是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，最近想要买房，我和男朋友意见不太统一，我看中一套外观、环境、装修等等都是我喜欢的类型的房子，男朋友却说不实用，不同意买，请问您能给我们一些建议吗？

苏叔：你好，根据自己的喜好买房是买房最大的误区，我们买房无论是出去自住，还是出租的目的，都希望未来想卖掉的时候能卖出去还能获得一些回报，所以买房是一种投资行为(重未来)，而非消费行为(满足当下需求)。既然是投资行为，就要买市场上受欢迎的，未来可能接手房子的人想要的房子。地段则是买房的底层逻辑，采光、户型、环境等细节只是锦上添花，好地段并非局限于园区和狮山，而是每个区域都有地段上的优劣势。新房基本为期房，所以更不能被其虚有其表的外观迷惑。，买房时有一个技巧：能变的(装修)可以将就，但不变的(地段、采光)必须讲究；充分利用银行贷款，不要提前还款。

提问：苏叔，你好，苏州买房，无房刚需，家庭经济状况并不好，预算有限，总价在200万左右，苏州买房能买哪里？有没有推荐购买的板块？乡镇板块能买来自住吗？考虑在以后新区定居，新区有没有能买到的板块呢？

苏叔：你好，在苏州，200万能买到的房子主要集中在吴江吴中相城等地。吴中的太湖度假区和胥口都是不错的选择，这里交通便利，配套设施完善，商业逐渐发展起来，还建有一些学校，性价比较高。甪直接近园区，成为园区的外溢板块，最近受到将园区与吴中区共同建设的政策影响，具有巨大的发展空间。而距离主城区较远的临湖、东西山，房价较低，值得地缘用户考虑。相城的渭塘、漕湖，有重要的交通线路过，房价略高于200w，200w以内的可以考虑未入户的小户型。距离主城区较远的阳澄湖板块价格比较便宜，配套设施不够完善，此外还有望亭，关注度极低，价格便宜，都比较适合地缘客户。吴江的运东，交通便利，周边配套资源丰富，值得刚需及投资客考虑。乡镇板块价格便宜，比较适合地缘客户。汾湖地区比较适合投资，选择多，范围广。刚需想在新区有安身之所的，只能考虑浒通板块，这里距离科技城较近，也可共享浒关完善的配套设施。刚需应该买符合自己经济条件，且适合自己的房子，等到条件好了再换更好的房子。

提问：苏叔，你好，苏州具有代表性的热门板块的价值都如何呢？作为苏州的一部分，园区的崛起谁受益最大？是苏州土著吗？

苏叔：你好，其实，园区的绝大多数发展红利被新苏州人给分享了。刚开始大部分老苏州人认为园区离市中心较远，同时也比较吵闹，整体的生活环境不佳，并且学区也较为落后。但是随着园区的发展，越来越多的老苏州人也加入了抢房的行列。但是还是有很多苏州人目前并没有看出该区的价值。其实目前，园区的发展已经相当好，园区已经成为新苏州的门面和担当。而该区的楼盘数量也在不断减少。同时，该区楼盘最突出的问题就是缺少高质量楼盘。总之，园区已发展成势，开始对周边乃至全国产生持续的、越来越强大的虹吸力。奥体板块是园区的当红热点，青剑湖是下一个热点板块，园区的房产整体较为优越。

提问：苏叔，你好，有一套两房住，想把父母接过来，想换成大一点的改善房，最近常听人提起吴中城南，印象中城南不是老旧小区吗？比较破败的地方，现在好像是十四五规划比较好呢？，请问城南未来发展会怎样呢？

