刚过去的2月14日，是放开后的第一个情人节。

餐馆、酒店、旅行机构、电商平台等早早就开始筹备，准备在新年后的第一个“旺节”开足马力。

很多人或连着几年都没好好过节，今年会迎来“报复式过情人节”吗？为此，有意思报告发布了调查问卷，并通过分析720份样本发现：

今年的情人节，貌似还挺“冷”。

近四成人为情人节准备的预算在500元以内，近三成人不准备送礼物，27%的人表示会送伴侣实用性的日常物品当礼物……至少从调查结果看，今年大家过情人节，都挺能省？

这个情人节，花钱似乎不是重点

从大家对情人节的态度看，62%的人认为过节无可厚非，但消费要适度。12.35%的人认为两个人在一起最重要，而不是金钱。

“过不过节无所谓”的人超过了一成，不想花高价被割韭菜的人约5%。相较之下，对过节消费极其看中的人加起来，也只是略略高于5%。

钱准备花在哪里？调查显示，大餐最重要，甚至超过了送礼物这件印象中的“节日标配”。37.7%的人准备和伴侣去吃一顿大餐，以微弱优势胜过了35.11%计划买礼物的人。

去电影院或剧院、买鲜花和红包转账这种“不会出错”的选项位居其后。

对“你在情人节时会消费的品牌”问题上，不少答案都是餐馆：火锅店、私房餐厅、烤肉店、家门口面馆等不一而足。

话不多说，对彼此的爱都在饭里了。

在“准备为伴侣买什么礼物”这个问题上，呼声最高的是“不准备送礼物”，约占三成。

而“实用性的日常物品”又在准备送的礼物类型中以三成占比最高。

“哪有男人送女人冰箱的”“你可以送女人一盒巧克力，一束鲜花或者一盒布丁，但你不能送她一台洗衣机，即使她真的很需要”……

曾经电影里的经典台词，如今全失灵了。看来当今，送礼现实一点也没什么不好。

29岁的互联网从业者李灿对有意思报告表示，今年不准备像往常一样“一条龙标准模式”过情人节。

“去年情人节，给女朋友订花2000元，礼物一条手链1888元。”李灿回忆去年的开销，表示如果不是疫情，往年也会在外订餐馆和酒店，加起来大约要4000元。“也谈不上精心准备，就一套能让女朋友感觉到被重视的整体流程。”

今年他和女朋友商量，放弃了这样的“流程”。“一是很现实的问题，今年我们打算结婚，得省省钱办婚礼；二是随着年龄成熟，两个人还是觉得过好生活最重要，不再会把这些小年轻感兴趣的节日当做重头戏。”

但礼物还是有的。李灿给女朋友的礼物是护发防脱精油礼盒套装，而女朋友为久坐办公的他准备的是腰部热敷理疗仪。“这类实用性的礼物虽然没什么恋爱气息，但多了一种只有熟悉你、关心你的人才会给你准备的亲密感，说明两个人的关系又近了一层。”李灿坦言。

如李灿这样想的人大概不在少数。受访者的填写选项里，实用性物品的选择包括但不仅限于剃须刀、咖啡研磨机、空气加湿器、山地自行车和按摩仪。

除去霸占榜首的“实用性礼物”类型，位居高位的礼物选项还有服装配饰、首饰珠宝、电子3C和化妆品等意料之中的选项。

还有10%左右的人，免去了费脑子琢磨礼物的思维折磨，用“简单粗暴，直接打钱”的来展现自己霸总式的爱。

当然，究竟要给伴侣打多少钱，又是一门艺术。

2017年的情人节，曾有人因在社交平台上询问“七夕送女朋友什么礼物比较好，200块钱以内？”而被骂上热搜，点赞最高的评论是“200块钱不如送她一个自由”。

在当年更多人认同“情感需物化”的政治正确中，提问者承受了诸多讥讽和骂名。

但如果放在2023年，风水轮流转，可能有不少人会转而站在他这边。

毕竟，在“用于情人节的预算”中，近四成人选了500元以内，三成人选了500-1000元，超过一成人预备出1000-3000元，只有不到4%的人准备奢侈一把，预算大于3000元。

