饮界都公认一句话——“好的店址决定了开店成败的一半”，??因此选店址一直是每个餐饮人都非常重视的一步，??中型或大型规模的连锁餐饮品牌都会投入巨大的精力、人力和财力??去努力做好选址，??对于小型餐饮企业或计划进入餐饮行业的创业小白，??又不可能短期内拥有专业的选址团队，但只要我们掌了以下选址技巧，??小白也能选个好店铺。

餐厅应该开在哪

你的餐饮店应该开在哪？??回答这个问题要分三步走?。?

（一）你的产品和服务是什么。你的餐厅要卖什么东西??？是快餐??还是火锅或者茶饮，你的定价是多少？??你的服务方式??是采取桌边点餐、吧台自取或者是自助等等?。

举个例子说明：比如你要卖盖浇饭，它属于快餐，??你的定价呢是19元，??采取的服务方式是吧台自取，??也就是麦当劳肯德基的方式??。下面一步我们就应该思考“哪些人会来你的餐厅消费”。

举例：盖浇饭餐厅

（二）哪些人会来你的餐厅消费。

快餐可以推出顾客的进店理由，??人均消费可以推理出进店顾客的消费能力，??吧台自取的服务方式可以推理出顾客适合的用餐场景。因为快餐，所以主要的进店理由便是赶时间和随机消费的人群；人均19元，对应的是中低消费的人群；吧台自取最适合的用餐场景，使用单人用餐和工作餐。

举例：锁定消费人群

（三）把你的店开在这些人集中的地方。

你的主力人群会在哪里聚集呢？??赶时间的人通常会聚集在交通枢纽，??类似火车、机场、长途大巴站等，写字楼上班的人以及医院挂号看病的人，还有专卖市场中大量的摊主等等，那么??我的餐厅应该开在所列出的这9种聚客的场所之一，??如果进一步对这9种场所，按照我们的优先程度排序呢，??那么我最应该把餐厅开在交通枢纽、写字楼和专卖市场，??因为??这三个场所适合我的人群。

举例：选址

选址流程图

找店铺的渠道和沟通技巧

（一）找铺

1.扫街

扫街是??在我们确定了把店开到??哪些地区的这个方向之后，实地去找店铺，一定是一手货源，??直接对接这个房东或者甲方??。

2.中介

中介它的特点是广种薄收??，信息??会比较多，二手或者多手的铺源，品质??就会有大打折扣，通常会存在中介费，与中介提供的货源商谈过程不透明??，也会存在一些我们不好把控的点。

3.商业地产

商业地产商特点是门槛高，因为通常商业地产商对于入驻的品牌会有它自己的一个要求和门槛，??但合作的风险较小，因为商业地产商是一个商业体的聚客??以及??对政府相关政府部门的这种衔接，另外这里通常是没有转让费，这也是能够节省我们的开店投资。

（二）谈判

谈判准备及核心

1.商铺业主??

第一，要了解周边商铺的售价。买商铺的这种售价可能会直接导致他最终出的租赁价格，那么我们了解了售价也就可以了解??这个商铺业主他内心的一个对外出租的一个心理价位。第二，我们也要了解这个商铺是否可做餐饮。商铺投资的业主对于商业经营??对房产本身的工程条件等等的要求不是很清楚，??因此我们一定要提前了解??这个商铺，他的水电燃气等等是否能满足你的餐厅??。

?谈判：1.租期越长越好。2.合同中的甲方责任。3.拿到转租权，我们一旦经营不善，??然后想弥补损失的时候，那么有了转租权，我们就可以正常操作。

2.投资型二房东（承租了商铺，自己不经营，??专门用来转租给开店经营的人，从中赚取租金的差额）

第一，我们要侧面了解这个商铺的历史租金，跟二房东谈的时候有一个??心理准备??。第二，我们要了解周边的商铺租金，为了回归到我们在跟二房东谈价的时候有一个心理预期。

?谈判：第一，??甲方单方解约的违约责任，??因为投资型二房东，他追求的是租金差额，那么它很有可能会??得到另外一些商家提供了更高的条件，??这时他可能相对容易的会??采取跟你单方解约，??那么我们就要在合同中，??把违约责任谈细谈全。第二，争取转租权，如果他的合同到期，??如果没有这一条，可能导致的是产权方会直接收回商铺，那么对于我们??商家??经营者，??这是很大的损失。

