品/联商网&搜铺网
撰文/陈宁辉
图片/联商图库
4月28日，三井不动产在中国的首家啦啦宝都Lalaport在上海金桥开业。这个选址浦东新区的商业并没有传统核心商圈的位置优势，但一直备受关注，除了室外伫立的18米高达立像外，关于项目的所有「新鲜感」都想去了解。
毕竟，TA带着「中国首家」这个行业光环，人们往往对新鲜事物充满好奇，而行业本身也需要新鲜血液去丰富、刺激、激发斗志。同样带着好奇心，《联商网》在开业当天实地探访了这个项目，并作此文分享，以供大家交流。
01
延续三井理念
时尚、体验为主
作为日本大型商业地产商之一，三井不动产业务涵盖商业、办公、酒店、住宅等，其中商业设施包括啦啦宝都、奥特莱斯购物城、城市型设施、EC购物中心等，目前日本及海外已运营130多家商业项目。
啦啦宝都是三井不动产在日本全国开展的区域性购物中心，以时尚为主，聚焦了美食和娱乐等业态。同时，项目极为重视体验性，此充实购物以外的娱乐设施， 比如2015年开业的大阪啦啦宝都世博城市，就以“游乐、学习、发现”为主题，融合博物馆、影院、教育、娱乐等功能打造8大娱乐体验馆。
所以，啦啦宝都上海金桥也延续了三井的时尚和体验性商业理念，商场拥有丰富的以高达立像为代表的体验式业态。根据项目方透露，还将引入由万代南梦宫游艺打造的运动娱乐场馆“Bandainamco vs park”、日本足球学校“Soltilo Familia Soccer School & Saltily Field”、宠物店Coo＆RIKU等体验型项目，且均为首次进入中国市场。
< class="pgc-img">随着啦啦宝都上海金桥的顺利开业，三井不动产也顺利打开了中国市场，而Lalaport这个在日本拥有40年历史的商业产品能给国内带来哪些思考？接下来细看。
02
开业率待提高
零售、娱乐体验占比高
基本面：啦啦宝都上海金桥商业建筑面积13万㎡，地下2层为停车场，地上6层为商业，集零售、餐饮、亲子儿童、运动健身、娱乐体验等于一体，180余家品牌商铺，并配置了超1000个停车位。
区位：项目位于浦东新区新金桥路738号，与最近的地铁9号线台儿庄路站约1公里，步行时间8分钟左右。毗邻上海自由贸易区，有一定规模的潜在客流量，根据项目方调研的数据，项目5公里范围内常住居民约85万人。
< class="pgc-img">客流：虽然是工作日，但是客流还是比较可观。南门口的高达立像吸引了不少消费者拍照打卡，下午1点左右餐饮店仍然是排队状态，有的门店甚至中断了取号。餐饮的排队现象也与当日营业门店少有关。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">外立面：商场的建筑形态以传统“Origami”为设计灵感，香槟色、银灰色等冷色调立面色彩，加上几何线条的结构，整体感觉时尚、简洁。与日企简约风格一致，项目外立面只有啦啦宝都自己的logo，并没有广告位设计，舒适感十足。
内部设计：内装简洁，明亮的暖色调与项目年轻的家庭定位相符，商场内美陈几乎没有，中庭较小，场内最大的中庭在东门，目前是高达快闪店。
< class="pgc-img">动线：一字型动线，有较佳的商业展示面，不存在理论上的商业死角，但问题是容易产生消费疲劳感，往往较难形成消费回路。现场看到，运营方主要通过业态组合实现目的性消费来缓解动线问题，比如一楼的北区深处引入了双店面积的KKV、四楼的北区深处引入了汤姆熊欢乐世界、金宝贝、七田真国际教育等品牌组成了儿童教育游乐区。
< class="pgc-img">休息区：室外和室内都有，室内休息区在各楼层中庭处，主题因楼层而异，相对丰富，且都附带了一些绿植。
< class="pgc-img">护栏：扶梯和中庭周围的玻璃栏杆有加高处理，高度达到了1.8m，比一般的项目高。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">卫生间：中规中矩，母婴室面积比较大，进门处贴心地设置了厕所指南。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">停车场：地下两层的停车场有清晰的入口标识，地面有黄色的预警线、白色的斑马线，每个车位上方都有限高1.55m的提醒。
