天 读 一 点 ， 一 年 大 不 同

古代打仗讲究“天时地利人和”，而商场如战场，做生意也一样。

天时（开店时间节点，产品红利期），地利（选址），人和（营销和团队）缺一不可，不能武断地说哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对超过其他。

还有就是，从来没有绝对的好铺子与坏铺子只差，只有与产品、经营能力是否匹配的店铺，一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大。

这也是为什么你下选址的时候，发现曾经看过的麦（当劳）肯（德基）星（巴克）选址秘籍，一点忙都帮不上的原因。

选址就是给种子找匹配的土壤，麦肯星的选址方法只适合麦肯星，品类/定价/品牌力/定位/资源等皆不同，选址自然不同。

全文需3分钟时间阅读

客流即财流，选址的本质就是，让与经营定位所匹配的人群，看得见-找得到-方便来。

选对的铺子，能帮助餐饮创业者最快速地收回开店投资，避免夜长梦多。不过目前市场的现状是，全民创业的年代，餐饮以其“门槛低、现金流大”的表面特点吸引了大部分从业者，商铺的市场一度呈现出供不应求的景象。

迫于无奈，很多新手只能做“接盘侠”，没有选择的余地。

但这样的选址往往会面临许多不确定性，要想在选择自己心仪店铺的同时又能完美避开这些问题，你也许需要从这三个层面上去考虑。

一、基础

1.法务

法务指的是产权/租赁合法性。对于一个餐饮品牌来说，合法是发展的前提条件。

许多小吃品牌或是火锅品牌青睐街边店，然而许多街边店产权都不清晰，就连商圈点，也有办不下产证的，甚至还有一铺二嫁的，有前个租户遗留民事纠纷的，还有很常见的比如房东见你生意好眼红，偷偷挖了你的人，过不久就主动违约自个儿开干的...

就像上文所说，做接盘侠就要有跳坑的准备，凡事往最坏处想，并提前做好应对措施；若想杜绝这种现象，那找商铺万不可贪小便宜，宁愿花点钱请个法务顾问，也比被坑进去的好。

2.基建

基础建设指的是电力，煤气、上下水、排烟、消防等。

且不同品类的餐饮对店内设施的需求也完全不同，比如一家做半成品快加工的快餐店与一家川菜馆相比，店内的设备与能源的使用都会有很大的差别。

在不同品类、规模、设备...情况下完全不同，复杂的品类，设备一多，一些地区增容就得好十几万...

二、匹配

1.面积

不同品类所需的最小面积不同。做什么品类，去所在城市至少考察10家，先从面积最小的干起。

干好了小的能扩大，干不好、面积过大、每天每块地砖都是浪费的银子，看着就心疼。

举个栗子：小明和小红，都在春熙路一栋商业大厦经营餐饮，小明在二楼经营一家提供堂食的冒菜馆，100平米平均一天营业额6000元；

小红在临街位置经营打包带走的小吃，8平米一天也6000元。

若是两人的品类互换，则都得赔死。这就是受到品类与店址之间匹配度的影响。

2.租金

实体行业素来有“选对了商铺，租金是投资；选错了商铺，租金是成本”的说法。

①经验派

对有经验的餐饮从业者来说，3天的营业额必须大于月租金才能算是个旺铺。如果一周都收不回租金成本，风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，笨一点方法就是通过周边店铺的经营情况大致推算店铺的营业额；

②学术派

计算租金是否合理的第二种方式就是使用专业的计算手法来核算店铺的盈亏平衡点：

我们假设店铺转让费用为15万，按3年分摊，平均每个月约为50000/12≈4170

加上租金25000，人工22000，水电预算5000，杂项预算3000，合计59170

除以毛利率60%，月盈亏平衡点约为98617。

月盈亏平衡点98617，按人均消费30计算，约为3288

除以30天，约为110/天

若店铺的每天的营业额低于这个数字，那么，这个铺子就不建议入手了。（以上数字均为虚构假设，请务必结合自身情况进行运算）

三、获客力

1.能见度

消费者必须能轻易地发现你，才会进店消费，这里就涉及到门头的能见度问题。

一个比较简单的判断方法：同样面积的商铺，门头越宽越好，门头太窄感觉像小杂货铺，不起眼，展示面也不够，进深再深都不值钱。

2.捕获率

很多创业者对市场不了解，这时候商圈会成为最稳妥的选择，但商圈店也需要计算顾客的捕获率，并以此推断这家店的获客能力是否达标。

在商圈里统计一下近似品类餐厅进店人数和门前人流量，也就是捕获率A。

预设自己的捕获率B是那家的70%(因为对方比你开的早，你的捕获率通常比那家低，按七成粗算)

