资商铺，让许多人获得了丰厚的回报，也是许多单位、个人的资产保值、投资首选，虽然商铺投资成本较高，但是回报稳定，获利周期长，所以在民间，一直有着 " 一铺养三代 " 的说法。
临近年终，许多市民能获得一笔丰厚的年终奖，再加上 " 老本 "，来购置一个好商铺，不失为一种理想的选择。但近日记者在采访中了解到，随着房地产市场增速的下降，互联网等虚拟经济的兴起，再加上近年来贵阳市的商铺建设的快速增长，产品结构及特点日趋多元化，商铺投资的风险也变得越来越大，消费者在选择商铺的时候，难免 " 雾里看花 "。为此，资深房地产人士分析梳理了目前贵阳商铺投资的市场前景和利弊，希望对广大投资者有所帮助。
10 万元起商铺 位置好是关键
记者调查了解到，贵阳市目前 20 万元以下的商铺，多集中在观山湖区、花溪区等非主城区的新开楼盘内，面积仅为几平米至 20 平米左右，例如在北大资源梦想城、贵安第一城、花溪明珠商业区等的临街门面，如果是在南明、云岩黄金位置的商铺，多集中在大型商场的非一层位置，例如新大陆电脑城的三层等，它们的面积都较小。
中国房地产研究院专家、房地产专栏作家张晓康表示，对于这类商铺的选择，消费者要把握 " 位置好、适用性 " 的特点，要注意选择临街商铺。它的房屋构造要合理，水电要畅通，由于这类商铺最适合做快消品、小型餐饮如粉面，以及特色小商品的销售，因此，它的地理位置就显得尤为重要。
20-50 万元商铺 要多方考察市场
20-50 万元的商铺，在市场上很受欢迎。张晓康表示，几乎一半以上的商铺投资者选择的都是这类商铺，从目前市场情况来看，它们多集中在贵阳非主城区的商业综合体以及主题卖场中，面积一般在 15-50 平米左右，如双龙商贸城的临街门面等，也有的商铺位于老城区新的城市综合体中，如鸿基三期的临街门面、南明区的一号码头等，但在人流量很大的黄金位置如大十字、喷水池等地，这个价格一般不能买到临街的位置。此外，在观山湖区、花溪区等地一些新近开发的楼盘，以这个价格能买到一些小区内的临街门面。
张晓康分析表示，这类商铺的用途较为广泛，适用于服装鞋帽、中小型特色餐饮、饮品吧、生活小超市等，在选择这类商铺的时候，由于它的价位对于老百姓来说较高，因此要注意市场的考察调研，在商场内部的要分析该商场的经营情况、发展情况，如果是散铺，要了解区域周边的人流量和产业发展状况，有针对性地选择其地理位置。
50-100 万元商铺 宜薄利长租
这个价位的商铺，在贵阳几乎所有的区域都能见到，近年来其数量还有增长的趋势。它们的面积一般在 60-120 平方米左右，在老城区有鸿基三期等，相比之下，这类商铺的单价还比低价位、小面积的商铺稍低。
对于这类商铺，张晓康表示它们适用的业态很广泛，几乎涵盖了人们衣食住行的各个方面，在市场上也很受欢迎，但是由于租金门槛较高，因此业主如果找到了一个较为稳定的租客，即使利润稍低，也应维持租赁关系，毕竟这类房屋想从闲置状态迅速成功出租，不是一件容易的事情，即使少收一个月租金，也是一笔不小的损失。
100 万元以上商铺 适合长线投资
100 万元以上的商铺，价格下有保底，上不封顶，目前在贵阳，已经出现了价格数百万元甚至上千万元的商铺，它们主要分布在各高级商场、高级写字楼一层，以及地标性建筑的一层，如大十字的贵阳一号等地。
对于这类商铺，张晓康建议宜长线投资。作为一笔不菲的资产，持有它的人必定 " 不差钱 "，因此就应选择黄金位置、人流量大、市场繁荣、升值潜力很大的产品，这类商铺的业主应保持高水准的配套设施标准，在客户选择上，可以向银行、高级会所等靠拢，总之，这种商铺重在投资、增值，而不在于每个月的房租收入。
■购铺包租 暗藏 " 套路 "