另外有近10%的人在填空中明确写道：不准备花钱。

由此可见，“对方在情人节做什么你会不满意”的问题里，钱应该不会是首要的矛盾。

从调查看，的确如此。

排名榜首的是“在节日当天吵架或气氛不好”，占比约七成；其次是“对方没有准备礼物”，有35%的人忍不了；在意“不喜欢礼物”“约会过于粗糙”等细节不满人占比不到三成。

与钱有关的吐槽，集中体现到“伴侣没有转账或红包”“礼物过于廉价”“餐厅酒店档次不高”等因素上，总比叠加起来约25%。

情人节三件套“礼物、花、大餐”，只剩下大餐是必需

虽然调查显示，大家普遍对“情人节消费”的呼声并不太高。但从细分品类上看，大餐是人们最愿意花钱的品类，位居调查选项第一。

美团数据对各行业流量的对比度也证实了这一点。临近情人节，各行业处于流量爆发的高峰期。休闲玩乐行业流量已经恢复至节前的137%，丽人行业流量数据已经恢复至节前的109%，医美行业流量已经达到节前的155%。

而“约会餐厅”相关关键词搜索量，同比暴增了349%。

全国情人节主题餐饮堂食套餐订单量较去年同期增长554%，提供“情人节相关”套餐的商家门店数增长160%。

能与饭店大餐“抗衡”的还有酒店。

携程数据显示，2月11日至12日，国内酒店和出境酒店同比双增，在国内酒店预订中异地出行的酒店预订量占比超过85%。国内酒店预订中，女性用户占比超过53%。不仅如此，女性用户比男性用户更愿意为浪漫买单。在酒店预订金额中，女性用户的预订金额比男性用户高出近三成。

“情人节三件套”始终在变。巧克力早已失宠，鲜花常被吐槽涨价太狠，而礼物也变得可有可无……而大餐，则是情人节里大家最不能割舍的爱。

“大餐性价比最高。”93年女生王宁表示，礼物是两个人互相出两份钱，送的东西彼此不一定喜欢，卖掉不合适，留着又鸡肋，相当于资源浪费；而大餐是一人出钱两人享受，实实在在吃到美食，也享受了两个人在一起的时间。“况且，买礼物太伤脑筋，选餐馆最不会出错，毕竟老夫老妻都熟悉对方口味，去吃大餐很难花冤枉钱。”

“比起鲜花，酒店，大餐是我最能接受的情人节溢价的类型。”01年的小左准备和女朋友去一家人均300的日料店过节。他表示，自己算是消费理性派，“不想上赶着钻商家的套路”，但吃饭这件事在他看来“首先是刚需，两个人约会即使不过节也要吃饭”，其次“情人节大餐具有稀缺性”，在他看来，花和礼物随时都能买，但情人节的菜品和服务只有当天才有，多花钱也很正常。

如小左这样看中情人节吃饭氛围的人并不少见。据美团数据，除西餐酒吧、日料等氛围感餐厅外，地方特色老字号餐厅、音乐文化餐吧、围炉煮茶等新消费也成为年轻人的约会新选择，合肥海洋世界甚至与海底捞外卖合作的“在海底隧道吃火锅”的新颖约会。

好环境带来的“体验感”是最被注重的因素。在订餐大数据里，“靠窗”“观景”“安静”“包间”等美团订座的统计关键词。毕竟，都出来吃大餐了，就再精致一点。

当过节疯狂涨价的现象、人们更趋理智和实际的购物心态、经济紧缩带来的“钱花在刀刃上”的心态，让不少情侣拨开浪漫的消费迷雾，向着“过日子的行为方式”迈进。

但如果你看了这篇调查而决定不给伴侣准备礼物，那么我劝你看看一位曾经抨击“钻石是智商税”的新郎的话：“什么破钻石，物质的奴隶最可悲，反正我买了”。

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来源｜新周刊微信公众号，作者：郭艺，设计：李润，编辑：田纳西，值班编辑：屈博洋，文章来自于：有意思报告

