址时，判断一个位置是否适合开餐厅，需要一个【投资可行性分析模型】。
< class="pgc-img">通过这个模型我们可以计算得到三个数据：餐厅需求人流量，餐厅需求面积，每平方米的日租金。与我们实际测量人流量的数据、实际餐厅面积、实际房租价格进行比对，从而决定是否适合在这个位置开餐厅；
在这个模型中，投资额和投资回收期是已知的。
1.计算月需求净利润。
< class="pgc-img">用投资额÷回收期=月需求净利润，得到餐厅的月需求净利润。
我们可以知道餐厅需要每天赚到多少钱，才可以在回收期内收回投资；
2.计算月需求营业额。
< class="pgc-img">用月需求净利润÷净利润率（8%~15%），得到我们的月需求营业额。
通过这一步计算我们知道了餐厅需要每月赚多少钱；
3.计算日需求人流量。
< class="pgc-img">用月需求营业额÷客单价得到我们的月需求就餐人数。
用月需求人数÷30天得到了日需求就餐人数；
我们已经知道了每天需要多少顾客来吃饭，用日需求就餐人数÷捕获率，就能得到餐厅的日需求人流量。这意味着我们已经知道了每天餐厅门前需要有多少人经过。
注意：日需求量是我们要获得的第一个关键数据。
4.计算月需求房租租金。
< class="pgc-img">用月需求营业额X房租占比，就得到了我们的月需求房租租金；我们可以得到需求房租的上限；
5.用日需求就餐人数÷翻台率X座位占比面积，得到我们的前厅需求面积。
< class="pgc-img">用前厅面积÷前厅面积占比可以得到餐厅的需求总面积；
注意：需求面积是我们需要获得的第二个关键数据。
每平米日租金是我们需要获得的第三个关键数据。
用这三个数据和我们已知数据比较就可以得到我们的选址位置是否适合开餐厅；
假如你看好了一个铺位，想投资50万开一家餐厅，如何判断这个投资是否可行呢？
第一步：假如房屋合同为五年，较为合理的投资回报期为1年到2年，我们就能知道我们每个月的净利润为20833元。50万÷24=20833元。
这意味着餐厅每个月的净利润要大于20833元，才能在两年内回本。
第二步：计算餐厅需求的营业额
我们知道餐厅的净利润率通常为8%-15%，我们假设13%，用我们第一步得到的需求净利润20833元÷13%=120256元，得到餐厅每个月的需求营业额；
第三步：计算餐厅的需求就餐人数
假设我们已经知道餐厅的平均客单价为25元，用我们的月需求营业额除客单价得到我们餐厅每个月的就餐人数6411人。
6411÷30 可以得到每天餐厅的就餐人数=214人。
我们假设 餐厅人流量的捕获率为5%。用214人÷5%=4280人，我们就得到了餐厅每天门前人流量4280人。
第四步：计算需求房租价格
通常餐厅的房租在营业收入中为10%~15%，我们选择13%，在第二步的计算出的需求营业额160256元X13%，可以得到餐厅每个月的房租需求价格20834元。
第五步：核算餐厅面积
假设餐厅的每个占地面积为1.3㎡，翻台率为4次，用第三步得到的餐厅每天需要的就餐人数，214人÷4次，得到餐厅需要的座位数54个。
用座位数54*1.3(每个座位的占地面积)=71平米（就餐面积），假设餐厅的公摊面积、墙体、柱子的占比为15%，餐厅的厨房面积占比为25%，用100%-15%-25%，我们就得到了就餐面积比例：60%；
最后用上面计算的就餐面积71平米÷60%，我们就得到了118平米，这个数据就是我们需要的餐厅面积；
第六步：计算房租的日租金
通过第四步的计算，已经知道餐厅每个月的需求房租20834元，用这个数据÷总面积118÷30天，就得到了餐厅每平米每天的租金价格为5.89元。
通过这几步的计算我们得到了这个餐厅选址时最重要的几个数据：人流量、房租租金、餐厅面积、用我们实际的数据，或从市场上获取的数据与我们上面的计算数据对比，我们就可以判断，这个餐厅的投资回报情况；