现在，许多商家在销售商铺的时候，吸引消费者的杀手锏便是 " 购铺包租 "。所谓 " 购铺包租 "，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金来用于冲抵部分商铺售价款或偿付一定租金回报。对于业主来说，包租返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金，而对于开发商来说，可以快速出售商铺同时快速回笼资金，这似乎是一种双赢的经营模式，但早在 2006 年 5 月，国家就对当时盛行的 " 购铺返租 " 现象发文，明确 " 售后包租 "、" 承诺回报 " 等为房地产广告明令禁止的内容。对于消费者来说，买商铺还管出租，这样的好事，国家为什么不大力支持呢？为此张晓康分析表示，在 " 购铺包租 " 的背后，其实隐藏着许多套路。
前几年，贵阳的张先生在某商场购买了一间商铺，共 40 平米，单价 2 万元，根据该商铺的 " 购铺包租 " 政策，包租 10 年，第 11 年回本，前 3 年每年按照实付款返租 10%，这笔钱还能抵扣房款，以后每 3 年逐年递增一个百分点，第 10 年返还 15%。按照此规则，张先生的收益情况如下：商铺总房款 2 万 / 平米 ×40 平米=80 万，前 3 年租金收益或可抵扣总房款：80 万 ×30%=24 万，3 年后张先生应付总房款：80 万 -24 万=56 万，第 4 — 6 年返还租金：56 万 ×11%×3=18.48 万元，第 7 — 9 年返还租金：56 万 ×12%×3=20.16 万元，第 10 年返还租金：56 万 ×15%=8.4 万元，因此，张先生得到的总返还租金是 18.48 万元 +20.16 万元 +8.4 万元=47.04 万元。这样一来，经过了 10 年后，张先生全部购房款的 56 万元收回了 47.04 万元，已经回来了绝大部分，幸福生活指日可待。但是，事实真的是这样吗？张晓康分析表示，在这当中，首先隐藏了房开商的第一个套路。" 许多房开商为了能用‘购铺包租’返利吸引人购买，首先将商铺的价格提高了一大截。" 他说，商家将一万元的商铺提升到两万元，再返利给消费者，这样做，实际上是把本身属于消费者的钱 " 借用 " 了，经过多年的积淀后再还给消费者，实际上消费者根本没有得到任何实惠，多出来的钱还白白让房开商用了这么多年。
第二个套路，房开商在 " 购铺包租 " 时，他们给消费者的返利取决于商铺的经营情况，很多地方的商铺在销售后，火热了一阵子，但经过不长的时间后就门可罗雀，经营惨淡，这时候的房开商反正已经收到了钱，便借故卷款跑路，留给业主们一个烂摊子，租也租不出去，想卖更是不可能，往往只有自认倒霉。
此外，有的房开商在销售商铺时，搭建了许多迷惑人的 " 花架子 "，例如 " 云平台 "、" 众创空间 " 等等，在开业的时候还花重金聘请明星演出，造成十分繁荣热闹的假象，在此基础上，他们再以极低的价格和返租，并打着国家支持小微企业创业的幌子来诱惑消费者来购买面积很小的商铺，这也给没什么经济实力的朋友制造了一种幻觉：几万块钱也能当老板。但是，开发商是将原本面积较大的商铺拆分成一个个格子间，单价却比完整商铺高很多，之后，由于违反了原本的规划，就迟迟办不下产权证，消费者花了这么多钱，也是替他人做嫁衣。此外，有的开发商干脆将出售商铺玩成了 " 长期租赁 "，总是拖着不给办产权证，偷偷摸摸地一房多租后卷款逃跑，留给消费者一地鸡毛。
为了规避以上风险，张晓康表示，消费者在购买商铺时，要注意产权归属。在选择商铺时，很多人往往很注重投资回报率，而不看重产权归属。其次，消费者要对周边市场有个冷静清醒的判断，对于房开商要对其资质、业绩、口碑等进行多方调查了解，不能听信其单方面宣传。最后，按照目前商铺租金的行情，有一个被广为接受的 "8 年原则 "。一般来说，8 年就能回本的商铺属于投资回报率中等稍微偏上的商铺，如果 8 年仍回不了本，就证明该商铺获利太低，但是如果商家宣传 4 至 5 年就能回本，也不能轻信。
■达人教你买商铺的 " 技术活 "
在业内人士的眼中，现在的商铺早已不是买下后就躺着赚钱了，在贵阳，近年来由于产品数量呈几何级数增长，商铺市场鱼龙混杂，良莠不齐，在繁荣的市场背后，隐藏了许多陷阱。为此，中国房地产研究院专家、房地产专栏作家张晓康表示，购买商铺是门技术活，消费者要擦亮眼睛、规避风险。
