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< class="pgc-img">我是金三真，餐饮营销战略顾问，专注餐饮营销战略规划。每天不同视角，为你分享餐饮营销策略，经营管理，实战案例和行业资讯。所有的商业做的都是教育，餐厅经营的所有环节都值得用营销重做一遍。
今天下午。一位合作客户给我发信息，说马上要开分店。问我应该如何选址？其实关于选址，我们之前在《餐饮营销的独孤九剑》这本书里面有详细的介绍。也有很多老板是按照这本书来进行选址的。作为创业者，选址就是重中之重。
下午开完方案讨论会以后，我就帮他去梳理了一下。主要从以下几个纬度。
其实我们经常看到这样的现象，同一条街对面的生意总是挺好，同一个商圈总是有一面啊，生意特别火，一条小吃街特别热闹，也会有几家店无人问津啊，为什么呢？这就是选址上的差异化。或者说这是优选址来决定的。
第一：商圈观察
我经常说选址先看商圈，再看地段，那在同一个城市里面呢，有多少个商圈，你可以从城市的地图当中给它标注出来。
那确定了商圈以后你要看这个商圈里面的顾客的消费行为，都是吸引的什么样的顾客？一般来讲啊，成熟的商圈呢，会自带流量，租金呢也往往比较高，新商圈发展空间大，有一些优惠政策，但是你要付出一些时间的成本，这个是需要考量的。
第二：区域选择
确定了商圈以后就是在这个商圈选择位置，以前我也分享过，叫金角银边草肚皮。
金角指的是特别打眼的地方顾客往往停留时间比较长，如果说你在脚上，那么你可以两侧都会有门头，就会多一个展示面。
如果是草肚皮，也就是中间的部分客流比较分散，而且顾客的进店兴趣会下降，甚至没有消费的欲望。另外呢，还要考虑是不是单行线啊，因为单行线的话呢，也会影响客流和生意。
第三：客流数量与方向
那有的人以为有了商圈有了地段就完事了吗？就确定了吗？不是这样的，那有了商圈和地段以后我们还要观察客流的数量和方向至少也要观察一周。
之前我们的书里面啊，有记录客流量的这样一个表，直接填写，就可以用了。当然你也可以买一个这个计数器，直接记录。
那客流的方向你观察什么呢？观察哪一边的人比较多啊，因为我们中国人的走路习惯呢，是靠右通行。要通过观察客流的行走方向，确定出开店的最佳位置。
第四：同行竞争
很多人都会纠结，附近有同行这样的地段可不可以选？我都是这样建议，如果说同行附近有合适的，就可以选，如果说你的产品服务都没有问题的话，因为只要你开在他的旁边，你会稀释他的流量，同时如果同行是一个品牌的话，对你来说也是一个很好的背书，你比如说肯德基麦当劳啊，基本上在一些城市是分不开的，包括像星巴克，必胜客也是一样。
第五：店铺升级空间
我们确定了位置，我们还要考虑这家店的位置是否达到我们的开店标准，店内店外如何实现利用最大化？包括像采光啊，通风水电是否支持也是需要思考的。那如果是转让接手的餐厅，还要看之前的电，跟顾客跟邻居的关系处理的怎么样，以及供应商的款项是否处理完毕，确认之后才能正式接手。
其实今天和我沟通的这位老板，是年后和我们合作的，那在疫情期间的很多餐厅啊的生意都下降了，但是他的生意不降反升。
当然这和他的执行力是分不开的，另外知道肯定的是，做任何生意老板的思维一定要打开，只有老板的思维打开了，那生意才有可能取得更大的突破，看似鸡汤，但确是事实。
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我是金叔，祝你的餐厅生意越来越火。
<>同的城市人口的分布，交通的情况以及将来的规划都是不一样的。
对于餐饮来说，餐饮能做的只是周边的市场，所以餐饮店选址一定要把握好商圈。
< class="pgc-img">餐饮店选址万变不离其宗的就是一定要围绕目标客户来开设。
一个餐饮店依靠的是在商业街有大量的人流量，而是看餐饮店能有多少目标客户？有多少忠实的顾客长期来店消费。