假如通过计算，我们发现餐厅每天需要人流量4280人，而我们实际测算的人流量为2000人，这个时候假如我们选这个位置开餐厅，几乎很难收回成本；
再举个例子，经过计算需要的餐厅租金价格为5.9元，实际的租金价格为10元，这时候你需要综合考虑：
a.如果这个位置的人流量大大超出了需求的人流量，那这个位置还是需要谨慎考虑的，
B.这个地段的实际人流量一般，这个时候你需要的是果断放弃这个位置，在这里开店是很难赚到钱的。
如果你看到了这里，你会发现，选址的本质是数据模型的核算，不符合开店模型的位置，即使再好，也要舍弃，所以为什么满大街的好位置差位置那么多，高手都能做的风生水起呢？数据对了结果才对，这就是许多餐饮高手的不传之秘。
餐饮开店绝对没有普通人想的那么简单，只有多了解，你才明白这个行业的门道非常的深，如果您是一位餐饮老炮，你会发现，经历了餐饮业的磨练，到别的行业基本都是信手拈来。
好了，餐饮选址的投资可行性分析模型的讲解已经完毕，剩下的像商圈选址评估，签合同的细节等等，等我从外地回来后会更新。
在更新完了选址模型这个板块后，我会讲解开店常规的步骤，以及餐厅营销、产品标准化、还有团队管理，薪酬绩效，制度类，标准类，流程类的东西。
祝愿各位餐创者，都能在这个生生不息的行当里越做越好。
我是 头 条 号：文博餐饮观的作者赵文博
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018年9月27日，国务院印发了《关于在全国推开“证照分离”改革的通知》， “证照分离”改革的实行，有效降低了企业制度性交易成本，进一步破解了“准入不准营”问题，为企业进入市场提供了便利。但从“证照分离”视角审视餐饮项目市场准入，各地仍存在不同程度的餐饮项目“选址不当”现象，不仅给经营者带来投资风险，也在一定程度上成为市场监管的难点问题。
餐饮项目“选址”的相关规定
首先，污染大气环境的餐饮项目禁止准入。《大气污染防治法》规制附条件餐饮项目的新建、改建、扩建，该法作为一部大气环境保护方面的特别法，对公民、法人、其他组织以及行政机关具有普遍的约束力，要求餐饮项目必须具备大气污染防治的特定条件，因此，在市场主体登记时依法需要对“经营场所是否合法”进行核实、审查，应是市场监管部门防治大气污染的法定职责。餐饮项目“选址不当”，可依据《大气污染防治法》第81条第2款的规定不予登记。
其次，“住改商”性质的房屋不得作为餐饮经营场所。虽然市场主体登记允许申请人将满足一定条件的住宅用房登记为经营场所，但《大气污染防治法》禁止居民住宅楼作为产生油烟、异味、废气的餐饮项目的经营场所 ；《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》对于在城市居民住宅区内从事餐饮、娱乐等容易产生环境污染的公共服务行业，规定不得登记为经营性住所 ；《常州市放宽市场主体住所（经营场所）登记条件暂行办法 》还规定“未经规划、国土、建设等部门批准的临时建筑物、危房、违章建筑和文物古迹”等性质房屋不得作为市场主体经营场所进行登记。综上可知，上述性质房屋禁止餐饮项目登记。
“选址不当”原因分析
一是餐饮经营者法律意识偏低。餐饮业经营者在项目“选址”时，注重经营场所的区域位置优势，而对于餐饮项目经营场所的法定要求，知之甚少，尤其是小餐饮经营者，获取法律知识的途径比较单一。餐饮业经营者对于 “选址”法定要求以及“证照分离”改革政策的知晓度不高，甚至个别经营者守法经营意识不强，出现先行装修、违规经营的情形。
