好财务才有好财路。但在大部分的中小型长租公寓企业中，财务通常只被当作是做账的，主要负责公司经营中的收支、报销等事务，而且还要常常被吐槽效率低、出错高等问题，整体价值感较低，在企业中只能作为一个费用中心，而非利润中心。

这也是很多长租公寓企业对财务职能的一大误解所在，财务具有串联企业内人、钱、房、物、销等价值链条的职能岗位，其作用相当于一个系统中的大数据库。如何有效利用好这个数据库，以达到提高盈利和公司健康发展的数据支持，才是财务工作的价值所在。就长租公寓企业而言，一个好的财务工作内容应该包含以下三个方面：

发现问题

以详实的数据发现成本问题

多数长租公寓的主要利润来自租金差，但即使房子的出租价高于底租，也并不意味着赚钱了。之前就听某公寓老板说：“房子基本都能租出去，但最后一算账，竟然还亏钱了。”

长租公寓的经营存在明显的旺季和淡季，一间房子租出只能说明其在出租阶段有着正向的现金流，但在一年的运营过程中，房子多少存在空置期。因此我们不仅需要关注当前的空置率，更需要关注房子在一个财年里的空置时长，得出对应的空置成本。

除了明显带来损失的空置成本，企业经营过程中的人力成本、房源装修成本、为获客产生的营销成本，还有日常服务中的保洁、维修成本，甚至配套设施在租赁期间的老化、消耗等，都是企业经营的成本，还要再减去各种经营税费等等。这么一通支出下来，你的租金差额，能否覆盖各项成本支出就是一个相对复杂的计算过程了。

因此，财务的工作绝不仅仅是费用账单的整理，还需要通过对各项数据的加工，在明确盈亏的基础上，发现收入及支出的不合理，并对此提出优化改进的方案，让企业盈利持续正向增长。

解决问题

懂业务才能更好的解决问题

当我们需要财务能发现账单的问题时，也就对财务工作有了一个明确的要求--懂业务。

首先，财务基本上参与公司所有的业务流程，涉及到合同、发票、收款等各个环节，懂业务的财务才能通过业务参与，梳理公司业务流程，抓大放小，简化流程节点，并推动公司信息化升级，提升工作的运作效率，在一定程度上降低运营成本。

其次，做到财务与业务的融合，才能保证做出的财务信息更具时效性、更具准确性。懂业务，财务才能结合盈亏情况，指出经营过程的不合理地方，如：房源装修成本是否过高；人力成本有哪些地方可以优化；房源价格的浮动空间是否符合市场规律；怎样的优惠力度既可以解决房源滞销问题，又能不影响最终的整体收益。这都是建立在财务对业务的充分了解之上，如果只是通过账面数据，而没有实际的业务场景支撑，相信老板们也不敢轻易采纳财务的意见吧。

辅助决策

准确的报表才是决策的助力

企业的良性发展，不仅需要解决现有的问题，也需要做好面向未来的预案。

对长租公寓企业来说，房源是发展的关键。这就需要将经营数据转化为相应的财务模型，以此为参照，预测项目运转给企业带来的收益以及增加的成本，通过这些量化的指标来反映项目是否真的可以盈利。这个过程就是将业务假设转换为财务数字的过程，也是能够体现财务价值的过程。

例如在新的发展计划中，是继续拿房，还是增加营销费用，获取更多租客；房源装修升级带来的增值是否划算；某些滞销房源是否需要舍弃等等，都需要通过严谨的财务报表来提供参考。

在一家企业的发展中，不论是长租公寓还是其它行业，能给管理决策提供价值的绝对离不开三大表：

资产负债表：反映企业在某一特定日期全部资产、负债和所有者权益情况；

现金流量表：反映企业一定会计期间现金等价物以及现金的流入和流出相关情况；

利润表：反映企业一定会计期间实现的各种收入、发生的各种费用、成本或支出，以及企业的盈亏情况。

财务三大表又以利润表为核心基础。通过利润表，管理者可以清楚看到企业的利润组成，找到利润增长的关键点，优化成本支出，再反馈到实际业务，在动态调整中稳步提升企业盈利水平。

