多餐饮新手在创业选址初期都会遇到这样的问题：我想找一家旺铺，但自己没经验怎么办？餐厅店铺选址是开店的开端，谁都想要找一个生意兴隆的旺铺，但现实却经常事与愿违，不管是创业新手还是老手，统统在选址时交了不少学费！下面铺莞家奉上2019年选址攻略！
< class="pgc-img">1、租金与营收比例
一般而言，3天的营业额要大于月租金，铺莞家小编个人能承受的极限是6到7天。如果一周都收不回租金成本，风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，这个就要靠经验了，如果是没经验的小白，最好的办法就是评估周边最近的十家同类型商铺的平均值，然后再打个6折。
2、商圈档次
商圈档次几大类各不相同，铺莞家小编从高到低简单说说。
首先考虑的是城市商业中心，但城市商业中心也有很多问题，比如租金高，商铺转让费高，关系复杂（这个不是一般复杂，铺莞家小编曾经在东莞这边的商业中心蹲点时听到看到的能写本书了，房东的背景，直接决定了你被各个部门为难的频率高低。上到城管街道办，下到保洁物业电工，甚至小混混回收潲水的，一个环节搞不好都是麻烦，假如是个外地人通常更容易受欺负。总结一下，城市商业中心是高成本撬动高利润，而且竞争白热化，需要随时根据市场调整，适合大佬或者老司机，不太适合小白。
其次是社区商业中心，附近主要居民区，写字楼或学校集中。另外开发区的商业中心也归类为社区商业中心。再其次是零售商场，指的是不再城市商业中心内的购物中心，百货大楼和大型综合超市等商场，另外，零售商场分已开业和待开业，小白千万不要去赌待开业，风险偏大。再下一档是交通枢纽的商业中心。个人最不待见的是其他封闭通路的商圈。
< class="pgc-img">3、营业面积
这个依据项目而定，一般来讲，还是要根据营业额决定，比如铺莞家小编跟这边商业中心的一个老板聊过，他100平米平均一天营业额6000，另一个8平米一天也6000，但他在2楼，人家在临街。租金算下来差不多（一般商圈二楼的房租是一楼的一半，但商业中心这种地方，一楼五到十平的叫小金铺，房租奇高，目前铺莞家小编见过最贵的是3平米3万月租）。所以他们都赚得很开心。不过这两种就导致他们的经营项目天差地别，别人卖可以做下来吃的冒菜，他买打包就走的快餐。如果他俩互换项目，都得赔死。这就是铺莞家小编说的匹配度。
4、门头与进深
同样面积的商铺，门头越宽越好，门头太窄感觉像小杂货铺，不起眼，展示面也不够，进深再深都不值钱。
5、路宽与人流走向
分双向道，单向道，护栏（四车道）。双向道分值最高，四车道或40米宽道路会影响交通和接近性，道路中间有栏杆，安全岛阻隔的主干道分值越低。
6、人流量和立地条件
立地条件最佳位置就是指各个道路的十字路口，T字路口，三岔路口。在固定人流量的区域，可以多方面展示无疑是极大优势。而人流量一定要结合人流走向去判断，上文商圈档次中把交通枢纽的商业中心排得比较靠后的一个主要原因就是人流走向人们大多形色匆匆，购买力会相应减弱。
下面也跟大家聊聊小成本创业开店选址的三个忌讳与三首选。
忌讳一、门口对着厕所或下水道
先不说这个东西的好与坏，我们日常生活中走路遇到井盖都会绕着走，因为怕掉进去。而且下水道和厕所到了夏天特别容易招苍蝇，如果一见店门口苍蝇满天飞那么还会有谁愿意进这家店呢？
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忌讳二、切勿选择坡路店面
像是KTV、酒楼、火锅店之类店，去吃饭的都会开个车、打个的什么的，那么如果你的店门口的是斜坡路的话就会有很多人不愿意在去了，因为很多司机都不喜欢将车停在坡路上，就和大多人都是不喜欢走坡路的，明明有平路的店那么我为什么还要选择我不喜欢的坡路点呢，反正大家的差别都不大。
忌讳三、店内结构与外面马路相差过大
