天华哥跟大家聊聊开面馆应该如何选择店铺，具体需要注意以下问题
一．周转金不低于半年房租
做生意最严重的危机就是资金链断裂。在选择店铺时首先要预估筹备这家店一共要花多少钱。开业后账上剩余的周转金要不低于半年房租。因为面馆刚开业生意不好，需要几个月来积累回头客。如果你账上的周转金不够充裕，你就会因为生意不好而担心没钱交房租。在压力大的情况下你就很难专注产品品质和服务质量，还有可能因为急功近利而做出错误的决定。
< class="pgc-img">餐饮面馆投资预算表（样板）
诸葛亮几次出兵讨伐魏国都是因为粮草而退兵。资金链就是做生意的粮草，很多人做餐饮都是因为没有预留足够的周转金而倒闭。千万别盲目乐观，投资不是赌博，而是规避风险。
二．根据产品品质和定价确定消费人群和选址范围
在选址之前你一定要确定你的目标客户群是谁。目标客户群是根据产品的品质和价格来确定。
1. 产品品质偏低，以低价量足为卖点。选择低收入人群聚集的位置，如大型工厂附近、普通中小学附近、低档写字楼商圈、旧房老社区、城乡结合地等。
2. 产品品质中档，大众价位品类多。选择中等收入人群聚集的位置，如知名企业附近、知名大中院校、城市政务大厅、三甲医院附近、中档写字楼商圈、人口密集的中档大型社区等。
3. 产品品质出众，中高价位特色突出。选择年轻时尚、注重品质的高收入人群。在确保周转金不低于半年房租的前提下，尽可能靠近城市核心高档写字楼商圈或高档社区，但一定要量力而行，否则就很危险。这种定位是我最推荐的方式，因为随着经营时间增长，慕名而来的顾客会越来越多，单店利润上升空间是最大。
三．在筛选的范围内找寻店铺
确定目标客户和选址范围之后，就把适合自己的经营地段一一罗列，逐一开始搜寻这些地段的铺面。自己亲自步行找寻，同时通过线上线下的中介一起找。详细记录每天洽谈过，感觉比较满意的铺面信息，作为备选方案。当备选方案超过20个以后就可以进行筛选，选出自己最满意的那个铺面。在选铺面的时候不要太追求完美，任何铺面都有成功和失败两种可能。只能选出相对最适合自己的铺面，否则将在选铺面上浪费大量时间。
四．哪些情况的店铺坚决不选
1. 二房东的店铺坚决不选
2. 不符合办证条件坚决不选
3. 不能使用明火坚决不选
4. 合同期不能签五年以上坚决不选
五．店铺并不是成败的决定因素，很多十年以上生意火爆的面馆并不是因为店铺位置好取得成功。正确经营加上长期坚持才是他们的制胜法宝。
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首先丢出来的是选门面需要注意的事项及流程。这是我吃了血亏的教训，以至于在后续的准备工作中，出现了很多问题和无奈的地方。
整体流程是：成本预算→选址→咨询周围商户或?转租?商户?→查看意向商铺基本情况→咨询物业→成本核算
第一是成本预算。这一步一定要尽可能的做仔细，把每一项都列出来。主要?包括?不限于?：（1）需要哪些电器，电器的功率是多少，同时使用时总功率是多少；（2）电器需要买新的还是买二手的，分别是多少钱；（3）餐具选择什么材质，需要多少个，需要多少钱，目前大多数餐饮店用的都是密胺材质的餐具；（4）水电改造预算多少；（5）木工师傅做工单价多少，需要注意的是，如果是木工板+装饰材料的组合，那么木工的单价是双倍；（6）泥瓦工师傅做工单价多少；（7）油工师傅做工单价多少；（8）各种主要装饰材料单价多少，包括铝塑板、木浆纤维合成板、免漆板、木工板、瓷砖等，看装修需求。（9）门头?制作?安装?费用?。这一步是为了当看中目标商铺时，能够最大程度的计算装修改造费用，合理规划资金，同时签订租约合同后能够马上确定装修方案，加快工程进度。
第二是选址。关于选址怎么选，知乎上、网上以及书上已经写得非常多了，我在这里不再赘述，我想讲的是选址的落地执行，这才是书里面和网上都没有说出来的接地气?。需要特别注意目标商铺所在街道是否具备你所经营行业的要素。举个例子，我是做餐饮的，商铺所必须的要素就是电线的功率大小、排烟管、排污管，如果整条街80%以上都是非餐饮，那么很有可能门面会出现的问题是没有排烟管、没有排污管、电线的功率不够，那么虽然这个门面位置很好，但是很可能会多出来一笔改造费用。
第三是咨询周围商户或?转租?商户?。当有了心仪的商铺后，咨询一下周围的商户或?转租?商户?，如商铺入户的电线功率是多少、排烟怎么排、排污怎么排、潲水怎么处理、商铺租金多少、租金怎么支付、能否使用明火等。