企业利润计算方式

营业收入-营业成本=毛利

毛利+营业外收入-营业外支出-所得税=净利润

荔刻管房长租公寓管理系统在多年服务长租公寓企业的过程中，总结出一套通用版的利润表。即使不懂财务的老板，也能通过利润表的各项数据，及时发现企业经营问题，复盘业务流程，优化环节场景，助力企业利润二次增长。

在利润表之外，老板们还应该关注那些为利润赋能的重要环节。对于长租公寓企业，常用于制造业的微笑曲线模型同样适用。

虽然长租公寓的主要利润来自租金差，但租金差的来源有底租、装修标准、营销/服务带来的增值空间。底租和出房价的差异与业务员的拿房能力有关，但在后期的运营中，企业可以从控制装修成本、优化营销渠道、提升服务质量等多个方面来提升房源溢价。虽然相关业务环节的费用支出可以从利润表中得到，但表中数据反映在业务场景中会带出怎样的实际痛点，我们下期再深入讨论。

综上所述，长租公寓企业的财务工作，并不仅仅是收租记账的琐碎工作，还需要担负起统合公司业务，全方位把控经营细节的职能，通过对企业数据的解读，将公司各方面工作都有效纳入经济效益驱动的轨迹上来，在实现财务管理既定目标的同时促进公司的健康发展！

大财务报表：底子，面子，日子

在企业的财务管理中，财务报表是不可或缺的工具。它们为企业的决策者提供了关于企业财务状况、经营成果和现金流量的重要信息。也为外界投资者、债权人和监管机构提供了透视企业运营状况的窗口。这三大财务报表指的是：资产负债表、利润表和现金流量表，它们之间即存在着密切的关系，又各自承担着不同的角色，常被形象地称为企业的“底子”、“面子”和“日子”。

底子：资产负债表

资产负债表展现了企业的“底子”，它列出了企业的资产、负债和所有者权益。资产是企业拥有或控制的资源，负债是企业欠下的债务，所有者权益则是企业净资产的价值。资产负债表反映了企业在特定时间点的财务状况，它是其他两个财务报表的基础。资产代表了企业控制的资源，这些资源在未来能够为企业带来经济效益；负债则是企业目前所承担的义务，反映了企业必须偿还的债务；所有者权益（或股东权益）展示了企业净资产的价值，它等于资产减去负债后的余额。资产负债表的核心在于反映企业财务的稳定性和偿债能力，它是企业财务健康的基础。

面子：利润表

利润表揭示了企业的“面子”，即企业在一定会计期间内的经营成果。它通过显示企业的收入、成本和费用以及由此产生的净利润或净亏损，来评估企业的盈利能力。销售收入和毛利反映了企业的市场竞争力和定价策略，而经营费用则体现了企业的运营效率。利润表强调了企业经营的效率和效益，是衡量企业长期盈利能力的重要工具。

日子：现金流量表

现金流量表记录了企业的“日子”，它记录了企业在一定期间内的现金流入和流出情况。现金流量表的数据也来源于资产负债表，例如，现金流入会增加资产（现金或银行存款），而现金流出则会减少资产。现金流量表是对资产负债表和利润表的补充，它提供了关于企业现金流动情况的详细信息。现金流量表按照经营活动、投资活动和筹资活动分类，展示了企业如何获取和使用现金。健康的现金流量对于企业来说至关重要，因为它关系到企业能否满足短期义务、资助扩张和应对紧急情况。

总的来说，三大财务报表之间的关系是相互依赖和相互补充的。资产负债表提供了企业财务状况的基本框架，利润表则详细分析了企业的经营成果，而现金流量表则揭示了企业的现金流动情况。这三大财务报表共同构成了对企业经济状况和财务表现的全面展示。理解它们之间的关系对于进行有效的财务管理和作出明智的投资决策至关重要。通过深入分析这些报表，利益相关者可以更好地评估企业的财务健康状况、盈利能力和资金管理效率。