饮人都有一个共同的感觉，觉得现在餐饮行业生意不好做。影响餐厅生意的因素有很多，选址、装修、口味、管理、促销等，都会严重影响门店经营状况。除了这些大的因素外，细节方面最容易被忽视，比如说产品定价，菜品定价定生死，如何给餐厅菜品制定一个合理的价格，需要用到3个心理学，让餐厅瞬间扭亏为盈。

为什么产品价格对餐厅有这么大影响？首先价格划分了客户群体，客单价10块和100快之间的受众群体就有巨大差别，市场也因此被细分。其次，价格高低决定了生产成本高低，所用到的资源也完全不同，团队、物料等选取也就不同。最后，收入与利润会受价格影响，利益分配方式也会受到影响。下面就看看如何运用3个性理学给菜品定价的。

一、锚定效应

锚定效应指人们在对一个事件做定量估测时，心中会把某些特定数值作为起始值，起始值像锚一样制约着估测值，它不仅仅是一个营销策略，更是一个重要的经济学心理效应。那如何这个运用心理学呢？

1、陈列法

现实生活中有这么一个现象，小餐厅的啤酒卖5元，ktv的啤酒可以卖20元，酒吧啤酒可以卖到50元，但啤酒还是那瓶啤酒，不同的是陈列地点有变化。对于一款产品，当标题、主图、模特、拍摄风格、设计、文案等不同时，买家对它的价值判断也不同。比如同一件衣服，用手机拍摄+纯文字介绍，价格80元，而换用专业模特拍摄+图文设计介绍，价格可能会提高到200,元。所以陈列是会影响买家对商品的估价。

2、数字法

餐厅老板都希望能提高客单件，但同时也担心价格上涨会流失顾客。在提高客单价的同时，又不让顾客流失，可以用数量进行暗示。用「N件X元」的报价方式代替「一件X元」，还可以设定菜品数量上线，如每人限购3件，这些数字都会影响到顾客对商品的价值判定。

二、损失规避

当面临决策时，我们会评价各选择的“得与失”，而评价的过程会受到外界条件、表达方式的影响。举一个简单的例子，假如你是一个村庄的医生，村庄有300人同时患上一种罕见的疾病，有两种治疗方案可供选择，方案一只能救活200人，方案二有1/3几率救活所有人，但有2/3的几率一个都救不了，那么大部分人会选择方案一，因为他们不愿冒险一个都救不了。

三、互惠心理

当人受到他人的某种行为作用时，会给出类似的行为作为回应，毕竟俗话说得好“吃人的嘴短，拿人的手软”。假如顾客进店消费时，在咨询菜品价格时，服务生主动付出，端茶送水等，那顾客心理会觉得有所亏欠，对于菜品的定价也更容易接受。另外还可以给顾客制造额外惊喜，上菜时给顾客预期价值的菜品。

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篇文章很长，阅读需要思考，建议你先收藏，对于商业花点时间总比花学费要划算，商业可以用一本书去解读，我会分段和大家探讨，如果以后买商铺，下文请仔细看看，特别是7个问题这一段

这是深圳代表商业街，只是业态差了点

很多人买商铺的想法/虽然简单，依然受伤，商铺不为情怀买单

一辈子的辛苦实现了财富自由，房产数套，资金充裕，盘点一下手上资产，房产市值很高，却没有现金流充裕的物业，再买房已经没有名额，这个时候就会产生这么一个想法，买个商铺收收租，每个月有不错的租金养养老，做家庭开支用，商铺还在，租金长流，这感觉，比做理财存款要好太多，本金不但没变，还在增值，而每个月的收入都是分红，就像开了一家公司，中国人几千年的习惯，没有稳定的收入，即使坐拥金山也总是有这么一点焦虑，

当我们走过中年，这种焦虑愈发严重，所以买商铺收租的客户群体大多集中在45-60岁这个年龄，想法很简单，要求并不高，只是想着稳定可观的租金，理想很好并且是很接地气，要求不算高，但是现实中却依然站在了商铺的山岗上，做了接盘侠，最后发现买了劣质商铺更焦虑，

你没看错，持有10年每平亏10万，

为什么买铺会亏呢？正是因为你不懂，卖方更好做文章下套路

我和很多商铺业主聊天时谈过当初买铺的心理路程，这一些人是真的要求不高，也是真的一点不懂商铺的本质问题，对于自己选择的商铺持有好几年都没有过正确的认知，持有多年以后的只是意识到这是一笔失败的投资，

一部分是对熟悉的中介朋友充分信任去购买，买房产就赚这种根深蒂固的逻辑影响，大部分是凭借感觉，看颜值，这种感觉买其他商品还行，消费不就是买个喜欢吗？即使贵一点，也不影响大局，

但是买商铺不一样，是大宗投资，这种是理性投资，必须参考数据，并且需要深度解析数据，能够买铺的都是某个行业的精英，也正是因为在所处的领域做的太成功，对房产特别是商铺没有时间和精力去了解和研究，这是一种正常现象，

