阳区百环家园18号楼周边，聚集着约110家餐饮单位，油烟、噪音、污水、交通、卫生等各类问题让居民苦不堪言。近期，又有若干餐饮单位将陆续进驻，居民反对声强烈。然而，这些商户如果半途而废，将会面临巨大的经济损失。双方纷纷拨打12345热线投诉，接到派单的属地劲松街道办事处被架在“热锅”上。记者深入调查发现，档口经营模式作为“外卖+”的餐饮行业新业态，正在北京如雨后春笋般发展，而对于随之产生的业态单一、高度集中等新问题，目前的监管、评估以及预警机制存在空白区，亟待填补。
老问题
餐饮档口密集“围困”居民楼好几年
百环家园18号楼是一栋27层高的老居民楼，除了两层底商外，其余均为居民住宅。该楼东西两侧，各有一栋含地下空间的二层小楼，虽和18号楼连成一体，但两栋小楼有着各自的独立产权，且性质为商用。
以西侧的二层小楼为例，面积不大，但不仅包含便民超市，还汇集了大量餐饮单位，根据属地劲松街道粗略统计，餐饮单位总数量大约有110家。小楼外墙上“爬”满了排烟管道和空调室外机，整栋建筑看上去已经不堪重负。根据居民统计，小楼外墙上可见的排烟管道已达16组，居民称还有很多后加的排烟管道隐藏在角落。
9月24日，记者来到了百环家园18号楼。从一户居民家推开窗户，窗根底下便是西侧二层小楼的楼顶，风机等各类排烟装置挤得密密麻麻。耳边还有挥之不去的“嗡嗡”声，鼻子里充满浓重的油烟味。
若开一家餐馆，后厨、堂食区域占地面积都不小，这栋小楼无论从哪个角度看，都不可能容纳上百家餐馆，数量庞大的餐馆是怎么“塞”进去的？记者实地暗访发现，小楼里的餐饮单位大多数已不再是传统意义上的餐馆。为了迎合快节奏的生活，外卖行业蓬勃发展，档口成了这里的新业态。在这栋小楼里，很多档口甚至没有营业的柜台，仅提供外卖，因此所需要的空间极小，甚至搭间厨房就能营业了。
近距离观察，小楼里的两家美食城各聚集着近20个美食档口，面积最小的目测仅4平方米。楼内还有部分区域密布纯外卖档口，这类档口不面对顾客，只对接外卖骑手。该区域通道异常狭窄，两人并排通过都略显困难。以其中一条通道为例，两侧的空间被密密麻麻地分割成了近20个档口，这些档口大多数都只有一扇面向通道的窗户，主要用于递送外卖。用餐高峰时段，小楼里锅碗瓢盆的碰撞声此起彼伏，从后厨伸向楼外的排烟管道一刻不停地轰鸣着。
“我们已经被‘围困’好几年了。”周边餐饮单位密集，居民的生活受到了严重影响。据多位居民反映，大家面临的主要问题是噪音和油烟。除此之外，餐饮单位集中还导致外卖骑手聚集，楼前道路拥堵不堪。商用建筑和居民楼共用下水管道，老楼的排污系统超负荷使用，管道时常堵塞，楼前油污满地。还有居民抱怨，很多餐饮单位的员工都租住在18号楼内，由于居住人员密集，早晚高峰厕所不够用，楼道就成了租住人员的“公共厕所”，“楼道里满地污物清理起来太难，就连楼里的保洁人员为此都已经辞职好几拨了。”
讲述
老问题为何难破解
居民告诉记者，2006年他们入住后，东西两侧的小楼一直闲置，直到四五年后，西侧的小楼陆续有商户进驻。至近两三年，入驻的餐饮单位越来越多，小楼上盘着的排烟管道日益密集，对居民生活的各种影响也越来越大。
对于相关问题，属地劲松街道办事处的治理工作从未懈怠，但力不从心、捉襟见肘一直是治理过程中的常态。百环家园东社区党委书记告诉记者，根据统计，从今年1月至8月，居民对百环家园18号楼周边商户的投诉多达165件。接到居民的投诉件后，社区立即协调相关部门执法人员到场检测核实，最近的一次检测就在本月。但检测发现，多数餐饮单位的排烟、排污指数符合国家标准，或一部分虽不达标，也可以通过整改达到要求，但即使所有餐饮单位都达标排放，由于数量太多又过于集中，仍会对居民生活造成很大影响。“用餐高峰时，这么多厨房同时开火做饭，‘百家齐鸣’的影响巨大，但对整体环境的影响，谁来测、谁来管，目前没有规定。”