< class="pgc-img">其他：1楼和3楼有服务台，每个楼层南北区都有自助电子导视屏，充电宝自助机很多，场内指引是常规的天花吊牌及地面标识。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">各楼层品牌特色分布
官方公开的数据是，预计在2021年秋季达180余家品牌。巡视下来，每个楼层均有为数不少围挡，1-6层围挡、空铺约70家，还有不少品牌已经开门但并营业(据悉是营业执照还未下来，将陆续营业)，整体开业率不高，但招商签约率理想，接下来会悉数开出，而且场内有不少日本品牌是因疫情原因还无法营业。
啦啦宝都上海金桥重点打造的高达概念是最大的亮点。除了门口的18米高达立像外，商场4楼开出了中国大陆第二家高达基地官方旗舰实体店，首家在上海正大广场，门店既有1:1立像，还有众多限定商品。同时，商场1楼中庭和2楼分别有高达基地快闪店，3楼免费的高达模型体验会可供顾客DIY体验。
< class="pgc-img">▲18米高达立像
< class="pgc-img">▲4楼高达基地官方旗舰实体店
< class="pgc-img">▲1楼高达基地快闪店
< class="pgc-img">▲2楼高达基地快闪店
< class="pgc-img">▲3楼高达模型体验会
首店方面，项目引进了中国首店BANDAI NAMCO VS PARK(位于商场6楼)、上海首店爱搜彼乐园(位于商场3楼)、浦东首店SPACE ZOOM贝纵家庭体验中心(位于商场3楼)，以及TIM HORTONS、本情BONJUNG、MLB、西町村屋等特色品牌。
< class="pgc-img">一楼：快时尚、美妆、生活家居、零售服饰、餐饮
东门两侧分别是星巴克和周大福荟馆、周生生，与之相对的西门是另一个咖啡品牌TIM HORTONS；南门入口处被两大快时尚次主力店优衣库和UR占据，且均为双层门店；北侧是网红美妆集合点KKV，目前围挡中。蔚来汽车空间、THE COLORIST调色师、小米之家、华为、X11等品牌也入驻一楼。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">二楼：超市、餐饮、服饰零售、生活配套
二楼比较特色的品牌有都恩客、檬舒舒、匠之餐宴北海道食品体验馆、巴黎三城等。北区的G-Super绿地优选还未正式开业。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">三楼：儿童游乐教育、餐饮
三楼在麦当劳、本情等几家餐饮之外打造了一个儿童主题区。既有儿童的室内游乐场馆Asobi Park PLUS爱搜彼乐园、Space Zoom、汤姆熊欢乐世界等儿童游乐，也有七田真国际教育、悠乐音乐、东方童华、天阳道馆等儿童教育培训，更有爱婴室、巴拉巴拉童装、斯凯奇儿童等儿童零售。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">四楼：零售、儿童、健身、家居、生活服务
四楼除了高达基地实体店外，还有主力店NITORI生活家居，西西弗书店、威尔士健身、海马体等。同时，中区打造了NIKE、Adidas、李宁、MIZUNO美津浓、斯凯奇(围挡中)等运动主题区。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">五楼：餐饮(中式和日式两个美食广场）
五楼整层都是餐饮，陶陶居、麟Kirin.精致本帮菜等还未营业。最大的特色是在中区打造了中式美食广场和北区的日式美食广场。中式美食广场商场目前均已进驻，但有部分商家还在营业准备中，露台公区用餐区预计设置了600个座位；日式美食广场目前在围挡，据了解会引入13家日式店铺，美食广场周围同样是日本品牌，如滨寿司、名藏、MOMO等，目前均未营业。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">六楼：餐饮、影院、KTV、运动体验