3.转让型二房东（就是承租商铺后他自己也开店经营，??但由于经营不善等等的原因呢，他不想继续经营了，??可租赁的时间还没到期，因此他们会选择将商铺转租给其他开店经营的人）。

第一，转让费的合理性。比如他要10万也好20万，我们要看他的转让费是否合理，也就是说他商铺中是不是给你留了一些有价值的东西。第二，要了解二房东目前的经营状况。把握二房东他出租给你的一种心态，??如果不挣钱可能对于我们更有利，我们就可以去把租金??压得低一些??。

?谈判：第一，产权方同意继承或重签合同并延长租期。第二，遗留的装修设备用品等等的明细。第三，??要结清债务欠费，限期注销证照或转让。

4.商业地产商

第一，项目或目标商铺的规划。因为商业地产商他很在意整体的一个??规划的合理性，因此我们提前了解也就可以??把握商业地产商的规划，有利于餐厅的定位。第二，房东是否与同类餐饮项目合作过。有利于了解他们对各种餐饮业态的友好程度，服务水平。

?谈判：首先，我们要展现??自身的优势，因为商业地产商，??他比较注重进驻商家的品质，那么我们就要投其所好，??去展现我们这个品牌能够给他带来什么。第二，要注意末位淘汰条款，??我们要做的就是把末位淘汰的条款明确，或者把条件尽量压低。

店址优劣的评估方法

首先我要给大家明确一个容易混淆的概念，??我们要评的是电址而不仅仅是店铺，??那么店铺和电子从定义上来讲是有很大的区别，我用这个图解来说明。

左：店铺，右：店址

评估的店址周边步行10分钟范围内的出所有的聚客场所、竞争对手，??结合现场考察看到的实情、电子地图，??去画客流主动线。

电子地图标注

旺铺指标

主动线：一定是有头有尾的一条线或者是有分支的一条线；无论怎么分支，主动线的主干部分一定只有一条；主动线头尾啊，??两端??一定是??一个独立的聚客场所或者是动线终。

*动线终端是什么呢？??比如说公交车站，??地铁站等，??他们的特点是有明显的客流，但是那流动速度很快，停留时间短，??正如这个例子中画出的主动线，大家可以看一下??它的一端是最具课的那个聚会场所，而另一端则分别是公交车站和地铁站。

（一）距离主动线有多远

在主动线上最佳，超近超好。

（二）距离主要聚客场所有多远

在主要聚客点最佳，越近越好。

（三）可视性

1.店面面宽。2.有几个方向可以看到店面。3.可看到店面的最远距离。

（四）接近性

1.店铺门前有没有障碍或阻隔，比如说绿化带或者是一些上下楼梯，??那么如果都没有，当然可接近性就比较好。2.店铺门前的道路有没有隔离带或者格兰，??也就是说没有隔离带和格栏。

举个例：两个店址，??一个位于城市中最繁华客流最大的商业街，??但是他的门面比较窄，门前还有台阶，那么另一个店址门面特别宽，门前也非常敞亮，??但是它却位于城郊的一个新建社区??好。

你会选择在哪个店址开店呢？??相信大家都会选前者，??为什么呢？??因为??可视性和接近性再优秀，??它不能决定你去选择这个店址，??你选择电子最核心关键的还是前面??两个评估维度——距离主动线和距离主要聚客点??。

投资回报的快速测算工具

什么是投资回报呢？??就是你开餐厅投入的钱在餐厅开业后多长时间能回本??同时??在餐厅租赁合同到期时，这家店一共为你赚了多少钱。

计算的三层逻辑

计算的逻辑分三层：

第1层计算出合同期内你的店每天或者每月??每年的经营利润，??那么经营利润??它就等于你的营业额减去各项经营成本（各项经营成本呢是预估值）。

第2层??是我们计算出投资回报的时间，??那也就是当累计的??经营利润，正好等于你开店前期的总投资的时候，那么那个时间点??就代表??你的投资回本。

第3层??计算你最终赚到的钱，就是店铺的??租赁期减去刚才我们算出的投资回本的时间，??那么就等于你剩余的一个经营时间??那么把这个经营时间内的所有的利润??加起来的总和，就是你开出这家店最终可以赚到的钱??。

测算工具的电子表格

若在需要工具的，私信我。

店铺租赁合同中的坑??