西侧二层小楼的楼顶布满了排烟设施，油烟、噪音问题一直困扰着居民。
再比如交通问题，记者从社区了解到，正是由于餐饮单位过度集中，且大部分契合外卖行业，导致在用餐高峰期，百环家园18号楼北侧会瞬间聚集二三百名外卖骑手，人车聚集难以疏导。在媒体对这一现象进行报道后，属地街道、社区在便道上加设了隔离栏杆，以保障居民的出行安全。“外卖骑手的电动车上不了人行道，又把机动车道堵死了。”
为何这么多餐饮单位要瞄准这栋老居民楼？劲松街道办事处主任向记者分析了百环家园的“先天优势”。据他介绍，百环家园小区楼盘在建设时，以大户型为主，且在当时没有限购的政策约束，由此吸引了大量投资者。投资人在楼里购房主要用于出租，居住密集度较高。“周边建筑设施符合商用规划，楼上又可用于企业员工租住，周边写字楼多，从市场层面看对餐饮单位来说有商机，这是吸引他们不断进驻的一大因素。”
新矛盾
新餐馆将进驻居民与商户分歧严重
眼下，老问题尚且得不到根治，新问题又接踵而至。百环家园18号楼东侧，有一栋与西侧规模相仿的二层小楼，如今又有若干餐饮单位要进驻了。记者现场探访时看到，多数店铺的装修已接近尾声，排烟管道已经“爬”上了东侧的二层小楼。
居民担心不堪其扰，抵制新的餐饮单位进驻，一时间相关问题的投诉量骤增。劲松街道办事处核实居民反映的问题后认真履职，在8月24日向朝阳区市场监管局发送了一封建议函，深入阐述了业态单一、高度集中所带来的相关问题，建议市场监管部门在审批发放证照时务必慎重。
百环家园18号楼北侧，堵塞道路的外卖骑手无处疏导。
商户此时也是心急如焚。根据相关要求，他们此前已经通过了工商执照审批，现在就只剩下食品经营许可证这一项便万事俱备。在得到审批流程需要暂停的消息后，因为对市场监管部门的不满，商户也纷纷拨打12345热线进行投诉，而他们从市场监管部门得到的答复是“因接到劲松街道办事处来函，故暂停对该地址新办餐饮单位的审批”。
看到这样的反馈，商户们无法理解发建议函是属地街道办事处依法履行的工作职责，而认为属地街道办事处在拿不出相关依据的情况下禁止他们营业，商户们开始对属地街道不满。
一面是生活受到严重影响的居民，他们对餐饮单位的增加非常抵触，且态度坚决；另一面是已经进行前期投资的商户，如果餐馆不能开业将意味着巨大的经济损失。双方此刻都将目光投向劲松街道办事处，尖锐的矛盾把街道办事处架在了“热锅”上。
根源
档口餐饮新业态面临治理空白
纵观整个事件的来龙去脉，尴尬之处在于目前已经产生的矛盾无法归咎于某一方的过错。根据各方讲述，居民正常反映民生诉求，商户按照相关法规申请办理营业手续，属地街道办事处认真履职，市场监管部门依法依规进行审批。但最终结果却不是皆大欢喜，而是各方都有一肚子委屈。
9月24日，劲松街道办事处、百环家园东社区组织了两场协调会，分别针对居民和商户提出的诉求进行协商，但结果不容乐观。居民与商户虽未直接沟通，但提出的核心问题都是新的餐饮单位能不能开业，双方意见相左且没有让步余地。
按照劲松街道办事处的工作计划，本来准备搭建平台，让居民和商户见面友好协商，但这一计划想落实非常困难。居民们告诉记者，协商的前提得是双方存在退让空间，但周边现存餐饮单位的影响让他们很难再让步。还有居民顾虑，如果居民代表直接面对商户，矛盾很可能转移到居民个人身上，作为长期居住在这里的普通居民，很难承受后果。