第四是查看意向商铺基本情况。当你对商铺周围的环境有了大致的了解之后，这就可以联系转租的商户或者房东或者中介查看商铺的具体情况了。（1）入户电线功率大小。这个是需要结合你经营的行业来看，日常经营需要使用哪些电器，哪些电器需要同时使用，这些电器的功率是多少，这样才能判断入户电线功率是否能支撑电器的使用，否则就会多一笔改造费用，这个费用包括物业接线费用+电线材料费+水电工工费；（2）排烟管。餐饮要求必须有抽油烟机，如果没有排烟管，就需要设计排烟管道，这里会多出来改造费用，包括烟管加长+安装费用+相关改造费用；（3）排污管。餐饮会产生比较多的油污，洗碗池需要安装油污分离器，如果没有排污管，只有雨水管的话，物业可能会收取处理费用；（4）装修情况。这里要结合自己预想的装修方案来看，如果原装修是在墙上打了木工板，再打其他装饰材料，我唯一的建议是，把上面那层装饰材料拆掉就可以了，千万不要拆木工板，甚至装饰材料都不要拆，原因是原来的墙体已经被排钉打成了千疮百孔，要处理就要多花钱，直接在原来板材上做是最省钱的。从装修成本来说（有木工板的前提下），贴砖最贵，其次是竹木纤维合成板，最便宜的是铝塑板。具体选择哪种要看预算和装修需求了。如果要拆，就会产生拆除费+运垃圾的费用。（5）测量商铺尺寸，包括墙面尺寸，地面尺寸，商铺空高，门头尺寸等。
< class="pgc-img">千疮百孔的墙面（1）
千疮百孔的墙面（2）
第五是咨询物业。主要是问清楚目标商铺的基础情况，进行最后确认，是否有其他的费用。（1）能否能?做餐饮（区分大餐饮和小餐饮）；（2）用电是否能满足；（3）如何排烟；（4）如何排污；（5）装修押金多少，押金多久退，能退多少，这个问题涉及到规划流动?资金。
第六是成本核算。弄清楚以上问题之后，就需要做成本核算了，在第一步成本预算的基础上，将细节补充进去，看下总体费用是否在预算内，还需要预留一定的预算外费用，以防产生额外支出。最后计算是否能够留下足够的流动资金。
以上就是本期内容，对于想要做餐饮的新人来说需要避免的选址大坑，总结起来其实就是关心5点，第一是电，第二是排烟，第三是排污，第四是装修，第五?是?资金安排?。提前弄清楚这些问题，就能提前规划好你的资金，并且能够以最快的速度走过下一步，毕竟?时间?就是?金钱啊?。
下一期我们说说商铺租下来以后需要立马做的事情，包括办哪些证和装修材料准备。
做餐饮，选址非常重要，在门店选址的时候，我们要遵循一个原则，那就是：只选对的，不选贵的，具体要结合自己所做的品类来做市场调研。下面兵哥就给大家分享一下肠粉店选址的技巧及注意事项。
1. 门面格局很重要
肠粉店门面大小一般在30-50平，租金5000-8000元比较合适，太小施展不开或者不能提供堂食，太大铺租太贵成本过高。肠粉机一般放门口操作，门头越宽越好。在租门面时，要先向房东、周边邻居或者社区街道办了解清楚该门面是否可用于做餐饮，门面是否有上、下水，是否有排烟管道等。
2. 了解合约不可少
租房时最好是和原房东签合同，如果是接触的二房东，一定要了解清楚二房东的合约还有多久到期，如果还有几个月就到期，要慎重考虑。有些二房东转租出去的原房东不认，门面到期之后房东如果要收回门面就麻烦了！
3. 过路人群易停留
容易停留意思就是那一块地方人们能很好的在那里停留，也喜欢在那里停留，一天到晚，时不时那里都一直来来往往的有人，也许你会发现有些地方虽然从那里经过的人很多，但是从那里经过的人个个都行色匆匆飞快而过，像这样的地方也不适合开肠粉店。
4. 市政规划要弄清
在给肠粉店选址时要注意打听所选位置近期或者是一年之内有没有修路或者拆迁的可能，若有这些可能，再好的门面租过来也得不偿失。
5. 扎堆开店不要怕
很多没有做过生意的人会有一个错误的认识，看到那里已经有好多小吃店了，觉得那里就是不适合在开别的小吃店了，这是一个错误的认识，你看看那些小吃街做小吃的很多，家家户户生意都很好，这是因为那里做小吃的多了，形成了气候，人们只要想吃东西就会往那里去，因为去了那里好吃的比较多可以选择，只要这个地方大家做的东西互相不冲突就可以了，你开粉面店，我开肠粉店，他做炒饭，这块地儿的生意大家做，家家不一样，都有的赚，不仅不是坏事儿还是好事儿，如果你孤零零的在一个地方开店，除非这个地方真的是要吃饭的人太多，要不然远处的人是不会来这里的。
6. 快餐店旁分流量
一般来说适合做快餐店的地方，都适合做肠粉店，那么在选肠粉店地址的时候，可以找一些快餐店生意好的地方去做，只要还没有同行在做肠粉，一般情况下生意都是不错的。快餐店多的地方一般有很稳定的消费人群，比如社区、写字楼或者是市场等等，这些地方目标人群集中，从中分取一些销量是没有问题的。
7. 大树底下好乘凉
选择大的社区、写字楼、酒店、小吃街等等，一般这样的地方人流量比较大，属于重要的商圈，消费人群固定。俗话说“大树底下好乘凉”，高端的社区、写字楼、酒店、小吃街都是不错的选择。这些设施的周围人流量和车流量也很大，都是肠粉店的目标消费人群。有客源，有理想的位置，加上过硬的产品，那么生意自然不会差到哪里去。
8. 后街门面也很旺
商业繁荣的黄金地段，历来都是商家的必争之地，但是商铺和进场费同样会非常高昂，可谓寸土寸金。其实，在商业黄金地段的附加街，一般都是后街反而是一个较好的地方。首先是商业步行街的人往往都会到后街休息或者停车，所以，后街的消费人群其实是很大的；二来，后街的铺租性价比很高，往往只是步行街的几分之一。因此，选择后街经营也不失为一个高性价比的投资方式。