四个维度

（一）甲方

他不是房东，也没有转租权，稀里糊涂你就跟他签了，??最终导致的是什么呢？真正的产权方无条件收回房产。甲方他作为二房东的话呢，一定要有明确的房东授权他转租或者出租的权利，??同样的道理也是为了避免签约之后，??被房东无条件收房。??

（二）时间

接场日通常就是你免租装修期的开始，??那么，??大家要在接场日之前，明确甲方是不是满足了让你接场的条件，也就是说他的房产有没有清理干净啊，或者说他有没有提供??承诺给你的一些工程条件，比如说电燃气是否都满足了，??如果不满足，你可以考虑先不接场，??因为一旦接场你的免租装修期就开始计算。

（三）费用

一是建筑面积和使用面积的大小差异很明显，什么意思呢？你签约的时候，双方明确的是按照建筑面积标注的这个??面积大小，??但是呢，当你实际经营的时候发现使用面积??很小，也就是使用率很低，??那么如果你在签约之前不明确这个商铺它到底有多少使用面积的话，??会对你进场装修以及店铺布局造成很大的困惑。

二是水电??等等能源费用，是可以谈的，因为水电商用的价格呢，国家都有统一的定价标准，??如果甲方，??他收取的水电费用明显高于政府公布的水平线呢，??一定要谈，一定要往下压，??因为水电在你这??开店经营之后会发现能源费用是非常的恐怖。

（四）权责

第一，维修保养的责任划分呢，一定要明确界定，如果不明确界定会出现，??当店铺内的某些??设施设备出现问题，??那么双方会有扯皮的??情况出现，??那么最终，??受伤最深的一定是经营商铺的你，??所以一定要界定清楚。

第二，“逃命条款”中，一定记得除了违约金赔偿，双方对等之外呢，??作为经营商经营商铺的你，一定要加上你的店铺装修设备的折旧损失。

四个坑

天 读 一 点 ， 一 年 大 不 同

古代打仗讲究“天时地利人和”，而商场如战场，做生意也一样。

天时（开店时间节点，产品红利期），地利（选址），人和（营销和团队）缺一不可，不能武断地说哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对超过其他。

还有就是，从来没有绝对的好铺子与坏铺子只差，只有与产品、经营能力是否匹配的店铺，一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大。

这也是为什么你下选址的时候，发现曾经看过的麦（当劳）肯（德基）星（巴克）选址秘籍，一点忙都帮不上的原因。

选址就是给种子找匹配的土壤，麦肯星的选址方法只适合麦肯星，品类/定价/品牌力/定位/资源等皆不同，选址自然不同。

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客流即财流，选址的本质就是，让与经营定位所匹配的人群，看得见-找得到-方便来。

选对的铺子，能帮助餐饮创业者最快速地收回开店投资，避免夜长梦多。不过目前市场的现状是，全民创业的年代，餐饮以其“门槛低、现金流大”的表面特点吸引了大部分从业者，商铺的市场一度呈现出供不应求的景象。

迫于无奈，很多新手只能做“接盘侠”，没有选择的余地。

但这样的选址往往会面临许多不确定性，要想在选择自己心仪店铺的同时又能完美避开这些问题，你也许需要从这三个层面上去考虑。

一、基础

1.法务

法务指的是产权/租赁合法性。对于一个餐饮品牌来说，合法是发展的前提条件。

许多小吃品牌或是火锅品牌青睐街边店，然而许多街边店产权都不清晰，就连商圈点，也有办不下产证的，甚至还有一铺二嫁的，有前个租户遗留民事纠纷的，还有很常见的比如房东见你生意好眼红，偷偷挖了你的人，过不久就主动违约自个儿开干的...

就像上文所说，做接盘侠就要有跳坑的准备，凡事往最坏处想，并提前做好应对措施；若想杜绝这种现象，那找商铺万不可贪小便宜，宁愿花点钱请个法务顾问，也比被坑进去的好。

2.基建

基础建设指的是电力，煤气、上下水、排烟、消防等。

且不同品类的餐饮对店内设施的需求也完全不同，比如一家做半成品快加工的快餐店与一家川菜馆相比，店内的设备与能源的使用都会有很大的差别。

在不同品类、规模、设备...情况下完全不同，复杂的品类，设备一多，一些地区增容就得好十几万...

