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餐饮界有个传统认知：“3公里都搞不定，何以搞定天下”。于是很多从业者开始研究如何笼络3公里的有效客群，提升店面的销售业绩。

然而，时代变迁，理论更迭，“3公里”已不再局限于物理空间，而是和品牌影响力、大数据分析息息相关。

继续把目光死盯在“3公里”，很可能就此走入一个“微观”的死胡同，最终看不清大局而死在“3公里”的圈子里。

? 餐饮老板内参 王瑛 发于成都

品牌虹吸效应改变“3公里”

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什么是餐饮的“3公里”？如果以店面为圆心，三公里为辐射半径。那么，只要在此范围内充分开发消费潜力，就可制胜店面营销，这就是餐饮的“3公里”理论。

餐厅有一定的品牌影响力后，就不局限“3公里”的客群，而会形成消费的虹吸效应。

有人说，3公里就是一个店的基础。只有在区域内将顾客进行有效开发，才能在此基础上不断拓展，扩大店面辐射范围，扩大品牌影响力。

但随着消费环境的改变和餐厅品牌与品类的日益增多，现在的“3公里”已经不是当初的“3公里”了。

在成都大龙燚董事长柳鸷看来，对于有品牌影响力的产品，其辐射半径已经远远超过3公里范围。

比如像海底捞、外婆家这种已经形成巨大品牌影响力的企业，在城市中其店面形成的效应往往是虹吸型的。人们会在品牌影响力下，花费更多时间和金钱成本，只为体验这一品牌的特色。

也就是说，当餐厅品牌力形成后，“3公里”的影响力就在削弱，消费者会受餐厅品牌影响，而忽略时间、空间成本，对餐厅品牌追逐，形成消费的虹吸效应。

大数据改变“3公里”

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时代在发展，理论在更迭。目前，“3公里”这一物理空间影响，已经逐渐被餐饮系统的“大数据”分析所取代。

掌握了大数据，相当于就掌握了你的目标客群。

所谓的大数据分析，就是依靠数据分析系统，将一个区域的消费人群定位，对消费者收入、消费的行为习惯，进行各种统计分析，做出与餐饮品牌相匹配的地址、产品等结果分析，来帮助餐厅进行选址定位。

成都迷尚豆捞董事长曾雁翔认为，用大数据来分析餐厅定位，才是目前成熟餐厅使用的精准定位方式。

大数据的作用是通过分析餐厅周边各种消费数据（大数据应用：优衣库的生意和餐厅生意有什么关系？点击这里阅读），为餐厅的选址与产品定位提供最全面的参考建议。比如，通过周边超市中的客单价、消费类别、基础消费占比等，得出区域消费者的数据模型。

在这种定位方式下，物理上的考察半径，也不再拘于3公里。随着周围餐厅数量、品类的增多，消费数据模型的获取，对于某些餐厅来说，3公里的有效影响力正在向1.5公里甚至0.5公里转变。

物理“3公里”更适用于商业综合体

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伴随着现代城市商业综合体的增多，“3公里”的影响正在从社区转向综合体。

现在的城市再也不是一个商场覆盖一座城，而是多方林立的商业综合体形成区域购物圈。这一改变，让商业综合体的影响半径在逐渐减小。

很多商业综合体面临着工作日生意惨淡，早中餐客流不景气的现象。大多时候，综合体餐饮受商场的消费属性和地理位置影响严重。为了在限制条件下开发更多的消费空间，综合体餐饮才需要更重视“3公里”的有效开发。

大食代西区副总经理蔡平云对此深有体会。在他看来，商业综合体的餐饮除了要把精力放在开发综合体内部的消费者上，更要充分开发周边3公里之内的销售影响力。比如，可以开发一些外卖产品，这也是大食代接下来一个发展方向。

成都迷尚豆捞曾雁翔也认为，当店面的支出基本恒定之后，可以考虑开发新的时间段产品，比如只有晚餐火爆的餐厅，可以尝试开发周边辐射范围的早中餐产品，来增加店面的边际效应。

内功不到位，“3公里”的资源再好也白搭！

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占据了“天时地利”，没有“人和”的内部因素，也搞不定“3公里”。