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周红餐网专栏作者西哥深入浅出剖析了三四线餐饮市场的十大痛点，引发大家热议。

今天，他将继续毒舌解读三四线城市餐饮的各种玩法：三四线城市营销推广要靠啥？异国料理、养生类餐饮、茶饮是否能在三四线城市风生水起？社会餐饮、商超餐饮、火锅品类又该如何运作？......精彩继续，前方高能！

第十一问：异国料理在株洲还有发展空间吗？

答：每个城市的餐饮业态发展都与城市性格和当地消费层次密不可分，株洲是个移民城市，城市性格相对比较开放和包容，因此近三年来，泰国菜，韩国料理，低端日料，美式餐厅，印度菜都不停的来来去去，这个城市的年轻消费群体有这方面的需求，但是三线内陆城市的消费能力毕竟有限，除开近似于快餐的石锅拌饭低端寿司外，需要堂食的异国料理品类始终构不成高频消费。

三线以下城市做异国料理的痛点在于目标人群与屌丝人群高度重合，落地后做地道风味，一定被反映吃不惯，坑爹，要关门，而老板一旦顺应民意做改良，一定又被喷不正宗，不地道，坑爹，要关门，直到老板被喷到怀疑人生为止。加之异国料理餐厅的食材成本和装修投入都不秀气，因此在短期内，以商超小店形式或者私房形式小打小闹可以，不宜做太多的指望，更不宜过多投入。

第十二问：三四线城市餐饮创业加盟好

还是做独立品牌好？

答：如果缺少餐饮从业经验，建议加盟。在上篇第十个问题内已经剖析过，现在餐饮竞争的核心是团队竞争，不要指望几个闺蜜或者基友的私人友谊能支撑起繁杂且需要专业技能的日常营运。

现在的创业基本上是开业前信誓旦旦要乱棍打死老师傅，但投入进去一年后(如果祖坟开裂能撑够一年)都在四路子磕头拜师父。加盟成熟品牌，至少能在产品设计研发，VI设计，店面装修及资金使用计划等专业领域借借东风，规避掉盲人骑瞎马，夜半临深池的相当一部分风险。

当然在选择加盟品牌时需极其慎重，橘生淮南为橘，生于淮北则为枳的道理与二八定律一样适于任何范畴，定位和产品是否适合本地市场，加盟支持是否专业和完备最好事先多加考察和论证。

我遇到过一位阿姨靠看电视拍脑袋加盟一家石家庄的“某某太煲”然后马上在希尔顿开商超店的，产品我就不评价了，总之是开得匆忙，做得狼狈。加盟前多咨询行内人士，并且实地考察，反复斟酌为好，现在专门有一批卖加盟品牌忽悠小白的。

至于很多小朋友豪情万丈要自创品牌，而且还没架场就满世界嚷嚷后续计划是要放加盟的，这个我只好打一拱手，自创品牌没毛病，但所有品牌的延伸就算不从北上广起步，起码也要从省会城市往下辐射，基本上没有三四线城市的自创品牌能逆袭反推的。当然了，人若是没有梦想，和咸鱼有什么区别，说不定也能瞎猫逮住死耗子，撞见一两个比你更不想事的呢？

第十三问：对三线以下城市的商超餐饮怎么评价？

答：我赞同一位万达招商部门的朋友的观点，做商超餐饮，比拼的是整个‘场’的优劣，而不是单个品牌的竞争。

商超店的优势在于已经先天把顾客群体筛选了一遍，而且具备规模效应，缺点在于生死由天不由你，如果整体零售，娱乐业态不强势，布局不合理，整个CBD都人气不足的话，进场的那一刻你就会多了一个高尚娱乐项目，牵着老婆的小手站在店门口数星星，数着数着就趴在老婆怀里哭了。而且商超对于餐饮来说有个最致命的痛脚，无法往早餐和宵夜两个时段要坪效，这是入场之前必须要考虑到的。

