inshang
引言
茶饮已经从1.0、2.0和3.0时代，迈向了4.0时代。
来源 | 中国饮品快报（ID：zgypkb）
作者 | 阿鲁
3500平米是个什么概念？有8个篮球场那么大。
一出手就是大作，自称茶饮爱马仕的芭依珊最近在深圳开出3500平米的超大店，地址在龙岗区南岭村南新路1983创意小镇，是一个工业区。网友们称它为“奶茶小镇”，业内称其为“奶茶店航空母舰”。
这家巨无霸的大店到底咋样？我们来看看。
01
超大，超逼格，超休闲，超人性化
这是芭依珊的第20家店，也是芭依珊的企业总部店，整整四层楼，楼上是办公区，一楼是茶饮区，单层3500平米。
母婴室
内部空间还设有游乐园和母婴室、化妆间，外面还有三个外摆区，带有停车场。
? 色调：依旧k金风
在店面风格上，依旧走的是K金风，沿用了以往的大理石风格和大量金色线条，以白色、金色为主色调，装点大理石的元素。地板的色彩拼接，也源自于奶缇和茶底的颜色，低调而奢华。
这里有大落地窗，可以坐着一边喝茶，一边赏景。聊天，发呆。画风任意切换。
据了解，芭依珊一贯坚持贩卖优质休闲空间概念，与其他所有门店一样，其设计由自己的团队和专业设计师共同打造，力求形成一店一格以及简约、轻松和休闲的店面形象。
? 空间：游乐园和母婴室、化妆间
店面空间做得足够人性化，也足够大，设有游乐园和母婴室、化妆间，几乎能够满足你的所有需求。
滑滑梯
游乐园除了常见的滑滑梯，还有篮球机、娃娃机，其中娃娃机是亲子互动款，公仔都是正版授权IP公仔，夹到杯子就能免费赠饮。
再来看看母婴室，鹅黄色，超级温馨的感觉，配备了三种size的尿片、品牌温奶器，考虑很周到。
三个外摆区三种不同的风格，森系区适合女生下午茶，乐园区方便家长喝茶溜娃，常规区位置足够充裕。
? 橱窗花了快20w台币
除了消费体验，还有社交体验，这家店的拍照区有森林墙和装满动物的橱窗。森林墙照顾到了顾客的不同分享社交需求，分为K金森林墙和暗角森林墙。K金森林墙有热带丛林的模样，晚上拍照会非常好看。
橱窗据说造价花了快20w台币，狮子、秋田犬、独角兽……几乎都是台湾皮革大牌Zuny出品。
这么大的空间少不了活动，据介绍，这里经常有一些创意集市或是科技迷轰趴，会进行有关机器人和无人机比赛。
02
饮品提供了更多可能
2014年1月在深圳开出第一家店起，芭依珊一直以复合式经营为主。它的特色在于它首创独有的厚实“奶缇系列”，即一口茶一口奶，茶基底主要有绿茶、红茶和普洱茶。
在传统特色的基础上，这家店新推了白玉珠珠系列，薯粉自制的珠珠，煮完后只能保存4小时，茶带了点花香，很清爽，很适合夏天饮用。
茶饮的价格在29—40元不等。
除了饮品，这里还有各种小吃和主食。例如，卤肉饭，牛筋丸+半颗茶叶蛋的汤面，还有各种炸物小吃。
03
背后意味很多
这样大的巨无霸门店，业内绝无仅有，但在房屋租金高企的当下，业内很多人士也有很多疑惑。
? 能赚钱吗？
业内人士分析，选择这样一个地方，有两大原因，一是房租便宜，二是消费人群聚集。
因为在工业区，房租相对便宜，我们了解了一下，按照50平米算，龙岗的这个区域比福田每个月要少2000元左右，大面积承租，价格会更便宜。
我们估算了一下，这家店每个月买到近70万就有得赚，但业内人士透露，芭依珊现有的店每个月都在100万以上。这样答案就有了。
其实，探索超大面积的店运营，芭依珊早已有经验。其梅林店选择的也是一个工业园区，面积超过1000平方。
