选址选的好，餐厅起码成功一半，其实选址就是选客流，也是清晰的对自我的定位。搞清楚了你的店是哪种类型，针对哪些人群，目标客群是否和该商圈的客源吻合，在哪里开一家餐厅会不会受欢迎等等。
一、选址方法论：
根据定位选商圈
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选对圈子就是选对了精准的用户群普遍来说，商圈分为：
1、住宅型商圈 白天基本没人消费，晚上会是高峰期，适合休闲餐饮，中高端餐饮，正餐餐饮等，而对于快餐就不何时。有些商圈有很多的儿童或老人，那么适合开设健康养生类餐厅，如果是新的年轻人偏多稍微高端商圈，挺适合开一些精酿吧、美式烤肉吧、西餐私厨类型的店，面积最好在100以内。
2、办公型商圈白天人多，晚上和周末都相对客流少。适合快餐或少量正餐的餐厅入驻。满足工作餐及商务宴请的需求，这样的商圈其实很具有代表性，比如上海的嘉里中心附近周边西餐业态：西式休闲餐的新元素、之前的bunlife（面包+色拉）、美国派、
< class="pgc-img">3、购物型商圈包含零售业、餐饮业、美妆娱乐等等，工作日的晚上或是周末及节假日人流比较大，一般更偏爱新型餐饮品牌和品类或知名连锁性品牌，当然淘汰率也是非常高的。在Mall里开西餐店怎么说呢，除非是一楼，其他楼层经营时间到晚上10的，对于一些餐吧、酒吧模式的餐厅就要考虑。所以在商场开店，一是看西餐业态，二是要看商场品牌、三是看租金、四要看位置，多方考虑。 还是拿上海举例，有的商场流量就特别大，比如长宁来福士广场，有的商场人少的可怜，比如虹桥天地那边还需要再养几年。
4、枢纽型商圈 交通枢纽，地铁/火车站/机场等。特点是餐厅应提升上菜效率，同时保持卫生整洁，环境安静，这样才更容易吸引赶路者。通常都是一些西式快餐、饮品、半成品类型店选择多一点，“中央厨房+门店再加工／加热”模式店更符合。
5、景点型商圈游客为主，淡旺季明显，适合具有特色性的餐厅，最好是与景点的主题和底蕴保持一致。去过迪士尼的都知道里面餐厅。个人建议：景点型商圈更多考虑“儿童”因素，除了餐也可多考虑餐厅品牌文化衍生品、纪念品等，价格真的不建议都是高价低质的产品。毕竟现在消费者都不是傻子。
6、教学型商圈 周边是学校或补习班等，人群更加年轻化，愿意也喜欢去接受一些新鲜时髦同时又不会价格过于高昂的餐饮品牌。寒暑假时段需要衡量进去。通常这样的机构如果在商场会在的3-4层儿童层，我不知道为什么这样的楼层商场不给设置“亲子餐厅”。建议一些西餐饮品、西餐、休闲餐厅、小吃类型餐厅可以多加考虑。其他商圈还有美食一条街的、xx聚集地，下面有分析。
二、选好商圈选店铺不同餐厅有着不同的定位，所需要的地理位置自然也不尽相同。有的需要路中段，有的需要人流川流不息的街口，有些需要停车位。选址是一件可遇不可求，但是努力真的就能有回报的事。 不止一次听一些老板“捡宝”的事，不少店铺换了一个老板、换了一个业态生意就不一样。 如何有效选址呢？选址方法有多种，今天分享3个小方法：
< class="pgc-img">1、铺子特别满意，就是租金高第一次开餐厅，选址还是建议有多少钱办多大事，除非你特别擅长资源整合 ，有人愿意投资你，那你也得有特别好的计划书，谁的钱也不是大风刮来的。 资金、业态、 面积、布局这些要纳入重要的衡量标准。如果自己原定计划只需要150平米，那么300平米的面积无疑增加了创业的风险和成本的压力。要根据这个店铺位置的人流量测算这个面积的回报率，如果人流量不足以支撑投入，那么肯定要放弃。
2、以面选点假如你看好的一个商圈有十条街，可以在每条街上选出三个点，共选出30个点位。每个点位对应一个店铺，然后再对这30个点位进行比较和分析，选出适合自己的位置。
3、傍大款之前和一位来上海见面沟通开店的朋友，在一个商场聊起选址话题。 他说：“你看胡司令，这个商场里面有星巴克、蓝蛙、wagas，必胜客、乐凯萨不知道谁开的早谁开的迟，到底谁带动了谁。”我答："其实谁开的早和迟已经不重要，关键目前来看倒是互利互惠。” 如果要是我开人均200以内的西式休闲餐厅，我会选择和这些“大牌”成为邻居。
三、店铺确定后签合同的五个细节
