖析餐饮选址不得不避开的几个坑。

#01 经营开始进入正轨，却遭商铺老板大幅涨租

这个是身边的一朋友的真实讲述：

“我曾在17年盘了个店铺，经过苦心经营后销售额一直都不错，结果19年谈续租的时候，老板要求大幅度涨租金，我自然不能接受， 双方谈崩了，我只好另外找地址。

后来才知道，有些商铺老板就是故意把租客逼走，靠转让费挣一笔。不过想想我那个老板，疫情前把我逼走了，也算偷鸡不成蚀把米吧。”

相信这并不是个例，我们在和餐饮老板的沟通中发现，很多餐饮老板都在选址的过程中遇到过相关问题。面对这种情况该如何处理，大家可以看我之前的一篇文章《想开一家店到底要怎么做？开店20年老餐饮人吐血总结开店指南！》

其实说白了就是解决租期和店铺的优先续租权的问题。众所周知，短租一般是两年，长租三年五年都有，商场大多一年一签。只要在经营上不出大问题，签长期能保证你在合同期内受法律保护，且还享有店铺的优先续租权，就算商铺老板眼红也赶不走你。

其次是房东事儿多不能租，房子再好再便宜也不建议租，因为当你投入人力物力和精力以后，房东开始出幺蛾子，你会很难取舍的。房东人品很重要，可以多从店铺周边的邻居探探口风，做个小调查。不合眼谈不来事多都不租，这个没有标准去量化但是一定要注意。

#02 临街“黄金”商铺，经营半年惨遭拆迁

有一位面馆老板，在创业之初，他认为自己租到了“黄金”商铺。

这是一家临街商铺，人流量非常不错，并且营业面积、租金都非常适合开面馆。此外，店门口距离马路还有240米宽的路面，因此有足够的停车位，并且晚间还可以放些桌子，做夜市生意。

这位老板找到“黄金商铺”后，迅速签订了合同，并投入了大量的资金进行装修和采买设备。

店铺营业后，生意蒸蒸日上，但好景不长，仅仅半年，这家店就被迫歇业。

原来，这片区域早就被国家纳入了拆迁范围，因此这位面馆老板被迫停止营业，无奈拆迁。因没有实现调查清楚，导致投入重金装修后，市政规划变动导致出现重大且无法挽回的损失。此外，这类市政改造导致商户生意出现波动的情况下，国家、省、市对如何补偿商户尚无明确规定，国家也没有出台相关的补偿标准，无先例可寻。

因此，如果选到一个“待拆迁”的店铺，非但不能成为“拆迁户”，反而血本无归。

像这种情况该如何避免，最简单有效的办法是前期功夫做足、做细。比如你想接手某个“黄金店铺”，可先以消费者的身份跟附近的其他店主去套近乎，从生意情况、前店铺因何而转让、该地区近几年是否有什么规划等方面去了解，当都没有以上问题的时候，再考虑是否接手。

#03 餐厅客群与定位不符，营业时间不到2个月

有一位入行十几年的厨师，煎炒烹炸、各类菜式都得心应手。出于对手艺的自信，他决定自己创业，开一家主打菜品精致的私房菜馆。

店铺的选址在一所市区学校旁边，虽然没有停车场，但人流量不错，眼见附近餐馆的生意都非常火爆。他心想：附近餐厅的生意都这么红火，凭我的手艺，生意一定比他们好！

但仅仅营业了2个月的时间，他的餐厅却因为没有生意关门了。

原因是这位厨师只考虑了产品，却没有考虑品牌和消费人群的定位是否一致。附近的餐厅多以小吃等低客单价的产品为主，适合消费能力较弱的学生消费，主打菜品精致的私房菜馆在当地基本没有市场。

这位厨师选择的商区客流虽然不错，但与自身的餐厅定位却并不相符。以学生为主体的客流消费能力较弱，所以在这类商圈中开店，客单价应该较低。

餐饮选址，做好店铺考察无疑是重中之重。不但得从交通、区域特性、人流量、车流量、人口勘察、商业勘测、大款机会、充足的广告空间、布局考虑等硬性因素去分析。还需要结合自身分析、消费者、附近竞争者（同行、异业）等软性因素去分析，下面择其一来展开说说。

#04 店铺考察硬性因素分析——区域特性

1.车站附近

来往的乘客是我们的顾客群，其中有上班职工，也有学生，待客的方式要分不同对象而有所不同，尤其要慎重处理定价。另外，假日的顾客与平常不一样，必须要有所区别。顾客在此地段最大的目的是等车，因此快餐店最适宜。

2.学校附近

学生是此地段的主要顾客。一天中没有明显的高峰与清淡时段的差异，但季节性的差异相当大。学生利用餐饮店的动机，除了聊天，消遣之外，还有同学聚会或看书等。所以必须注意桌椅移动的便利，并准备书报杂志。列书型的餐饮店及快餐店均适宜于此地段。