假设三条街外也有个同品类餐厅，进店人数400，门前人流量20000

捕获率A=400/20000*100%=2%

捕获率B=2%*70%=1.4%

3.点位与动线

然而商圈表面上决定了与经营定位所匹配的人群的总量，但即使人群总量足够大、做得不好没几个来也很正常，做得好的口碑传播慢慢带动新顾客逐渐成为目的性消费，能够打破商圈边界。

点位动线最主要的是：商圈内与经营定位匹配的人群到达点位的动线是否足够便捷。可以截一张放大街区的地图打印出来，在上面进行带箭头的动线标注。

除此之外，创业者最好到各个路口多走遍，切实感受下便捷程度。有必要的话，可以在消费者动线前端设置灯箱广告指示位。(请自行脑补麦当当那个大大的M灯箱杆。)

你为什么会选择现在的店铺？或者你认为什么样的店铺才算旺铺？

欢迎在评论区写留言，与我们互动讨论！

本文素材来源：知乎

--------------End----------------

推荐阅读

点击下列标题，阅读更多干货

盒马鲜生 |西贝| 香天下 |海底捞 |

开店要谨慎 |餐饮业的杭州现象|中餐的扩张之路

成渝火锅之争|方便小火锅

天准备和大家分享的是如何选择一家店铺。租店面是餐饮创业非常关键的一步，因为一旦确定进场，你的房租成本就搭进去了，如果等到后面才发觉店铺不合适需要搬店，成本很高先不说，还会消耗你很多的心神精力。

所以选择一家店铺一定要慎之又慎。

我们都知道，餐饮店铺要开在客流量高的地方，但是这些地方对应的租金也很高，有些心黑房东直接开到500-600每平米，这对大多数的创业者来说是很难负担的。所以识别出找店时的大坑，租到高性价比的店铺就是餐饮创业者必须严格把关的一点。高性价比可以给我们带来两个方面的保障：控制成本和减小风险。

接下来我就来细说一下餐饮店铺租赁的5个要点，正式阅读之前，可以先来个赞哦，本人承诺无效退赞哈哈~

1.签约时间尽量长

在我们和房东签约的时候，一定要尽量签长约，因为店铺的租金是不可能一直不变，我们签长约的目的是为了把事情放到可控范围内。比如我们签的是一个10年的合同，其间周围店铺的房租疯狂的往上飙，但是你有合同保护着，房东就不能涨房租。

但其实房东肯定是明白这个道理，如果双方僵持不下，那就只能同时做一些让步了，可以采用租期10年，但租金逐年上涨4-8%（这只是一个举例估值），这样对房东来说他也可以接受，对我们来说涨幅不大，而且是可控的，可以提前应对。

就拿我们的深圳一个店铺来说，当时我们和房东谈的时候，我们是想租6年，而房东却只想租3年，这和我们的预期严重不符，所以我们就和房东商量，租期同样是6年，房租以每年4%的比例增加，这才让房东妥协。再提醒一点，任何关乎到利益的变动，都必须在合同上白纸黑字的写出来，对双方都好。

2.对多次转租的店铺慎重再慎重

我们平常是不是会看到街边有些店铺经常换商家，这里我们在选择店铺的时候需要注意了，先了解清楚原因，是店铺的问题还是商家的问题。有时候，这样的多次转让店铺可能存在隐性的商业诈骗也不一定。

另外一个店铺经常换商家，对于周围的顾客来说，店铺信任度就会严重下降，然后波及到商家，要想再次赢得顾客的信任就比较难，花费的成本就会增加。

我们炸鸡店在选店铺的时候，就绝不会选择那些短时间内多次转让的店铺，因为我们知道其中可能会有猫腻，避免被骗钱会还惹得一身腥。

3.街边店铺和商场店铺择优租赁

对于商场店铺来说“贵是有贵的道理” ，它是自带人流量的。如果一个商场不能给餐厅提供自带流量，反而需要餐厅反哺人流量的，这种商场入驻的意义就不大了，入驻商场最重要的原因不就是看上了商场自带的流量吗？否则，入驻的意义在哪，钱多没地方花？