二、匹配

1.面积

不同品类所需的最小面积不同。做什么品类，去所在城市至少考察10家，先从面积最小的干起。

干好了小的能扩大，干不好、面积过大、每天每块地砖都是浪费的银子，看着就心疼。

举个栗子：小明和小红，都在春熙路一栋商业大厦经营餐饮，小明在二楼经营一家提供堂食的冒菜馆，100平米平均一天营业额6000元；

小红在临街位置经营打包带走的小吃，8平米一天也6000元。

若是两人的品类互换，则都得赔死。这就是受到品类与店址之间匹配度的影响。

2.租金

实体行业素来有“选对了商铺，租金是投资；选错了商铺，租金是成本”的说法。

①经验派

对有经验的餐饮从业者来说，3天的营业额必须大于月租金才能算是个旺铺。如果一周都收不回租金成本，风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，笨一点方法就是通过周边店铺的经营情况大致推算店铺的营业额；

②学术派

计算租金是否合理的第二种方式就是使用专业的计算手法来核算店铺的盈亏平衡点：

我们假设店铺转让费用为15万，按3年分摊，平均每个月约为50000/12≈4170

加上租金25000，人工22000，水电预算5000，杂项预算3000，合计59170

除以毛利率60%，月盈亏平衡点约为98617。

月盈亏平衡点98617，按人均消费30计算，约为3288

除以30天，约为110/天

若店铺的每天的营业额低于这个数字，那么，这个铺子就不建议入手了。（以上数字均为虚构假设，请务必结合自身情况进行运算）

三、获客力

1.能见度

消费者必须能轻易地发现你，才会进店消费，这里就涉及到门头的能见度问题。

一个比较简单的判断方法：同样面积的商铺，门头越宽越好，门头太窄感觉像小杂货铺，不起眼，展示面也不够，进深再深都不值钱。

2.捕获率

很多创业者对市场不了解，这时候商圈会成为最稳妥的选择，但商圈店也需要计算顾客的捕获率，并以此推断这家店的获客能力是否达标。

在商圈里统计一下近似品类餐厅进店人数和门前人流量，也就是捕获率A。

预设自己的捕获率B是那家的70%(因为对方比你开的早，你的捕获率通常比那家低，按七成粗算)

假设三条街外也有个同品类餐厅，进店人数400，门前人流量20000

捕获率A=400/20000*100%=2%

捕获率B=2%*70%=1.4%

3.点位与动线

然而商圈表面上决定了与经营定位所匹配的人群的总量，但即使人群总量足够大、做得不好没几个来也很正常，做得好的口碑传播慢慢带动新顾客逐渐成为目的性消费，能够打破商圈边界。

点位动线最主要的是：商圈内与经营定位匹配的人群到达点位的动线是否足够便捷。可以截一张放大街区的地图打印出来，在上面进行带箭头的动线标注。

除此之外，创业者最好到各个路口多走遍，切实感受下便捷程度。有必要的话，可以在消费者动线前端设置灯箱广告指示位。(请自行脑补麦当当那个大大的M灯箱杆。)

你为什么会选择现在的店铺？或者你认为什么样的店铺才算旺铺？

欢迎在评论区写留言，与我们互动讨论！

本文素材来源：知乎

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餐饮门店选址一直是一个很痛苦的事情，有的时候，选址不慎，则满盘皆输。 太多历史经验、失败的案例告诉我们，凡是违背客观存在的努力，其结果必然是失败。商圈内客流的多少、商圈内客流的社会角色、商圈内客流的生活工作节奏等等。都是客观存在的，也就是我们无法违背无法改变的。

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正确的做法便是总结发现出这些客观存在以后加以利用、延展、推动以达到我们的目的。 选址不能盲目的只看人流量，要分几种情况看：晴天去看一次，雨天再去看一次。雨天人流量如果也比别处高，说明这个地方的人流量是比较稳定的。还有，白天看一次，晚上还要看一次，晚上人流量比别处高，说明这个地方给客人带来的安全感高，这才是一个好的商铺选址。

餐饮选址需从多个纬度的间接证据，多个迹象，来判断复杂人流商圈，进行精准定位。

??需要先期明确出产品的所有信息，定位快餐还是正餐，品类属性上是像汉堡炸鸡一类的小吃、小食还是像黄焖鸡米饭、真功夫一类的传统品类。

关于选址的方法，有兴趣的朋友可以一起交流探讨。