其实，百环家园18号楼的问题早已不是个案。2019年，记者便关注过北三环中路南侧一栋二层商用建筑的油烟扰民问题。这栋小楼里挤着多家以经营烤鱼、烤串为主的餐馆，周边居民不堪其扰。但属地街道办事处联合环保部门在对油烟、噪音进行检测时，发现每一家餐馆都合格，然而多家餐馆集合在一起产生的整体影响尚无检测标准和治理手段。
2020年至今，类似事件发生频率开始增加。近日记者查询诸多商业网站发现，以档口为主的餐饮单位新业态目前正在北京蓬勃发展，小而密集是其显著特征。在和多个街道办事处交流时，工作人员都反映，一片小范围区域、一栋贴着居民楼的建筑，究竟能够承受多少餐饮单位的同时排放，目前找不到相关的评估依据及限制办法。
除了监管和评估，对于档口商户的投资目前也没有预警机制。据悉，商户进驻商业设施，需要在属地街道办事处报备，目的是在街道相关职能部门的监督下，确保施工安全，但报备内容不包括今后的经营项目。而商户向行业监管部门申请各项审批时，虽然经营项目要明确，但行业监管部门的审批仅针对个体，没有对整体区域进行环评的职能。相关部门各司其职，但对于投资风险，还没有哪个部门能统一把关。
专家建议
需要用好“看得见的手”
对于餐饮档口高度集中所带来的治理难题，中国社科院城市发展与环境研究所副研究员娄伟认为，相关部门应该高度重视，如果不及时填补政策和机制空白，在新业态逐渐规模化的过程中，将引起诸多次生问题，引发社会矛盾。
娄伟分析认为，近年来，以平台经济为代表的新业态蓬勃兴起，一些餐饮单位的经营主要依托互联网平台，从而聚集形成规模效益、产业集群，由此可以有效降低成本。这是市场这只“看不见的手”所发挥的积极作用。但如果缺少政府调控这只“看得见的手”，就会产生前文提到的诸多社会矛盾。
娄伟建议，未来在进行商业规划布局时，相关部门应当因地制宜，逐步完善商户密集经营区域的选址及生态环境相关规定，通过出台对应政策及行业标准，或通过给现有职能部门新的赋能，弥补监管和评估方面的空白。同时根据业态发展情况，不断更新和完善生态环境方面的测量标准和技术要求，使相关措施既能约束单一商户的违规行为，又能兼顾到整体环境和社会影响。
对于目前已经发生的问题，娄伟建议各级相关部门联合协商，探寻解决办法。比如吸收规划、住建部门共同参与研讨，通过技术手段改善已有餐饮单位的排烟、排污方式，消除集中经营给居民带来的各种影响。找到改变的突破口，在居民与商户之间建立信任，双方的再协商就有可能性，产生的矛盾就不会一直困在“围城”里。
（原标题：调查|老规矩管不好新业态，居民楼苦陷百家餐饮档口“围城”）
来源：北京日报客户端 | 记者 景一鸣 陈圣禹
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最近，江西省九江市永修县“赣江首府”楼盘的商铺开始陆续交房。可不少业主在看到购买的商铺后，却是一肚子苦水。
“赣江首府”楼盘位于永修县湖东新区的建昌大道旁，开发商是永修县城市建设投资开发有限公司。虽然楼盘周边都还在建设开发中，但这儿的商铺却售价不菲。消费者直言，他们看中的是开发商的国企背景。
< class="pgc-img">业主徐先生说：“当时看到它是永修城投，是国营企业开发的商铺，觉得买了安全有保障，不会出现什么质量问题或者一些套路，所以交了180多万元买了4个商铺。”