尽管在工业园区，但停车非常方便，这反倒更方便目标客户，超大面积免提供大量座位，外带式茶饮进化到堂食店，有利于贩卖优质休闲空间的思路。再加上复合模式，以茶饮为主，还有小吃和主食。
房租并不高，但装修高逼格，带给消费者的体验高大上，这提供了其盈利的另一种可能性。
? 茶饮店是不是开得越来越大才有未来？
区别于茶饮1.0、2.0和3.0时代，4.0时代的茶饮已经不仅仅是口味上的竞争，更多是产品、文化、服务、空间体验等多维搏杀。
放眼市场，无论是奈雪、喜茶，还是茶颜悦色、绿盖茶、因味茶、芭依珊，都在对标星巴克，在空间和消费体验大费周章。
比如，绿盖茶的800平米店选址BCD和商住楼间，而芭依珊的超大店模式更是引领潮头。
一方面，足够大的面积可以提供更多私密、舒适的空间，这些完全可以满足商务办公、休闲小聚者的需求。其次，价格上的高位，也让其有理由相信他们不至于喝到一杯“假”饮料。
就连此前主打三四线城市的茶饮品牌，也分别制定出了创业店（15-30平）、标准店（30-60平）、旗靓店（60-100平）的标准。
?以农村包围城市，有别于奈雪的另一种模式？
芭依珊创立于2013年，老板是台湾人，被业内称为台湾lattea的翻版。2014年深圳开出首家店面不同于常见茶饮店的小空间，门店面积在200平方米到250平方米之间，引领了中国茶饮从街边店、商场普通店到超大店和轻奢店的风尚。
在奈雪、喜茶融得巨资，纷纷开出大店和高档店后，芭依珊又把店面开到了城中村和工业园区，频频有超大店形象实中，例如，其在深圳的梅林店面积达1000平米，牛栏店更是大到1500平米。
一边选址在一类商圈A类位置，一边剑走边锋选址城市边缘地区，这种不同于奈雪的模式，业内人戏称为“农村包围城市”，芭依珊同时也被业界誉为新中式茶饮的先锋和探索者。
PS：
由于微信订阅号大改版，大家如果不想错过商业地产的最新资讯，记得“星标”赢商网，这样就可以第一时间看到我们的文章啦~
请伸出您的手指在现在的阅读界面点4下就好：
①点击右上角的“三个点” → ②第二行“查看公众号” → ③再点击右上角“三个点” → ④必须点“设为星标”
本文经授权转载，版权归原作者所有
转载、投稿、爆料、洽谈合作
联系小编：winshangxb
AT TOO MUCH TEAM
最新资讯
Information
今日吃啥
Recommendation
系列专题
Series
有
吃
有
喝
有
包
房
24 小
时
·
不
打
烊
●
01. /
813“奶茶小镇”，升级了
813
BAESAn
还记得开在龙岗南岭1983创意小镇的813“奶茶大楼”吗？6000平方，可以800人同时喝茶。这次升级了，增加了花房、面包房，还有14个独立奶茶包间，仿佛来到了一个“奶茶小镇”。
°01
开始卖面包了
1983店增加了面包房叫做“奶緹香斋”，每天现做现出20多款不同口味的面包，在813又多一项解馋搭配了。
°02
开奶茶包房了
在后院增加了14间独立奶茶包房，从小间、中间、大间都有。从小型会议、到朋友聚会，在独立安静的空间，再也不怕被打扰啦。
°03
还有个奶茶花园
最后在813喝完茶，回家的时候，还可以在花房选一束花回家，美滋滋~
02. /
813的经典茶饮
「 BAESAn ? GOLD 」
°01
南瓜子緹普洱
一直以来，813的招牌都是奶缇茶系列，先选喜爱的茶底，再选搭配奶緹的顶料。个人近期最爱的就是这款南瓜子緹普洱，南瓜子都是现点现炒的，和奶緹混着一起吃更香。