目前每个城市的CBD都严重产能过剩，株洲红旗广场一个鸟蛋大的地方，扎堆了大润发，东都，银泰三个商超，老火车站附近连某家还没开张的珠宝商城都在筹划要做餐饮招商。

一二线城市的商超业态与三四线城市是完全反过来的，一二线城市寸土寸金，要找个能停车的路边选址做餐厅基本上要卖裤子，固定成本的高企逼得餐饮不得不进商超揾食，而三四线城市一条街上能找到三家黄焖鸡米饭四五家土菜馆，工薪消费阶层占主流的城市，有个毛线的人流基数天天逛商场去喂饱这么多商超餐饮。

按这种三四线城市的市场容量，想进驻综合体的筒靴们，最好选择本地人气前两位的CBD择场而居，同时还要谨慎考察商超引进的其他零售，娱乐，餐饮品牌是否够强势，够有长期吸引力-------扎堆在一堆驻马店好再来鸡排，雷打石张老三麻辣烫的餐饮一条街里，难道大家每天端着大茶缸子交流《鬼吹灯》咩？

第十四问：怎么理解轻投入这个概念？

答：人人都梦想轻投入，高回报，就跟屌丝梦中的女神一定是白富美而不是丑挫穷一个道理。

但是投入到什么程度比较合适要有清晰的数据预估支撑，对于跨界小白或者创业文青来说，会算营收账是首先必须具备的生死技能。

简单大致的计算方式是，理想状况下，设计餐位数×人均消费×0.75的实际上座率×预计翻台数＝预计日营收，一个月的总营收除去房租水电人工物料税费及其他开支，再除去折旧（按三年计算，别特么算五年了，大多撑不到五年的），即为你的月盈利。

掌握了这个公式，你就好计算投入多少，综合毛利率应该设计几何以及人工最低限度需要几许。按现在的餐饮淘汰率算，最多一年如果算账回不了本，趁早别搞，搞也白搞。

现在一般餐饮品牌的生存周期基本上不超过三年---------好啦好啦，你天纵英明，祖坟冒青烟，你能做百年老店好吧，你折旧按一百年计算好啦，和我争个锤子争，我好忙的。

第十五问：在三线城市做餐饮打养生牌好使吗？

答：除非人均消费在一百以上或者做全素模式，其他不管是路边店还是商超店，打养生牌基本上属于老太太摸电门-----活腻味了。

其实这个观点我在以前的文章里提到过，但是架不住总有人自嗨觉得全宇宙自个最聪明往坑里噗通噗通扎，就再强调一次：一家人均几十块的大众餐厅打养生牌，给顾客的第一认知就是‘菜肯定不好吃’，对于品牌的损伤几乎是先天性不可逆的。

真正注重养生又有实力养生的那个顾客群体都在家里吃或者去用得起真食材好食材的中高端餐厅了，你和兴冲冲赶来满心就算准备好大口吃肉打打牙祭的三线城市工薪消费群体扯养生，你哪个国家来的？有签证吗？

必须多说一句，一切人均消费100以下又标榜自己做菜不用味精的餐厅都是在赤裸裸的耍流氓。我以前这么说时有家长沙餐厅的大厨朋友回复说，我家就不用！然后我请教他用什么码味，他斩钉截铁的回答，我们用生抽！

-----------大哥，生抽里面的提鲜成分是谷氨酸钠，和味精是一样一样的好嘛，咱们行内人就别给自个儿添乱了好嘛！

第十六问：茶饮会成为下一个市场热点吗？

答：会！

首先茶饮是暴利中的战斗机，物料成本一块六的饮品能标价到28，马克思说过，资本如果有50%的利润，就会铤而走险，加之诸多跨界小朋友对喜茶这种创业神话从来没有任何抵抗力，故必然会有很多笑茶乐茶么么茶一拥而上，然而也一定会是眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。