市场前景是关键
贵阳的陈先生 2014 年在贵阳观山湖区某商场购置了一间商铺，花了 40 多万元。但是，现在提起它，陈先生就一肚子火。" 这家商场原本规划是做百货批发，我想市西路火了这么多年，这里应该也不会差。" 他说，可是随着周边多家卖场的兴起和国家政策变化等原因，这座商场生意逐渐变得冷冷清清，原本商铺销售就不好的商场，现在更是变得无比萧条，他的商铺，闲置了差不多两年。
张晓康表示，广大投资者在选择商铺的时候，市场前景应是最看重的。投资商铺不能和市场的大趋势相违背，比如在某地，已经有了一家或多家规模大的商城后，如果在同质化的小商场投资，成功的几率就很小。
在当前经济形势下，消费者要分析某地的市场状况，特别要将电商、互联网经济的影响考虑进去。如果不是散铺，商场一定有一个明确的定位，如家具城、百货城、电器城等，这时的消费者，就要将整个产业和商铺所在地联系起来考虑，要分析该产业在当地的发展前景等，以此来形成正确科学的结论。
人气决定财气
现在在贵阳，有不少开发商都宣称自己的商铺地理位置优越、业态齐全、交通便利，升值空间巨大。但一般来说，决定商铺火热与否的最重要的条件就是所在地的人流量。
" 人流量大的商铺，升值空间不一定很大，但没有人流量的商铺，肯定没有升值空间，也不可能租得起价。" 张晓康分析认为，人气决定财气，这在商铺投资中是一条亘古不变的真理。做生意不是居家过日子，居家可以选择 " 悠然见南山 "，但投资商铺，则是越热闹越好。大家在判断商铺所在地人气是否旺盛的时候，主要可以从是否是传统黄金位置、周边居住人口数量、周边居住人群构成比例、生活规律等方面来判断。
分析市场不能玩概念
许多朋友都有这样一种感受：地段好的商铺我买不起，因此只有寻找一些现在人气不旺，今后可能会迎来大发展的 " 潜力股 "。那么怎么样才能判断这些 " 潜力股 " 不是 " 垃圾股 " 呢？张晓康表示，首先，大家不能单方面听信房开商的宣传，要全面了解当地经济社会的发展情况和未来发展趋势。例如在某地，虽然现在人气不旺，但今后要建设一个大型居住小区，或者在商铺周边的地段已经有多块土地出让，新楼盘一旦建好后，必将带来大量人气，这样的商铺一般就是 " 潜力股 "。但是，如果在某地只有孤零零的一个小区，无论小区再高档，但依靠自身，仍聚集不了多少人流量，因此这些区域的发展潜力不大，或者商铺走向成熟将遥遥无期。
其次，在分析商铺所在地人气是否有发展潜力的时候，要特别注意将标准细化，证据落实得越具体越好。张晓康说，近几年贵安新区的商铺炒得很火热，这和国家将其定位于国家级新区的政策有关，但这时消费者获得的信息只是空洞的一条：" 贵安新区将迎来大发展，买门面肯定没错 "。贵安新区的发展分几步走？发展时间节点是什么？发展的重点区域是什么？发展什么产业？会带动哪些行业发展？商铺周边有多少人居住？他们的构成怎样？…… 这一系列的问题，大多数消费者都不清楚，仅仅凭着 " 贵安是国家级新区，今后一定不会差 " 这一个理念来买商铺，失败就在所难免了。同样的，许多开发商在推销商铺的时候，推出了 " 紧邻地铁 " 这一概念，但紧邻地铁的就一定好吗？" 地铁有几十公里长，经过了不少现在荒凉、国家在今后也没有发展意愿或稍后才支持发展的区域，这些地方没有产业聚集，没有人气，商铺怎么可能火？" 张晓康说，因此，消费者在考察市场的时候，要注意细化标准、要了解国家的相关政策及发展规划、当地市场情况、人口情况等，千万不能听信一句空洞的概念，就稀里糊涂地砸进大把金钱，这样做几乎不可能成功。
■买商铺 这些细节不能忘
许多购房者在不辞辛劳地来回奔波、反复研究、多家比较很久后，终于下定决心拿出多年积蓄来买商铺了，但这时还要注意一些技术问题，否则很可能会 " 一着不慎满盘皆输 "。