在成都，内参君遇见过一家选址于客流量喷涌的春熙路，营销借用了技术前沿机器人吸睛的店面。在不到两年时间内，最后人去楼空。

即便“3公里”的资源再好，内功不到位，照样逃避不掉关张的命运。

从这家店来看，要地址有地址，要爆点有爆点。但内参君查阅点评网之前的评论，发现这家店的产品很少能让消费者形成二次消费的欲望。

所以，即使外界条件再好，内功不到位，也不能实现持续盈利。

悟饭执行总裁赵春表示，一般品牌由于影响力有限，只能逐步从社区街铺做起，慢慢扩大自己的影响力。但这种影响力的建立，不是开发消费者的欲望，而是修炼自身的内功。就像学外语一样，基本是没有明显捷径可言的。

客户是挑剔且固执的，忠诚度需要用心培养，一个成功的店，要想获得消费者的认可，其产品品质、店铺管理、客户体验、客群关系等，都需要花时间去升级和维护。而不是搞些扑街宣传或者噱头活动，就可以稳固消费者客群。

所以，“3公里”这一理论，随着时代变迁，也在不断更迭。“3公里”不是让你将关注度放在区域辐射面上，而是要学会利用大环境下的数据分析、品牌影响力，将自身的选址、产品规划作出更精细化的升级与转型，来适应快速发展的餐饮市场。

统筹：张琳娟｜编辑：王艳艳｜视觉：陈晓月

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厅地址选得好，赚钱肯定少不了。餐厅的选址是一家店前期最重要的工作，不过很多朋友说起这个就头疼，老翟之前开店时候对选址做过半年时间的考察，分析了五十多家店，今天就把我的经验分享给大家。

商圈分析

根据自己餐厅的定位选择商圈是选址的第一步，选择商圈的主要因素就是看这个商圈的人群是否和你的餐厅相匹配。接下来我就给各位分析一下各个商圈的特点。

望京商圈中餐饮店众多

商圈的主要类型有学校、小区、写字楼和商业体

其中像是学校的特点就是季节性明显，因为主要消费群体就是学生，所以学校放假之后就会进入淡季。

小区因为白天人群一般都在上班，所以晚上客流量会比较多。非常适合做家庭宴请一类的餐厅。

写字楼则是白天的订单比较多。因为主要消费人群都是白领，所以快餐外卖是最合适的生意。

而商业体就不用说了，热闹的商业体每天都不会缺人，而到了节假日更是人流高峰。

一般来说，覆盖的商圈类型越多的话，那这个商圈就越优质。我们可以通过外卖平台先行对商圈的热力值进行观测，从而再进行选择。

消费者分析

消费者的类型我们也必须考虑，然后选择最适合自己的消费群体，我们可以通过这几个手段确定消费人群属性。

1.小区或者写字楼的房价，租金。

2.附近店铺的物价水平。

3.停车场停车位上的车子。

确定好消费人群属性之后，我们可以按照我们的目标选择合适的目标。要是往一个低收入小区门口开一家高档西餐厅，估计没几天就得倒闭。

门店位置

在确定好我们要所处的商圈大位置之后，我们要做的就是给门店找一个显眼的位置，门店的能见度，曝光度，还有接近度都要进行考虑，特别是如果考虑主营堂食的话，这些就是你店铺的命根子。

我们的招牌是不是能被顾客一眼看见非常重要，这么多店面能让顾客先看见你，你就能增大一份胜算。还有就是店铺的装修，面积，如果店开在商场是不是在电梯旁边，这些都需要我们仔细考虑

总结：

如果你是一个没有餐饮经验的小白，那你在选址时候一定要认真考察市场，逐步分析当地的消费人群和商圈，最忌莽撞入场，机会永远是给有准备的人的。

这里是翟哥讲餐饮，每天给你一个餐饮新观点。点赞，关注，收藏。给老翟继续更新的动力吧！

同的城市人口的分布，交通的情况以及将来的规划都是不一样的。对于餐饮来说，餐饮能做的只是周边的市场，所以餐饮店选址一定要把握好商圈。

餐饮店选址万变不离其宗的就是一定要围绕目标客户来开设。一个餐饮店依靠的是在商业街有大量的人流量，而是看餐饮店能有多少目标客户，有多少忠实的顾客长期来店消费。

通过一家咖啡馆的选址来看看，这12项铺面自身的指标你考察了么？

1

房租要求

单月房租最好在预估营业额的1/4—1/3以下；最好无转让费；能够保证3年以上的租期；

房租可有适度递增，但尽量递增变缓或是递增数值越小越好（递增幅度不能超过8%）。

不建议投资养店期过长的店面，虽然房租相对划算，但是如果养店期过长，也容易夜长梦多，所以一般建议养店期最好在半年以内为宜。

2

面积要求

依据自己开店的定位以及资金实力来确定使用面积。个人建议理想咖啡馆使用面积在100—300平方米为最佳，上限面积为500平方米左右，因为这样的面积可以具备足够的使用功能。