由于疫情影响，这些本该在今年5月31号交付的商铺直到最近才陆续开始交付。但此时，业主们却发现，合同上3.9米的层高缩了水，经过实际测量，几个商铺的最低高度都只有3.45米左右，即使算上楼板厚度，也相差甚远。
< class="pgc-img">业主刘女士：“我是开饭店的，层高少了40公分，我现在到里面吊顶也吊不了，油烟管也装不了，根本没有办法做餐饮，给人一种欺骗的感觉。”
大家在验房时还发现，一些商铺存在漏水问题。有业主提供了一份第三方《房屋验收检测报告》，上面显示1207号商铺的房顶渗水和严重漏水，顶面裂缝、渗水不合格。
开发商回应：房管局测绘队失误 “只量一截”致“层高缩水”
记者和业主们一起来到了“赣江首府”楼盘的营销中心。针对商铺层高缩水的问题，开发商相关工作人员拿出了竣工图纸。上面显示，商铺地面到顶部楼板的层高标注为3.6米。但是，《商品房买卖合同》上的层高为何是3.9米呢？
< class="pgc-img">永修“赣江首府”开发商工作人员：“房管局的测绘队在工作中有个失误，商品房开发现在都是电子网签的模板，这个层高不是由我们提供的，是由房管局的第三方测绘队提供的数据，然后上报给房管局生成网签电子模板。实际上应该按最低点算，但他们量了后半截，没量前半截就走了。”
“高压注浆”边补边漏 业主要求彻底根治
开发商承认，在合同审查方面，他们和房管部门都存在问题，他们愿意就层高问题对业主进行赔偿。而对于商铺房顶漏水的质量问题，他们也已经安排了工人以高压注浆的方式进行修补，但业主们无法接受。
< class="pgc-img">业主们认为，开发商的方式根本解决不了问题，最简单有效的方法是从上面做一层防水卷材，成本也不高。对于业主的诉求，开发商工作人员表示，需要再向上反映后，才能给具体的答复。
认购总价高出合同价十几万 开发商称为了“避税”？
本以为国企开发商值得信赖，可到最后却出现了一连串的问题。除此之外，业主们还告诉记者，回过头来一想，“赣江首府”在开盘销售时，还有一个大问题。
据了解，“赣江首府”的业主们在2019年购买商铺时，都是先在营销中心签订《认购协议书》，然后交了全款或者办理按揭，最后才能拿到《商品房买卖预售合同》。而在合同到手后，业主们傻了眼。
业主熊先生发现，合同价跟之前交的钱不一样，差了将近15万，合同上是62.4万，实际是76.8万。
< class="pgc-img">发现问题后大家一合计，发现购房款高出合同总价的情况是普遍现象，几乎每个商铺都多出了十万到二万不等。业主们怀疑，自己被开发商套路了，签订的是“阴阳合同”。
业主徐先生：“我们是先交了钱，然后过了好多天来签合同的，我买4个店铺，合同总价是140多万，然后他多收了我40多万。问他是什么原因，他跟我说的原因是'避税'。”
< class="pgc-img">根据江西省住建厅相关规定，房地产开发企业不得就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”，非法规避房屋交易税费。随后，有的业主经过查账发现，自己购房款有一部分并没有转到开发商永修城投公司的公账上，而是直接进了个人账户。
多收的“价外款” 开发商表示知情
针对销售过程中出现的各种问题，记者找到了开发商的工作人员。他们表示，“赣江首府”楼盘是委托了第三方——江西远界房产置业有限公司代理销售的。
< class="pgc-img">开发商工作人员表示，业主先签订了认购协议书，签真正的合同的时候，也是签了字按了手印的，差异价格去向其实业主完全是知道的，开发商也知道两个价格有差异。