我们一般走路视线基本维持在1.5米左右，如果你的门店低于路面太多，顾客几乎会忽略你的店铺，而且顾客进门还需要再下一个楼梯，这样的店会给人一种很压抑的感觉，久而久之就越来越少人会进店了。
< class="pgc-img">说完三个最好不要选的，那么现在我们再来说说店铺选址三个首选。
首选一、长期稳定的店铺
无论我们开什么店，第一个选择的是项目，然后是创业店铺选址，我们选项目都是为了选一个长久的项目，所以在你店铺选址时，一定要了解清楚，你租的这个门店未来会不会发生变化，如拆迁，房东不租给你了等等，否则到要换点店铺的时候就惨了，好不容易积累下的顾客就没了，还要找店铺重新开始。
首选二、选址地点首选十字路口
选址俗语说得好：“金角银边铁旮旯”，意思是最好的地点是角落，楼房的角落，其次一栋楼房的最边处，最差的是一个小角落。我们举个例子，在书本上写下1-9这几个数字，仔细观察， 我们会对1和9这两个数字印象比较深刻，这就是一种印象作用。像一般的十字路口的地点，他的建筑结构会让你在两个方向都拥有橱窗，无轻重有增加了店铺的有利条件，本身一些边角还是人群流动较大的路段。
首选三、门口能停车，周边有小区为最佳
一家门店的门口如果能停车那是最好的，有很多实体店就是因为停不了车，买了很多东西还需要提很远一段路失去很多生意。拥有周边小区的超市，都是生意不错的超市，因为你的超市有固定的消费人群，然后还是流动人口聚集地，你的店铺怎么会亏本?
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<>前几日发布的《中国消费族谱餐饮特篇》中，有一项数据引起了参某的关注，在受调查的20万消费者中，有51.3%的消费者在第一次选择某家餐厅时是受到其地理位置的影响驱动。换言之，餐厅的选址对消费者的选择产生了相当大的影响。同样的，餐厅的选址作为餐企展开战略布局的第一步也显得尤为重要。今天，我们就以两个知名餐企的选址案例进行研究，看看餐厅选址有何重要依据！
一、85度C，以消费者为核心
作为台湾烘焙业第一品牌的85度C一直是烘焙业“借位”营销的典范。所谓“借位”，其实是指85度C紧挨着星巴克开面包坊并且售卖平价咖啡的选址策略，但事实上，85度C为选址所做的事，远比你想象的要多得多，并非只是单纯靠着“借位”成名。
1、消费群活跃点决定论
85度C产品定位平价，打着 “好吃不贵”的招牌闻名业界。一杯醇香的咖啡仅售8元，面包均价3-6元，蛋糕售价也普遍在8元左右，一般人均消费十几元。经调查，85度C最大的消费族群为25岁到35岁的年轻人，占比将近50%，其次是老年人，占比在20%左右，还有10%以上的消费对象为小孩子。
面对这些不同年龄层的消费群体，85度C对店面的选址已经能够形成一个基本的需求形象。最大的目标消费群体，即年轻人的活跃地点多在商业区；而次之的消费群，老人和小孩一般活跃地点在住宅区附近。
因此，85度C的店面选址便只需集中在周边既有商业区又有住宅区的位置，当然最好还能毗邻火车站或地铁站、附近还有大型商场超市等等。在这些区域里，原本的人流量就已经足够大，自然能满足烘焙店的客流需求。
2、消费群需求决定论
仔细研究85度C的选址策略，你会发现其对于商圈出口及三岔路口的位置尤为偏好。店面对三岔路口的偏好选择不难理解，扩大了两街道的可视搜索范围，有效降低营运成本、提升效益。
然而，面对客流密集的商圈，一般商家都会选择进驻核心地带，可85度C却偏偏反其道而行，选择了商圈的外围口作为据点，当中的理由绝非租金高低这么简单。在商圈的核心区域提供餐饮服务，除了正餐或午茶提供的堂食服务外，一般的甜品店或饮品店等，多是向往来的消费者提供即买即食的服务。而85度C则发现了消费者的另一个需求点。
商圈内存在着相当一部分客群，他们在下班后离开商圈时，拥有购买面包回家作为宵夜零食或次日早餐的需求，但绕远或特意奔赴某个面包店对这部分客群来说也是不切实际的。因此，85度C便将目标锁定在了这部分客群的需求上，在商圈外围与商圈内的对手们打起了漂亮的“反击战”。
