赁和购买餐厅选址都有各自的优势和劣势，决策应该取决于你的特定情况、财务状况以及长期战略。以下是租赁和购买选址的一些考虑因素：
租赁餐厅选址：
低初始成本： 租赁通常需要较低的初始投资，因为你只需支付租金和一些租赁费用。这可以释放更多的资金用于经营业务和市场推广。
灵活性： 租赁提供了更大的灵活性，你可以相对容易地更改位置或迁移到新的地点，以适应市场需求和业务变化。
减轻财务风险： 不需要长期的房地产投资，租赁可以减轻财务风险，特别是在刚开始的时候。
租金控制： 你可以与房东协商租金，并在租赁合同期满后重新谈判租金，以应对通货膨胀或经济变化。
集中经营： 如果你计划经营多家分店，租赁可以更容易地实现集中经营。
购买餐厅选址：
资产增值： 购买餐厅选址可以增加你的资产价值。如果房地产市场升值，你的投资可能会有回报。
稳定的成本： 购买餐厅选址可以提供稳定的成本，因为你可以锁定房地产支出，不受租金上涨的影响。
自主控制： 你拥有餐厅选址的绝对控制权，可以按照自己的方式改造和管理。
长期计划： 如果你计划在长期内经营餐厅，购买房地产可能是更长远的计划，可以降低长期成本。
投资回报： 购买房地产可能会提供投资回报，尤其是在房地产市场升值的情况下。
最终，决策应该根据你的财务状况、经营策略和长期目标来制定。租赁通常适用于初创企业或那些希望降低初始成本和风险的人。购买则适用于那些有稳定资金、长期计划和愿意承担房地产投资风险的人。在做出决策之前，与会计师和房地产专业人士进行咨询是明智的，以确保你做出了最明智的选择。
新的秘密在于知道如何把你的智谋藏而不露。
——爱因斯坦
众所周知，选址是餐饮企业成功关键的因素，业内有句名言：“门店最重要的是什么，第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，成功的选址系统是餐饮企业核心竞争力之一。
但受专业及经验限制，国内餐企在选址的成功率上一直不高，原因在于多数餐厅在选址是有自己解不开的困惑。
一、餐企选址时的困惑
1.选址凭感觉，没有科学依据，风险非常大
这种情况常出现在中小型餐饮门店，餐饮老板凭多年经验和直觉来判断店址，往往说不清楚道不明白，成败多归咎风水问题，说起自身选址经验，多半是有缘或有感觉，没有科学依据，风险非常大。
2.成熟商圈店址很难获得，缺少投资收益预测，导致决策失败
这种情况多出现在一些已经有了一些选址标准与经验，也注重有策略选址，占据有利位置的餐饮老板身上。
他们往往是一间旺铺吃三代，很少转手，而成熟商圈的店址更是千金难求，租金、押金高昂，选择店址时如不能准确预测投资收益，租金成本高于本行业利润率，将导致门店经营失败。
另有一种类型，某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略，选择次商圈进行布点，也常因不能科学、准确的预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。
3.缺少系统和规范，选址成为扩张时最大难题
第三种情况则是由于没有建立和完善选址标准及规范，缺少组织和系统，一旦批量开店选址，人员分身乏术，找不到想要店址，扩张计划不得不一再延迟，选址最终成为扩张战略最大阻碍。
二、选址的参考
以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统，如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀，跨国餐饮巨头麦当劳、肯德基、星巴克等经过了几十年的发展，在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统，对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析，在此基础上进行商圈分析及开店测算，因此选址成功率非常高，其经验值得我们借鉴。
1.明确定位是最重要的
肯德基、麦当劳这样的企业在进入城市后，选址先从商圈的划分与商圈的选择开始，然后进行聚客点的测算与选择，包括店门前人流量的测定，最后将这些信息输入专用的计算机软件，就可以完成开店盈亏测算，明确的知道在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。
他们最先要考虑的是针对目标消费群，美式快餐经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。
早年的肯德基以家庭成员为主要目标消费者，推广的重点也是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年；
