奶茶店选址的商圈分析方法与技巧

大数据时代，商业选址的变革之路已经悄然开启，古人有云：“一步差三市”合理的选址对商业经营情况起到了至关重要的作用，创业开店的成功与否，关键在于店面的选址。这一步走得对与否，决定了日后店铺的经营状况。如果经营效果不理想，更换店面位置，将花费很多的人力、物力和财力。就像穿衣服扣扣子，如果第一颗纽扣扣错了，所有的都会错位。

奶茶店由于投资小、见效快，容易上手等特点，近几年越来越收到广大中小型投资者的喜爱，特别是很多年轻人，在台湾，开珍珠奶茶店，已经连续几年成为年轻人创业投资的首选。大家都知道由于奶茶店的特点店面位置非常重要，那么怎么才是理想的奶茶店店址呢。

大数据智能选址如何利用

定位价值门店：通过分析自身门店经营业绩，增长趋势，投入成本等综合性因素，识别出高价值门店识别价值因素：基于地理位置信息分析其成功原因(例如车流、人流、周边、客源、竞争程度等)。这些成功原因及价值因素。

筛选目标物业：将价值因为形成一系列的选址约束、输入工具、筛选出具备相近条件的物业，这些约束可能包括：周边兴趣点约束、目标人群约束、车流约束等。

在学校周边，有时学校为了丰富学生的课余生活，会举办一些球赛、运动会等等，学生都不喝矿泉水，直接点饮品，虽然说频率不高，但是单个客单量却是不低，就在今年五一前，某中学举办春季运动会，附近一家奶茶店店仅仅在运动会期间销售了近千元的饮品。

学校数量及分布图

奶茶店选址一般是以人口密度高的住宅区为佳，因为一般消费者都有利用附近设施，就近消费的习惯。但是同时，如果此地人口急增，则相对的竞争也就会更激烈。

人流量比较大的街道或办公楼附近这些位置的人流量也比较稳定，虽然比繁华的商业地区少，但成交量会比较高，所出入的是中高端消费人群，中高档奶茶店定位的店铺可以选择这些地理位置。

人口居住量大的社区社区居民的消费特点是居家消费和个人大单消费比较多，对商品的价格要求是物美价廉。因此，选择在这里为店址的奶茶店，要有丰富的产品、稳定的产品品质和优惠的价格，才能培养老客户，稳定客源。

商务商业集中区域，人流量大，人群的消费水平较高，因此奶茶店的店址都选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽。

消费群体以青年和中年的顾客为主在选址过程中，消费群体的定位尤为重要，根据客户定位的特点，确定开店的基本原则。奶茶店的主要消费群体是以青年和中年层的顾客为主。

年龄比例图（数据来源：www.data-dance.com）

选择商务区、娱乐休闲场所、医院、学校、公交车站、地铁等地方因为它们可以为店铺带来大量流动客流，能集聚人气。据统计，商务楼、医院、学校附近的便利店收益最高。当然这些区域还需经过评估标准的筛选，才能成为最终的店址。

商圈整体评价首先应该通过专业的商圈评估模型，对商圈的业态竞争饱和度、平均驻留时长、3公里/5公里客流、交通便利度指数、教育水平指数写字楼数据、医疗分布数据、商圈人口密集度指数、主流消费品牌门店集聚度等进行定量评估。

