餐厅而言，地址的重要性毋庸置疑。选址的决策过程复杂，成本高，一旦选定不易变动，同时地址特点对餐厅的经营影响较大。一般来说，如果餐厅位置好，即使经营者能力般，也相对容易获得成功；如果选址不佳，即使经营者再有能力，也往往难以弥补这一缺陷。今天内参君就带大家来学习几份《店铺选址评估报告表》。

工具表一：

这份表格从：交通概况、店铺结构、租赁、商圈分析概况、营业时间及预估营业额这几个方面综合评估了店铺选址是否合格。

工具表二

这份表格的填写方法：根据店铺实际情况填写，在A/B/C/D其中一项打勾，A/B/C/D对应的分数乘以该项内容对应的加权分数为得分，所有项次得分相加为该店铺的位置环境综合分数。

工具表三：

这份表格详细列明了店面各项硬件条件的基础要求：建筑结构、所在层数、建筑面积、门面长度、招牌位、供水供电供气、环保、排烟、新风排风、厨房排水、厕所排污、空调外机架设、消防。

工具表四：

这份表格的几个评估要求：店址结构、交通概况、店址属性、租赁条件、消费能力分析（范围以周边步行20分钟内计）也很全面详细。

工具表五：

表格说明：

城市要求---A.一线城市B.二线城市C.均可

商圈需求---A.国际商业中心B.都市商业中心C.城市商业中心D.市级商业中心E.区级商业中心F.社区商业中心

希望今天内参君给大家带来的几份《店铺选址评估报告表》能够帮助到大家，更多餐厅干货资料请关注我们的头条号吧！

估和预估是精准选址的精髓之处，也是选址成败的关键点！

LOS总图

选址模型往上分解成4个部分：新店画像、商圈规划、评估和预估。

信选址团队会在不同的商业地产渠道不断获取到店铺源信息，这时，就需要快速、准确地筛选值得深度跟进的目标店铺。在LOS总图，把这个操作称为店址评估。店址评估可以看成是对目标店铺做了两层筛选或过滤：

1. 首层过滤的逻辑就是比照目标店铺与新店画像的匹配度；

2. 通过首层过滤，第二层将从目标店铺所在的城市、商圈、店址本身3个维度，进行数字化评估，评估结果作为是否通过筛选的依据。

I. 新店画像匹配度测算示例（见图3）

将目标店铺的5S数据与新店画像结果进行逐一对比，不符项会有下一步操作的提示，当然，如果是某些关键项不符（如图中红色项），则可快速决定目标店铺暂停跟进或放弃跟进。

通过了新店画像匹配度的目标店铺，就可以对其所在城市、商圈或商区、店铺本身进行量化评估了，评估结果可以成为目标店铺是否继续跟进的快速决策依据。

城市评估逻辑：

考量城市宏观经济、人口数量、消费结构等指标，综合计算出单个城市的评估分值，分值越高表示该城市商机越大。

商圈或商区评估逻辑：

考量商圈类型（即聚客点的主次关系，如住宅为主或商业为主等）、聚客点容量、聚客点类型丰富度、公共交通便利度、停车便利度等因素，综合计算出单个商圈的分值，分值越高表示该商圈越繁荣。

店铺评估逻辑：

考量店铺落位，与人流主动线的距离关系、与主要聚客点的距离关系、可视性、接近性等因素，综合计算出店铺评估分值，分值越高表示该店铺越优质。

预估

预估是对目标店铺项目进行得更精准的分析判断、选择，预估的目标是营业额，只有测算出营业额预估值，才能最直观、最精准的去决策是否应该在目标店铺开店。

这个板块也是3LOS整个操作系统的难点，通过图7先了解下逻辑：

1. 获取与目标店铺相关的商业环境数据；

2. 将数据代入到一种或多种新店营业额预估的公式中（不同品牌、不同店铺会有不同的方法和公式来适用）；

3. 一种或多种公式计算得到的预估值，经过战略修正后确定最终预估值，进行全面的投资回报测算，辅助最终的决策。

实操示例和简单解读

II. 示例方法一：商业环境类比法预估（见图8）

逻辑简述：组成“树杈”的各项商业环境因素，对于店铺营业额的影响关系，可以通过对已开店进行商业调查、统计分析推算。

再将推算结果转化成一套计算工具，工具中填入目标店铺、可类比老店的商业环境数据，逐一对比，产生的最终差异度，便是目标店铺与可类比老店的“树杈”差异值，结合老店已有的营业额数，便可预估出目标店铺的营业额。

IV. 示例方法二：客点贡献率预估

逻辑简述：通过调查（传统方式为问卷调查，当前可借力大数据平台），掌握已开店商区内（核心商圈范围）各类型聚客点对其营业额的贡献率（进店人数占比），代入目标店铺商区内的各类聚客点容量（总人数），参照同商圈类型老店的聚客点贡献率数据，便可对目标店铺的营业额做出精准的预估。

营业额预估还有其他方法和工具，比如门前客流捕获率、翻台率等等，哪种方法更适用？要看不同品牌所处的发展阶段来定、要看目标店铺所处的商业环境来定、要看品牌所属的业态或品类来定、要看直营连锁为主或加盟连锁为主来定……

未来，随着数理统计技术、人工智能、大数据应用、产业数字化升级等快速发展，也会有更高效、更精准的预估方法和工具出现。

有一点值得提醒：不要忘记“树杈”决定的只是店铺50%的营业额，不可过于强调预估准确性而忽视了“鸟窝”能力的考量。

1）店面结构：从地理位置和竞争角度考虑；

（2）交通状况：考虑停车场地、货物运输便利性、附近站点的性质及客流流向；

（3）竞争环境：考虑周边商店集中度及类型协调性；

（4）顾客流量：除上述因素外的影响因素；

（5）店面成本：建筑物的新旧程序与装修成本，房地产价格与利用方式、利用期限，搬迁补偿费，水电增容费，有无城建规划限制等；

（6）发展趋势：分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。