°02
珠珠黄金香柚
/
珠珠黄金香柚是奶緹系列之外，最爱的TOP1。白珠珠是每天现做现煮，下午2点以后才开始供应。
°03
黑醋栗微苏打
这款超清爽的苏打，也是颜值担当之一，从上桌开始，里面的气泡就一直滋滋往上冒，不带停的。需要极速解渴的时候，选它没错。
°04
独家奶緹，无限续
在813只要带奶緹的饮品，杯子里还有茶，都可以无限续加上面的奶緹，我就是被奶緹圈粉的那一个。
03. /
奶茶小镇，新吃法
°01
现做20+款面包
现在来1983小镇店的813，可以吃到“奶緹香斋”现做的面包。面包房是透明橱窗，能看到里面现做的过程，榴莲大熊、咖啡芝士、抹茶肉松，20+种口味可选。
°02
奶茶配小吃
SNACKS
HOT MEAL
在813还可以吃到各种小吃和热食，午餐都能在这解决。最爱炸鸡米花、奶滋蛋蛋面和卤肉饭。
°03
奶茶独立包房
1983小镇店，后院的一楼，专门设计一层独立的奶茶包房，都配有电视，商务洽谈、小型会议、朋友聚会，都可以。包房使用细则可咨询店家哦。
°04
喝着茶，打游戏、逛花店...
1983小镇店不仅全天营业，来这里喝茶，你还可以逛花店、玩儿游戏、打卡拍照，一样都没落下。
04. /
24小时营业，不打烊
Dragon Boat Festiv
节日の仪式感
1983小镇店不论外摆还是室内，仿佛在丛林里喝茶一样，阳光正好的下午，懒洋洋又惬意。
这家店是24小时全天营业，晚上灯亮起来，氛围也很对，有大楼有花园，能吃能喝又能逛~
- END -
813芭依珊(1983小镇店)
-地址-
龙岗区南岭村南新路1983创意小镇39栋01号
-营业时间-
周一至周日：全天
- 各分店详细地址 -
（上下滑动可查看全部地址）
【中航城天虹店】
福田区振中路中航城天虹购物中心北区B109号(近会展中心)
营业时间：周一至周日，10:00-24:00
【梅林中心店】
福田区福田区梅村路1号
营业时间：周一至周日，11:00-03:00
【金展店】
罗湖区水贝一路金展4楼
营业时间：周一至周日，08:00-22:00
【百仕达花园店】
罗湖区翠竹街道翠岭社区太宁路185号百仕达花园十八栋1层101号商铺
（翠竹公园文化广场、百仕达一期）
营业时间：周一至周日，12:00-22:00
【宝安大仟里店】
宝安区新湖路与海城路交叉口宝安大仟里B143-145
营业时间：周一至周日，10:00-23:00
【上梅林天欣店】
福田区梅林路46号天欣产业1F-08号商铺
营业时间：周一至周日，12:00-21:30
【東海缤纷店】
福田区香蜜湖街道深南大道7888号东海缤纷天地一层1035号商铺
营业时间：周一至周日，10:00-22:30
【壹方城店】
宝安区新湖路99号壹方城L1层039号、040号铺
营业时间：周一至周日，10:00-24:00
【海雅缤纷店】
宝安区建安一路99号海雅广场B103-104号
营业时间：周一至周日，10:00-23:00
【水围村店】
福田区皇岗公园一街水围新村166栋
营业时间：周一至周日，10:00-24:00
【玖龙荟店】
龙华区民塘路(玖龙荟三楼)
营业时间：周一至周日，12:00-22:00
【高北十六店】
南山区西丽街道科技园北区高新北路高北十六创意园L-16A号
营业时间：周一至周日，11:00-24:00
【欢乐海岸店】
南山区欢乐海岸北区购物中心G-018
营业时间：周一至周日，10:00-22:00