商圈整体评估指标：

竞争业态：

奶茶店数量及分布图（数据来源：www.data-dance.com）

交通设施的数量及分布：

交通设施数量及分布情况

通过上图可以看出这个区域的交通设施是比较丰富的，交通比较便利。

业态的分布：

餐饮业态分布

购物业态分布

通过上图可以看出这个区域的购物业态及餐饮业态都是比较丰富的。

知名的品牌分布：

知名餐饮分布图

目标消费人群，消费群体覆盖范围广泛。那么选址就适合在居民集中的临街店铺、写字楼、大型购物中心，商贸圈或商业街附近。

写字楼分布

除了人口数量之外还应该关注消费水平，有车无车，等人口画像。

人群画像数据：

人群画像数据

如上图所示：

常住人口约是240万人，人口密度很高，居民人口约100万人，外地人口占一大部分。

区域内已婚人口占多数，占比是71%，已婚人口占比高，正是我们的目标顾客。

大专及以上学历占比59.63%相对较多，高学历人群在新鲜事物上的接受程度以及自我学习能力具有良好的属性。

人群画像数据

8K至19K收入水平范围人群占多数，收入与消费是因果关系，有收入才会有消费，高收入人群消费趋于精品化、个性化消费，他们衣食住行都无忧。

商圈内私家车出行占比75%相对较高，说明这里的车辆比较多，同时本地人群比较愿意为享受、便捷买单。

消费水平“高”的占多数，愿意消费才会有生意。

总结：最后我们还可以把以上的数据叠加起来看。

叠加了人口热力图、交通分布图、写字楼分布图。

通过上图可以看出红框区域是人口及其它指标相对比较密集，但是竞品相对较少的区域可以选择在这些地方开店。

您还可以基于常驻客户画像、民用住宅及房价、周边餐饮业态、周边医疗相关业态、周边教育培训相关业态、周边宠物相关业态、周边景区业态、周边交通相关业态、周边公司分布业态、周边商务住宿业态、周边生活服务业态、周边体育休闲业态、周边政府机构业态、周边公共设施业态，部分消费类提供有人均消费和评分等信息继续分析，小编就不逐一放图说明了，有兴趣您可以自己去看下。

阅读提示】

咖啡店、奶茶店纷纷现身小县城，大品牌放下身段进入下沉市场，商业体升级打造高颜值消费空间……县城商圈热闹中越发时尚起来。

处于“城尾乡头”的县城消费，是消费市场的重要组成部分。近日，记者走访河北省多个县城发现，随着县域商业基础设施不断完善，如今的县城消费市场正在出现新业态，开发了新场景，展现着新活力。

11月3日，消费者在黄骅信誉楼旗舰店内选购商品。 河北日报记者常方圆摄

环境升级

商业体打造高颜值消费空间

人流、车流来来往往。10月29日下午5时许，正定县成德南街恒山西路附近出现了轻度的交通拥堵。

成德南街西侧是北国商城正定店，东侧是瑞天购物广场，两大综合体组成了一个人气商圈，到了周末、节假日，交通繁忙是附近路段的常态。

在瑞天购物广场的停车场里转了一大圈，正定居民高翔终于找到了一个停车位，一家五口下了车，两个孩子蹦蹦跳跳，很兴奋。

“在这儿能买能吃还能玩，从我们家过来就十几分钟，周末我们经常来。”高翔说。

瑞天是正定的老牌零售龙头企业。1993年，瑞天大厦开始营业，县城里的供销社升级成了百货大楼。2012年，瑞天购物广场新店开业，又将正定的零售业带入了商业综合体时代。

“新店配有大型停车场，更能吸引年轻消费者、家庭消费者。”河北瑞天经贸集团有限公司办公室主任张剑锋介绍，今年，公司投资700余万元对购物广场进行了升级改造，包括扩建超市、家电区，扩展餐饮服务区等。“一购一销的传统单一方式已经不能满足现在人们的需求，为了提升购物环境，我们更注重打造综合业态。”

目前，我国有1866个县和县级市，县域经济总量约占全国的40%。

县城消费处于“城尾乡头”，量大面广，是衔接城乡消费的关键一环。环境在升级，县城里也有了时尚热闹的商圈。

11月3日下午4时许，黄骅信誉楼旗舰店客流开始增多。

“一般从周五下午三四点开始，我们就进入‘周末经济’时间了。”黄骅信誉楼旗舰店总经理李洪霞说。

灰色的大理石地面颇有质感，购物通道宽敞舒适，统一着装的导购员们面带微笑迎候客人……记者发现，这里的购物环境并不亚于大城市的购物中心。

李洪霞介绍，旗舰店是信誉楼百货集团有限公司开在黄骅的第二家店，2021年10月开业，建筑面积7万平方米，从主体规划、动线布局，到业态落位、品牌组合，均从北京聘请了业内专家参与设计。