没有连锁强势品牌介入本地市场做模版的前提下，野蛮生长的必然后果就是劣币驱除良币，最后大家都成傻子。

至于学习喜茶玩儿排长队做事件营销的套路在株洲根本不好使，三线以下城市和一二线城市的消费习惯有个迥异的地方，就是消费者并不愿意排队，加之没有专业技术团队支撑的自创小品牌不具备口味防火墙，因而茶饮不是不能投，而且早投是有机会的，但是会与香锅一样，淘汰率奇高，品牌周期奇短，很快就烂大街。做茶饮的几个关键词，在于选址，选址，选址和品牌搭建。

第十七问：社会餐饮加做早餐合适吗？

答：如果周边有成熟社区，早上人流量又充沛的社区餐饮，合适。提高餐厅营收的两个途径无非是，一提升客单价或者毛利率，拉高盈利空间。二是向坪效要收益，早餐是毫无疑义的刚需，粉面类的毛利率又远远高于正餐，相比之下，餐厅加做早餐远比加做夜宵有操作性，宵夜不聚堆，形不成规模效应就是个画饼，而且所需人工成本大于早餐太多。

社区餐厅往早餐延伸，一旦做好了，一能有效弥补午餐的不足。也能增加顾客忠实度的黏度，适合配合正餐做充卡，优惠等营销活动。

操作早餐时须注意几个点：

1、算好人力成本帐。按湖南这地界最高频消费的粉面来说，煨码所需人力低，但定价方面市场透明度高，只能与周边持平，炒码有议价能力，也有差异化，然而需要配备炒锅人员。是不是划算，自个儿要有明晰的判读。

2、记好了！早餐品类的甄选排位依次是，快捷，性价比，味道，环境。

3、店面不在一楼或者不临街的社区店，您就别激动了，和您没关系。

4、以上建议均针对于平时定价在50以下的社区餐饮，人均定位较高或者打环境牌的店子您别贸然往里扎，对品牌有损害的。

第十八问：株洲做火锅品类适宜怎么玩？

答：首选做商超店，选择有品牌加持的做。火锅类别是餐饮大数据中目前最大，增长也最快的板块，随着年轻人群口味的融合化趋势日益明显，像大渝之类的重庆火锅品牌甚至在苏锡常这样的传统嗜甜区都在攻城掠地，飞速扩张。

但是在株洲市场，火锅类别是且喜且忧，原因一在于新派湘菜与川类火锅同属味觉极具侵略性的小霸王，本身就强势，不像湖北，河南，安徽，江苏等本地菜系味型相对温和的地区，只要顾客一遭遇川湘菜，大多就是金风玉露一相逢，便胜却人间无数。

湖南顾客群体的口味极具顽固性。在江淮等地，顾客消费心理的语境很多是‘咱们今晚去哪家吃火锅？而在湖南，这个语境会转换为“咱们今晚不吃湘菜了，要不去吃火锅吧。”

在高频消费这个硬指标上首先就逊了一筹，二是季节性需求这个痛点远远要比北方突出，因而哪怕株洲庐山路一块业已初步形成火锅扎堆区，但午餐营运不理想和夏季需求下降两点软肋，以及租金高企，入不敷出的压力，同样造成了这条街上大部分本地品牌不温不火，陪太子读书的尴尬态势。

选择有背书能力的品牌进商超，目标人群指向比较明确，习惯于往CBD用餐的人群基本是八五后，季节因素影响在中央空调强劲的商超也相对较小，而且在各种餐饮品类扎堆大家又都默认商超店味道反正都只平平，犯上选择困难症的情况下，顾客会优先往自助餐和火锅这两个品类流动。所以海底捞在湘潭进驻步步高二期，就是很聪明的品牌高举高打＋顾客甄选的打法。

