餐厅选址是开店的开端，谁都想要找一个生意兴隆的旺铺，但现实却经常事与愿违，不管是创业新手还是老手，统统在选址时交了不少学费。这时，考察一个商铺就显得尤为重要，那么当你在准备拿商铺时，这些就显得尤为重要。

１，考察商铺的7个硬件条件

很多餐饮新人在看好一个商铺之后与出租方（也就是房东）交谈时，往往会陷入一种不知道要问什么的状态。

等到接手商铺之后就会遇到各种各样的问题，产权上的问题、水电上的问题、装修的问题等等。所以这就需要餐饮人在接手商铺时一定要将自己的问题罗列清楚，将所有的硬件条件一一确认无误后才可以避免踩坑。

那么，在了解商铺硬件条件时都需要注意哪些条件呢？

产权

首先，租商铺要明确房屋的产权问题，产权就是房屋的归属权。

你要清楚和你谈的人是不是房东，他是否有房屋的产权证明；如果是二房东的话，一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的同意。这里一定要注意，防止因为没经过房东同意而扯皮的现象。

所以，在签署合同时一定要谨记，租房合同必须要和原房东签署，得到原房东的授权，以免日后再生争端。

产权上还有一点是要看房屋的属性是否可以商用，如果是住宅的话，后期在办理各种证件可能会遇到麻烦。

基建

从餐饮店来说，基建就是指房屋是否具备餐饮条件，一般开餐饮店主要考虑的要素有：电力、燃气、排烟、排污、上下水、消防这几点。

这几点当中我们尤其要注意排烟，因为有很多商铺不具备排烟条件，例如：居民楼下、学校门口，如果在这种位置开店，后期有可能会和周围的人发生一定的争端。

面积

面积是考察商铺的首要条件，面试大小是否符合自己的要求，对应商铺面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内，这些都是我们要考虑的。

需要注意的是，我们要分清建筑面积和实用面积。很多商场店铺都会有公摊，招商的时候一般告诉你的是建筑面积，但是你要知道他实际面积的大小，提前做好规划。

房屋格局

格局就是商铺的平面布局，一般来说挑选格局按照如下四种依次挑选。展示面大，进深比较小的方形铺子>进深深，展示面小，总面积规整的铺子>形状不规则，利用率不高的铺子>倒梯形，入口小进深大的铺子。

楼层

楼层的高低也会影响餐椅生意的好坏。小餐饮店一般选择临街纯一层的店比较好，尤其是带有快餐属性的，如果你选择在二楼、三楼或更高楼层，那么想让客户上楼去吃就会非常难。

还有那种一拖二、一拖三的铺子，小餐饮店也要慎重选择，增加楼层也就意味着要增加人手，从而增加经营成本。

层高

店铺层高也是一个重要因素，一般小餐饮店层高在3米多比较合适。层高太低给人一种压迫感，层高太高会给人比较空荡的感觉。层高不合适我们应该用什么方法来解决呢？

层高太高：通过吊顶、装饰灯或者增加小二层来解决；

层高太低：通过打造环境的温馨与舒适给人小清新的感觉。

外围环境

比如门头展示面宽窄、门头是否显眼、门口是否有停车位、门口是否有广告位、外围是否有遮挡等等。

总之，我们在硬件设施这一块一定要争取更好的条件，为以后的运营和营销做考虑。一个店铺好的位置可遇不可求，有的是可以通过后期改造所解决的，有的是不能通过后期调整来优化，那么这个时候选择上就要注意了。

２，考察商铺的9个软件条件

一个小餐饮商铺软件条件主要包含以下几点：

租金：要了解租金是如何计算的，其成本是否和地段以及面积大小所匹配，在自己的租金能力范围下是否可以盈利；

交租方式：按年付还是半年付还是季度付费？一次多付是否有优惠；

押金：押金是多少？押金如何退？一般在租商铺的时候都会有押金，通常是一个月的租金。押金一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件，规避扯皮现象的发生。

免租期：有无免租期，免租期多长时间。也就是装修期，在很多地方租房的时候留给我们装修的时间，在这个时间里面是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期，具体时间长短需和商场协调；个人商铺通常情况下不会有装修期。