作为从黄骅走出的知名零售企业，信誉楼百货在当地市场颇具影响力。为何要在同一县域，再开一家规模更大、档次更高的旗舰店？

“如今顾客的消费需求不断升级，我们要能满足顾客的多元化需求，不然就留不住顾客了。”李洪霞说。

环境好、品牌多、业态全，开业两年，黄骅信誉楼旗舰店同样收获了消费者的认可。据介绍，去年旗舰店的销售额为10亿元，今年1月至10月，销售额已超11亿元。

“平时消费不用再往沧州、天津跑了。”记者在店内走访时，不少消费者这样表示。

“生活水平日益提高，县城消费者对消费品质有了更高期待。顺应县城消费升级趋势，让消费者的需求在本地得到满足，能带动县域经济活起来。”河北大学经济学院区域经济研究所所长席增雷表示，互联网的发展消除了城乡间的信息鸿沟，县域消费开始呈现出与城市消费相似的特征，而县城消费衔接城乡，市场潜能蓄势待发。

那么，县域消费的潜力，该怎么挖？

今年以来，内丘县商务局为做好促消费工作，想了不少办法——组织银企合作，开展刷卡消费满减促销等；组织商贸企业开展团购活动；发放消费券，今年已发放3次，拉动消费超4000万元。

“这些直接刺激手段，有效但不长效。”内丘县商务局负责人韩立军表示，“更要通过完善消费基础设施，引导消费提质扩容，增强消费的内生动力。”

10月30日下午6时，内丘县大盈里商业街亮起街灯。

300多米长的街道两侧铺面林立，有时尚的餐饮店、个性的文创店、精致的服饰店等，路中还有一排美食摊位。夜幕之下，五光十色的灯光，营造出一派烟火气。

大盈里商业街是今年9月改造开放的。之前，这里只是一条陈旧的步行街，街上店铺以经营窗帘布艺为主。

“内丘第一鲜，内丘独一份！”一位摊主正起劲地向客人介绍自己卖的烤生蚝。

“来逛街的人不少，以前我在路边卖，一晚上也就卖100多块钱，现在一晚上能卖四五百块钱。”摊主告诉记者。

“用新场景吸引消费者，提高供给质量满足消费者需求。”韩立军说，以大盈里商业街为代表的夜经济，正成为内丘新的消费亮点。

10月29日，正定瑞天购物广场萌兽派对家庭娱乐中心，小朋友们在海洋球池内玩耍。 河北日报记者常方圆摄

商品升级

大品牌下沉到县城

“我们家衣服主打性价比，一直卖得不错。在石家庄，北国旗下的商场，还有万达，都有我们的店。”10月29日下午，瑞天购物广场的某品牌女装门店，导购员这样向顾客介绍商品。

购物环境升级，商品也在升级。在如今的县城消费市场，曾经泛滥的山寨货正在逐渐消失，“牌子货”占据了主流位置。

全球知名管理咨询公司麦肯锡发布的《2023麦肯锡中国消费者报告》认为，中国消费市场呈现出高端化势头延续的特点，消费者并没有在选择品牌和产品时做出妥协，只是更加谨慎地进行权衡。

这种特征在县域消费者身上得到了体现。

10月30日上午，内丘全得利购物中心李宁门店，店长葛慧慧正在组织店员盘点新到的一批货品。

“有七八款羽绒服，都是今年的新款，我们上新品是和其他城市门店同步的。”葛慧慧说。

据全得利购物中心招商经理王立格介绍，目前该商场经营的各品类商品中，90%以上为品牌商品，只有老年服饰还存在少部分散货。在服饰类商品中，李宁等国产知名运动品牌销量领先。

“还是性价比高的款式最受欢迎。”葛慧慧说，以鞋类商品为例，店内共销售10余个系列的产品，售价从399元到1699元不等，卖得最好的是399元的基础款和599元的主打款，能占销售量的六七成。“1699元的高端款也有人买，主要是年轻人，他们更追求款式。”