街边永远是某些品类餐厅最好的选址，它们和商场是很难兼容的，甚至都入驻不了商场。例如带夜宵和早餐性质的餐厅，还有烧烤大排档、麻辣烫这类的餐饮店。

对街边餐饮店还需要注意一点，现在很多街边餐饮店处于粗放式管理，这正是创业店铺树立品牌价值的机会，可利用省下的资金用于优化门店设计、口味特色、服务体验等等环节，这样在区域餐饮行业的竞争力就更强了，同时对品牌的拓展也是有很大的提升的。

4.门面和招牌要明显、容易看到

对于堂食店来说，门面招牌就是脸，如果路过的人连你的门面招牌都看不清楚，那么谁会知道你们是做什么的，谁又会进去吃消费呢？千万别跟我说“酒香不怕巷子深”这句话，我已经听腻了，这句俗语放在如今是不合适的。很少有人愿意花太多时间去找一家店铺，你又不是卖臭豆腐的。

所以我们在选择店铺的时候，招牌和门面要明显，要让行人一眼就能看到你的店铺并且知道你是卖什么的，这样才有利于提高行人的进店率。

千万不要为了省钱而找那些门口或者招牌被公共设施遮挡的店铺，这是选店铺的一个忌讳点，这样会严重影响店铺的曝光率 ，而且你无法改变。

5.对银行、超市旁边的店铺要慎重

很多老板觉得有流量的地方就有生意，真的不是这样的，你得要弄清楚人家是去干吗的，做完事情后能不能进店消费。

并不是人流量多的地方就适合开店的，比如银行和超市旁边，你觉得当他们办完事后会停留下来吃东西吗？去银行的，大多数都是百忙中抽点时间去办业务，完事后会直接走，一般不会停留下来吃东西的。还有去超市 ，购物出来手上大包小包的提着，他（她）怎么还会有闲心停下来吃东西呢。

像我们开炸鸡店，都很少会选这两种店铺旁边，更多选择步行街这类的街边店铺，人流量多、行人时间闲、购买欲望得到释放。但是得提醒一点，步行街店铺的转让费是很贵的，比如在深圳这边，一个好的步行街门店，转让费达到了十几万。租金的话会有些不确定性，一般30平左右的店铺 租金在一两万左右，但同样也有 10平的店铺 租金要一两万。

好了。

关于如何找到最优性价比的餐饮店铺经验就先分享到这里，总之，租商铺不同于租房，请谨慎，再谨慎。如果有什么问题欢迎一起探讨，共同进步哈~

要是觉得文章对你有用，记得双击点赞哦，关于餐饮专栏文我接下来还会持续更新，关注我就可以追更哦。

饮界都公认一句话——“好的店址决定了开店成败的一半”，??因此选店址一直是每个餐饮人都非常重视的一步，??中型或大型规模的连锁餐饮品牌都会投入巨大的精力、人力和财力??去努力做好选址，??对于小型餐饮企业或计划进入餐饮行业的创业小白，??又不可能短期内拥有专业的选址团队，但只要我们掌了以下选址技巧，??小白也能选个好店铺。

餐厅应该开在哪

你的餐饮店应该开在哪？??回答这个问题要分三步走?。?

（一）你的产品和服务是什么。你的餐厅要卖什么东西??？是快餐??还是火锅或者茶饮，你的定价是多少？??你的服务方式??是采取桌边点餐、吧台自取或者是自助等等?。

举个例子说明：比如你要卖盖浇饭，它属于快餐，??你的定价呢是19元，??采取的服务方式是吧台自取，??也就是麦当劳肯德基的方式??。下面一步我们就应该思考“哪些人会来你的餐厅消费”。

举例：盖浇饭餐厅

（二）哪些人会来你的餐厅消费。

快餐可以推出顾客的进店理由，??人均消费可以推理出进店顾客的消费能力，??吧台自取的服务方式可以推理出顾客适合的用餐场景。因为快餐，所以主要的进店理由便是赶时间和随机消费的人群；人均19元，对应的是中低消费的人群；吧台自取最适合的用餐场景，使用单人用餐和工作餐。

举例：锁定消费人群

（三）把你的店开在这些人集中的地方。

你的主力人群会在哪里聚集呢？??赶时间的人通常会聚集在交通枢纽，??类似火车、机场、长途大巴站等，写字楼上班的人以及医院挂号看病的人，还有专卖市场中大量的摊主等等，那么??我的餐厅应该开在所列出的这9种聚客的场所之一，??如果进一步对这9种场所，按照我们的优先程度排序呢，??那么我最应该把餐厅开在交通枢纽、写字楼和专卖市场，??因为??这三个场所适合我的人群。