通过一家轻快餐店的选址来看看，这12项店铺自身的指标你考察了么？
< class="pgc-img">1.房租要求
单月房租最好在预估营业额的1/4—1/3以下；最好无转让费；能够保证2-3年以上的租期；
房租可有适度递增，但尽量递增变缓或是递增数值越小越好（递增幅度不能超过8%）。
不建议投资养店期过长的店面，虽然房租相对划算，但是如果养店期过长，也容易夜长梦多，所以一般建议养店期最好在半年以内为宜。
2.面积要求
依据自己开店的定位以及资金实力来确定使用面积。
个人建议理想轻快餐馆使用面积在80—150平方米为最佳，上限面积为200平方米左右，因为这样的面积可以具备足够的使用功能。
< class="pgc-img">3.聚客点定位
什么是聚客点？就是能够把人集中在一起的商业地点。餐厅周边环境的特性直接影响餐厅的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，餐厅要采用不同的营销策略
< class="pgc-img">比如，鱼小跃酸菜鱼店就在大型综合体美食一条街正中心180平面积，适应相对的人流量以及良好的就餐体验，还要考虑竞争餐厅的数量、供应菜单的类型、每人平均消费金额和年销售额等因素。
< class="pgc-img">4.人流靠右行进原则
我们国家都是靠右行走或行驶的。所以，人流在同一侧，按照靠右行进分为上下游。处在上游的店铺往往能优先接触到消费者，起到截流的作用，
< class="pgc-img">有的地方虽然人流量比较大，但是，大多数只是匆匆赶路。比如在一些快速通道边上开店，路人一般骑着车子或开着车子快速通过，而不会停留。如果有个小广场，还有些艺人表演节目，大街上行人会饶有兴味地驻足观看，这个地点就让人有休闲和驻足的空间，就容易激发消费行为。这就像一条河，流到一个河弯处，就会打转。而在直直的河道里，奔流而下，不会停留。
5.考虑未来五年的发展。
区域规划往往涉及建筑的拆迁和重建。如果未做分析，餐厅就盲目上马，在成本收回之前就要拆迁，无疑会使餐厅经营者蒙受损失或者失去原有的地理优势。所以在确定餐厅位置之前，一定要向有关部门进行咨询。别等开了一年店面，生意刚火起来，在规划范围以内，又得重新开始，好多餐饮人选址没有考虑到这点。
< class="pgc-img">6.装修要求
有装修免租期，起码30天，最好60天左右，当然免租期时间越长越好，
而装修一家轻快餐店依据大小面积及施工难易程度，一般也需要30-40天的时间。
< class="pgc-img">装修免租期…听上去就很难
室内空间允许适度改造，例如：落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。
7.排烟要求
一般来说餐品的比例越高，对排烟的要求越高，尤其户外除烟。
例如，很多居民楼的商铺是不具备明火的。
< class="pgc-img">也就是说不具备大量餐品的出品条件，就算有燃气管道，居民楼里的排烟管道也不具备商用条件，如果这项考虑不周，很容易引起烟气扰民的纠纷。
这里特别要说的就是上边提到的芦小花泡泡鸡，以及鱼小跃酸菜鱼现市场上的轻快餐品牌，无油烟、无明火、完全避开了这个油烟问题，健康、卫生、环保。
8.消防要求
选址店面必须经过消防检查，并且店内具备一定的消防设施，例如：喷淋、烟感或是消防龙头！防范意识不能少
< class="pgc-img">9.水电要求
正常来说，一家餐厅的水电要求不高，甚至家庭用的水电设施就已经够用。
但需要注意的是，老房子的水电线路，最好进行检修，防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。
< class="pgc-img">另外，用电量大的餐厅，一定要保证主电缆以及电量的安全配备，同时后厨部分要具备三相电源。还有必须有良好的排水设施，比如排水管道大小与位置