【港大医院店】
南山区海园一路一号香港大学深圳医院议程医技楼31E-03(VIP楼)
营业时间：周一至周日，06:30-23:00
【ATmall店】
龙华区民治街道简上路龙塘社区中海锦城5栋6106L1层003号铺
营业时间：周一至周日，10:00-23:00
【龙岗数码城店】
龙岗区龙城街道黄阁北路龙岗天安数码新城创业园2号-1厂房A号商铺
营业时间：周一至周日，11:00-24:00
【汇港购物中心店】
南山区工业三路1号海上世界?汇港购物中心二层201-202铺
营业时间：周一至周日，11:00-22:00
【金谷店】
南山区桃源街道龙井村龙珠四路龙井高新科技金谷创业园C栋一楼T1号铺
营业时间：周一至周日，12:00-21:00
【光明大仟里店】
宝安区光明街道松白路天汇城1期商裙楼负1楼b125-126商铺
营业时间：周一至周日，10:00-22:00
【观澜湖MHmall店】
龙华区观澜街道高尔夫大道8号观澜湖新城MH MALL二期B1层
营业时间：周一至周日，10:00-23:30
【宝安书城店】
宝安区新桥街道沙井中心路89号金粤大厦一层宝安书城L1-01号铺
营业时间：周一至周日，10:00-23:00
【华润小径湾店】
(惠阳)晓联河路霞涌华润小径湾S1-111号商鋪
-营业时间-
周日至周四：12:00-22:00
周五至周六：12:00-24:00
【南宁龙光店】
(南宁)青秀区中东路8号南宁龙光商业广场G层01号商铺
摄影 | Kail
———— 往期精选 ————
1.南山丨深圳排第2的南昌炒粉
2.红岭中学 | 看看别人学校的饭堂
3.南山 | 开这店的短期目标，是不亏
“微胖是最好的身材”
- The End -
过去十年，星巴克都被视为休闲饮品品牌里的一座大山，很多人想再做出一个这样的咖啡连锁品牌。但是近两年，茶饮品牌的兴起让人们感觉到，比起咖啡这个舶来品，在中国有更深文化根基的茶也许是门更好的生意。
今天我们要介绍的奈雪の茶，就是一个来自深圳的高端茶饮品牌。据创始人彭心介绍，他们在深圳的 16 家直营店，几乎都在星巴克的旁边或对面，月流水总比星巴克高，有的店甚至是旁边星巴克的 4 到 5 倍。
为什么星巴克的吸引力会不如对面的茶饮呢？彭心认为原因有两点。首先，认为“星巴克＝时尚”的一代人逐渐不是主力消费群体了，星巴克给人感觉沉稳、商务，适合 80 前的男士，而奈雪の茶营造的环境更明亮、更有美感，受 25-35 岁白领女性欢迎。第二，咖啡其实不如茶更被国人接受，以前很多人其实不爱喝咖啡，只是觉得拿杯咖啡很时尚，现在有了同样时尚，且口感更好的茶饮，消费者自然选择茶。
那么，既然高端茶饮品牌有超越星巴克的机会，如何打造这样一个品牌呢？
彭心认为，消费者买的不光是产品，而是整个品牌文化、一种“美好的生活方式”，而传达这种文化的方式很直接——把一切都按最高标准去做。能够这样做的前提是，现在消费者的甄别能力足够高了，愿意为好的东西买单。
因此，奈雪の茶用高端茶和新鲜水果做茶饮，有些茶的价格达到 2000 元到 3000 元一斤。同时，他们售卖的软欧包，有很多是把新鲜蔬菜或水果用料理机打碎，揉进面团。
