/何姗（掌柜攻略记者）
我们找到了三个品牌，他们目前都不同程度地过着这样的寄居生活。
米店，是一家云南菜馆，当年在胡同里是著名的文青地标。经历若干次无奈或愤怒的搬迁之后，他们离开了一直栖身的东城区。目前他们暂居在国贸附近，一个美术馆楼下的咖啡馆，受“王太家”甜品店之邀一起分享这个被定义为“合作店”的空间。
（米店寄居的合作店）
京A啤酒（掌柜攻略曾经有报道过），两位创始人从在家自酿开始，之后在一家美式烤肉餐厅里慢慢搭建出全套设备，并在店中初次尝试一定规模地出售啤酒。尽管2014年成功开出了自己的酒吧，但他们主要的生产基地依然在这家餐厅里，一种念念不忘。
（京A的啤酒搭配餐厅里的烤肉）
Berry Beans，是一家独立咖啡馆，幕后老板是曾经在星巴克打磨十年的韦寒夜。Berry Beans这个品牌一开始就是寄居的“惯犯”。第一家店就栖息在一个本土设计师品牌身边，今年开张的第二家店则位于三里屯的美式复古生活馆里，它的邻居有服装店、家具店、理发店和花店。
（Berrybeans二店的咖啡吧台）
只要看看以上的简单介绍就能发现，这三个品牌处在其发展的不同阶段，有调整过渡时期、有独立且稳定的上升期，也有积累发展期；而且他们的同屋也种类多样，既有餐饮搭配干活不累（烤肉和啤酒），有菜品上不算特别搭配但气质上比较吻合的（云南菜和蛋糕），也有延伸出餐饮进入更完整生活日常的（生活馆）。
不过他们不约而同都选择了和其他品牌共处一室，而从他们的寄居生活里，我们确也是发现了一些共有的经验。
最简单的就是寄居的“宿主”会对身居其中的品牌有较好的支持，尤其是房租和人工两大开支，通常可以节省很多。创业初期的京A啤酒就成功说服了餐厅老板，牺牲掉了40多平方米的就餐区域，留给他们作为厂房进行加工，每月交纳一部分房租即可；餐厅酒单上有一个单张都是京A的啤酒，他们也不用额外请服务员——用餐厅的就好，只需要进行一些培训即可。这对于初创品牌来说是绝佳的成长空间，这也是为什么京A从刚创立到开出自己的店，可以有两年多认真打磨、锻炼的机会，节省下来的成本不少都投入到了设备和技术里。创始人之一的Alex说，正是在餐厅里慢慢积累下来的知名度，让他们在开出自己店面的时候，基本没有经历过培育品牌认知，等待顾客上门的冷场期。
（京A的两位创始人在寄居店的生产间）
同在一个屋檐下的各位“房客”之间，也能擦出火花或者互相取暖，他们可以在品类和时间上互为补充。 “米店”和“王太家”栖身的空间，原本在工作日夜晚和周末人烟稀少。而现在，中午时间段双方可以一起提供工作餐——米店的主厨跨刀帮忙甜品店中午推出一些中式简餐，下午茶时段由“王太家”把控，晚餐则又是“米店”的“主场”；周末则会有一些包场活动，两家也可以联手供餐。可以说他们帮助提高了空间使用的效率。而Berry Beans第二家店里，会和理发店、服装店、花店、家具店共处一室，顾客可以在其中相互走动，单价最低的咖啡在其中反而稀释了高昂的理发、家具等的价格门槛，而且几家商户目前也正在研究相互之间的优惠政策（比如理发的顾客可以凭折扣价换一杯咖啡）。
（Berrybeans二店中有众多古董家具）
一个成功的寄居空间，最好是气质统一的综合体。Berry Beans所在的两个空间，一个曾经是青楼，经过有建筑师背景的服装设计师改造；而另一个则是被大量古董家具和装饰占领的复古空间，位于三里屯核心地区。他们都有着强烈的个性，这也意味着他们有着只针对特定人群的排他性。韦寒夜说，前者是老院子里的现代露台，后者是服装大楼里的复古家具，这些房东们现成的空间特色鲜明，又能和咖啡文化衔接，对于起步阶段的独立品牌来说，背靠大树好乘凉。