< class="pgc-img">10.招牌/门头要求
招牌面宽广点更显眼，当然好，但关键还在于能否让顾客方便看到，所以，需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。
也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点，例如：外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。
< class="pgc-img">11.停车要求
一定要考虑停车是否方便，注意门店周边街道，是否有单向街道、限速为多少，以及停车位多少。
餐厅的进出路线一定要方便，特别是有外卖服务的餐厅，若进出不方便影响送餐时间。
同时看附近可用交通工具是否方便，比如开在公交站附近，可以准备打包好的早餐，在等公交时顺便拿走。
夜间因素也要考虑其中，在照明不好的地方，可以增加门口的照明灯。饥肠辘辘的下班族看到亮光的餐厅食欲也会大增。
< class="pgc-img">12.竞争环境
附近其它餐厅是生意好不好、对手餐厅动线较大，本店址动线较小或通路狭窄。
也许现在没有竞争对手，但将来如果对手出现，本店址有可能在餐厅条件、商品丰富度上形成劣势。提前做好防风险意识，有前瞻性眼光，对抗竞争对手。
< class="pgc-img">对于竞争的评估分为竞争方式和竞争密度两种。竞争方式又分为直接竞争和间接竞争两个不同的部分：直接竞争指由提供同种类型的菜品和服务的餐厅引起的竞争；间接竞争包括由提供不同菜品或不同服务的餐厅或相关行业引起的竞争。
13.不能忽视是否符合消费者层次和消费心理。
当地消费者需要什么就开什么店。当地消费者都是普通住户，当然是满足基本生活需要的店比较容易赚钱。比如饭店、超市、特色小吃。当地消费者多是高档小区，那可以开一些上点档次的饭店、或者茶社、酒吧比较合适。在酒吧一条街上，大多数人来了是为了逛酒吧的，你开个内衣店，就不太符合消费者心理。在餐饮一条街上，消费者大多是来吃饭的，你开个装潢材料店，这也不符合消费者需要。
< class="pgc-img">以上这么多细小的“陷阱点”，你有没有被击中过？
厅选址有多重要，想必每个餐饮人都是心知肚明的。开餐厅，好的选址，不仅能降低房租成本，还能带来客流量，促进品牌传播。但是每个商家，每个市场，每种情况都是不同的。
在你做出实际的选址决策时，特殊的考量是规则，而不是例外。在任何情况下，你必须解释在你的餐厅类型、发展计划、社区、办公及零售活动、商圈成长、店址特性、及顺便到访的特性之间的相互作用。这里有一些36条重要的观点及计策值得你注意。
1. 社区及职工的人口统计不太重要，营业额通常被广泛的人口统计群体所驱动。
2. 能见度、容易进出及停车非常重要。
3. 关键是在商圈内的好位置。如果需求非常高而且顺便到访的特性是不错的，一个虚弱的位置还可以考虑。
4. 如果你依赖于通勤者的生意，在回家路上或上班路上的一边是至关紧要的。
5. 顾客来源不需要平衡，如果一个来源（例如过路客或本地职工）很强。
6. 非常客在过路客的店面位置也许会驱动销售，但是常客或定期消费是关键。跟其他事务或活动的连结有助于消费频率。
7. 社区及职工的人口统计非常重要。营业额通常被几个特定的人口统计群体所驱动。
8. 非常客是高营业额的关键，常客是重要的，但是强大的非常客群体在本地零售区域内面对增加的竞争时能保证成功。
9. 能见度是重要的，特别对于非常客。容易进出及停车比较不重要，停车也许对营业额有天花板（封顶）效应，但是除非停车太差，它不会导致低营业额。
10. 在商圈内的好位置是重要的，但不是必要的，只要用强大的营销来建立本地知名度及好的顺便到访特性来弥补。然而，高度竞争会随着时间而侵蚀营业额，即使其他因素还不错。