如今，越来越多的新品牌、大品牌看中了县域消费市场的巨大空间，开始下沉到县城。尤其在一些商业基础较好的县域，原来存在于县城与大城市间的品牌层级差异，正在逐步缩小。

11月3日下午，黄骅信誉楼旗舰店一楼的星巴克店内坐着不少客人，不时还有外卖小哥行色匆匆地来取餐。

“星巴克是新入驻的品牌，10月29日刚刚开业，首日卖出了1068单，营业额超6万元。”李洪霞说。

黄骅信誉楼旗舰店经营品牌200多个，不乏国际、国内一线品牌。旗舰店引入的周大福荟馆、苹果APR店，都是品牌最高级别店面。此外，旗舰店还有雷达、天梭等手表品牌，比音勒芬、地素、朗姿等中高档服饰品牌入驻。

“这些品牌不仅是在黄骅，放到一二线城市也具有一定的竞争力。”李洪霞说。

周生生也是旗舰店今年新引进的一个品牌。“这个品牌我们早就在接触，但黄骅是个县级市，品牌方对是否进入一直犹豫。”李洪霞说，旗舰店开业后的业绩最终让品牌方定了心，“目前品牌在我们这里的销售情况，不比他们设在地级市内的门店差。”

对品牌的选择，反映了县域消费者对商品品质追求和购买能力的提升，这在大件消费上也有体现。

11月3日，一汽大众黄骅前进4S店销售总监李福昌忙活了一天。

当天，店里接待了五拨来提车的客人。上个月，黄骅开展了汽车消费补贴活动，店内的销售量比平时提高了约20%。

“1台迈腾、2台速腾、2台宝来。”李福昌说，近两年，店内的销售结构正在发生改变，“以往，以宝来为主，售价15万元以下的车是我们的主力车型，能占到总销量的80%。现在，售价20万元左右的迈腾，销量逐步在提升。就拿这两个月来说，在政府补贴活动的加持下，我们店的迈腾销量占到了40%。最低配的宝来，已经很久没人买了。”

卖的车在变，买车的人也在变。“客户越来越年轻了。”李福昌说，“以前我们的客户多是结婚前后买车，但现在不少年轻人大学毕业就会来买车。”

目前，“小城青年”正在成为拉动县域消费增长的主力军。他们多在大学毕业后回到家乡，把在大城市养成的消费习惯也带了回来。县城里的日常生活成本较低，又有来自家庭的经济帮扶，这给了他们敢花钱的底气。

“大城市的消费理念和模式对县城消费升级起到带动作用。”席增雷说，县城年轻群体的消费观念不断转变、消费层次不断提高、消费结构不断升级，在需求侧，能为区域经济发展提供持续牵引力。

10月30日，顾客在内丘县城一家咖啡店内消费。 河北日报记者常方圆摄

服务升级

开发新体验，满足新需求

最近这段时间，内丘旧时光咖啡店的店主施旭杰，在经营上有了危机感。

“最近这半年，我们这个人口不过几万人的小县城，一下又新开了好几家咖啡店，既有像幸运咖这样的连锁店，也有我这样的休闲店。另外，网红奶茶店也扎堆开了一批。”他说。

施旭杰从2019年开始经营这家县城咖啡店。最初，他想在邢台开店，但考察了一圈，发现市区里的相关市场已基本饱和。考虑到县城发展也越来越快，他最终选择了回内丘创业。

经营3年多，咖啡店给施旭杰带来了一份还不错的收入，尤其到了寒暑假，小店还会火上一阵。

而如今，随着竞争对手争相入场，施旭杰又重新审视了自己所处的县城市场。

“其实我们店的客人不光是学生等年轻人，也有不少三四十岁甚至年龄更大的客人。这些客人一般都是晚上来，把来这里当成聚餐后的第二场活动。”在施旭杰看来，这类客人来消费，更看重的是咖啡店能为他们提供一个休闲空间，“他们不光是在购买饮品，更是在享受服务。”