3.办公楼附近

该地段以上班职工为最主要的顾客，其光临的目的不外乎洽谈生意或聊天。如何应付午餐大批滞入的顾客，假日及周末生意清淡时如何提高营业周转效率是选择该地段而考虑的重点。

4.商业闹区附近

此地段是约会、聊天、逛街、休息动机不一的人士云集的场所，当然是开店最适当的地点，但也是大量投资的地段。该地段无论对什么类型的店都适合，但必要条件是该店要有自己的特色，并且确实针对某些特定对象经营。由于周末及假日顾客较多，因此必须灵活地运用小时工。

5.住宅区

此地段的顾客以附近居民为主，待客重点是如何体现亲切温暖感及提供新鮮美味的餐饮性。若是具有附近居民交谊中心的功能，如设置布告栏，主办交游比赛等趣味性活动，则成功的可能性更大。

6.市郊路段

近年来有些餐饮业者在地价便宜的地点盖起特殊餐饮店，以其独特的风格而获得消费者的喜爱。此外由于快餐店在重要的交通要道附近开设据点，也迎来了市郊餐饮市场的新浪潮。随着有车阶层人士的日益增多，市郊地段也逐渐得到重视，在该地段餐饮店必须设有停车场，并且要有引人注目的广告招牌。如果是专供便宜聚餐的大型餐厅，提供有特色的餐饮将是此地段的营业点。

#05 餐饮选址模型——正确选址到做出决策的三个维度

一、同期利润分析

影响开店后未来利润的因素才是开店前的考察工作的重点。围绕以下3个零售业利润指标观察现在、想象未来、收集比较变动成本，最终在完成周期利润公式计算的过程中完成开店前的考察工作。

1. 日均客流量

在你所选址的门口进行为期一周单调乏味的数人活动，并根据市场定位估算其中的目标消费者数量（也可以绘制客流曲线图用于指导未来店铺运营）；想象末来，分析店铺服务半径内的居住区规划与周边的商业区规划，综合分析未来从店门口经过的目标消费者是增加抑或减少？（注：客流量不等于人流量，不是所有从店门口经过的人都是你的目标消费者。）

2. 进店率

如广为人知的7-11的选址技巧，其实就是高进店量旺铺的选址指南；
1、有红绿灯的路口，顾客容易进入；
2、有车站的地方，车站下方的位置，好于车站对面的位置；
3、不开在下坡的地方，行人速度会比较快；
4、在住宅区开店，要避免道路狭窄；
5、建筑物过于狭长，也不是开店的首选。

3. 成交率

作为先天基因的成交率，关乎服务半径内目标消费者的购买力。使用“客流量”中“想象末来”方法做类比分析即可。可以引入连单率（一次购买两件以上商品的顾客数）、回头率（有过两次以上购买记录的客数）作为评估依据，也可不引入。毕竟这些完全可以通过后天努力推高。

4. 周期收入核算

日均收入=日均客流量x进店率×成交率
周期收入=日均收入×周期日数
周期固定成本，即加盟费、保证金、商标使用费、管理费、铺货金、铺货费用或进货费用、装费与广告费可能有，等等基本不随店铺位置变动的因素，这些应该在先期即已明朗，不需要在开店前的额外考察。

周期变动成本=租金+转让费+装修费+运输费+水电费+库存成本+当地平均工资+当地税收+公关费+(如为商场店，还需加上扣点、进场费、条码费、店庆费、端架费、货架费、宣传费、促销管理费等等苛捐杂费）+其他成本与费用。

指导开店前的考察工作的终极公式：

周期利润=周期收入-周期费用=日均客流量×进店率x成交率x周期日数-(租金+转让费+装修费+运输费+水电费+库存成本+当地平均工资+当地税收+公关费+卖场运营费用+其他变动成本与费用）-周期固定成本

二、同行分析

评估下和你相近的竞争店铺，这些店铺的面积大小，销售品类，营业时间，相对的位置，人流情况（日均人流、月均、年均）经营情况，通过这个来评估你自己的店。

三、总体分析

在自身条件下，考同行及竞争者情况，结合店铺选址相关规则，尽可能达到企业目标甚至超越目标的前提下，考虑店面周围环境与品牌定位符合度，选择成长性好、同期利润高、运营容易等地方。

闲话不多说，最后附上一张餐饮选址模型截图：

因该资料涉及利益方众多，暂不在此文章上做公开发布，还请各位见谅。如果想要获取该资料的朋友，可在后台留言关键词“选址模型”，即可获取【餐饮选址模型】完整版资料。

国餐饮连锁化率持续走高，这种状态下的餐饮连锁店如何选址？

据国家统计局发布数据显示，2020 年中国餐饮业受到新冠疫情的冲击后，近三年在线餐饮的订单量在稳步波动性回升，虽然还是会受到疫情的阶段性影响，但整体的恢复趋势非常明显，截至 2023年 1-2 月，在线餐饮整体大盘恢复情况良好，较 2019 年 1-2 月，同比增长了 61%。