首先，大家要注意产权问题。在决定投资一间商铺前，消费者除了对这间商铺的区位、市场前景、人气是否旺盛等有全面的了解之外，还要注意确认所购房屋的权属状况，包括是否存在抵押等问题。投资者在签合同时，最好去房屋所在区的房屋产权交易中心核实。此外，大家还要注意商铺的公用分摊面积，应在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的分配，也应当在购房合同中约定好公摊面积的相关事宜。
其次，要注意商铺的物业费。许多投资者与开发商的扯皮纠纷都产生在商铺物业管理上，因此，商铺的物业管理的规划与水平要提前关注，大家应当详细了解商铺所在物业的整体规划情况，以及商铺通风、采光、取暖、消暑、交通通行等情况及相关费用收取和变化情况，最好在合同上有所约定。
第三，要注意商铺的交房条件。投资者在签订商铺合同时，应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、客货梯、出入口、层高以及配套设施等条件，在合同中约定越详细越好，并在交房时特别关注此类细节。
贵阳晚报全媒体记者 余珉琨 商昌斌
疫情对经济的影响是深远的，又遇到外部的打压，目前国内的经济形势很不好，中小企业主的日子就更难过了。但是往往是这些中小企业才是我们吸收就业的主体，在体制内、国有大型企业上班的还是少数。如果中小企业都破产倒闭了，我们的就业压力会暴增。为了保民生、保经济，陆续出台了很多政策，从融资，到减税可以说政府能想办法都用上了，这几天最火的就是地摊经济。
其实地摊经济真的是个好东西，卖的东西一般都是便宜且质量尚可的，摆摊者增加了收入，购买者则得到了实惠。地摊从这个方面讲的确是繁荣了经济，但是却苦了商业店铺的投资者。仔细看了观察了一下我生活工作的地方，周边近一段时间很多铺面在显眼的位置贴出了出租、转租、转让，甚至急售的字样。一些曾经一铺难求的地段也有上述现象发生，特别是那些近两年新建楼盘的商铺，购入成本高造成租金成本相对较高，空置率明显上升。如果还不能经营餐饮（很多商铺不具备做餐饮的条件）那就更加惨淡。
地摊经济重出江湖，给城市带来了新的经济活力，也让商铺的投资人雪上加霜。如果过几年房产税开始实施，商铺作为投资性房产，不仅税额不会减免，税率也会比住宅要高。铺面一旦租不出去，持有的成本会相当的高，那个时候商铺的投资人可能真的要哭了。
源： 红餐网
作者： 洪君
热闹的餐饮业，有人退就有人进，说到底还是一个风险比较大的行业。凡事预则立不预则废，做餐饮也是如此。
那么，要想开一家餐饮店，到底需要准备多少资金呢？做好哪些预算准备呢？
在悟空问答上，关于餐饮最多的问题是怎么开好一家餐厅。这些问题，有问没有经验怎么开的，也有问开餐厅需要什么条件，办什么手续的。还有一些人问的是我想开一家小饭店，需要多少钱。
其实，红餐网认为，只要你想开餐厅，就一定会涉及到钱的问题。如果你钱没有准备好，没有规划好，其他的做得再好，可能都会面临着资金链断裂的难题。
01 干餐饮第一步，预算先行
曾经在某个贴子上，有位创业者问5万能不能做餐饮。当时很多人觉得异想天开，5万能干啥？门店转让费都不够，好不好。当然，也有人认为，如果只是想路边摊创业或者自家有物业还是可以的，关键还是要看做什么，怎么做预算。
< class="pgc-img">很多人都以为手上有多少钱就做多少事情，但是开餐厅并不是这样的。没有做好预算，很可能出现以下情况：
- 1.餐厅装修快结束了，发现钱不够了，于是又得东挪西借；
- 2.餐厅开业了，发现钱花光了，餐厅的备用金没有，导致资金链断裂；
- 3.餐厅开业三个月，生意不好，员工发不出工资，借不到钱只能转让。
对一个餐饮新手来说，不想死在开店前，就一定要做好投入预算。
02 做好开店预算清单，创业才有保证
开一家餐厅，以开业那天为临界点，可以分为开业前的资金需求和开业后的资金需求。
开业前的资金叫筹备款，开业后叫备用金。
一般来说主要有六部分的费用：房租和转让费；装修和水电；设备和原材料费用；人工成本；.宣传营销费用；备用金和其他费用。
< class="pgc-img">餐厅开业前的筹备金
开业前筹备金，是指一个餐厅到顺利开业那一天前，所需要花费的资金数量总和。筹备金关系到一家餐厅能否正常开业，餐饮老板一定要重视。