1、注意合同的签订周期一年一签和三年一签都会影响到餐厅的持续经营。创业者要根据自己的经营预期提前做一个评估。一年一签，往往刚积累的回头客，再续签的时候，会面临房东涨价或不租了，这些都是很多的影响租赁周期不是越久越好，也不是越短越好，要考虑到周边的业态和城市的一些基本发展等
< class="pgc-img">2、注意免租期 免租期的时长是关键点，免租期以及中间有可能会涉及的法律问题，并且一定要落实到纸面上，双方签字确认。因为出租者原因导致装修延迟的，需要明确出租者的责任。
3，注意每次付款的详细事宜 针对押金数额、押金时间、押金如何退还、租金何时交、周期多长、日常运营费用如何分担等等事宜，均要在合同中有所体现。
4，注意营业执照办理事宜 租赁合同签订前，和房东很多口头上的协议，总会在签订后存在很大的变数，尤其是营业执照的部分。如果签订前，房东愿意协助办理营业执照，则一定要白纸黑字的写在合同上，因为一旦营业执照办理失败，对很多老板们来说，是巨大的风险，耗时耗力。
5，注意产权问题 确认出租者的出租权，尤其是针对有二房东或三房东转租的情况，老板们需要出租者证明其有转租权。并且，要在店铺产权证清晰，证明资料齐全的前提条件下，才可以去办理店铺的一系列租赁手续。
6、还是要请专业点朋友帮忙看看 我们之前帮一些餐厅筹备时候，涉及到选址定位置时候，通常会建议老板在找三类型朋友看看：一是律师朋友看看合同内容；二是找人打听一下是否有一些债务纠纷；三是找“风水”大师看看；没有和我们合作的餐饮新人，在定铺子时候，还是建议找餐饮人多看看。
合同以外的建议：
1、 一些新商圈有时候并不需要“转让费”；
2、一些老商圈，找到关键人后再送一些“小礼品”，可以让你获得很多有价值的信息。
3、 如果想进商场，即使第一次开店，最好做一份“品牌介绍书”，很多商圈之所以选择“品牌”合作，也是为了引流，谁都希望自己商圈人山人海。
4、目标商圈好不好，多问“正在经营”的餐厅基层员工。
< class="pgc-img">四、选址四大误区
1、 酒香不怕巷子深很多老板觉得只要用网络渠道的宣传，就可以打破无地理位置有劣势的障碍。互联网从来都是工具，而不是”盈利模式“。但其实如果餐厅开在1、2线城市，人们的时间成本本来就很高，如果位置非常偏僻难找，或过去的交通工具非常有限，顾客可以第一次尝试，复购或分享可能性不大。尤其是当今供给大于需求的市场下。当然如果名气一旦打开，比如一些网红餐厅，可谁又敢保证开业就火爆呢？
2、房租免租或越便宜越好一家餐厅，除了装修等固定成本的支出，还有人力、材料、营销等方面成本。 能量是守恒的，通常房租低节约的成本，有可能餐厅其他方法支出高。低房租前提就是客流营销成本也低，会省钱也得会赚钱，不是吗。 尤其是在新商圈的选择上， 不少新人吃过亏，看似是甜蜜的诱惑，但后面你需要考量的是一个更大的陷阱。
3、人气越旺的地方生意越好选址时除了考虑人流还需要考虑品牌的定位。如果是人均200、300元的西餐厅，开在人流量极大的火车站也有极大风险失败。而即便是开在一个社区里的日料店，也因为选对了社区，而每天客流不止。很多时候，我们误把人流当作客流了。我们真正思考的是：我们最精准人群，他们活跃在哪，他们最在意什么？
4，入驻商场就可以打造出品牌，只要是商场就可以进。好的商场可以助你一臂之力，但各方面发展不全面的商场，也很可能加快餐厅倒闭的速度。有很多小型的商场，在招商管理上不规范，和你说的是一套，结果你入驻后看见的是另一套。你发现同一楼层，与你品类相似的餐厅会有很多，有些甚至是挨着开的。所以即便是选找商场店铺，也需要非常详细的了解商场的楼层店铺类型和品牌，整个商场的定位以及未来的规划。最怕的就是即使法律健全的今天，白纸黑字的合同，依然有人能随意打破。还有一个非常重要的事需要格外注意，有些商场是严禁外卖骑手去送餐的。那么如果你的店铺在未来是需要开设外卖渠道的话，那么这部分一定要纳入考量。每日成交量不高还好，量大的话，专派一个人来回上下的送餐给骑手，浪费的也是自己的人工成本。五，哪类邻居会旺你
品牌在成长的时期，消费者第一时间判断你的品牌段位，往往也是通过你的邻居，