会有人问，路边店怎么做火锅？能做，选择成熟大型社区，有人流基数，有餐饮氛围而周边又缺少火锅品类的区域，做快进快出理念的200平米左右小店面。轻装，实惠，晚餐加宵夜，投资不宜大，定价不宜高，开业选择十月左右，利用火锅毛利高，人力成本低的优点，争取半年之内回本，压力不大，闲暇还可以喝喝小酒撩撩妹。

第十九问：高端餐饮和酒店餐饮要“接地气”吗？

答：接个毛线。玩快手的不会玩知乎，去海天盛宴的不会去三毛妮，来高端餐饮的消费取向就是为了吃不一样的感觉，人家辣椒炒肉定28，你酒店定58，第一感觉就是杀猪，再有钱的猪也不会乐意一桌子家常菜被从头杀到尾，所以哪怕是菜谱上的湘菜系列，都不要做与社会餐饮同质的菜品，价格和口味太透明了。

星级酒店的中餐厅用深黄色“福禄寿喜”大海碗上攸县香干钵，这不叫接地气，叫看客人不来。我要带个妹子去星级酒店吃饭，翻开菜单都是这样的菜，当场就捋袖子和你主管拼命。

高端餐饮的湘菜系列怎么做？不是定什么菜，而是先定用哪几种味型，然后再去精雕细琢有讲究的食材和自带设计感的呈现方式。

一步必有一景，一菜必有一故事，这才是高端餐饮产品线的正确解锁姿势。传统湘菜里那么多手工菜，中餐西做现在这么流行，各大菜系和意境菜的呈现方式现在这么日新月异，为什么你一定要认为“接地气”＝下饭菜？二营长！你他娘的意大利。。。面呢？还不端上来让友军尝尝！

记住，永远不要把菜单的设计认为只是厨师长的事，现在是团队之间的比拼(我又要强调一次了)，团队的思维高度＞厨师团队的经验值，思维高度是往前看的，经验永远是在过去的圈圈里打转，刻舟求剑，出不来的。

第二十问：怎么看待餐厅的营销推广？

答：最好的营销就是品牌加持。你看徐记海鲜进株洲要不要做推广？海底捞进湘潭要不要做推广？本地品牌里，大碗先生进株洲任何商超需不需要做推广?任何市场的终极发展趋势都会由二八定律和马太效应做主，涨的涨死，饿的饿死。

前面分析过，资讯爆炸的互联网时代，顾客的脚步会天然的随着定位于自己这个群体的强势品牌流动。这个世界最可怕的就是和你一起坐台的小姐姐不但比你盘靓条子好，而且人家还特么开始自学房中七十二术了。

不信你去观摩下长沙坛宗剁椒鱼头，从VI系统到分区设计，再到食材甄选展示，产品故事和菜单，定价，哪一个细节不是满满的设计感和用心感？当这样的品牌开始布局扩张到五家以上时，只要选址精准，基本上就是所到之处，顾客张牙舞爪闻风而来，能一来坐个位子不需排队就等于登上人生巅峰，还要啥自行车，啊？要啥自行车？

所以说任何餐厅对自家的品牌搭建和品牌维护，一定要有前瞻性和危机感，能在本地某个品类里做到排名前两位就是市场庄家。因此有实力的团队支撑做的是布局，三四线城市里，三家以上有存在感，五家以上有话语权。

暂时达不到这个高度的，做的就是差异化和设计感。别家没有的你家有，别家有的你打造的概念和呈现方式比他吸引人，这种店子做营销推广，拿我们的行话来说，才叫有“点”。费大厨辣椒炒肉，聚焦的是家家都做的湖湘家常菜吧？这总不是上橙，晴溪那样的高逼格意境菜吧？但从别具匠心的器皿到配底座上火的呈现方式，从土猪肉的选择到明档现切辣椒的品质展示，于无声处听惊雷，处处都抓得出点来，对顾客也一下就能吸睛。