11. 即使你依赖于通勤者的生意，在回家路上或上班路上的一边没有多大关系。作为一家目的地商家，如果顾客能看到你，他们通常会不嫌麻烦来到你门店。
12. 最好的地段位置有平衡的顾客来源（居民、职工、商圈引力）。如果一个顾客来源非常强，你也许有一个成功的店址，但是你的风险也会增加。
目的地商家在市场上开第一家店
13. 要策略性思考。当你要在市场扩张时，避免选址于两个潜在商圈（每个都需要一家店）的中间。
14. 在市场上投放媒体之前，招牌以及在一条蜂拥流量的道路上一个突出的位置是极好的方法来建立知名度。要为这类的曝光花钱！
15. 做一家真正的目的地商店，不要等顾客来找你，在起初的6个月，给市场上每一个潜在顾客一些理由到店。跟这些非常客建立早期的联系远比对常客做大量营销还重要的多，常客不管如何都会找你。
16. 能见度比容易进出还重要，策略性位置比能见度还重要。
17. 在居民、职工及零售顾客来源之间找到一个好的平衡。如果上述的其中一个是虚弱的，风险就增加。过路客在这个地段位置是一个加分，但不应该驱动你的决定。
目的地商家在市场上开第二家店
18. 如果你的首家店在当地市场的知名度是有限的，就在现有商圈的邻近区域找第二家店，不要太关心分食（销售转移）的问题。
19. 如果第一家店是目的地商店，邻近不是一个问题。以最好的策略性观点在商圈内开出第二家店。
20. 找到有温和竞争及强大拉力的地段位置，你要更快更多地在市场曝光。之后，你会找到较有风险的地段位置有低竞争及不明确的拉力。
21. 在任何强大的零售及办公区域里，小心注意社区的人口统计。经过一段时间，你是否适合社区的居民对营业额有重大影响。
22. 现在你在寻找没有被你的其他门店所服务到的顾客。社区的人口统计是关键，有强大的商业及零售活动的区域可能已经被选到了。
23. 你在找有足够的顾客人口的社区。基于顾客区隔的人口统计在这里是宝贵的，以便瞄准特定的家庭。
24. 现有门店的顾客来源地及目的地的研究，在定义商圈并评估分食有非常大的帮助。
25. 竞争可能不是一个主要考量。如果你在回填开店，你已经是一个主要的玩家而且计划通过一个便利性策略（见下述项）来压倒竞争。
26. 当你的门店在整个市场上遍布越来越广，即使目的地商店也会变成默认的便利导向商店。所有门店的营业额开始依赖于越来越多的顺便到访的特性，特别是靠近主要公路或其它市场上主要的进出通道。
27. 在邻近的市场（如果你已经开了一些店），你已经建立了足够的知名度。在新的或遥远的市场，投资一些市场研究能避免灾难。
28. 总是问：为何没有竞争？在你推进之前，要感到答案是令人舒服的。
29. 你商店的市场越好，就越快有激烈的竞争。现在选择一个好的策略性位置来避免以后竞争者得到更好的位置。
30. 吸一口气，慢慢地呼出。在新市场成功的关键问题经常跟选址无关，而是你商店的区域性知名度及营销。确保你的公司有到位的营销及营运策略，因此可以正确地分摊销售额的责任。
31. 饱和的市场需要一些特殊的规划，在这个市场想要成功，你必须取代其他竞争者或满足于低于平均的营业额。你也可以假设最后（或许很快）会发生优胜劣败而导致较弱的一方出局。
32. 如果你要一些地段位置来建立市场知名度，付出所需要的代价在还能取得不错的营业额的竞争区域获得强大的策略性位置，这类地段被竞争的影响较少。
33. 第二个策略是在市场的新区域取得策略性位置，并等到优胜劣败的洗牌时刻才到竞争区域找店面位置。
34. 没有一个强大且协同的营销及发展策略，就不要进入一个高度竞争的市场。也就是说，除非你的口袋够深且安于肚子屡次被打。
35. 要有耐心。好的地段位置甚至是一般的位置是难以找到的。你等的越久，你找到比竞争者还好的位置或避免被洗牌淘汰的机会就越高。
36. 在你的选址评估，人口密度是一个关键的变数。高人口密度的区域比较能宽容较不理想的地段位置，城市人已经习惯于目的地商店有点不方便的痛苦，因为商铺是在太难得到了。