更新菜单，用新品留住年轻消费群体；延长营业时间，用服务拓展新客群——施旭杰对小店经营有了新的想法。

县城不仅成了咖啡店、奶茶店的“必争之地”，如今还涌现了越来越多的服务消费新场景。剧本杀、密室逃脱开了好几家，到了周末、节假日就爆满；24小时营业的连锁便利店，到了深夜还有客人进进出出；健身房、游泳馆，把运动爱好者们聚到了一起……这些兴起于大城市的消费，在县城也变得常见。

从餐饮服务到教育、文化、体育、娱乐，县域消费者正越来越有意愿、有能力为服务消费买单。

10月29日下午，正定瑞天购物广场4楼萌兽派对家庭娱乐中心，欢声笑语不断。

该娱乐中心是在今年6月新开业的，经营面积约3000平方米，分为成长城堡、寻宝沙地、海洋球池等多个区域，还配有亲子餐厅。几大游乐区域按人次收费，每人次80元左右，充值办卡可享受折扣优惠。

“我们家俩孩子，来玩一次得花100多块钱。”在正定居民刘莹看来，娱乐中心的收费并不低，即便如此，她每个月还是会带孩子们来玩两三次，“这里环境好、活动多，孩子们开心也就值了。”

“投资这个项目，就是看中了县城的消费市场。”娱乐中心经营者吴湘冀说，其实淘气堡类的儿童游乐场所在正定已有不少，而他对这一项目的投资信心，源于自己的经营理念。

“要和别人做不一样的，我们强调亲子互动，对传统玩法进行了升级。”吴湘冀说，目前娱乐中心的经营情况达到了自己的预期，周末人多时，每天能有三四百人次进店消费。接下来，他还打算再增加投入，进一步丰富娱乐中心的项目设置。

黄骅信誉楼旗舰店二期建设的事项，也被提上了日程。

“我们打算进一步丰富业态，为消费者提供更优质的消费体验。主要扩充餐饮娱乐项目，计划新开一家电影院。”李洪霞表示。

“根据我们的统计，目前‘90后’尤其是‘95后’已经成为商场主要的客群，他们注重消费体验感，追求个性化、多样化的服务。”李洪霞说，做好零售业，要能不断满足消费者的新需求，把握新的市场规律。“信誉楼历来将维护消费者的利益作为一大经营理念，就现在的消费市场来说，维护消费者的利益不仅包括保证售卖商品的品质，更包括提供优质的体验服务。”

“服务消费成为新热点，显示出县域消费结构升级的方向。”席增雷表示，服务消费涉及行业种类多、辐射带动效应大，加快服务消费扩容提质，不仅有利于提升人民群众幸福感，也是扩大内需的重要途径，能为消费结构升级和经济高质量发展注入新动力。（河北日报记者常方圆）

记者观察

文化+消费：小城商业新故事

内丘大盈里商业街之名，源于当地的邢白瓷文化。

唐代李肇在《国史补》里写道：“内丘白瓷瓯、端溪紫石砚，天下无贵贱通用之。”

当时，邢窑白瓷和越窑青瓷成为唐代宫廷的主要生活用瓷。有些器物底部刻有款识，以“大盈”“盈”字最多，这是唐皇室“百宝大盈库”的缩写。

从原来的内丘县步行街，到大盈里商业街，不仅提升了景观、业态，更注入了独特的历史文化内涵。

改造后的大盈里商业街，与附近的邢窑遗址博物馆、邢窑博物馆、邢瓷文化体验馆及邢窑遗址公园一起，组合成了小城微度假的新场景，除了在当地居民中掀起了新风尚，也给内丘发展旅游产业加了分。

“文化+消费”，创新了场景，丰富了业态。

近年来，滦州古城以文化为核心、以商业为载体、以旅游为驱动，发展出涵盖酒店、餐饮、文化体验等多类型的商业业态，既成为滦州旅游的一张亮丽名片，也满足了当地居民不断升级的日常消费需求。