就像我所有时间都在关注房地产上，对于车就是车盲，老司机买车会看发动机，会看排量，会看动力，会关心涡轮还是直喷，我只看颜值，买车从不试车，看看就行，因为试了我也试不出来，好在车是消费品，也不会出现高溢价，

凭感觉这铺不错吧，中心地段小区门口仅售9万

而商铺对于资产达到一定级别有必要花点时间去研究，要不这学费真是太高了，后海一豪宅楼下商铺原价1200万，亏损500万依然不能变现，这个学费够年薪百万的高管辛苦奋斗5年，如果买对增值1000万，正负之间就是1500万，少奋斗十年，没有研究商铺，是很多人投资失误的根本原因，参考阅读：买错地段，一念成魔，吃人的商铺，吸血的公寓

商铺虽然复杂，为了大家理清思路，我们一步步分解商铺

第一个问题，商铺价值是什么呢？商铺的唯一价值需要有租金体现，没有租金支撑的商铺即使360度全景门面有什么意义？所以研究商铺的价值最后是研究租金，当下真实有效的租金和是否可持续增长的租金，注意，这两点是有区别的，后面会讲，

第二个问题，怎么算租金呢？租金的高低体现在营业额，大多数商家可承受可接受的租金是营业额的15%-20%，只有这个地段商家能做的营业额来决定这里租金，没有营业额哪来租金呢？即使招租成功，商家做不下去，依然是无效的

第三个问题，怎么算这个地段商铺营业额呢？营业额高低就要根据业态和人流，注意这是重点，商铺之于业态，就像人之于工作岗位，业态甚至比人流更重要，有些地方人流虽大，但是业态决定了营业额受限，比如快餐业态即使在商业中心步行街地铁口营业额也是有限的，重点是业态不是指这个铺的商家，而是这一条街这一片的商家是什么类型，

第四个问题，什么是好业态？业态并不是指高档或者单客高消费就是好业态，相反高档不是好业态，高档意味着体验要好，面积要大，满大街的商家有几家大面积能承受高租金的呢？商业价值讲究平效，好的业态占用面积要小，营业额要高，如果业态分上中下，餐饮一定不是那个上，如果不知道什么是好业态，下次去逛购物中心多留意一下首层那些商家，都是上等业态，这个话题会太长，有不同观点欢迎关注私信，多说一句话，便利店奶茶店可是好业态，服装店更是好业态，大家不要纠结个案，我也见过某条街上有这么个卖服装的，这不是业态，是另类

第五个问题，既然餐饮不是上等业态，为什么我们一直强调商铺可餐饮为卖点呢？我说过商铺之于业态就如同人之于岗位，如果上等业态是金融科技互联网，那么这个餐饮业态就如同这个包吃包住或者工资稳定的工作，毕竟我们能遇到的都是普通商铺，餐饮占到商家的20%左右，能做餐饮意味着租赁面更广一点，租赁更有保障一点，大不了可以开饭店不至于空着，去购物中心留意一下，如果首层有很多餐饮商家，那么这个场子是失败的，

第六个问题，什么是可持续增长租金？说句题外话，经常有人说上大学有什么用，毕业了工资还没工地高，还不如送外卖，大学毕业当下工资虽低，但可持续增长的空间高，这才是我们投资的意义所在，人流是否会增加，业态是否会升级，直接影响可持续增长租金，商铺和人的工作一样，有的会增长，有的会滑坡，当下只是起点，还要看发展，南山海岸城曾是标杆商业中心，周边各区域购物中心遍地开业截流，间接走了下坡路

第七个问题，当下真实有效租金，为什么注明真实有效？并不是所有租金都是真实有效，除了虚假虚构的因素之外也并非全部真实有效，即使业主真实收到，也未必有效，有个别商家在租赁这个铺位能承受的租金在撤场后依然有其他商家可以接受这个租金才是有效，商铺的价值如果依附于个别商家的租金那价值一定是虚的，这种案例也挺多，不一一列举，

今天的话题告一段落，商业是个复杂的事情，我送给大家一个建议，千万不要凭借自己的感觉去买一间商铺，如果认同，请点赞关注，转发给身边的朋友，只有大家的认同。我才有更多的动力为大家分享房产知识，商铺?有?疑问?，欢迎?私信?