前期筹备款主要有转让费、半年以上的租金、装修设计费、设备采购费、调料采购费、食材采购费6个方面。
（1）转让费：位置好，转让费高；位置一般，转让费低。
如果你资金雄厚，有预留足够多的转让费，可以选择地理位置相对比较好的门店。如果你的资金不多，就退而求其次，到次一级的地段去找门店。
注意，遇到完全不要转让费的门店，要小心，因为很可能这个铺面没价值。当然，现在疫情期间，也可能是不用转让费的，还有一些房东直租的新店或者商场店也是不需要转让费的。
< class="pgc-img">（2）租金：准备半年以上的房租。
租金的缴纳有月交、季度交、半年交、一年交等方式。
现在绝大多数商铺的房租，都是半年缴纳一次，并且会收最少一个月的水电押金，有些房东则会直接收取2~3个月押金。
按季和按月收取房租，房东不愿意；按年交的话对大部分餐饮企业压力很大，一般也不会采用这样的方式。因此，半年交是最普遍的现象，准备半年以上的租金最为保险。
（3）装修设计费：要看门店实际情况。
装修费用主要包括：
- 厨房：上下水，烟道，通风，电
- 前厅：顶，墙面，灯光，地面，桌椅，吧台，广告
- 室外：门头，广告
装修的费用基本上可以说是看菜吃饭了，预算足一些的就花多一点，预算少的可以少一些。具体可以按照以下的标准来计算：
- 简单装修：自己搞定，按照商铺面积计算，每平方米约800~1000元；
- 独特装修：请专业的设计师，每平方米约1500~1800元；
- 精装修：每平方米约2500元，上不封顶。
备注：装修费不同地区不同的设计公司不同的需求价格是不一样的，以上数据仅供参考 。
< class="pgc-img">（4）设备采购费：新设备与二手设备有差别
厨房设备，因质量和品质差异，在价格上可能有两倍的差价。一般来说，价格高的设备在用料和使用期限上，要好于很多低价设备。但是，资金不足的话也可以考虑采购二手设备。
预算充足，购买质量好的；预算不足，选择次一些或者可考虑二手设备。
但是，采购二手设备也有坑，具体的还是要根据自己门店的品类和需求来选择。
（5）调料和食材采购费：预多不预少
餐厅在装修好之后，需要采购开店所需的调味品和食材。这部分的预算，也要看门店的大小。
小店预算可以少一些，如果大店的话可能要10万以上。特别是一些高级餐饮酒楼，食材价格偏高，采购成本必定也高。还有一些加盟店，对于食材的采购也是有要求的，所以这方面的预算可以留充足一些。
当然，如果你心里没把握的话，也可以先准备半个月或者一个月的储备。但是，一定要及时关注库存，避免短缺。
< class="pgc-img">餐厅开业后的备用金
开业后备用金，是指正式开业后餐厅账户的流动资金，主要是为了度过开业后的养店期。这里包括了营销推广预算和员工工资。
（1）员工工资（准备不少于3个月）
要想一家店能做下去，必须要有人。而留住你的员工最好的办法就是准时发工资。因此，即使生意再不好，你也要优先保证能发得出工资。
预留员工3个月工资的备用金，是为了防止新店入不敷出，无法通过菜品销售赚回来的情况。
< class="pgc-img">（2）营销推广费用
很多老板以为不做营销就不需要准备这部分费用。但是，其实新店开业的传单、准备的物料、展架或者告示牌都是营销的部分。另外，还有开业庆典的优惠打折成本、媒体宣传等以及后续新店的优惠活动的支出都包括其中。
营销这个是长期性的，餐饮老板要预留一定的资金，避免开业生意不好才来做推广，那时就难免手忙脚乱了。
在此，各位餐饮人在准备开店前，一定要为开业后的营销推广留下足够的预算。
其他的费用
这些的成本费用很难预算，如开店审批、办证的成本等，这些都需要预留部分。
结语 ?
开店如打仗，兵马未动，粮草先行。要想开好一家店，一定要做好精准的财务预算。
如果连开店的基本费用都无法保证的话，可以暂缓你的开店计划；或者将你的店规模减小一点，想办法在各个环节节省成本。
不建议孤注一掷地创业，也不鼓励全部靠借钱开店的行为。毕竟，餐饮行业超高的淘汰率，并不是吓吓你而已的。