香河县依托北运河，串联起县域内北李庄村、第一城景区、家具城、万亩荷塘、文化艺术中心等多个特色点位，借助运河文化拉动文旅消费。

吴桥县利用当地独特的杂技资源优势，活跃文化消费市场，深挖文化市场潜能。

“文化+消费”，契合了当下消费升级的方向，拓展了县域消费市场的空间。

“要让商业拥抱文化、文化融入日常消费，打造出县域特色商业品牌。”河北大学经济学院区域经济研究所所长席增雷表示，挖潜“文化+消费”，要注重外引内联，保存量、拓增量，兼顾本地消费者与外地消费者的多元化需求，拓出市场新空间。

“用文化赋能消费，离不开对县域商业基础设施的进一步完善，要精选文化要素、精改配套设施，提升县域文旅与商圈的设施效能，构建起特色聚合式消费场景。”席增雷说，用文化“破圈”，让消费“出圈”，要学会讲好小城故事，激发消费共鸣，让“流量”变“留量”。（文/河北日报记者常方圆）

起杭州小商铺租金的，竟是奶茶店？

2024年，新茶饮赛道“卷”字当头。1月2日，源于浙江台州的奶茶巨头古茗向港交所递交招股书，招股书显示，截至2023年底，古茗拥有门店数超过9000家，门店售出现制饮品12亿杯，营收192亿。同一天，蜜雪冰城也向港交所递交招股书：2023年前9月，蜜雪冰城在全球拥有3.6万家门店，实现饮品出杯量约58亿杯，营收154亿。

古茗、蜜雪冰城均以加盟门店为主，奶茶店扎堆上市的背后，实则是在“卷”开店数量。奶茶店虽然面积很小，但店铺租金却普遍不菲。记者最近实地探访了杭州知名“奶茶一条街”——太平门直街后发现，不少20~30㎡的小店铺，月租金甚至超过2万元。

杭州的“奶茶一条街”，云集了近20家奶茶店

最近爆火的王家卫电视剧《繁花》里有这么一段旁白：“1993年的黄河路,755米长的一条街,开了一百多家饭店。”

而杭州的太平门直街，在庆春银泰对面的短短100多米，巅峰时期有20多家奶茶店扎堆。

2018年，火遍杭城的鹿角巷曾一口气在太平门直街开了2家门店；2019年，周杰伦最爱的machi奶茶也一度在太平门直街开出2家加盟店；2020年，杭州娃哈哈奶茶店的首店就择址在这里......

现在回头看，不少网红奶茶店已成为“时代的眼泪”，来得快，去得也快。那么今天的太平门直街，究竟还剩多少家奶茶店？

以景昙路转角的全家便利店为起点往东走，街北面商铺中，有：味夸、古茗、茶百道、蜜雪冰城、1点点、柠呵呵、LINLEE手打柠檬茶、花开几叶、COCO都可、古茗、观塘悦色，共计11家奶茶店。

若再算上街对面庆春银泰北门一楼的霸王茶姬，杭州大厦501广场的茉莉奶白、奈雪的茶、KOI、五二兰柠檬茶、茉酸奶，以及501广场对面的ARTEASG新加坡奶茶店等，太平门直街商圈的奶茶店数量，目前仍有18家。

“这条街上，开业时间最久的奶茶店是1点点；生意最好的是蜜雪冰城，每次促销搞活动时都排长队，街口全被堵住；而门店最多的应该是古茗，除了太平门直街上的一店、二店，在前面的景芳路地铁口还有一家店。”一位奶茶店的工作人员这样告诉记者。

临近傍晚，不少奶茶店的门口聚集着美团和饿了么的外卖小哥，等着拿货。

小小的奶茶店，租金却很惊人

奶茶江湖的激烈竞争，也带火了太平门直街的沿街商铺。

一位店员告诉记者，早些年，太平门直街的店铺月租金1万元还招不满，这几年随着奶茶品牌在这里扎堆开店，租金价格水涨船高。

其中，做下沉市场最成功的蜜雪冰城在太平门直街开了3年，据店员说，一年租金大概是20~30万元；1点点的店铺面积较蜜雪冰城略大一些，据员工说租金约35万元/年；在太平门直街和庆春广场三号路交叉口的观塘悦色，据说是这边店租最高的奶茶店，不过店员声称不清楚租金情况。