（Berrybeans一店的天台）
话说回来，要是寄居生活这么幸福，还自己开店干嘛？在以上优势背后，想要达到睦邻友好的关系，需要花费精力维持。
合作店往往产权关系比较复杂，也许会出现多重租赁的情况，比如大店可能从房东处租下空间，再分租给寄居店，这样一来其中的变数就会比较大。
在寄居状态下，品牌可视性往往会有很大的缺失。这几家店铺，没有任何一家能在店铺门面上有任何明显露出。要么搭着房东的顺风车，在店铺里商量寻找空间来体现，或者自己靠着口碑营销硬杀出一条血路。
（寄居店里的京A，餐厅灵机一动给他们设计的大酒壶）
有了同屋，就需要相互照顾退让。要知道京A寄居的不只是一个吧台，而是整套生产设备。所以在切配原料、运送货物的时候，需要和餐厅厨房的使用时段错开；而部分生产环节因为会产生气味或噪音，也没有办法在用餐时间同时进行。Alex说，寄生店的关键，就是不断地和房东进行坦诚的协商，并且尽量把细则以文字形式确认下来。
有的部分可以退让，但也有不少地方是需要牺牲掉的。“米店”的老板米糕告诉我，现在这个咖啡馆空间的厨房是西式厨房，火力和效率也无法满足中餐厨房的设备需求，所以在菜式方面需要调整，比如删除一些旺火炒菜以及费时费力的菜式。她最近正着手计划对厨房进行大改造。而米店作为曾经胡同小院里家庭感觉的小餐厅，搬到新的空间之后，音乐、装饰、服务方式也没有办法照搬过来——基本上，能过来的只有主厨和她两个人。所以老顾客来了以后产生的落差感，以及新顾客的品牌认知，这些都很难做到完美。
（米店的老店）
既然形式上面需要各种迁就，那么心态上的调整其实就显得更加重要。韦寒夜说，他们可能是最愿意去配合的独立咖啡馆。他愿意给“房东”提供代金券，欢迎他们把自己的空间当做会客室，也不介意别人以为他们的空间也是“房东”自家的产业。只要经营能正常进行，他就不会计较这些。
（京A自己的酒吧）
除了是过渡或起步时的暂居之地，寄居店也许会成为孕育新模式的转折点。对于米糕来说，她的米店一直带有浓烈的个人烙印。现在合作店的形式也让她有了新的思考，她可以继续为米店这个品牌寻找新的去处，但合作店里更为高效的出品和社区的定位，比特色小店更容易复制与扩张，或许有机会成为一条延续下去的副线。就像京A一样，开了自己的酒吧，也在河北找到了产能更高的工厂，但当年的寄居店，因为市中心的绝佳区位和积累下来的口碑，依旧是新口味诞生的摇篮以及多样性的保障。老家不死，只是换个姿势。
（本文为掌柜攻略原创内容，转载请注明出处）
<>017年10月份，王先生在位于武汉蔡甸区的中国健康谷商业街2号楼，买了一间90多平方的商铺，2018年年底交房。今年3月份，他准备商铺出租时，问题来了。
< class="pgc-img">王先生讲述：“有个客户愿意租我的商铺，但是他是做餐饮的，我们在跟物业沟通的时候，物业就是说，（临街）外围这一块是不让做餐饮的。”
< class="pgc-img">王先生告诉记者，当初他在签合同时，明确告知销售人员，未来会做餐饮。另外，在王先生提供的一份买卖合同补充协议第15条，有这样的约定：买受人承诺，在没有配置排放油烟设备的商铺内，不得从事餐饮经营，若出卖人对该商铺配备有油烟排放通道的，买受人须安装输送及净化设备后才可营业。既然商户不能做餐饮，为何又配置了烟道呢？不仅仅是王先生一家，他隔壁的几家商户，也遭遇了同样的问题。
< class="pgc-img">胡女士也说：“我也收了他定金，如果物业迟迟用不能经营餐饮来卡我们的话，我恐怕就要违约了。”王先生解释：“本来我们就是想投资做餐饮的，每个月还款有21500元，如果到现在我的商铺一直出租不出去的话，我还考虑到我以后，每个月的还贷从哪里来？”