具体来看，茶饮分为手冲纯茶、水果茶、奶盖茶三条产品线。其中，“霸气水果”系列水果茶每月随当季水果更新，由整个可见的新鲜水果搭配茶底做成。比如霸气橙子，用一颗橙子榨成汁，另一颗橙子切成片，然后和毛尖调成；再比如蜜桃乌龙，用四川龙泉驿的一颗半水蜜桃，搭配台湾骊山和阿里山的乌龙茶。由于工序增多，店内人工比一般茶饮店多；新鲜水果的损耗也增加了搭建供应链的难度，奈雪の茶在各产区选择专业的供应商合作，每个门店都有专人做水果品控。和水果相比，茶的供应链相对简单，由奈雪の茶指定高端茶，外贸公司来做进出口，每一个大批次的茶到货后，他们会自己抽样检测，同时去第三方机构送检。
除了上新水果茶，每个月软欧包会上新 4、5 款，并有一款与水果茶一致。比如 3 月将上新霸气凤梨茶，就会有相应的凤梨软欧包。软欧包的面团在中央工厂由 100 个师傅手工揉制。和原麦山丘 20 到 30 元的定价相比，他们的软欧包定价较便宜，每个在 15 到 18 元之间。彭心解释说，为了进行更好的市场教育，他们压低了面包的利润。
奈雪の茶选址都在 A 类购物中心，只开 200 平米以上的大店，因为大店本身就有较高的品牌势能。为了提高客人在店里的体验，他们每家店都由国际设计师设计，保留 40% 的相似点，剩下的风格都不同。比如有一家店，垂下的八盏吊灯设计成蒲公英的样子；还比如有家店请国外设计师打造成奢侈品店的风格，吊顶和木墙国内的施工队无法完成，于是他们请了国外的施工队过来装修。
除了整体设计，奈雪の茶也希望在细节上体现美感以及对客人的照顾。他们用进口的咖啡器皿冲泡纯茶，会有专人给客人切面包。在茶杯的设计上，为了方便女生手拿，由彭心开模做出纤细的茶杯。杯盖上还设计了红色小盖，不喝的时候能盖住小孔，店员会给男生太阳形状，女生爱心形状。
客观上来说，由于搭配茶和软欧包售卖，店内的客单价提高了。据统计，奈雪の茶平均客单价超过 50 元，每销售一杯茶会销售 1.2 个软欧包。
目前奈雪の茶这 16 家直营店，平均月流水过百万，最好的一家月流水 200 万元。奈雪の茶今年计划在北上广分别开设门店，先以两三家店试水，再分别扩张。在融资方面，奈雪の茶曾在 2016 年获得天图资本 A 轮融资，估值超过我们之前报道过的喜茶和因味茶。
另外，奈雪の茶的管理公司还有一个品牌“台盖”，主打奶盖茶，店面在 100 平米以内，有独立的研发和运营团队，目前在深圳有 19 家店。
茶饮店这两年的火爆有目共睹，消费者的追捧，媒体的关注，以及资本的助推，让这个市场不断涌现新品牌，其中光深圳就出现了奈雪の茶、喜茶、台盖、813芭依珊。这些品牌的火爆，给奶茶和茶饮行业带来了什么变化呢？
站在行业的角度，彭心感觉到最明显的变化在两方面，一是供应链，二是购物中心。在 2015 年他们刚开店时，找不到合适的茶叶供应方，那时供应给奶茶店的都是香精茶，于是他们只能自己去世界各地找茶。而到了现在，日本静冈的抹茶世家，台湾梨山的茶厂，都主动找来想和他们合作。整个行业用的原料都越来越好，“因为竞争对手知道，要么跟着你用好原料，要么就被淘汰。”
购物中心也面临着转型，需要人流好，有特色的品牌入驻。以前购物中心把最好的位置都留给星巴克，提起茶饮店，只会给一个二十平米的位置，“觉得你就是个卖水的”。但是现在，茶饮店已不再是街边店，好的茶饮品牌是购物中心重点招募的对象。
36氪观察到，现在喜茶已经开到了上海来福士，奈雪の茶也在筹备北京、上海的店。彭心认为，未来 1 到 3 年，将是茶饮品牌布局全国的阶段，而未来 3 到 5年，可能是他们走向世界的阶段。
－－－－－－－－－－－－
我是36氪消费作者邓痕痕，希望看到更多优质的消费、电商创业项目，欢迎加微信 pennykoi