同五楼一样，六楼以餐饮为主，西贝、天辣、尚一汤、左庭右院、COCO壹番屋等正餐，新式茶饮是KOI和7分甜的配置，新型运动游乐场馆BANDAI NAMCO VS PARK位于南侧，北侧的上影影城和星聚会KTV还未营业。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">03
上海下半年供应市场会更丰富
总能吸引到新的“物种”，这也是上海的魅力。昨天在跟行业同仁聊天的时候，她的一句“首店真的很爱上海，我们商业人要想‘尝鲜’都要飞下上海”。上海，的确是消费者的天堂。
的确，根据第三方机构中商数据发布的《2020年上海首店重点商圈报告》，尽管受到疫情等因素的影响，上海市场依然彰显着高度的吸引力和生命力，2020年上海引入各类首店909家，其中，上海城市首店、华东首店、全国/大陆首店、亚洲/全球首店分别为753、26、118、12家，持续领跑全国。
此外，据联商网零售研究中心不完全统计，2021年一季度上海引入各式首店品牌共53家，同比增幅不大，表现平稳。53家首店品牌样本主要涵盖餐饮、零售、文娱以及综合业态，其中餐饮品牌依然是首店经济的主力军，以24家约占样本总数的45%，其次是零售业态，以16家的数量约占样本总数的30%。值得注意的是，首店品牌从单一业态向复合业态跨界的趋势越来越明显。而且从品牌进驻标的来看，购物中心依然是首店品牌青睐的对象，占比达到了83%以上。
随着啦啦宝都上海金桥的开业，上海今年购物中心的开业序幕也被拉开(此前有几个项目试营业，当然与啦啦宝都同日开业的还有先番城)。接下来的几天，还有恒基·旭辉天地、宋城演艺王国(原世博大舞台)等项目也将亮相。
从5月开始，上海预计还将有20余家商业会开业。如博荟广场One East、漕河泾印象城、松江印象城、临港万达广场、大宁久光、新田360广场上海康桥、前滩太古里、MOHO上海、瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士等等。
相比2020年“沉寂”，今年的上海商业新供应市场有不少看点。于啦啦宝都上海金桥而言，上文也提到了不少品牌还未正式开出，据悉，5、6月份将会悉数亮相，届时整个商场会更加丰富。
新网上海10月12日电 (记者 李佳佳)全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕12日发布《2022年第三季度上海房地产市场回顾与展望》报告显示，随着上海高效统筹疫情防控促进经济回稳向上，企业经营环境趋稳，在零售物业市场，疫情加速商业更迭，消费复苏步入进行时。
2022年第三季度，上海零售物业市场录得一个新项目入市，即位于传统商圈南京西路板块的锦沧文华广场，商业体量达2.0万平方米，意大利奢侈品集团OTB旗下四大先锋时尚设计品牌于此启幕，先锋潮奢的独特定位使得该广场在优质项目云集的南京西路板块自成一派，错位发展。
今年第三季度，疫情对上海的影响依旧持续，截至季末，上海空置率环比上行0.6个百分点至7.8%，不过全市购物中心首层租金跌幅收窄，环比下行1.1%，报每天每平方米人民币34.5元。其中，核心区在新项目和活跃需求的共同作用下，净吸纳量疫情后首度回正，而次级商圈和新兴商圈复苏则仍需时日。