一家目前已关门的奶茶店正在转让招租，据出租方三叉社区的工作人员介绍，该店铺面积约29m2，租金报价是22万元/年，相当于单位租金达到20.78元/m2/天。另外一间面积36m2的店面租金报价是24万元/年，折合单位租金18.26元/m2/天。

在周边商铺经纪人看来，太平门直街的租金行情，除了跟西湖边小商亭没法比，在全杭州商业街里也是排得上号的。

同样奶茶店云集的杭州老牌商业街武林路，目前在58同城上有多家店铺转让，其中一间面积约20m2、适合做轻餐饮的店铺，月租金报价1万元，折合单位租金约16.44元/m2/天；另一间面积约40m2的店铺月租金报价2.33万元，单位租金19.44元/m2/天。

杭州“精品咖啡店一条街”中山路，一间面积约50m2的店铺月租金报价1.87万元，折合单位租金12.44元/m2/天；一间面积约30m2的店铺月租金报价1.02万元，折合单位租金约11.18元/m2/天。

而根据戴德梁行的报告，2022年杭州商业首层店铺的平均租金为13.2元/m2/天。

小小的奶茶店，为何租金如此之高？

一位奶茶业内人员表示，从个人房东那里租店铺开奶茶店，租金要比开服装店、烟酒铺这些高，“因为奶茶店外卖单多，几乎全天都在营业，水、电用量大，一般租下来后要重新改造，加增压泵。”

此外，从商业地产的总体情况来看，好地段的商铺通常都是面积越小、租金单价越高，这是全球普遍现象。而奶茶店普遍商铺面积较小。

竞争激烈，加盟商的利润不断下滑

太平门直街作为奶茶行业的“兵家必争之地”，淘汰率也是非常残酷的。“1点点”在这条街上开了差不多8年，见证了其他奶茶品牌的起起伏伏，自己如今也已非这条街上的主角。

前两年还在这条街上呼风唤雨的新时沏、黑泷堂、华言、阿姨很芒、天然呆、娃哈哈等，如今已不见踪影；还有茶海棠、茶若初遇、清枫摇翠、熊姬手作茶物、逗号这样的奶茶店，惊鸿一现，无声无息地开了又关了。记者探店时也发现，柠呵呵、花开几叶这两家虽然门头还在，但实际已是闭门状态，其中一家从开业到倒闭不过4个月。

近两年，奶茶行业的竞争也来到了一个新阶段。以喜茶、奈雪的茶、乐乐茶为代表的高端茶饮巨头们，如今不但频繁降价，以价格“肉搏”，喜茶原本售价29元/杯的多肉葡萄，现在500ml标准杯售价仅为10元；甚至不惜放弃恪守直营路线，主动拥抱加盟模式。

高端品牌的下沉，令本就竞争激烈的中端市场更加白热化。

虽然想加盟品牌奶茶店的人不少，但盈利却是越来越难了。一来品牌奶茶店的加盟门槛越来越高，二来高租金让很多奶茶店进退维艰：对奶茶店来说，堂食利润高，但这要求店铺面积大；小面积店铺主要做外卖单，但经平台抽成后只有薄利。

一位业内人士表示，现在想在杭州开个品牌过得去的奶茶店，初始投入就要60~80万元；还有奶茶店老板吐槽，自己开店半年，不算店租、设备这些固定投入，只赚了2万元，“感觉回本遥遥无期。”

但新式茶饮的赛道依旧不断有新人涌入。就如同《繁花》的大结局里所说：“黄河路在宝总离开之后入冬了，但很快就会迎来新的主角，如同春去秋来，繁花似锦终有穷时，当然花有重开之日。”