2007年，华侨饭店被整体拍卖。独具惠眼的浙江广厦看上了饭店大堂悬挂的潘天寿的一幅大画，出2.08亿默默买下了整个标的。昨天夜里，这幅潘天寿的画出现在嘉德大观之夜专场，卖出全场最高价2.058亿。不知华侨大厦的原领导今天有何感想……” 近日，一则段子在国内收藏圈流传起来，有网友甚至表示，相当于白赚一家饭店。

红星新闻记者调查核实发现，该画为潘天寿的《初晴》，于11月18日以2.058亿元的高价被拍卖出。而其中提及的华侨饭店指杭州华侨饭店，广厦控股于2000年通过公开市场以2.08亿元的价格拍卖取得。

后来，华侨饭店几经易手。不过，红星新闻记者通过天眼查注意到，现在，广厦控股董事长之妻卢英英持有杭州华侨饭店100%的股权，而卢英英获得股权的置换交易曾引发广泛质疑。

曾长期展示非真画

杭州华侨饭店建于1958年，坐落在西子湖畔，是当时杭州最有名的大酒店之一，属于浙江省政府机关事务管理局直接管辖。《初晴》就是潘天寿当年为该饭店所作，与吴茀之的《美意延年》分别挂在大堂左右。

《初晴》尺幅很大，画心高141公分，宽365公分。中国嘉德拍卖信息介绍称，在1948年，潘天寿的绘画风格已基本形成，而《初晴》是其创作鼎盛期的代表性杰作，也是他成功创作大幅横卷的奠基之作。

潘天寿《初晴》，图据中国嘉德

虽然《初晴》是按照饭店大堂高度要求定制的，但由于大画长期悬挂容易受损。

1979年，机关事务局托美院领导，让潘天寿的学生临摹了一幅大小一样的《初晴》替代上墙，而原作入库。中国嘉德方面称，自1979年以后，《初晴》原作再没有出现在公众面前，一晃便是40年。

今年11月18日，在中国嘉德“大观-中国书画珍品之夜·近现代”拍卖专场，《初晴》再次出现在公众面前，以1.2亿元作为起拍价，最终以1.79亿元落锤，成交价为2.058亿元（加佣金等），拔得该场头筹。

图据中国嘉德。

《初晴》所属未知

红星新闻记者翻阅上市公司等公开信息渠道发现，拥有《初晴》的杭州华侨饭店几经易手。

2000年，广厦控股集团有限公司（以下简称“广厦控股”）通过公开市场以2.08亿元的价格拍卖取得杭州华侨饭店。

据天眼查显示，广厦控股涉足建筑、房地产以及能源等领域，其董事长为楼明。同时，广厦控股也是上市公司浙江广厦（600052）的股东之一。

在2001年，浙江广厦进行重大资产重组，将持有的建筑施工类企业与控股股东持有的房地产开发企业进行置换，华侨饭店90%的股权作价1.352亿元进入浙江广厦。

但在十余年后，华侨饭店的100%股权最终都回到了楼明之妻卢英英手上。

图据网络

据浙江广厦公告披露，2014年，卢英英及其亲属与浙江广厦进行置换交易。卢英英一方将其持有的影视公司100%股权与华侨饭店90%的股权进行置换。由于卢英英是广厦控股董事长楼明的妻子，且外界认为对华侨饭店的估价过低，该笔关联交易曾引发广泛质疑。

除了上述90%的股权，据上海证券报报道，另10%的股权曾属于广厦房地产开发集团有限公司。

不过最终，华侨饭店的股权都到了卢英英手上。天眼查显示，卢英英目前持有杭州华侨饭店有限责任公司100%股权。

由于饭店几经易手，且交易方式不一，难以判断《初晴》在进行拍卖前的所属。12月1日，红星新闻记者分别向浙江广厦、中国嘉德拍卖行、杭州华侨饭店等多方致电，但始终未能获得肯定答案。

华侨饭店被贱卖？

2014年6月，浙江广厦发布公告称，拟将浙江蓝天白云会展中心有限公司（96.43%股权）和杭州华侨饭店（90%股权），与卢英英及其亲属持有的东阳福添影视有限公司（100%股权）进行置换。

在华侨饭店的多次交易中，这笔置换交易曾引发质疑。因为在本次置换中，杭州华侨饭店仅被估值为3.03亿元。

上海证券报就曾发文质疑，以其毗邻西湖的绝佳地理位置，14年间增值仅1亿元。而且，华侨饭店对外担保抵押的交易额达到5.1亿元，按当时金融机构的操作管理，这意味着华侨饭店的评估至少值10亿元。

2014年6月21日，浙江广厦发布澄清公告，称华侨饭店整体较为陈旧，客房价格一直维持在较低的水平，近年来一直处于亏损状态。为了优化公司资产质量，浙江广厦决定置入增长潜力较好的影视文化行业，置出亏损抵消资产。

对于担保抵押的5.1亿元交易额，浙江广厦称，所有借款除华侨饭店抵押外，均设有其他担保措施。另外，华侨饭店剩余的土地年限只有26.5年。

图据网络

12月1日，红星新闻记者通过OTA平台看到，目前杭州华侨酒店的客房价格在306元到715元不等。当红星新闻记者向杭州华侨饭店、浙江广厦的工作人员问起《初晴》的相关拍卖情况时，上述两方均表示不清楚。

红星新闻记者 杨佩雯 袁野