核心商圈的购物中心需求热度持续回升的趋势下，餐饮品牌因疫情后迭代较快，依旧成为市场的主力需求，占比43%。其中以M Stand，KOI和霓裳茶舞为代表的咖啡茶饮品牌需求最为活跃。时尚服饰品类需求占比25%，其中以chuu和MO&Co.为代表的女装需求热度不减，户外运动品牌扩张持续。品牌方面，创新突破是关键，多样首店助力线下消费，实现差异化发展。其中，Museum of Ice Cream全国首站亮相前滩太古里，打造以冰淇淋为主题的沉浸式互动空间。Blueglass全国首家宠物露营主题店亮相BFC外滩金融中心，品牌顺应年轻一代消费趋势，以宠物经济和社交互动为主题打造多元线下消费场景。值得一提的是，健康理念迎合消费升级和健康意识增强的消费新需求，疫情之后品牌持续加码健康概念，需求表现亮眼。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、商业部负责人希诺表示：“未来六个月，上海零售物业市场预计迎来逾64万平方米的新增供应，有望进一步激发包括前滩和苏河湾在内板块的商业活力，完善板块商业布局。‘爱购上海’政府消费券连发提振消费信心，助力消费加速复苏。近日上海发布《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》，消费补贴和企业纾困相关政策的落地将为复苏中的市场再注强心剂，为上海经济和消费的全面复苏奠定坚实的基础。”(完)
<>< class="pgc-img">< class="pgc-img">底什么算好喝的精品咖啡？
咖啡大师田口护 认为：
“咖啡应该先讨论 好和坏，再判断 好喝、难喝。好咖啡需要符合四个条件：1、无瑕疵的优质生咖啡豆；2、刚烘焙好的咖啡（咖啡豆以烘焙后的两周内饮用最佳）；3、刚研磨好的咖啡；4、刚冲煮好的咖啡
提炼成一句话即为：优质咖啡生豆，适当烘焙后，趁新鲜的时候正确萃取。
综合以上，你去到一家咖啡馆，问问店里咖啡生豆的来源、烘焙的方式、咖啡豆的新鲜程度，以及咖啡师的从业时间，基本上你就可以判断这家店是否能为你提供一杯好喝的精品咖啡。
如果你是精品咖啡爱好者，单纯的想喝到一杯好咖啡，那以下这6家店不会让你失望。（先从三里屯区域精品咖啡馆开始）。这5家咖啡馆，其中又有两家能保持空间和口味同样很好......
< class="pgc-img">< class="pgc-img">SOE在咖啡业界的名气很大，基本你去任何一家咖啡馆，和店主或者咖啡师聊天，他们都会知道soe。soe的名气来自咖啡冠军团队，2017年WBC世界咖啡师大赛中国区冠军潘志敏，就是soe coffee的门店主理人。同时，潘志敏还是瑞幸咖啡三位世界咖啡大师代言人之一。
< class="pgc-img">除去冠军头衔，soe在咖啡豆烘焙、咖啡器具选择上，都能匹配上冠军的称号。SOE最先以咖啡豆烘焙为主，后来发展为咖啡培训、咖啡器具售卖、咖啡馆一体的咖啡公司。
< class="pgc-img">咖啡豆和器具不再多做介绍，试喝过意式和手冲，推荐dirty，soe coffee dirty的特别之处在于牛奶，牛奶经过提纯之后的口感更醇厚。前几口是浓缩的苦，当浓缩逐渐下沉，与牛奶结合时，出现苦后冰甜的口感，每一口浓缩与牛奶结合的口感都有分别，每一种苦甜结合的味道都不一样。很奇妙的味觉体验。
< class="pgc-img">另外一款冰博客牛奶也是店里力推的。其中牛奶与dirty的牛奶纯度一样，只是咖啡豆选用的是单品咖啡豆。试喝下来，口感不如dirty的醇厚，与其他意式咖啡的区别没有特别明显。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">soe咖啡环境一般，选址在办公区域，平时都是附近的上班族。周末人会很多，如果是几个人一起的话，建议提前电话咨询是否有座位。。空间环境没有太多特色之处，不过吧台的闻香罩是具有香气聚集作用的设备，打开盖子后，可以闻到盖中咖啡豆的香味，6种单品咖啡的香味各有特色，爱好者可以很方便的就闻到每一种的味道，从而能更方便、快速的做出选择。如果幸运的话，你也许能喝到冠军咖啡师亲自制作的咖啡。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">C5咖啡馆特别的地方在于，咖啡馆里面一部分为家居商店“daily project”，贩售售永不过时的永续设计，如karimoku经典的60系列，近60年来造型从未来改变，却欲久弥新。还有黑川雅之简洁的咖啡杯碟、柳宗理的餐具、石冢硝子玻璃盘、开化堂茶叶筒等等。