< class="pgc-img">从买商铺到可以出租，商户们足足等了一年半的时间，难道张还没开就要关门吗？记者决定带着商户们到武汉市万保物业管理有限公司健康新天地物业服务中心看看，一位陈经理表示，之所以不同意商户们开餐饮，是因为开发商在前期打造该步行街时，曾作出了整体商业规划的布局，其中明确规定：外街临近汉阳大道和健康大道的商铺，不允许经营餐饮业态，而王先生这几家商户都属于外街。
< class="pgc-img">陈经理称：“外街上面都是公寓，都是以后要住人，如果楼下搞餐饮的话，怕对楼上的业主有影响，现在国家对相关方面也有规定，业主投诉也比较集中，当时是规划的在内街集中做餐饮，他们购房的时候就有个约定。”
< class="pgc-img">现场，陈经理提供了某家商户在2017年3月份，所签署的《商业运营管理协议书》，并称：当初在购房时，商户都会签署这个协议。对此，王先生一行人表示，他们并不知情。陈经理解释，他曾多次找过开发商协调，还是没有任何结果。在记者的强烈要求下，陈经理现场联系了开发商负责人，但负责人并不在。
< class="pgc-img">为了能尽快解决大伙的燃眉之急，记者向武汉市蔡甸区房管局求助。武汉市蔡甸区房管局工作人员表示：“我是开发商的主管部门，但是这是补充的附加条款，你们私下的行为，可以帮你们去协调，如果协商不成的情况下，你们就合同可以起诉他。”
<>天 读 一 点 ， 一 年 大 不 同
餐饮业有句话，选址成功了，那你就已经成功了一半。
当餐饮这个行业急速涌进过多的从业者时，竞争加倍，不仅消费者被分流，好的位置也是一铺难求；
在产品销售上还只有餐饮同行互相竞争，但面临选址时，几乎所有零售行业都是对手。
而在餐饮行业中超过80％的从业者都偏向中小型企业，不论是拼家底还是拼实力，跟那20％比起来，都要略逊一筹，
那么中小型餐饮企业在选址上该注意些什么？又该如何规避种种陷阱呢？
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1.不要强求黄金地段
繁华的商圈固然诱人，但中小型餐饮企业如果在这上面死磕的话反而是浪费时间。
以成都为例，春熙路、高新区、宽窄巷子，这些地方每天都有无数人盯着，根本轮不到你，就算你有机会碰到，租金也会高到让你后悔遇见它。
再者，就算你运气爆表，得到了黄金地段的旺铺，根据卡尔?卡彻?恩廷设计的CKE模型选址法，你还得在短时间内了解：
①本区域内所有餐厅座位数是否少于1200个。
②是否超过75%的人口属于工薪阶层。
③平均年龄是否在26~32岁之间。
④10分钟内是否有10000名顾客可以到达这家餐厅。
这可以说是一个非常浩大的工程了，除去各种不稳定因素，最终得到一份准确的数据需要耗费大量的人工与时间，所以说黄金旺铺玩的都是资本，如果没这资本那就别在这块浪费时间了。
2.避开主干道
大的主干道上，人流量很大，往往看起来会非常诱人，但是这样的地方绝对不适合做小餐饮，因为人流不会在这些地方停留。
虽然人流量大，但人流移动的速度过快，在现如今餐饮行业逐渐趋于一种生活方式时，选在主干道两边的餐厅就像美国洲际公路上的无人加油站，看起来冷淡又倒胃口。
再者说，这样的地方成本也要比其他地方高出很多，除非你开店纯粹是为了打广告，增加曝光率，否则肯定会让你得不偿失。
3.注意地铁口朝向
我们都知道挨着地铁口的房子租金会贵一些，不少餐饮老板就会觉得把铺面选在地铁口附近是个不错的选择，想着人流量可能很大，但是最后发现人都从另一个口走了，这个口基本上没啥人。