苏叔：你好，吴中城南的发展变化是很明显的，城南在04年从城乡结合部向城市转变，它的开发时间很早，老旧小区多，城市面貌不佳，但它所处的位置很好，随着地铁通车，产业入驻，人口经济都有了很大提高，成为了现代新城。其次，吴中城南潜力很大，有大量土地供应，规划有教育、商业、体育、公园等多种配套，宜居程度在未来会得到显著提高，在“十四五”规划中城南将会被打造成苏州的南中心，有这些新的规划：一是5条地铁线路交汇，形成交通网络，方便出行；二是规划有多所中小学，教育升级；三是规划有六个商业区，提升配套；四是产业融合，汇集人才。城南的楼市情况，土地拍卖竞争激烈，新房剩余不多，有七块优质地块被推介，容积率很低，会被打造成改善产品，值得关注。

是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：房姐你好，拜读了你很多文章，感触良多！本人江苏人，有想做分租或民宿的想法，就是低价长期租下别人的住房，以最低的成本美容一下，然后分租出去，赚取差价，不知道这个想法还可行吗？如果可行，上海，南京，苏州可以考虑吗？哪个城市哪个板块值得考虑？另外在和中介谈的时候有没什么特别要注意的？要不要直接告该中介和房东我是要装修好了租出去的？不好意思，问题有点多，初步想法，还请房姐多多指点

回答：你好，感谢付费！每个城市都有租售比高的板块。

深圳：罗湖

沈阳：青年大街沿线

武汉：外校附近，育才 水果湖老破小

重庆：观音桥

上海：法租界

北京：天通苑群租房等。既然想过包租婆的生活，那就想想怎么能提高租金收益。说说比较成功的案例。除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。

其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。做到更大的规模，就是连锁酒店了。现在的租赁市场，已经相当专业化、白热化了。只有高端客群，还算一个细分niche。市场上符合他们品位和需求的产品，还是不多的。可以走这个方向，但费用不会便宜。含软硬装家具家电全配。

做民宿的收益分为2块：

1.省下的装修成本，民宿的装修五年后就折的没有太多了，估计剩60%残值。

2.民宿的增量收益

其中，只有1才是凭你的资源可以挣到的钱，它是有上限天花板的。而2，你作为民宿运营的门外汉，没有任何优势。这个行业真正的头部玩家，可以把2做到非常非常高，以至于根本无视1的装修成本多一点少一点的地步。大部分时间待在那边，事无巨细做好运营管理。

所以，你的最佳策略是与普通民宿运营者合作，直接通过你的独特资源兑现1的收益，这样更轻松。对相关领域并不熟悉时盲目搞纵向一体化，不是好的战略。

直接告知房东，要风变冰之后做民宿，签约5-8年，房租收益递增。

提问：房姐你好武汉壹号院和华侨城原岸位的叠墅 ，每平方米都是38000 ，武汉壹号院是豪装（241平 总价1000万），华侨城原岸位是毛坯（292平 总价11000万），未来哪个增值快？谢谢

回答：你好，感谢付费！ 融创壹号绝对称得上是CEO里的战斗机。没有稀缺景观，没有学区，之前还维权过。 我们假设投资回报还有一倍的空间，融创壹号院除了武汉土著自住，武汉八万多的价格还能卖给谁？ 那个时候会有更好的一手项目。 买壹号院纯属消费行为，改善是不错的选择。能保值就不错了，升值潜力不乐观。 华侨城原岸有学区，是一线临湖大豪宅 又是东湖风景区唯一一个楼盘。所以很多权贵喜欢。 这2个盘对比，更偏爱华侨城原岸。

提问：2N，一年买两套房，是怎么做到的？

回答：2n的说法来自几年前了，那会儿是一线城市建仓，2n也是一年至少两套北上广深，现在很多买二线的了，所以我们要换算，大概就是每年至少新增1000万贷款。 2N 指的是当前身无分文状态下，每年继续买两套。 没有钱就赚钱，开拓融资渠道。 2N是主动行为，不是等被动增值收益产生后再去行动。 房产增值的时间点不固定，截断再抵押的时机不固定，除非底仓及其庞大，不然不会每年都有被动增值并且产生现金。 就算底仓及其庞大，今年增值的现金也早在去年的负债计划里了，都会变成月供。 2N对于大部分普通人来说都是天方夜谭。活学活用、出手无招才是上乘境界。什么阶段性计划都不太重要，想破头都没用。有欲望和执行力才是真的。