但是根据国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
< class="pgc-img">目前，“赣江首府”的消费者们已经把相关问题反映给了永修县住建和市场监管部门。对于此事，《都市现场》也将持续关注。
<>场层高越高，消费者越愿意花钱？
来源：睿意德
当下，商业空间的比拼已成为商业竞争最激烈的领域之一。
层高作为商业空间内影响体验的重要因素，正在潜移默化地影响人们的消费行为。
半米之差，能使一个购物中心换一番天地。
今天我们就来研究“层高”和消费体验之间的微妙关系。
层高变化是商业内容演化的映射
商业空间正在“长高”。
在世界上第一批百货商场出现时，层高大都处于较为低矮的状态，如在1880年代在伦敦开业的利伯缇百货（Liberty's）。
100多年过去，伦敦2008年开业的Westfield购物中心，平均净高已经可达4.6米，相比老牌百货，空间开放感极强。
随着经济发展，人对于空间的要求越来越高。90年代，港资地产企业将注重空间感的理念带入了内地市场，其中一个现象就是购物中心的层高开始变得更高了。
商业建筑规范要求建筑净高不低于3.5米，当前业内普遍认为，在这个基础上，适当增加高度有利于商业体运营。进入存量时代后，许多改造项目也在压缩结构及设备空间以获得更高的空间。
行业内对“更高”的需求要求，是伴随着商业内容的变化而来的。当体验取代商品成为实体商业的核心，物理空间作为一切内容的载体势必要做出改变。
业态需求也是促使商业空间“长高”的一个原因。比如，近几年国内购物中心的餐饮业态因对空间感、通风等方面愈加重视，因而对层高要求愈发严格。当下，国内餐饮进驻购物中心，常常建议层高预留5米。
对于实体商业运营者来说，无论是传统的盒子式商业还是街区商业，较高的层高都有助于打造品质感，能为奢侈品、餐饮等对层高有较高要求的商户创造进驻机会，也为后续商户更替创造可能性。
“高一点”和消费之间的微妙关系
对消费者来说，稍高的层高会带来视野宽阔、开放的身心感受，而低矮的空间则容易带来压抑感。商业体“长高”背后，是透过对人的心理关照，解决人在空间里细小而深刻的需要，从而影响消费行为。
1. 成年人也迷恋“小人国”体验
《格列佛游记》为人们带来了关于小人国的想象。如果能把自己缩小，人们就会进入独自创造的想象世界之中。
更高的层高使空间放大，人们身处其中便会有自身“微微缩小”的感受。这种空间对比产生的美学感受，类似苏轼在《后赤壁赋》描绘的“山高月小，水落石出”，带来空间审美的陌生化与新鲜感，蕴藏在空间内的能量随着人们的想象而释放。
东京银座 GINZA SIX于2017年开业，平均净高约有5米，属于较高水平。
在其6层开业的茑屋书店利用层高优势打造层叠的书架，营造通常只有在西方古建筑为依托的图书馆中才能见到的景象。身处顶层，透过玻璃穹顶更能使人产生场所的深邃之感。
2. 用微小搭配宏大，来消解疲劳感
对于体验式商业空间的设计来说，亲切感和人性化的尺度是绕不开的话题。
更高的层高，实际上为商业空间提供了一种营造亲切感的更佳方式：即利用小尺度细部空间，如景观小品等，与较高的层高进行搭配，分散消费者注意力，减缓在建筑空间内产生的疲劳感。
而在较为低矮的空间内，即使面积足够，细部空间的美感也难以充分释放，趣味性也会降低。
美国华盛顿Georgetown Park是一处仿欧洲古建筑风格的购物中心，在内部空间上类似欧洲的购物长廊Shopping Arcade，特点是只有一条直线动线，有较高拱形穹顶。