< class="pgc-img">如果你左是黄焖鸡，右是酸辣粉，即使你开一家人均消费200多的法式融合餐厅，也很难让消费者在觉得你们餐厅很有品味，毕竟消费层次也是这个级别的。决定你餐厅未来在人心目中的位置，除了看商圈、看位置、看品牌、看场景、也许也有对你商铺邻居的考量。也要也有对你商铺邻居的考量。
1，避开同品类，还是应该自信扎堆？ 扎堆可以帮助你离对手更近，更方便了解对手，摸清其软肋和强项，并且因为目标客群相似，往往比单独开店能更有效的引流，降低了宣传成本，产生了磁铁效应。即使1、2线城市，也有过酒吧一条街、美食一条街，毕竟这也是承载很多人的记忆点。消费者想到这个品类时，第一时间会想到这个小商圈。初创品牌也可以通过这个机会，提升品类的竞争力，近距离的与其他优秀餐企学习和交流。
< class="pgc-img">2， 在同频中做差异化 当目标区域的自带客流符合你的品类和品牌时候，你要考虑的是在已有的目标人群中做出特色、做出差异化。尤其你有那些左青龙右白虎的邻居们时候，更应该考虑这一点。想起我们筹备的一家西餐店：喜乐意，位于上海巨鹿路758餐厅，500米范围内有：静安下午茶排名第一salee、西班牙菜排第一musthche、澳洲菜排第一的墨尔本餐厅。充分调研各家特色后，我们打造适合喜乐意风格的特色餐饮品和会员营销方案。3、什么时候适合避开同品类？近身搏杀的大前提是对自己品牌的实力和势能都与非常强的把握和清晰的构架。没找到自己的盈利模式时、租金太高时、品牌足够小时、差异化并不明显时，初创的小品牌，胡司令建议那么避开同品类去给自己一个时间范围打磨自己的品牌和品类，会更适合。对于西餐品牌来说，有个选址大方向就是：“再穷也要站到富人堆里”
着社会的不断发展，西式快餐店越来越频繁的出现在人们的视野。西式快餐店以其独特的优势赢得众多消费者的青睐，也获得很多投资商的认可，开一家西式快餐加盟店也成为很多人的选择。在开店前选址问题是要注意的，西式快餐店如何正确选址？一起来了解下吧。
一、店址调查。
当找到一个看似不错的店址，但没办法确定是否真正可行，此时需要进行选址调查。
重点调查内容包括：确定店铺可能的辐射范围，辐射区内的人口数量与特征、竞争情况，商圈环境等内容。
此外还要调查了解店址前的客流量、店址的可见度、便利性、拦截与互补等。
二、客流就是钱流。
快餐店的选址不同于咖啡厅，高档西餐厅，在商业街或者写字楼密集的地方都可以，但商业街写字楼等地房租相对较贵，此时就可以考虑小区附近开店。
一是西式快餐店对于人群不受限，男女老少都可以，二是西式快餐店出餐快，产品跨度广，非常适合做外卖，在小区等人流量大的地方开店非常合适的。
商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，”客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。
三、选址要有前瞻性。
并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。
因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。
<>事不忘，后事之师。前人已为我们留下了太多的惨痛的教训。在现今竞争日益激烈的社会中，我们更应该冲破思维的束缚，超越自我。只有拥有创新精神，才能成就辉煌的人生。
大家好，欢迎来到今天的成功商业案例分享。
你要问我，做餐饮最重要的3要素是什么？
我会说，选址！选址！选址！
打仗讲究“天时地利人和”，做生意也一样天时（开店时间节点，产品红利期），地利（选址），人和（营销和团队）缺一不可，说不清哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对超过其他。
还有一点需要说明，从来没有好铺子和坏铺子的区别，只有与产品（以及经营能力）是否匹配的店铺，一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大。
< class="pgc-img">不研究目标消费群体的选址都是耍流氓！
开店铺其实最应该做的一件事情就是研究目标消费群体。