2018-2022 年中国餐饮连锁化率持续走高，从 2018 年的 12%，至2022 年的19%，中国餐饮市场连锁化进程不断加快，中国餐饮连锁化率仍然有较大提升空间。

从品类来看，2022年连锁化率位列前三的依次为饮品、面包甜点和国际美食，其中饮品店的连锁化率保持最高并加速提升至 44%，5 年上涨了 15 个百分点。小吃快餐、烧烤和八大菜系，5年分别提升了 9 个百分点、8 个百分点和 7个百分点。

从 2018 至 2022 年连锁餐饮门店的品类分布情况来看，小吃快餐品类依然稳居门店数第一，占比超过连锁店总数的 51%，小吃快餐和烧烤品类的连锁门店数占总连锁门店比例，5 年提升了 2 个百分点，其次是饮品和八大菜系，5 年门店占比分别提升了 1.1 和0.8 个百分点，无论品类门店的绝对增长数据如何，仅是从连锁门店数品类分布的 5 年变迁情况来看，以上4个品类都是当之无愧的热门连锁品类。

在 2018 至 2022 年餐饮连锁门店地域分布中，一线、新一线、二线城市的门店数分布比例整体略有收缩的趋势，三线、四线、五线城市的连锁门店分布提升显著。

从 2018 至 2022 年城市连锁化率增速最快的为新一线城市，5 年来城市连锁化率提升了 8.5 个百分点。其次是三线及以下城市，5 年城市连锁化率提升约 8个百分点。

从2021-2022 年餐饮到店人均消费区间分布情况来看，60 元及以上消费区间呈现明显上涨的趋势，30 元及以下区间的占比呈现下降趋势，到店消费的服务价值越来越被消费者看重和认可。

在大众认知中，餐饮行业进入门槛较低，所以是一个完全竞争的行业，连锁企业在做大做强的路上，就需要解决产品管控、员工管理、品牌塑造、食品安全卫生等诸多痛点。在激烈的市场竞争下，从0到1，1到 100 家，再至千家甚至上万家，不同阶段，不同品类，不同模式，对产品定位、运营效率、供应链等也有不同的要求与考验。

餐饮连锁店开店选址是一个重要且复杂的决策，其成功与否直接影响到后续经营的成败。下面我将利用大数据平台来分析餐饮行业开店选址前期调研应该怎么做。

1. 人流量与目标顾客：

选址时需要考虑周边的人流量情况，包括商业区、写字楼、学校、居民区等地的人口密度和流动性，明确目标顾客群体的特征和需求，选择与其相匹配的位置。

例如此位置周边常驻人口25.4万人，居住人口17.71万人，工作人口14万人，人口密度几乎与本市平均值持平。

周边人口画像包括性别、年龄、婚姻状况收入及消费水平，职业行业分布等。

2. 竞争对手分析：

用城市地图可以查询到周边有竞争力的店铺位置信息等。了解周边竞争对手的数量、类型、品牌知名度和经营状况，这有助于判断市场的竞争激烈程度，并找到相对较少竞争的地段。同时，可以分析竞争对手的定位和特点，寻找与之差异化的优势。

3. 交通便利度：

选址时要考虑到交通的便捷程度，包括公共交通设施和停车条件。周边91个公交车站，71个停车场，1个火车站，良好的交通条件有助于吸引更多的顾客和提高客流量，给区域内人群带来了极大的便利。

4. 商业配套设施：

附近是否有购物中心、超市、电影院等商业配套设施，这些设施能够吸引更多人流，并且提供了顾客用餐后的其他消费选择。

看城市地图可知周边新房二手房共计71套商业区8个，商务住宅161个学校31所公司企业999家。其中超级超市共有一个，商场共有6个，。特色商业街1个。

5. 租金成本：

租金是餐饮连锁店开店成本的重要组成部分之一，选址时需要综合考虑租金水平和预期收益，并找到一个相对平衡的点。

例如区域中的这家商铺，租金是1.4-1.7 元/m2/天 45000-55000 元/月，商铺面积是1073平米，租金支付方式是预付3个月，押金1个月。

6. 环境卫生和食品安全：

选址时要留意周边环境的卫生状况和食品安全情况，确保能提供给顾客一个舒适、安全、健康的用餐环境。

7. 品牌定位与形象：

选址也要考虑与餐饮连锁店的品牌定位和形象相符合的地段，以增强品牌的认知度和影响力。

需要指出的是，不同阶段、品类和模式的餐饮连锁店，对选址的要求和考验不尽相同。因此，在具体进行选址决策时，还需结合自身的经营策略、目标市场、品牌特点等因素进行综合考量。同时，可以借助数据分析工具、市场调研和专业咨询等方式，提高选址决策的准确性和成功率。