合约期：合同能签几年；在合同期内租金等是否不变，这个主要是保障自己的权益，防止中途房东不让干了或者是恶意涨房租；

租金递增：租金是否递增；一般按什么比例递增；

有无拆迁风险：会不会面临拆迁；拆迁损失谁来承担

物业水电费用：物业水电费分别多少钱？应该怎么交？通常要交给谁？

转让费用：是否有转让费用？转让费用要花多少钱？

３，考察商铺的4个人文条件

我们做任何事情都是和人打交道，我们选择一个商铺之后会和房东打交道、和物业打交道、和左邻右舍打交道，这些人文条件我们都要事先考虑。

主要温馨提示各位餐饮人有以下四点需要注意的：

1、能否直接和房东签约

必须要和原房东重新签署租房合同，约定租金租期等条件；如果是从二房东手里签合同的话，必须要有原房东的授权。

2、房东个人品质和素质怎么样

我们在与房东打交道的过程中，观察和了解房东这个人怎么样？是否讲理、是否好相处，因为最终你要和这个人打交道，必须得对对方的情况有所了解。

3、打探房东本人及亲属有没有做餐饮的

防止自己成为帮别人养店的炮灰，这种情况在餐饮行业非常常见，自己辛辛苦苦养起来的店，最终被房东截胡了。所以考察店铺时，需要多留意是否房东及亲属有做餐饮的。如果存在这样的隐患，但是自己又不想放弃这个店，那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚，以防后患。

4、物业及周围居民关系是否好处理

周边这些人不仅是你的顾客，还是你的邻居，关系处理不好的话，势必会对生意造成不良的影响。

小 结

所以我们在考察商铺时，主要是从硬件条件、软件条件以及人文条件三个部分去考察，所有的条件都要事先考虑到，防患于未然。

018年9月24日

只要思想不滑坡，办法总比困难多

每天一篇原创文章，这是第【130】篇

选址是个大大的问题

选址是可以说是最大的问题，很多经营者都是因为一时冲动，没有全面的考虑就租下铺子，等装修好了之后，发现自然流量太差，费劲九牛二虎之力引流，也未必得到好的结果。

酒香不怕巷子深早都过去了，酒香还要开到路口，才是最佳的选择。

这篇文章以开一家包子店为例，来说说选址中需要注意的事项，希望能对你的选址有帮助。

这篇文章不能保证你看完之后一定选到好地方，但至少能防止你随意的选到差地方，避免你掉坑。

不啰嗦，直接进入正题，列位下面看。

第一、选址基础原则

这是选择铺面的基础原则，也是硬性条件。

1、店面面积在20-40平米

2、独立的一楼临街商铺

3、铺面宽度在3米以上，门头可以做1米以上高的店招

4、周边环境干净，避免与五金杂机修、宠物店、诊所等业态为邻

6、天然气或三相电至少有一项，上下水通畅，电表容量不小于26KW。

第二、选址要点

1、必须考虑的因素

首先是选址区域的商圈分部，其次再看区域内的消费特点与习惯，最后看出租价格情况。

可能您注意到了，租金是排在最后的，关于高租金的意义，可以参照之前的文章（）

了解以上三项，基本就能估算出商铺的投资总额。

2、商圈调查的内容

商圈调查主要包含以下几个方面

商圈特性，包含商圈的特点，人口数预估与顾客特征

道路及停车情况

交通流量

竞争对手情况，如模式，位置，规模，营业额，风格，服务对象等

相关法律法规、税收，营业限制，执照等

3、包子店可考虑的商圈类型

本例中包子店的顾客群体，是以工薪阶层为主的上班族，可选择的商圈如下

公交站，地铁站等人流量较大的交通枢纽

优点：人流量大

缺点，租金稍高，停留时间短

大型商场，超市商圈

优点：人流量较大，周边居民较多，有效人流量高

缺点：部分商场开门时间较晚，早餐营业额可能会受影响，租金较高

生活区商圈

优点：客群较为精准，早餐需求稳定，容易建立信任，租金相对较低

缺点：部分小区居住人群偏老龄化，早餐需求较低。人流量集中在早上和晚上，中午较差。

写字楼商圈

优点：白领聚集地，对产品的品质较为注重，单价可做到较高。

缺点：对效率要求较高，即到即得，店铺租金较贵

4、铺面位置要点

拐角位置：这是比较理想的位置，至少在两条街上都能看的到，也是人流停滞点。但这样的铺子，一般都是可遇而不可求的。

三岔路口：和上面的拐角优点类似，缺点也相似。

破路，台阶这样的铺面尽量避免，因为给顾客到店制造了天然的障碍，人都很懒。

铺面的朝向：处于阳面还是阴面，也要考虑，比如北方在阴面，冬天会很冷，南方在阳面，夏天又会太晒。这也会影响到空调的装机容量以及耗电量。

5、其他建议

选址要看三年，不要只看眼前，有些暂时看起来并不火爆的楼盘附近，可能也是开包子店不错的选择，而且此类地段的价格相对较低，未来会有潜力。很多在建的楼盘都是流量价值洼地，早点铺很少，可以重点观察。