这样的情况很多，很多地方看似有人气，但是实际观察后会发现并不是那样的，每个地铁出口所对应的环境都不同，比如A口对应着商业广场，B出口对应着车站，C出口对应的是居住区，D出口对应的是施工现场，哪个方向的消费者质量更高、人流量更大？
4.注意街道的阴阳面
很多街道都会有一个奇特现象，一面人流量大，人气旺，另一面却比较冷清。看似中间只隔一条马路，门对门的地方，吸客能力往往会有天壤之别。
就像一座山有阴阳两面，每条街道都有一条阴阳对角线，这也与整个人口流动方向有关，举个最简单的例子，左边车道是进城方向，而右边车道则是出城方向，那么左边就是阳面右边是阴面。
如果我们注意观察的话，通常都会发现，一条很长的巷子或者街道，刚开始人很多，往里边越走人越少，走到一定的距离时人就不想往前走了，决定返回去找一家吃饭，这个点就是人们通常会选择折返的点，前边的店和后边的店可能相差不过数十米，命运却会完全不一样。
5.保险不冒险
很多人看到一个地方没有卖自己的同类产品的，认为这是好机会。其实这也有可能是陷阱，例如我们经常在一些老的居民区附近发现卖砂锅的不多，分析完发现那是因为这附近年轻人太少，而年轻人才是砂锅的主力消费群体。
如果在一个地方有一到两家和自己品类相同的店面，并且都还做的不错时，那么恰好说明这地方做这个产品基本没啥问题，起码用户基础不弱，接下来你唯一要思考的就是如何打造你的特色，从竞争中脱颖而出。
谁都想做第一个吃螃蟹的人，但你手里的到底是螃蟹还是蝎子，谁知道？
6.分析消费者构成
美国俄克拉何马大学的弗朗西斯?塞拉教授专为餐厅设计的塞拉模型选址法提到，预备建造或已在经营的餐厅附近，居民情况以及他们的收入是会明显影响销售额的主要因素之一。
所以看一个地方行不行，不要拿自己心里预期的店面形象去套，而是要客观分析这地方的人群构成，周边的人群都是干啥的，人们的活动轨迹怎么样，中午人多还是晚上人多，自己做饭的人多，还是在外边吃饭的人多，这样全面的考虑完毕后，这地方合不合适就很清楚了。
7.注意共享单车的数量
共享单车停放的数量与方向能体现人流量和人流动方向。
共享单车多的地方肯定是人比较多的，ofo和Mobike做这些事情的时候调研工作肯定比我们做得好。中午共享单车停得多的地方说明这里是白天人流量比较大，一般是超市商场以及写字楼周边；晚上停得多的地方则大概率是上班族集中的住宅区，这样的地方快餐和外卖比正餐市场更大。
8.看数据
铺面值不值，用数据说话。
根据CKE餐饮店铺选址法，一家餐厅的预计销售额完全能大致推断出来，
计算公式为：Y=a-XA+XB+XC+XD
（其中：Y是这家餐厅的预计销售额；
A代表本区域内所有餐厅座位数；
B代表本区域内餐饮消费者所占比例；
C代表本区域内人口的平均年龄；
D代表10分钟内能够到达本餐厅的消费者人数；
a则代表经验系数；
X是用来衡量A、B、C、D四个因素的系数。)
根据这些数据，然后计算租金成本是否合理，如果明显没有盈利的把握，那么再好的地方也要谨慎选择。
10.做好心理建设
竞争这么激烈，没有十全十美的地方，所以你要时刻准备降低你的标准。
我们最初定了一个标准，找了一圈发现没有合适的，然后降低一级标准再筛选，发现有一些合适的，但是问题也很大，然后再降低标准，然后再从中筛选。
租金合适，位置合适，大小合适，硬件条件也合适的地方，你需要前世解救一个白娘子才有可能拿到手。
关于餐厅选址的经验和技巧，各位餐饮人有什么心得吗？
欢迎在下方留言区与我们交流分享
本文来源：知乎、简书
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