举例：选址

选址流程图

找店铺的渠道和沟通技巧

（一）找铺

1.扫街

扫街是??在我们确定了把店开到??哪些地区的这个方向之后，实地去找店铺，一定是一手货源，??直接对接这个房东或者甲方??。

2.中介

中介它的特点是广种薄收??，信息??会比较多，二手或者多手的铺源，品质??就会有大打折扣，通常会存在中介费，与中介提供的货源商谈过程不透明??，也会存在一些我们不好把控的点。

3.商业地产

商业地产商特点是门槛高，因为通常商业地产商对于入驻的品牌会有它自己的一个要求和门槛，??但合作的风险较小，因为商业地产商是一个商业体的聚客??以及??对政府相关政府部门的这种衔接，另外这里通常是没有转让费，这也是能够节省我们的开店投资。

（二）谈判

谈判准备及核心

1.商铺业主??

第一，要了解周边商铺的售价。买商铺的这种售价可能会直接导致他最终出的租赁价格，那么我们了解了售价也就可以了解??这个商铺业主他内心的一个对外出租的一个心理价位。第二，我们也要了解这个商铺是否可做餐饮。商铺投资的业主对于商业经营??对房产本身的工程条件等等的要求不是很清楚，??因此我们一定要提前了解??这个商铺，他的水电燃气等等是否能满足你的餐厅??。

?谈判：1.租期越长越好。2.合同中的甲方责任。3.拿到转租权，我们一旦经营不善，??然后想弥补损失的时候，那么有了转租权，我们就可以正常操作。

2.投资型二房东（承租了商铺，自己不经营，??专门用来转租给开店经营的人，从中赚取租金的差额）

第一，我们要侧面了解这个商铺的历史租金，跟二房东谈的时候有一个??心理准备??。第二，我们要了解周边的商铺租金，为了回归到我们在跟二房东谈价的时候有一个心理预期。

?谈判：第一，??甲方单方解约的违约责任，??因为投资型二房东，他追求的是租金差额，那么它很有可能会??得到另外一些商家提供了更高的条件，??这时他可能相对容易的会??采取跟你单方解约，??那么我们就要在合同中，??把违约责任谈细谈全。第二，争取转租权，如果他的合同到期，??如果没有这一条，可能导致的是产权方会直接收回商铺，那么对于我们??商家??经营者，??这是很大的损失。

3.转让型二房东（就是承租商铺后他自己也开店经营，??但由于经营不善等等的原因呢，他不想继续经营了，??可租赁的时间还没到期，因此他们会选择将商铺转租给其他开店经营的人）。

第一，转让费的合理性。比如他要10万也好20万，我们要看他的转让费是否合理，也就是说他商铺中是不是给你留了一些有价值的东西。第二，要了解二房东目前的经营状况。把握二房东他出租给你的一种心态，??如果不挣钱可能对于我们更有利，我们就可以去把租金??压得低一些??。

?谈判：第一，产权方同意继承或重签合同并延长租期。第二，遗留的装修设备用品等等的明细。第三，??要结清债务欠费，限期注销证照或转让。

4.商业地产商

第一，项目或目标商铺的规划。因为商业地产商他很在意整体的一个??规划的合理性，因此我们提前了解也就可以??把握商业地产商的规划，有利于餐厅的定位。第二，房东是否与同类餐饮项目合作过。有利于了解他们对各种餐饮业态的友好程度，服务水平。

?谈判：首先，我们要展现??自身的优势，因为商业地产商，??他比较注重进驻商家的品质，那么我们就要投其所好，??去展现我们这个品牌能够给他带来什么。第二，要注意末位淘汰条款，??我们要做的就是把末位淘汰的条款明确，或者把条件尽量压低。

店址优劣的评估方法

首先我要给大家明确一个容易混淆的概念，??我们要评的是电址而不仅仅是店铺，??那么店铺和电子从定义上来讲是有很大的区别，我用这个图解来说明。

左：店铺，右：店址

评估的店址周边步行10分钟范围内的出所有的聚客场所、竞争对手，??结合现场考察看到的实情、电子地图，??去画客流主动线。

电子地图标注

旺铺指标

主动线：一定是有头有尾的一条线或者是有分支的一条线；无论怎么分支，主动线的主干部分一定只有一条；主动线头尾啊，??两端??一定是??一个独立的聚客场所或者是动线终。