2014年Georgetown Park经过改造后在室内植入了绿植、喷泉、雕塑等欧洲风格装饰物，这些细部装饰的存在填满了水平以及垂直空间，赋予了整个建筑丰富的细节。
3. 文艺复兴时期的建筑哲学——1:1的匀称之美
当然，商业建筑层高也不能无限制增高，过于空旷和过于紧凑一样，都会给人带来压抑。
在多数项目里，净高在3.5至4米左右给人的感觉最为舒适，身处这样的商业空间会获得平衡感。
宽高比1:1带给人舒适是文艺复兴时期西方建筑思想的精髓，在商业设计中沿袭至今。购物中心走廊宽度与层高比在1:1时能给人匀称之感，过高则显得环境氛围冷峻，不够舒适；过低则显得道路宽阔，和店铺有距离感。
因此，在符合商业建筑规范的情况下，稍高的层高有益于消费者的游逛感受，但同时应将走廊宽度放在考量范围之内。
不改变建筑，怎样让空间“显得”更高？
在存量时代，许多亟待形象焕新的项目层高已经固定。这种情况下，旧改项目怎样为空间增加“感官高度”？
在技术层面，压缩结构及设备空间是解决方案之一。一般来说，结构及设备空间的存在会使购物中心净高比层高矮1/3至1/4左右。在进行改造时，这个夹层的高度可用置换结构的方式进行缩减，从而提升净高。
< class="pgc-img">外廊剖面节点草图（RET睿意德建筑规划伙伴手绘）
除了技术手段之外，购物中心还可以进行精细化设计，利用美学的方式营造更高的“感官高度”。
1. 吊顶特殊设计，模糊高度概念
影响人们高度感知的直接因素是“天花板”。购物中心可利用吊顶特殊化设计，在色彩、结构上创造更高的视觉效果，以达到为楼层“增高”的目的。
澳大利亚于1971年开业的购物中心Eastland Shopping Centre在2002年时因形象陈旧而进行改造，吊顶是其改造亮点之一。
为了在视觉上增加楼层高度，Eastland Shopping Centre不仅采用了部分玻璃穹顶，还在玻璃穹顶下安放了立体装置，阳光照射时会产生明暗效果。稍有复杂感的设计模糊了人们对高度的概念，从而产生增高效果。
2. 给屋顶打“阴影”，用较暗的色彩营造深度
利用色彩带给人的心理暗示去放大空间感，与提升层高的效果有相似之处。
位于京都的BAL购物中心已有50年历史，层高较低，然而，这并未妨碍它成为体验京都文化最重要的打卡地之一。
< class="pgc-img">图片来源：RET睿意德伙伴考察实拍
作为一个以打造生活方式而闻名的商业项目，BAL 覆盖了生活用品集合店、书店、咖啡馆等颇具生活气息的店铺。
为了减缓低矮的楼层带来的体验缺失，BAL 没有采用过于明亮的色调，而是选用相对较暗的灯光以及部分漆成纯黑色的吊顶，创造视觉上的深度，同时模糊人们对于屋顶位置的感知，从而淡化层高较低这一缺点。
< class="pgc-img">图片来源：RET睿意德伙伴考察实拍
整体来看，BAL的设计以及视线所及的生活馆并未带来压抑和逼仄的感觉，反而颇为温馨。
小结
层高作为建筑特征，反映的是场所精神和人们对理想商业环境的追寻。
在看似不可变的钢筋混凝土中，商业空间一直随人而变，随需演化。
好的商场会尽力为顾客创造一种“逃离感”——以空间场景触发消费者内心的放松感，切断商场之外的喧嚣和紧张——这对消费者也是极其重要的价值。
内容转自：梅吟雪飞凤
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