提问：新人首问:睿智的房姐，想问下，我们夫妻黄石户口，老公省直保，人在国外，想在武汉用老公公积金买房，首套首贷，子弹50左右。一直跟随房姐的脚步，看光谷东的，但是因为疫情老公回不来而耽搁了，现在考虑用小叔子的房票和公积金买，才看了中南的聚豪华庭92平168万，单价1.8万，还未算税费，50年产权，对方满二唯一。又看了套中南国际城的64平的150万，精装修，算上税费单价划到了2.5万。刚才又接到了中介的电话，山水的88平毛坯，148万，满二。买的房是准备出租或者做民宿。请问房姐那套是值得购买的？非常非常感谢了！！否则纠结的睡不着了！！

回答：你好，建议用老公的房票买，自己的房票用完，再考虑亲戚代持票。

1.产权人本人签字+配偶视频是签约是OK的（最好有一人签字）。

2.找个渠道银行，发送电子版文件给你，打印出来签字并且同时拍视频，再顺丰纸质版回来。 本人在国外，一般银行不会同意这样操作，但是疫情属于特殊情况，可以跟银行申请下。 聚豪华庭和中南国际城这个选筹都比较一般，中南过气IP，也不如中北路沙湖和东湖住的舒服。如果是生活半径在附近，自住优先中南国际城。 如果是考虑投资，建议优先光谷东，白沙洲这些板块，升值潜力更大。

提问：最专业的美丽房姐，因为想加入自如这个平台，所以想问一下你怎么看房屋租凭这个行业，这个行业未来的发展前景，尤其是在武汉的发展前景！其次在这个行业中自如的发展潜力，以及相对于其他竞争对手的优劣势。谢谢！

回答：长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业。中介(自如)、我爱我家(相寓)主要由租赁中介业务延展而来 ，有天然的客源和分散式房源获取渠道，所以中介背景的长租公 寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。 在这个领域，有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点 发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成 本控制能力将是争夺市场的关键； 对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。 事实上在中介内部，以往比较重视二手房，今年开始在新房上发力，租赁模块一直是不冷不热，不赚钱的业务往往也不能获得太多资源。 房产开发行业利润越来越微薄，快速发大财的机遇少了。最直接的好处是有公司楼盘打折。 分析一个行业有没有前途，第一看行业增量空间，二是看你提供的行业价值，最后更重要的是行业是否充分竞争。

提问：光谷南山府优缺点

回答：南山府位置不错，但是地王项目，价格肯定不低 自住可以考虑，投资看价格 光谷东单价超过1.9的项目都不建议买入。 未来房价最高的板块，不一定是涨幅最大的板块，但一定是最稳的板块。 虽然未来关山大道和光谷东核心区是光谷板块房价第一梯队，但是价格涨上去之后留给我们的利润就太少了，接下来要寻找第二梯队产品。 未来的投资方案还要看你追求稳，还是利益最大化。

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提问：苏叔，你好，最近想要买房，我和男朋友意见不太统一，我看中一套外观、环境、装修等等都是我喜欢的类型的房子，男朋友却说不实用，不同意买，请问您能给我们一些建议吗？

苏叔：你好，根据自己的喜好买房是买房最大的误区，我们买房无论是出去自住，还是出租的目的，都希望未来想卖掉的时候能卖出去还能获得一些回报，所以买房是一种投资行为(重未来)，而非消费行为(满足当下需求)。既然是投资行为，就要买市场上受欢迎的，未来可能接手房子的人想要的房子。地段则是买房的底层逻辑，采光、户型、环境等细节只是锦上添花，好地段并非局限于园区和狮山，而是每个区域都有地段上的优劣势。新房基本为期房，所以更不能被其虚有其表的外观迷惑。，买房时有一个技巧：能变的(装修)可以将就，但不变的(地段、采光)必须讲究；充分利用银行贷款，不要提前还款。