最作孽的就是看本地的自媒体收了某家餐厅的钱，菜单翻烂了都是些温州发廊幺五铜坨的货色，实在憋不出写什么，逼得小编胡说八道，说“老板人好”--------老板人好关我屁事啊，他会把姨妹子借我使使不？

没有品牌存在感，又不具备差异化的餐厅，始终都会在‘打折搞次活动---十天内多一批客人来占便宜----活动结束打回原型继续清锅冷灶’的低水平营运中苦苦挣扎，谁都救不了你。看这样的店子隔三差五请网红做直播搞推广，我最多就盯着小姐姐的大白腿看看就行了。

结语

看完这20个三四线城市的餐饮痛点，此刻你最想对餐饮圈说什么呢？

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作者：西哥，本文由红餐网专栏作者原创，转载请注明。红餐网，头号餐饮新媒体，百万级订阅量。趋势、实战、菜谱，你们关注的，我们都提供。

疫情影响，最近市场上逐渐出现了一些转让的酒店和宾馆。于是，有人想拿酒店的盘来做长租公寓。同时，做长租公寓的朋友，想将长租公寓转为酒店。

长租公寓和酒店到底哪个赚钱，区别在哪儿？

这期公众号，从三个不同角度，和大家分享：酒店和长租公寓的区别。

一、 投资收益

目前长租公寓单房的投资均价为6-7万，中档酒店（亚朵、全季）单房的投资均价为10-12万元。长租公寓单房的投资均价少于酒店，主要是在消防和装修。

酒店消防，每平造价在1000-1200元。而目前长租公寓的消防基本没有太多要求，尤其是广深地区的城中村集中式的公寓。以20平为例，投资长租公寓比酒店的单房投资额少2000元/房。

另外，酒店的整体装修要求要比长租公寓精细。比如酒店的客房一般都是需要吊顶，而长租公寓一般很少有吊顶。酒店走廊、大堂等公区的装修细节的要求，均要多于长租公寓。而且，酒店装修周期长、选材、工艺等更加优于长租公寓，导致酒店的总体投资额度要大于长租公寓。

长租公寓、酒店利润的本质都是赚取房东与住客之间的房租差。物业的租金水平也是衡量一个项目是否立项的关键性因素。房租有优势的酒店、长租项目，后期的盈利压力较小。

长租公寓的运营成本主要是人力和销售费用。销售费用主要是渠道的保证金、刷新、对公的贝壳、58精选等渠道的推广费用。目前中档酒店的平均投资回报周期为3.5-4年。而长租公寓很多项目的回报周期超过4年，2017、2018年很多长租公寓为了进入市场，抬高物业租金进入，导致利润空间被严重压缩。

疫情期间，蜂趣公寓由于位置好、价格相对灵活，依然满租。但是，平均的成交价下降了15%左右。而我们酒店的总收入要远远少于同期。

由于长租是必须品，而酒店是非刚需。经济不好的时候，消费者可以少住、不住酒店，但是不可能不租房。在经济下行时，长租公寓确实比酒店的抗风险能力强于酒店。但是，经济恢复正常，酒店的溢价能力要大于长租公寓。

二、 服务能力

酒店的能力要高于长租公寓

1 服务的人数

以100间客房的酒店和长租公寓为例，假设都是80%的出租率，公寓有10%是新进来的租客，酒店有20%的客人是继住的客人，酒店每间客房住1.5个， 长租公寓每套住1.2个人。