随着消费者年龄的增长，肯德基开始转化思维，开始选择年轻人休闲为主的商圈。
2.标准和流程需要注意
不难发现，这些美式快餐无一例外都讲究醒目，要么设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，要么就在临街的位置打上大大的广告牌，从而让路上行人感到他们的文化氛围。
而且美式快餐在选址上有着严格的要求与标准，比如麦当劳的选址就精确到“米”，方法有“数灯泡”、“步量”等，尽量让人们最需要时容易找到它们。
麦当劳的研究表明，顾客来麦当劳就餐的决定，其中70%是一时冲动，所以麦当劳选择的餐厅地点尽可能方便顾客的光临。
三、实际运用
跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统，对企业发展起到重要作用，我们的企业可不可能快速形成自己一套系统的方法呢？
1.商业模式选型及经验总结
通过市场调查，了解消费者及业态发展趋势，以确定本企业商业模式选型，对消费者行为方式的分析，有助于确定选址定位，同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业（加盟商/经销商）以往选址成功经验，为选址提供准确的经验和数据支持。
2.建立选址理论模型
根据商业模式及现有选址理论推导，总结与概括出选址模型，明确选址信息收集约束条件，如简便性、成本、科学性等，确定模型的使用范围，找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法，简化选址所需的数据。
3.确定要素指标及权重
此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素，建立选址模型，并应用专家评分法，将定性分析转化为定量分析，确定各个重素权重，分解重要维度为可操作化的评分标准，就可开发相应的评估表，如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等，以此建立数学模型及软件模型。
4.基于WHAT－IF验证及指标调整
此步骤重点是试用模型，建立选址检验计划及数据库，通过实际测试，与历史数据建立回归方程，再通过软件模型校正指标效度，采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响，形成使用的权重及参数调整表。
有了准确的店址的评估标准、权重和一些成功案例，我们可以完善店址的评估工具表格，成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具。
5.形成选址手册及审核制度
此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合，将形成或升级选址手册，成为选址标准化管理的基础，强化总部控制，同时要求不断收录选址案例，提供不同区域选址人员经验复制。
6.流程执行及选址数据库完善
持续进行执行流程与检查，根据战略目标提前收集及更新选址所需数据，完善选址数据库，在此基础上可进行选址软件设计开发，不断提高选址效率及准确性，形成总部独有的知识专利。
四、小结
餐饮企业竞争如下围棋，讲究谋局布局，“一子落错，满局皆输”，要在选址布局上为未来竞争打好基础，同时现代成功连锁企业选址思维已经从传统的“选址”过度到“抢址”。
所谓“抢址”是指在城市优质的店址处于相对稀缺的条件下，企业要想获到好的店铺位置，必须主动提前对城市进行全面布点分析，把优质的店址纳入自己的监控范围之内，随时观察，找准时机进入，先发制人。
如何谋局布局，如何做好店址调研和储备，用什么策略拿到想要的店面，这就要求企业的掌舵人着眼于大市场、大格局、大系统，及早建立科学的选址系统，掌握餐饮企业选址成功的密码。
外卖平台上看到一家售卖麻辣小龙虾的餐厅，距离自己工作的地方不足一公里。下班正好顺路的天津蓟州居民吴女士兴冲冲地赶过去，可到达平台上标注的地址后，却怎么也找不到这家餐厅。
吴女士打电话过去咨询，对方称：“没有堂食，只能点外卖。”吴女士说自己上门买，对方却直接挂断了电话。后来听同事说，她遇到了“影子店铺”——商家为了便于接单甚至跨城接单，在外卖平台上展示虚假的地址，接单后再转单给收货地址附近的商户，从中赚取差价。也就是说，“影子店铺”是一个不存在的店铺。
不少人和吴女士一样有过类似的经历。《法治日报》记者近日调查发现，目前外卖平台上存在一批“影子店铺”，有的商家对店铺地址和经营资质造假误导消费者下单，有的商家则以“分店”为借口打消消费者的疑虑，存在食品安全隐患。
店铺地址弄虚作假 线下关停线上派送