二是部门协同联动机制不畅。由于餐饮项目不属于《环境影响评价法》第16条第3款关于《建设项目的环境影响评价分类名录》规定中的“建设项目”，从事餐饮服务（宾馆饭店餐具集中清洗消毒除外）并不需要取得环境影响评价文件，但对于污染大气环境的餐饮项目，生态环境部门依法仍然负有统一监督管理的职责，市场监管部门则按照登记职责审查是否具备大气污染防治的法定条件，因部门之间在认定“专用烟道、相邻”等条件存在差异，同时缺乏有效沟通协调，对有的“选址不当”问题未能防患于未然，以致市场准入、事中监管环节出现问题。
减少餐饮业“选址不当”现象的对策建议
目前尚无统一规范的餐饮项目经营场所登记审查内容、标准和事先告知事项，机械性登记难以适应优化营商环境的多样化要求，一定程度上可能导致登记审查结果不一甚至结果相悖。为尽可能减少餐饮业“选址不当”给经营者带来损失，同时也降低市场监管难度，笔者建议如下 ：
一是强化法律宣传培训。既要准确界定部门间职责边界，厘清证、照的功能和法律关系，防止相互推诿，又要协调统一共同履行防治大气污染的职责，确保“证照分离”改革有序推进。对社会公众特别是餐饮业经营者开展精准普法，扩大“证照分离”改革政策的知晓度，及时回应社会关切的餐饮项目“选址”问题。
二是建立事先告知制度。市场监管部门按照GB/T 4754—2017《国民经济行业分类》规范登记餐饮业经营范围，审查经营场所是否符合法定要求，建立事先告知“选址不当”风险制度，明确餐饮服务“禁入区域”，在经营者申请登记时即送达事先告知书，全面告知申请人应具备防治大气污染的特定条件、不得作为经营场所的房屋情形及登记要求等事项，着力营造餐饮服务透明、可预期的市场准入环境。
三是进一步完善协同联动机制。市场监管部门与生态环境部门进一步完善协同联动机制，按照“统一受理、及时告知”的原则，实施登记申请信息共享互通。生态环境部门及时反馈市场主体的经营场所是否具备法定条件 ；市场监管部门根据法定条件和程序，对经营场所进行核实、审查，作出是否准予登记决定，及时解决“选址不当”的问题。两部门也可以依法律法规的规定，对辖区内的商住楼是否适合从事餐饮项目开展调查研究，建立餐饮业“负面清单”地址制度，形成指导性文件向社会公开，便于社会公众了解“负面清单”地址范围，进一步提升准入服务的效能。
四是切实推进社会共治。餐饮项目不仅涉及大气环境污染，而且还涉及食品安全，面广量大，仅依靠市场监管部门的监管力量 “势单力薄”，因此，市场监管部门应转变监管理念，在地方政府的统一领导下，积极协调生态环境、城市管理等部门，借助街道社区网格化管理，创新治理方式，切实推进社会共治，对“选址不当”现象做到“早发现、早通报、早处置”。
（作者系江苏省常州市钟楼区市场监管局郑冬青
原文刊载于《市场监督管理》半月刊17期）
发布单位：中国工商出版社 新媒体部（数字出版部）
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<>据显示，在北上广深四个一线城市，平均每个月有10%的餐厅倒闭，其中关店餐厅的平均寿命只有508天，而在这些关店餐厅中是由选址失败直接导致开店失败占据了70%。
“酒香也怕巷子深”已经渐渐成为所有餐饮从业者公认的行业现状了，今天我们就从字面上来谈谈，具体哪种“巷子”，才不会埋没优质的餐饮品牌。
1.人流汇集点
人流量对餐饮门店的重要性我们不多赘述，而所谓的人流交汇集点，指的是接着附近几条街道的枢纽。
消费者无论经过哪条街道，最终都可以汇集在这个点上。
上图开店位置优劣排序：店1＞店2＞店6＞店5＞店4＞店3
解析：
①不难看出上图四条线路指引方向，汇集点都会聚集在店1，所以店1的选址相对其他选址是最佳的；
②店6处于马路右面，遵循行人靠右原则，店6选址会比店5更佳；
③从整体来看，由下往上的人流，根据省能原则，行人更愿意选择往斜右方走，那么，店5和店6的选址整体就会优于店4、店3；