*动线终端是什么呢？??比如说公交车站，??地铁站等，??他们的特点是有明显的客流，但是那流动速度很快，停留时间短，??正如这个例子中画出的主动线，大家可以看一下??它的一端是最具课的那个聚会场所，而另一端则分别是公交车站和地铁站。

（一）距离主动线有多远

在主动线上最佳，超近超好。

（二）距离主要聚客场所有多远

在主要聚客点最佳，越近越好。

（三）可视性

1.店面面宽。2.有几个方向可以看到店面。3.可看到店面的最远距离。

（四）接近性

1.店铺门前有没有障碍或阻隔，比如说绿化带或者是一些上下楼梯，??那么如果都没有，当然可接近性就比较好。2.店铺门前的道路有没有隔离带或者格兰，??也就是说没有隔离带和格栏。

举个例：两个店址，??一个位于城市中最繁华客流最大的商业街，??但是他的门面比较窄，门前还有台阶，那么另一个店址门面特别宽，门前也非常敞亮，??但是它却位于城郊的一个新建社区??好。

你会选择在哪个店址开店呢？??相信大家都会选前者，??为什么呢？??因为??可视性和接近性再优秀，??它不能决定你去选择这个店址，??你选择电子最核心关键的还是前面??两个评估维度——距离主动线和距离主要聚客点??。

投资回报的快速测算工具

什么是投资回报呢？??就是你开餐厅投入的钱在餐厅开业后多长时间能回本??同时??在餐厅租赁合同到期时，这家店一共为你赚了多少钱。

计算的三层逻辑

计算的逻辑分三层：

第1层计算出合同期内你的店每天或者每月??每年的经营利润，??那么经营利润??它就等于你的营业额减去各项经营成本（各项经营成本呢是预估值）。

第2层??是我们计算出投资回报的时间，??那也就是当累计的??经营利润，正好等于你开店前期的总投资的时候，那么那个时间点??就代表??你的投资回本。

第3层??计算你最终赚到的钱，就是店铺的??租赁期减去刚才我们算出的投资回本的时间，??那么就等于你剩余的一个经营时间??那么把这个经营时间内的所有的利润??加起来的总和，就是你开出这家店最终可以赚到的钱??。

测算工具的电子表格

若在需要工具的，私信我。

店铺租赁合同中的坑??

四个维度

（一）甲方

他不是房东，也没有转租权，稀里糊涂你就跟他签了，??最终导致的是什么呢？真正的产权方无条件收回房产。甲方他作为二房东的话呢，一定要有明确的房东授权他转租或者出租的权利，??同样的道理也是为了避免签约之后，??被房东无条件收房。??

（二）时间

接场日通常就是你免租装修期的开始，??那么，??大家要在接场日之前，明确甲方是不是满足了让你接场的条件，也就是说他的房产有没有清理干净啊，或者说他有没有提供??承诺给你的一些工程条件，比如说电燃气是否都满足了，??如果不满足，你可以考虑先不接场，??因为一旦接场你的免租装修期就开始计算。

（三）费用

一是建筑面积和使用面积的大小差异很明显，什么意思呢？你签约的时候，双方明确的是按照建筑面积标注的这个??面积大小，??但是呢，当你实际经营的时候发现使用面积??很小，也就是使用率很低，??那么如果你在签约之前不明确这个商铺它到底有多少使用面积的话，??会对你进场装修以及店铺布局造成很大的困惑。

二是水电??等等能源费用，是可以谈的，因为水电商用的价格呢，国家都有统一的定价标准，??如果甲方，??他收取的水电费用明显高于政府公布的水平线呢，??一定要谈，一定要往下压，??因为水电在你这??开店经营之后会发现能源费用是非常的恐怖。

（四）权责

第一，维修保养的责任划分呢，一定要明确界定，如果不明确界定会出现，??当店铺内的某些??设施设备出现问题，??那么双方会有扯皮的??情况出现，??那么最终，??受伤最深的一定是经营商铺的你，??所以一定要界定清楚。

第二，“逃命条款”中，一定记得除了违约金赔偿，双方对等之外呢，??作为经营商经营商铺的你，一定要加上你的店铺装修设备的折旧损失。

四个坑