和吴女士一样，山西太原居民张女士近日在外卖平台上也遇到了“影子店铺”。她下单一份外卖食品，结果收到的食物却散发着一股异味。张女士拨通店家在平台上预留的电话，始终无人接听，于是便按照店铺地址去寻人，可找了一圈、周边打听了半天也没有找到这家餐馆。
张女士坚持不懈地打店家电话，对方终于接了，可一听到来由，便称“我早就不干了，不怕投诉”。
“既然早就不干了，我收到的餐食又是从哪里做出来的呢？”张女士准备反问时，对方已经挂了电话。
后来附近一位外卖员向张女士道出了事情原委：该店铺的名字和地址都是虚假的，消费者点的外卖实际上是另一家小作坊生产的，质量和卫生条件都令人担忧。
同样的情况还发生在福建厦门一家名为“熊猫不走”的蛋糕店，该店凭借特别的送货环节在外卖平台上很火爆。然而，执法人员对“熊猫不走”厦门店进行检查时发现，该门店玻璃上贴满了招租广告，室内布满灰尘，人去楼空，是一家实际经营状态与外卖平台公示信息不符的“影子店铺”。
该门店负责人解释称，该店铺是仓库，并不进行配送，客户下单由总仓统一配送。当得知执法人员已经在其店铺门口后，负责人又改口说，店铺员工正在休假，暂停营业。
“入网餐饮者不得委托其他人生产加工食品，既然线下门店关停，线上外卖平台中的营业状态也需同步更改，不得网店接单。”执法人员说。
化身分店欺骗买家 实际经营依靠转单
除了线下门店关停、线上继续接单等情况外，记者调查发现，还有些商家以“分店”为由，接单后转单赚取差价。
记者在某知名外卖平台以“蛋糕”“生日蛋糕”等关键词进行检索，定位为江苏苏州，周围的蛋糕店很快出现在搜索结果中，但一家名为“××园蛋糕”的网店十分扎眼，这家店竟然位于200多公里外的浙江宁波。
记者拨通商家电话咨询，对方解释称，××园蛋糕是全国连锁，记者搜索出来的是总店位置，下单后，总店会转单给位于苏州的分店，由分店制作蛋糕再进行派送。
值得注意的是，这家位于宁波余姚市的蛋糕店号称××园总店，其营业执照中却写着“余姚陈林波蛋糕店”，食品生产经营登记证中也标注该店为“小餐饮店（普通餐饮）”。
随后，记者联系了商家所说的分店，但对方称“不知道还有‘总店’”。
辽宁锦州居民王女士遇到的“影子店铺”更夸张。为了给自己庆生，王女士通过外卖平台挑选了一家离家近的“颇为高档”的蛋糕店，下单了一款生日蛋糕。结果，派送单上显示这家蛋糕店距离收货地址2000多公里。
王女士致电商家询问情况，对方解释称，2000多公里外的店铺是总店地址，蛋糕实际是从她家附近的分店进行派送。看到商家信息界面上写着“欢迎光临总店”等字样，王女士打消了疑虑。可她最后收到的却是离她家不远的一家蛋糕店制作的廉价蛋糕，这家店并不“高档”，而且原来订的“动物奶油”也被替换成了“植物奶油”。
随后，王女士查看平台上店家预留的地址信息发现，那实际上是一家床上用品店的地址。
有业内人士告诉记者，这类店铺主要是通过转单赚取差价。
记者在某贴吧中看到，有人发帖称可以做蛋糕店、鲜花店的转单服务。记者拨通对方电话后，被告知“货源稳定，全国可转”。
“没有线下店铺是否可以转单？”记者询问。对方称，只需要提供一个地址和营业执照即可，是不是蛋糕店的执照都没关系，而且不需要加盟。
当问及如何转单时，对方回复：“这些操作是公司内部程序，不能透露。你只要做好你的‘影子店铺’就可以了，至于名头和货源都不用操心，全国都有稳定货源，你接到单后，按照客户需求，把做好的蛋糕送去就行，外卖平台上显示的是你门店的蛋糕。”
平台审核存在漏洞 专家建议加强监管
中国传媒大学文化产业管理学院法律系主任郑宁指出，我国多部法律法规明确了餐饮服务提供者需要具有食品经营许可证。虚拟店铺不具备实体门店、未使用有效证件或未公示证件、盗用证件，涉嫌违法。
“目前外卖平台对入驻商家的资质审核仍存在一些漏洞，导致一些不法商家利用漏洞违规开设‘影子店铺’。”亚太网络法律研究中心主任、北京师范大学法学院教授刘德良分析，若平台未尽到审查义务，导致出现“影子店铺”，应承担连带责任，涉事商家也应承担相应的法律责任。
当下“影子店铺”活跃，如何加强监管成为亟待解决的问题。多位受访专家建议，市场监管部门应当加大监管力度，对违法行为严厉惩处。
中国政法大学传播法研究中心副主任朱巍认为，由于现行法律法规缺少对“影子店铺”的强制性规定，导致法律在落实中困难重重，建议建立骑手举报的奖励机制，鼓励骑手揭发“影子店铺”。
从消费者的角度来说，朱巍建议，消费者在外卖平台下单时一定要仔细辨别商家位置信息，对商家位置存疑时一定要查证，只有正规合法的实体店才能确保食品安全。
“消费者如果遇到‘影子店铺’，维权时联系不到食品经营主体，可向网络食品生产者、网络食品交易第三方平台要求赔偿，或者拨打12315、12331投诉。”郑宁提醒道。
- END -
转自/法治日报（记者 韩丹东 实习生 王意天）
图片来源/包图网
来源： 法制网