④根据靠右和截流原则，店4选址优于店3；
⑤根据靠右和人流汇集原则，店2选址优于店3、店4，也优于店5、店6。
2.聚客点附近
餐厅选址应选择多人群汇集的点，这些地方人流量大且集中，对于餐厅生意有积极影响。
如：大型商超、大型居民区或者大学城及学校附近等。
上图开店位置优劣排序：店1＞店2/店3＞店4＞店5
解析：
①根据离聚客点最近、人流汇集和人流靠右行走原则，上图店1的选址是相对最优的；
②店3靠近广场，且在人流前方靠右，地理位置也不错。相较于店2，由于经过店2的顾客很有可能在前一家消费了，所以会有一定影响；
③店4靠近商业中心，可截流其他方向的顾客，但由于不靠近广场、马路，选址稍微有点吃亏，但仍优于店5。
3.遵循人流靠右行原则
在中国，不论是行人还是车辆，大多都遵循靠右行的规则。
而这种规则也促使消费者更容易注意到自己右边的店铺。
上图开店位置优劣排序：店1＞店2＞店3
解析：
不难看出，在只有一条通道的情况下，若人流从左往右行走，店1既是最接近人流又是靠右的，相对选址较优。
如果在双向道上，则可以综合上述1、2点，选择更靠近人群交汇点的位置。
比如同样繁华的双向行驶街道，一边更靠近大型商圈，另一半却要等红灯过马路，自然是前者更加合适。
4.截流问题不容忽视
选择了聚客中心附近是不是就一定生意火爆呢？那倒不一定，因为越是人多的地方越能明显看出餐厅生意的好坏。
如果能在人流多的地方首先截住顾客，那这样就不算浪费“流量”了。
上图开店位置优劣排序： 店2＞店4＞店3＞店1
解析：
①从上图可以看出，人流从左往右来到聚客点，首先看到的是店2，于是店2率先截住了客流，而此时的客人大多才进入聚客中心，消费欲很强；
②店4位置稍微靠后，但可以截流聚客中心后方的人流，生意也不会太差；
③店3离聚客中心稍远了，又加上前方已经截流很多顾客，所以生意会受影响，而店1隔着街道，远离聚客中心，地段不理想。
5.考虑行人易停留问题
有些地方人流量大，但并不一定消费者就多。
而在步行街存在的“行人”很多都会是“消费者”，他们停留的时间会相对较长。
上图开店位置优劣排序：店2＝店3=店6=店7；店1=店4=店5=店8
解析：
①在步行街，一般消费者的时间都是相对宽裕的，大多怀着“货比三家”的心态，所以入口前几家餐厅的生意未必会更好，反而是中间段的商家更容易吸引人流；
②而在步行街末端，消费者在前面已经消费，就很难在后端再次消费了。况且末端也可以同理于步行街入口，相对选址也不算好。
6.注意类型补缺和统一
①如果在一条综合街道上，应尽可能是不同于其他店铺的品牌，这样可以补缺，更有利于发展；
②若是在某某一条街上，相对品牌比较统一的情况下，开店类型应该趋同。
7.巧用外卖数据
不少餐饮从业者在选址之前，喜欢通过蹲守在店门口数人头的方式去观察门店前的客流量，以及人群分化。
又或者通过到统计年鉴上找、现场测量、询问同行、甚至猜测、推测等方法去评估门店的价值。
随着信息技术的不断发展，要想抓取到某一门店消费者的数据，有了更多更方便高效的方法。
比如外卖数据。
▲外卖、点评平台上可以寻找消费者数据的地方
外卖、点评平台上的数据，往往会在无形中暴露出这一地段消费者的消费习惯、消费能力，以及消费者画像。
观察同一地段，定位与己相符的餐饮商家的外卖客单量，再根据它的外卖占到它销售量的15%、20%或70%，最后通过百分比比计算，便可得出这一地段，是外卖比较吃香，还是堂食比较火爆了。
不过需要注意的是，初步找到的数据都是十分纷繁复杂的，需要进一步作出分析与决策。
知道了要找的数据，接下来第一步工作是采集数据，最好是能做一个数据库，方便对比和选择。
你认为选址最需要注意什么？
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