二、外婆家，以品牌为核心
外婆家以小而美的经营优势发展至今，声名远播，其品牌所产生的粉丝聚集效力是无比强大的。正是这个原因，让外婆家成为了众多商超的“宠儿”，也让投资者们愿意为其开出诱人至极的入驻条件。但不论是如今实力雄厚的外婆家，还是尚处初创期的外婆家，不论是否拥有“特殊”的优惠待遇，外婆家坚持店面选址需要“特殊”优势的理念却从未改变。
1、战略发展决定论
在外婆家初创之时，其对于店面地址的选择总让人摸不着头脑。一般的餐厅总是会将自己的店开在道路边，再次者也会争取选择在某些高楼的一层，这样才能让更多有需求的消费者尽快地“认识”你。而外婆家则是将店面地址选在了写字楼、宾馆等地，这些多数餐饮企业称之为“毒药”的区域，而且常在楼上。这是为何？
外婆家认为，作为中餐厅，写字楼白领们对午餐的需求是刚性的，但是一般高档的写字楼则不允许外卖送上楼，这在一定程度上降低了白领消费者的用餐体验。
相反，如果餐厅能够进驻到写字楼内，这就意味着该餐厅具有绝对的地理优势，甚至在一定程度上形成了垄断，而且相比路边餐馆，写字楼内的餐厅竞争对手少，竞争也不过于激烈。外婆家甚至可以与同区域内的其他非完全竞争性质的品牌进行最大化的资源整合，为品牌发展战略做好布局。
这种挺进写字楼的大胆做法，也源于外婆家创始人对品牌发展的清晰定位。外婆家想要实现餐饮品牌连锁发展，资源整合势在必行。因此，在写字楼内开餐厅的看似“特立独行”的做法，反而助益了品牌连锁之路的快速发展。
2、产品收益决定论
外婆家成名后，不少的小区物业也看中了其品牌的强大效应，投资者纷纷向外婆家跑出了橄榄枝。然而，尽管开出了免房租等诱人的入驻条件，外婆家仍毅然决然地掏钱进驻租金昂贵的综合体。
外婆家一直将经营目标锁定在居家用餐上，主打的也是家常菜，因此，朋友聚餐和家庭聚餐便成了外婆家最重要的两个消费客群。这样一个看似与小区餐饮高度契合的定位，为何外婆家仍舍弃了小区而选择综合体？
其实恰恰是因为外婆家主打家常菜的定位，让其无法在经营过程中通过高昂售价来攫取高额利润。在毛利远低于商务餐企的情况下，外婆家唯有借助高翻台率来提高获利。而小区餐饮则无法实现外婆家的这一经营必需。
众所周知，小区一到早晨八九点，绝大多数的业主都会出门工作，而这部分人却恰是掏钱消费的主力群体。整个日间，小区犹如空城，午餐的消费客流极低，只有等到晚上下班后，住宅区恢复热闹，餐厅消费才有可能增加。
然而，对餐厅而言，理想的经营状态应当是午餐和晚餐的营业处于平衡状态，只做一餐的局面完全达不到外婆家的翻台要求。然而，综合体本身具备的密集人流却能很好地解决外婆家对高翻台率的大客流需求，实现低利润产品总收益提升的目的。
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同的城市人口的分布，交通的情况以及将来的规划都是不一样的。
对于餐饮来说，餐饮能做的只是周边的市场，所以餐饮店选址一定要把握好商圈。
餐饮店选址万变不离其宗的就是一定要围绕目标客户来开设。
一个餐饮店依靠的是在商业街有大量的人流量，而是看餐饮店能有多少目标客户，有多少忠实的顾客长期来店消费。
通过一家咖啡馆的选址来看看，这12项铺面自身的指标你考察了么？
1、房租要求
单月房租最好在预估营业额的1/4—1/3以下；最好无转让费；能够保证3年以上的租期；
房租可有适度递增，但尽量递增变缓或是递增数值越小越好（递增幅度不能超过8%）。
不建议投资养店期过长的店面，虽然房租相对划算，但是如果养店期过长，也容易夜长梦多，所以一般建议养店期最好在半年以内为宜。
2、面积要求
依据自己开店的定位以及资金实力来确定使用面积。
个人建议理想咖啡馆使用面积在100—300平方米为最佳，上限面积为500平方米左右，因为这样的面积可以具备足够的使用功能。
▲ 比如，一般情况下，不少独立咖啡馆面积在100平米左右，