提问：苏叔，你好，园区房价动辄4万+，那我们这些在园区工作生活的人在园区还能买到房吗？

苏叔：你好，可以看看甪直，它位于园区后花园，特别是在苏州十四五规划提出园区飞地概念后，其价值正不断显现出来。甪直当前注重产业省级，不好啊工厂正在退地，以后的城市界面会得到不小的改善，而退出来的地后重新进入市场交易循环，从而为甪直发展提供资金，住区也随之不断集中。由碧桂园和信息网联合开发的大境公园时代通过低容积率、10000方景观区、出色的户型设计成为大红盘，可能月底还会有二次加推，规划了九年一贯制学校。在建的地铁6号线在未来将经过甪直，高铁东站也在规划中，且区内将吸引两万余高端人才进入，这也意味着购房者能少一大半的贷款指出，所以现在买甪直还是值得的。

提问：苏叔，你好，园区的房子会不会随着时间越久越没有价值，相城的龙湖启元会不会硬着商业，品牌，物业会有个大大的提升；

身边的朋友都不推荐相城板块，说是不涨，园区又都是老旧的，矛盾，望老师百忙之中帮忙分析一下

苏叔：你好，首先相城的话，确实一直存在它的瓶颈，主要因为没有好的产业，就业机会。没有足够的吸引力，短周期不会有大的改进。园区的话，对于高精尖企业来说，有足够的吸引力，形成一种虹吸效应，变得越来越好，即使招人也好招，互相良性竞争，上下游企业，关键是园区正在产业升级，地不够用，相城和吴中都在给园区地用。换句话说，多少人因为买不起园区，去了姑苏、其中、相城，直白点，睡城。所以建议首选园区，新房的话，可以考虑独墅湖车坊

提问：苏叔，你好，苏州吴江工作的无房刚需，经济条件不太好，预算总价只有两百万左右，想买一套新房自住，请问这个预算在苏州还能买什么新房？可以买哪个板块呢？请给我一些购房建议。

苏叔：你好，200万以内能够买到的板块基本上集中在吴江的乡镇，吴中县城还有部分板块可以买到，新区已经没有什么选择了。园区姑苏区就不用想了，选择面最广的就是吴江区目前可以买到的板块分别是运东、七都、汾湖、平望、震泽、盛泽及桃源，其次就是吴中区，现在甪直、太湖度假区，临湖和胥口是可以买得到，相城区、北桥、渭塘、望亭这几个镇还是可以买到的。新区目前只有通安能买得到，以上板块中虽说是200万可以买，但也不是随便挑，像胥口甪直汾湖，可选择范围就非常小，基本逻辑是越靠近主城区越好。其次是交通越便利越好，再次是有利好的消息的板块，以吴江为例，七都、平望、震泽、桃源这些镇区自住购买需求是没有问题的，如果指望投资升值，期望不要太大，像盛泽这种强镇，长三角一体化示范区的汾湖是具有投资属性的，吴江城南运东板块还是非常靠近吴江的主城区，也有快速路的环线，未来还是有一定的空间。

提问：苏叔，你好，新手小白，请问买房的时候哪里是最佳位置呢？

苏叔：你好，选择买房的最佳位置，需要从多个因素考虑。一方面要注意城市的发展方向，观察zf对未来城市发展的规划及投入资源情况，这可以预测出未来哪些区域会有较高的增值潜力,同时，需要考虑所在区域的商业、医疗、教育和交通等综合配套设施的完善程度，这对于选择适宜居住的地段非常重要。优越的配套设施能够提升区域的居住品质以及吸引力，从而对房价的稳健性起到至关重要的作用。

以上为”苏叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

苏叔已经总结了苏州未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。