酒店的总服务人数=100间*30天*80%出租率*1.5个人-（100间*30天*80%*20%*1.5人）=3600-720=2880人

长租公寓的总服务人数=100间*80%出租率*1.2个人+100间*80%出租率*10%新客*1.2个人=96人+9.6人=106人

酒店的80%的客人是以天为单位，而长租公寓大部分的客人是以年为单位。

由此而见，酒店从服务的人数要远远大于长租公寓。

2、提供的服务项目

酒店客人尤如去餐厅吃饭。除了可以填饱肚子外，还需要色相味俱全、餐厅的环境等其它增值服务。

长租客尤如自己在家做饭，只要能可以填饱肚子、安全、卫生就可以。很显然，酒店客人的住宿需求要大于长租公寓。

酒店通常提供较全的服务项目，如客房、餐饮、SAP、接送等服务。客人住酒店，酒店基本需要提供一条龙的吃喝住行，并竭尽全力满足客人的各种不同需求。另外，虽然酒店的入住时间短，但是涉及的入住、退房、客房等多个环节。它的服务水平要高于长租公寓。

而长租公寓通常只提供基础的维修、代收快递、提供部分的公区服务。即使是服务式公寓，公寓方一般都会在客人入住时，明确告之客人提供哪些服务。明确服务内容后，客人自己心里对公寓的服务有了明确的概念。另外，长租客人的需求也确实相对固定，没有日租的酒店客人需求多样化和个性化。

三、销售能力

01、销售量

我们还是以100间房的客房和公寓为例，假设出租率均为80%，酒店有20%的房间继住， 公寓有20%房间合约到期。

酒店月销售量=100间*30天*80%出租率-（100间*30天*80%出租率*20%续住）=2400-480=1920间

长租公寓月销售量=100间*80%出租率20%到期=16间

酒店客房每天住的都是不一样的客人，销售量要远远大于长租公寓。长租公寓每月的销售量只是当月到期的房间和转租房。

02 库存量的管理

酒店客人是否继住，与酒店的服务有一定的关系。但是，大部分客人是否继住，很多情况下由客人的出差的工作进度、旅游的行程决定。酒店可以通过催退、数据预测等，根据实时客房的库存量制定对应的价格策略。

而长租公寓的客户，入住时就已经签订好合同。公寓已经在第一时间就知道客人具体的退房时间、另外，公寓方可以根据自己未来期房的数量，灵活决定客人的起租期、合同期间。另外，春节属于公寓的淡季，公寓方在和客人谈租期时，提前避开春节。而酒店无法做到主动选择客人的退房日期。

酒店、长租公寓类的产品，由于不能储存。空置是最大的成本，在销售过程中，如果能提前知道客人的退房时间，无凝方便酒店或公寓根据时间点、客房或公寓的房间的库存量灵活制定销售和运营策略。

03 单个订单销售难度

客人住酒店以天为单位、金额小，违约成本低。这些客观因素导致客人的决策难度要小很多。而相反，公寓的客人在租与不租之间，需要较长的决策时间。

客人决策时间长、难度大，导致长租公寓单个订单的难度要大于酒店。

公寓客人租期一般是一年，而且租期属于每月固定开支，金额较大，在合同期内违约需要支付2个月的押金。长租公寓是每天都要固定住。客人在决策时，会更加谨慎。

04 销售模式

酒店客人是客人决策较快，一般是在OTA、酒店官网上下订单，完成整个的销售过程。只不过购买的服务，需要来酒店使用。对于线上的客人，酒店基本不需要进行二次销售。

而长租公寓需要在线下对客人进行二次销售，才能成交。

长租公寓自销的客户，基本上通过线上获取流量。再转为线下，预约客人看房、需要二次销售。虽然现在有线上AR看房的功能，但是90%的的客人还是需要实际看一下公寓的整体环境，才能决定是否租公寓。

酒店是日为单位的住宿业态，长租公寓是又月为单位的住宿业态。长租公寓相对固定，收益和风险较低于酒店。酒店高收益的前提是销售和运营能力，否则收益幅度大。当然，具体的要看具体的项目，还有运营团队的能力。同一个物业，酒店和长租公寓，哪个更赚钱，具体要看项目的租金、租期、位置等情况。投资是为了利润，评估时看投资回报就可以了。

这是小王的第53篇原创分享

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