什么意思呢，就是比如你是开中高档西餐厅的，那你就该琢磨谁会去你的店铺吃饭，老外、白领、以及约会的小情侣居多，那么接下来的事情就是去找这三类人群喜欢逗留的地方（注意是逗留不是聚集，地铁站也有很多人聚集但是不会有很多人逗留，而吃西餐讲究的就是那种优雅跟情调，一定是那些人群愿意逗留的地方才行）。
同样的，你开餐饮小吃店，也要先研究下喜欢你这种品类的人群是谁？他们一般在哪里逗留或聚集。（考虑到小吃店的面积比较小，可能聚集也是适用的）。
这样基本就能选出一个商圈来做你的选址的目标对象。
所以，这就是我们选址的第一大要素——
研究目标消费群体并找到相应的商圈
选择好大致的商圈好之后，你要考虑的就是你的这个店，是要做聚集型业态的店铺还是差异化业态的店铺。
考虑店铺选址性质——聚集型还是差异化
举个例子，你是一个卖炸鸡的，你选的商圈里面有一个片区里面有好几家卖小吃的，比如周黑鸭、章鱼小丸子、这种，还有一个片区是基本都是零售类的，以卖衣服的居多，但是那边也有可以做餐饮的店铺。这个时候，你是选择加入自己的潜在竞争对手的行列，做一个聚集型的定位，还是做差异化的定位，在零售店铺里面独树一帜？
做聚集型的定位成功的可能性会大一点。
因为一般来说，同一个区块里，人们印象里有聚集型的地方的时候，就不会去留意差异化的店铺了，想要吃的话都会逛完之后去到聚集型的区域进行对餐饮的挑选。
当然，如果做差异化定位有“好做外卖”等其他理由，则另当别论。
< class="pgc-img">考虑进商场/街铺
近几年来商场开业迅猛，很多开发商都疯狂拿地开业。也引得很多创业者想进商场搏一把。
理论上来说，商场本身就会吸引人来，也会有上面说到的“聚集型或者差异化”的片区，很多做得好的商场连上旁边的其他商场或者街铺就能形成一个很好的商圈。
但是作为一个在商场工作的人员告诉你，除非商场给你的位置跟条件特别好，不然不要轻易进商场！而且考虑到题主问的本身也是一个小店铺，所以一般商场是不会给你什么好的位置跟条件的，还是费点力去找一些好的街铺会比较好。
为什么不要进商场呢？因为本身开发商就是商人性质，一个商场开出来每天能耗、人员工资都在滚，所以他们肯定会设置各种赚钱的门槛，一般都是体现在租金物管费上，而且你生意好了他就会涨租了，一套完备的商业体系不会让他少赚一分钱的。
在这种情况下，水涨船高，商场是最快能知道你生意是好是差的。
如果很差交不上租金，他就会想着法子把你赶出来换下一个牌子，如果很好，他也会每年给你涨租或者提抽成，基本小吃店在商场的租售比不会低于20%。
人流基础+动线
通过前面三步，我们基本可以确定了商圈以及一个聚集型业态的大致位置。那么接下来就要选具体的位置了。
就是去看这个商圈的人流基础是什么。简单来说，就是人是从哪里来的，是旁边的写字楼，还是马路对面的地铁站。
然后我们去观察，这些人的动线是什么样的，在商圈哪个位置停留的时间最长，在哪种店铺花费的金额较高。
观察好这些之后，你可以画一张大概的人流动线图，甚至可以自己做一张热点图，这样你就大致知道你要选择哪个店面进行经营了。
< class="pgc-img">租金
很多人把租金放在第一位，其实财经君觉得租金不是第一位的，前面分析做好了之后。
我建议你可以去测算一下你选择了你心仪的位置的营业额，可以选一家同类型的店。
观察经过的人流量、进店率、购买率、客单价，就可以测算出你自己店铺的一个大致营业额，然后根据你自己测算的营业额，反推你能承受多少的租金。
最后举个例子，你保守预估你的店铺的营业额是10w，那么物料占比一般来说是30%-40%，就算35%吧，人工+水电15%，推广5%，你最低要求的利润是15%，那么其实你能承受的最高的租售比是30%，也就是租金+物管费30000元。
租金不是根据你租得租不起来衡量的，租金是根据它能产生相应的价值来衡量的，所以不要急着去判断这个租金贵不贵，要先看它能给你带来多少的收益。
思想要活，生意才能活。今天的案例分享就到这里，之后我会继续给大家介绍一些非常有启发的商业案例，商业路上充满智慧，还有许多等待着我们去学习。
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