选择人口会增加的区域，例如即将建成的工厂，学校及人员密集的企事业单位附近，这需要有敏锐的消息搜集能力，关注地方新闻及政策。

选择相同客群的店面作为邻居，不同品类的早餐店互为邻居不见得是坏事。

选择的铺面要详细的了解情况，无论是通过中介还是房东，都要考察好是否真实，别遇到二房东或者骗子。

同时还要了解铺面是否存在其他纠纷，是否存在近两年拆迁的可能及其他隐性风险。

第三、签订合约的注意事项

签约内容

1、当事人姓名，交房时间

2、建筑所在地及面积

3、交易款项及付款时间、方式

4、续费、保证金的收受及约定，必须注明金额、付款日期、退还条件等。

5、可解约的情况及条件

6、预设损害赔偿的约定及说明

7、其他需要说明的情况

这个有大把的模板可用，建议在拟好合同后，咨询一下专业律师，避免后续的麻烦。

签约前的调查

签约前必须要做好详尽的调查，钱一旦交出去，后期就比较麻烦了。

首先要确定是否为房东本人

其次是铺子还有什么附带权益，有无租借人及抵押等情况，是否克转租，转租有哪些限制，有无欠款及欠款情况等等。

签约阶段注意事项

房屋的面积是否确实，还应当注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。

金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下来将来若有续租、转租时，如何处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要详细注明款额、起算日、租期、续租时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其他项目的支付等等，都需要注明具体金额。

物品交接要确实：要注意电力状况、煤气状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。

何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约的起始期间。

何时解除合约：必须具体规定解除合约时，要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。

须载明天灾及其他不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。注明店铺装修时须办理的手续。

注明是否有装修期。

总结

以上就是选址过程中需要明确的事项及建议，选址对了就成功了一半，这话可能有些夸张，但一个好的选址，能够大大减轻后期经营的困难。

前天有一位读者说二次创业选铺子选了半年都没选好，虽然看起来很慢，但这确实是一个很稳健的做法。

毕竟铺子租下来装修好，就没法换了，选址上错了，后期会非常非常累。

宁可不做，也别做错，留着青山在不怕没米下锅。

千万别因为一时的冲动而选错了地方，赚钱难，亏钱太容易了。

我是大宽，每天一篇原创文章，解决一个餐饮问题。

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开店手续》开餐饮店有这么简单吗？

很多第一次开店创业的老板们不清楚开饭店需要准备哪些手续，今天我们来聊一聊。开设一家餐饮店需要与哪些管理部门进行报备和沟通？

·商务部门：餐饮店需要向商务部门报备和申请相关证照，如餐饮服务许可证和工商营业执照等。

·公安部门：餐饮店需要向公安部门申请办理特种行业许可证和公共场所治安许可证等。

·市场监督管理部门：可以在其网站上进行网上报备或者亲自到所在地区的市场监督管理部门办事窗口进行实地报备。

→需要提交的材料包括食品经营许可证、工商营业执照、法人身份证和组织机构代码证等。

→税务局：办理税务登记证等。

→消防部门：餐饮店需要进行消防报批和验收等手续，确保消防设施和器材符合要求。

→环保部门：餐饮店需要进行环保审批和验收等手续，确保油烟排放和噪音污染等问题符合环保要求。

·城管：餐饮店需要遵守城市管理规定，向城管部门报备门面装修和广告设置等问题。

→水务局、电力局、电信局、餐饮店需要用水电宽带信号等，需要到这些部门报备办理相关的业务。

→街道办事处或居委会：餐饮店需要向当地街道办事处或居委会进行报备，并遵守其相关规定和管理要求。

→环卫部门：餐饮店需要与环卫部门进行沟通和合作，处理垃圾和污水等问题。

→卫生部门：餐饮店需要进行卫生许可和审查等手续，确保食品安全和卫生条件符合要求。

以上内容仅供参考，具体流程可能因各地要求而有所不同，建议咨询相关部门获取具体信息，欢迎大家指正沟通。希望这篇视频能帮助到想要开店的老板们。