星巴克是300平米左右，漫咖啡在2000平米左右
3、楼层要求
如果是商场内，以临近电梯，或是影院等人流量大的、房租显眼的区域为宜。
如果在商场避开星巴克等一线大牌的店面也是不错的选择，房租相对便宜，避开直接竞争。
如果是临街商铺，一般建议一二层最好，其中二层面积可以稍大，因为更安静，房租也更合适。
▲ 比如，雕刻时光五道口店就在一家三层楼的二三楼，二楼面积比较大，三楼有可以利用的室外露台
如果是独栋，则考虑面积、内部结构是否合适。
咖门曾介绍过的一家校园店，2层400多平，配置很豪华，利用上可以更充分
当然，如果店主擅长网络营销，玩转圈子的能力很强，也可以选择楼层最里面，以及巷子、居民楼下，甚至是大厦的屋顶天台。
4、屋顶高度
一般室内的楼层高度最好能够达到3米以上，如果要做隔层，最好楼层高度能够达到5.5米以上，室内最好不要有太多的柱子，或是隔墙，以免影响使用面积，如果有柱子和隔墙需问清能否做部分的拆除或处理。
如果是韩系风格的店面，空间宏大些会更有效果，例如可以隔层，挑空等。
5、装修要求
有装修免租期，起码30天，最好60天左右，当然免租期时间越长越好，因为正常设计一家咖啡馆需要至少15—20天左右的时间。
而装修一家咖啡馆依据大小面积及施工难易程度，一般也需要30—90天的时间。
装修免租期…听上去就很难
室内空间允许适度改造，例如：落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。
6、排烟要求
一般来说餐品的比例越高，对排烟的要求越高，尤其户外除烟。
例如，很多居民楼的商铺是不具备明火的。
也就是说不具备大量餐品的出品条件，就算有燃气管道，居民楼里的排烟管道也不具备商用条件，如果这项考虑不周，很容易引起烟气扰民的纠纷。
7、消防要求
整栋大厦需通过消防验收，并且咖啡馆内具备一定的消防设施，例如：喷淋、烟感或是消防龙头！
此项尤为重要，如果整栋大厦的消防没有经过验收，咖啡馆的消防审批几乎无法通过。
8、采光要求
咖啡馆里有几扇采光不错的窗户，不但能省电，更重要的是光线射进室内，可以营造很舒服的氛围，尤其是有延窗可以落地的玻璃。
在落地窗边的阳光下看书，是很多人去咖啡馆的最初动力
9、水电要求
正常来说，一家小型咖啡馆的水电要求不高，甚至家庭用的水电设施就已经够用。
但需要注意的是，老房子的水电线路，最好进行检修，防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。
另外，大型咖啡馆的要求会比较高，必须有良好的排水设施，且电量足够，同时后厨部分要具备三相电源。
10、招牌要求
招牌面宽广点更显眼，当然好，但关键还在于能否让顾客方便看到，所以，需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。
也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点，例如：外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。
▲ 一家家庭咖啡馆门前招牌不是一般地多
11、停车要求
小型个性咖啡馆因为面积较小可能对咖啡馆要求不高，但对于一些大中型咖啡馆没有停车位是严重缺乏市场竞争力的，除非咖啡品牌本身的号召力非常强。
此外，停车方便也意味着开咖啡馆是否要考虑交通是否方便，如果你的咖啡馆藏在一个总是塞车的狭小街道内，顾客去不去就都是看心情了；
再或者你的咖啡馆位于快速路口或者天桥下面，顾客可能一脚油门就过去了，大呼：“走过了，忘记掉头了！”
12、外围要求
周边有无标志性的建筑或路口，方便顾客驱车前往？
如果在一个周边都是批发市场、小卖部、菜市场的地方，开一个极有品位的咖啡馆，那成功率一定不会太高。
外围环境也不能忽视
这么多细小的“陷阱点”，你有没有被击中过？