< class="pgc-img">C5咖啡馆特别的地方在于，咖啡馆里面一部分为家居商店“daily project”，贩售售永不过时的永续设计，如karimoku经典的60系列，近60年来造型从未来改变，却欲久弥新。还有黑川雅之简洁的咖啡杯碟、柳宗理的餐具、石冢硝子玻璃盘、开化堂茶叶筒等等。
C5咖啡的店主陈璞（pupu）之前是媒体工作者，对咖啡馆的定义很简单也不简单，“一杯好喝的咖啡、一些好吃又让人放心的食物，一个可以让人放松下来的空间。
< class="pgc-img">而要做到这些已经很不简单，要保证咖啡豆的品质，就需要挑选出可以保证品质的咖啡供应商，c5手冲咖啡有4冲单品豆供选择，耶加雪菲水洗科契尔g1、巴西达拉叶庄园指定蜜处理、危地马拉薇薇特南果水洗、肯尼亚日晒aa。
< class="pgc-img">值得一提的是，C5咖啡的甜点都是由店里的烘焙师亲自制作，这样能保证原材料的放心，和品质的可控。
C5咖啡总体上是干净和简洁的，整个色调以白色为主，即有现代的优雅，也有沉着的经典复古设计元素。顶部玻璃顶营造出阳光玻璃房的感觉，抬头就可望见蓝天，与阳光匹配的是屋内恰到好处的绿植，温馨又舒适，咖啡馆后面一部分是露天阳台，简洁的白色桌椅，很适合夏天的夜晚。
< class="pgc-img">此图来自c5咖啡官方
店里桌椅都是选用的日本家居品牌karimoku,这个品牌属于极简风格，以纯木手工抛光和打磨。其中karimoku60经典系列，充满着60年代的优雅和复古。
C5咖啡周末人会比较多，同样建议前往时，提前电话咨询
< class="pgc-img">< class="pgc-img">名字直接为“精品咖啡”的咖啡馆，口味怎么都不会差吧？
Barista的意思为咖啡师、咖啡调理师，Specialty为专业，也即精品。BaristaSpecialty是北京较早的精品咖啡馆之一，2013年就在五道营出现了，它的特点是小，每家店的空间都在十几平左右，五道营第一家店，最多只能同时坐下六个人，很多都是慕名而来。名字敢直接称为，那咖啡味道会差吗？BaristaSpecialty的店主 刘业雁（alex）一开始的理想就是乐意成为精品咖啡的引领者，在大家都不理解咖啡文化的时候，alex去先行尝试和推广精品咖啡文化。从名字到咖啡出品，BaristaSpecialty都在以手工艺人身份对待每杯咖啡。
现在，BaristaSpecialty已经有三家店。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">BaristaSpecialty一开始的特点是以chemex手冲壶萃取咖啡为特色，chemex coffeemaker是德国的经典玻璃咖啡壶，在设计的本质上就具有科学化的实用性。
BaristaSpecialty也是很早就有虹吸咖啡的店，虹吸咖啡以醇厚浓稠为特点，手冲咖啡讲究淡雅清甜酸香。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">BaristaSpecialty同样从生豆挑选、烘焙到制作，都是全流程把控，只有从咖啡的源头出发，才能真正得到一杯好咖啡。
意式咖啡的制作中，BaristaSpecialty选的是价格高出普通鲜奶的万得妙鲜奶，以保证咖啡出品的完美。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">il gatto coffee是意大利语 “一只猫”的意思。当然，这并不是一家猫主题咖啡馆，如果一定要贴标签，那猫型人格咖啡馆合适吗？猫的性格更独立自我一些，从三里屯意咖啡多来说，也确实属于独立自我的风格。