▲ 比如，一般情况下，不少独立咖啡馆面积在100平米左右，

星巴克是300平米左右，漫咖啡在2000平米左右

3

楼层要求

如果是商场内，以临近电梯，或是影院等人流量大的、房租显眼的区域为宜。

如果在商场避开星巴克等一线大牌的店面也是不错的选择，房租相对便宜，避开直接竞争。

如果是临街商铺，一般建议一二层最好，其中二层面积可以稍大，因为更安静，房租也更合适。

▲ 比如，雕刻时光五道口店就在一家三层楼的二三楼，

二楼面积比较大，三楼有可以利用的室外露台

如果是独栋，则考虑面积、内部结构是否合适。

咖门曾介绍过的一家校园店，2层400多平，

配置很豪华，利用上可以更充分

当然，如果店主擅长网络营销，玩转圈子的能力很强，也可以选择楼层最里面，以及巷子、居民楼下，甚至是大厦的屋顶天台。

4

屋顶高度

一般室内的楼层高度最好能够达到3米以上，如果要做隔层，最好楼层高度能够达到5.5米以上，室内最好不要有太多的柱子，或是隔墙，以免影响使用面积，如果有柱子和隔墙需问清能否做部分的拆除或处理。

如果是韩系风格的店面，空间宏大些会更有效果，例如可以隔层，挑空等。

5

装修要求

有装修免租期，起码30天，最好60天左右，当然免租期时间越长越好，因为正常设计一家咖啡馆需要至少15—20天左右的时间，而装修一家咖啡馆依据大小面积及施工难易程度，一般也需要30—90天的时间。

装修免租期…听上去就很难

室内空间允许适度改造，例如：落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。

6

排烟要求

一般来说餐品的比例越高，对排烟的要求越高，尤其户外除烟。

例如，很多居民楼的商铺是不具备明火的，也就是说不具备大量餐品的出品条件，就算有燃气管道，居民楼里的排烟管道也不具备商用条件，如果这项考虑不周，很容易引起烟气扰民的纠纷。

7

消防要求

整栋大厦需通过消防验收，并且咖啡馆内具备一定的消防设施，例如：喷淋、烟感或是消防龙头！

此项尤为重要，如果整栋大厦的消防没有经过验收，咖啡馆的消防审批几乎无法通过。

8

采光要求

咖啡馆里有几扇采光不错的窗户，不但能省电，更重要的是光线射进室内，可以营造很舒服的氛围，尤其是有延窗可以落地的玻璃。

在落地窗边的阳光下看书，是很多人去咖啡馆的最初动力

9

水电要求

正常来说，一家小型咖啡馆的水电要求不高，甚至家庭用的水电设施就已经够用。但需要注意的是，老房子的水电线路，最好进行检修，防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。

另外，大型咖啡馆的要求会比较高，必须有良好的排水设施，且电量足够，同时后厨部分要具备三相电源。

10

招牌要求

招牌面宽广点更显眼，当然好，但关键还在于能否让顾客方便看到，所以，需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。

也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点，例如：外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。

▲ 一家家庭咖啡馆门前招牌不是一般地多

11

停车要求

小型个性咖啡馆因为面积较小可能对咖啡馆要求不高，但对于一些大中型咖啡馆没有停车位是严重缺乏市场竞争力的，除非咖啡品牌本身的号召力非常强。

此外，停车方便也意味着开咖啡馆是否要考虑交通是否方便，如果你的咖啡馆藏在一个总是塞车的狭小街道内，顾客去不去就都是看心情了；

再或者你的咖啡馆位于快速路口或者天桥下面，顾客可能一脚油门就过去了，大呼：“走过了，忘记掉头了！”

12

外围要求

周边有无标志性的建筑或路口，方便顾客驱车前往？

如果在一个周边都是批发市场、小卖部、菜市场的地方，开一个极有品位的咖啡馆，那成功率一定不会太高。

外围环境也不能忽视

这么多细小的“陷阱点”，你有没有被击中过？