< class="pgc-img">店主老板叫老赵，也许在说他之前，得介绍一下老板娘泡泡文。泡泡文的第一家咖啡馆叫红咖啡，2007年就营业了，属于很早期的咖啡馆。老赵和泡泡文在一起后，又多了一家意咖啡多咖啡馆。所以，你可以把意咖啡多理解为一家北京老牌咖啡馆。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">店主热爱咖啡比赛，在咖啡业内的名气不小，出品的咖啡也是遵循老板对咖啡热爱的原则。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">店面是三里屯机电院里，与复古风格大象造型混搭在一起的咖啡馆。去喝咖啡的也很多是慕名老赵而去。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">咖啡馆风格很混搭，什么元素都有，泰式、中式、工业......阳光会从窗户照到吧台，这个时候是最舒适的。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">之前在“17-18世纪，人们在这里用理性和智识获得乐趣；现在，我们在这里任时光流逝或感觉不到时光流逝" ”一文中有介绍过这家店；已经竞相被媒体报道过很多次，从2013年的前门煤市街到现在的4家店，作为精品咖啡在北京的早期进入者，soloist已经足够有名了。soloist的店主phil ma也是中国较早获得认证的咖啡评测师之一。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">咖啡馆的名字源于店主phil对工业革命时代的致敬，想表达的是独立、个人、匠心精神与艺术交织。soloist第一家店的风格以还原19世纪中到20世纪初的工业风格为主，家具和装饰都由店主phil从国外搬回，老钢琴、教堂椅、灯具等……之后的几家店风格也以工业风格为主。
咖啡品质上，soloist的咖啡豆都由店主亲自去产区挑选竞拍级咖啡豆，烘焙由自己咖啡馆烘焙。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">这家咖啡馆选择的是快捷、便利的路线，为了节约成本，店面开在了一家便利店里面，环境可以说没有环境，简单的操作台和吧台三张椅子，就是这样一间十多平方米的MINI咖啡馆，你却能喝到一杯15元的手冲咖啡，口味绝对超值。有四种豆子供选择 耶加雪菲、危地马拉、苏门答腊、哥斯达尼加。
< class="pgc-img">flykoi coffee走的是亲民路线，名字“啡豆”由老板豆哥和老板娘李菲名字结合而来。豆哥是台湾人，家里从小就开咖啡馆的，从而养成喝咖啡的习惯。flykoi coffee一开始只在青岛，去年年底才来到北京，在三里屯和国贸都有店。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">从咖啡生豆的选择，老板就亲自去到咖啡产区选购，烘焙也是自家烘焙，保证都是一星期内的新鲜咖啡豆。店面虽小，但设备却不能节约，咖啡机仍然坚持选用业界有名的la marzocco pb双头咖啡机，磨豆机为黑鹰mythosone。搭配意式咖啡的牛奶也是选用的朝日唯品鲜奶，以给到你一杯出品有保证的美味咖啡。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">SOE COFFEE
北京朝阳区白家庄东里23号people square联合办公一楼
15300242004 09:00-22:00
This is C5cafe
北京朝阳区三里屯西五街5号院F座
010-58443705 10:00-19:00
BaristaSpecialty
三里屯北街那里花园一层
15010809311 10:00-20:00
il gatto coffee to go:
北京朝阳区三里屯机电院22号楼
13810466993 10:30-19:30
Soloist Coffee Co
太古里南区s1-18号
010-56039990 10:00-20:00
Flykoi coffee
北京朝阳区三里屯Soho1号楼星巴克边
18612197907 平日早八晚六，周末早十晚六
