*县**农业发展有限责任公司

广安市白龙峡**农业生态观光园建设项目

可

行

性

研

究

报

告

目 录

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

1.1.2项目建设单位

1.1.3项目建设性质

1.1.4项目建设地点

1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模

1.1.7项目建设规模

1.1.8项目资金来源

1.1.9项目建设期限

1.2项目承建单位介绍

1.3编制依据

1.4编制原则

1.5研究范围

1.6主要经济技术指标

第二章 项目背景及必要性分析

2.1项目提出背景

2.2项目建设必要性分析

2.2.1积极响应国家加强生态文明建设政策号召的需要

2.2.2积极把握“美丽中国”机遇，促进美丽文化传承的需要

2.2.3推动四川省美丽乡村建设发展进程的积极举措

2.2.4推进广安市农村一二三产业融合发展的迫切需要

2.2.5解决闲置土地资源，提升农产品附加值的需要

2.2.6促进项目地休闲农业及乡村旅游业快速发展的需要

2.2.7传承和保护自然生态、农耕文化的新举措

2.2.8乡村旅游是集中优秀人才、聚集社会资金的新富矿

2.2.9带动当地农户脱贫致富推动相关产业链发展的需要

2.3项目建设可行性分析

2.3.1政策可行性

2.3.2市场可行性

2.3.3选址可行性

2.3.4管理可行性

2.4分析结论

第三章 行业市场分析

3.1我国农业产业发展趋势分析

3.2休闲农业发展意义及前景分析

3.3四川省生态农业发展环境及机遇分析

3.4四川省旅游产业发展概况及前景分析

3.5广安市乡村旅游发展环境及状况分析

3.6项目面对市场发展环境及机遇分析

3.7市场分析结论

第四章 项目建设条件

4.1地理位置选择

4.2区域建设条件

4.2.1区域位置概况

4.2.2区域地形地貌条件

4.2.3区域气候条件

4.2.4区域旅游资源条件

4.2.5区域交通区位条件

4.2.6区域经济发展条件

第五章 总体规划方案

5.1项目定位

5.2项目规划原则

5.3项目规划内容

5.4项目运作思路

5.5项目特色

5.6项目要点

5.7结构设计

5.7.1指导思路

5.7.2结构设计等级

5.8给排水设计

5.8.1设计依据

5.8.2给水设计

5.8.3排水设计

5.9供配电设计

第六章 节约能源方案

6.1用能标准和节能规范

6.2主要节能措施

6.3具体节能方案

6.4节能降耗设计

6.5结论

第七章 环境保护与消防措施

7.1设计依据及原则

7.1.1环境保护设计依据

7.1.2设计原则

7.2建设地环境条件

7.3 项目建设和运营对环境的影响

7.4 环境保护措施方案

7.5消防安全

7.5.1设计依据

7.5.2消防概述

7.5.3消防措施

7.5.4抗震措施

7.5.5综合防灾

7.5.6防洪涝措施

第八章 劳动安全卫生

8.1 编制依据

8.2概况

8.3 劳动安全

8.3.1工程消防

8.3.2防火防爆设计

8.3.3电力

8.3.4防静电防雷措施

8.4劳动卫生

8.4.1防暑降温

8.4.2卫生

8.4.3照明

第九章 企业组织机构与劳动定员

9.1组织机构

9.2劳动定员

9.3人力资源管理

9.4福利待遇

第十章 项目实施规划

10.1建设工期的规划

10.2 建设工期

10.3实施进度安排

第十一章 投资估算与资金筹措

11.1投资估算依据

11.2建设投资估算

11.3流动资金估算

11.4资金筹措

11.5项目投资总额

11.6资金使用和管理

第十二章 财务及经济评价

12.1总成本费用估算

12.1.1基本数据的确立

12.1.2产品成本

12.1.3平均产品利润

12.2财务评价

12.2.1项目投资回收期

12.2.2项目投资利润率

12.2.3不确定性分析

12.3经济效益评价结论

第十三章 风险分析及规避

13.1项目风险因素

13.1.1不可抗力因素风险

13.1.2 工程风险

13.1.3市场风险

13.1.4资金管理风险

13.2风险规避对策

13.2.1不可抗力因素风险规避对策

13.2.2工程风险规避对策

13.2.3市场风险规避对策

13.2.4资金管理风险规避对策

第十四章 结论与建议

14.1结论

14.2建议

附 表

附表1 销售收入预测表

附表2 总成本费用估算表

附表3 外购原材料表

附表4 外购燃料及动力费表

附表5 工资及福利表

附表6 利润与利润分配表

附表7 固定资产折旧费用表

附表8 无形资产及递延资产摊销表

附表9 流动资金估算表

附表10 资产负债表

附表11 资本金现金流量表

附表12 财务计划现金流量表

附表13 项目投资现金量表

附表14资金来源与运用表

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

广安市白龙峡**农业生态观光园建设项目

1.1.2项目建设单位

**县**农业发展有限责任公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目座落于四川省广安市**县**镇**村**组

1.1.5项目负责人

报告编制人：中投信德杨刚 工程师

1.1.6项目投资规模

项目的总投资为28000.00万元，其中，建设投资为27200.00万元（土建工程为20766.90万元，设备及安装投资5486.00万元，土地费用135.10万元，其他费用为543.79万元，预备费268.21万元），铺底流动资金为800.00万元。

1.1.7项目建设规模

本项目占地面积为2598亩，其中：1、林地2100亩，主要建设林下中药材种植区1200亩、竹林经济区700亩、林下旅游区200亩；2、农地300亩（需要经过土地整治），主要建设花卉果蔬种植基地250亩、50亩建设两个蓄水池；3、荒山60亩，用于建设攀岩、拓展基地；4、荒地100亩+集体用地38亩，用于建设休闲旅游观光、加工仓储中心、展览、健身、养老等设施；5、温泉度假康养中心30亩；6、民宿酒店40亩。项目主要建设内容如下：

主要建设内容一览表

1.1.8项目资金来源

本项目总投资资金28000.00万元人民币，资金来源为企业自筹。

1.1.9项目建设期限

本项目工期共计5年。

1.2项目承建单位介绍

略

1.3编制依据

1. 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2. 《国务院印发“十三五”旅游业发展规划》

3. 《国务院关于加快发展旅游业的意见》；

4. 《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；

5. 《全国生态旅游发展规划（2016-2025年）》；

6. 《农业部关于大力发展休闲农业的指导意见》；

7. 《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》；

8. 《关于进一步促进休闲农业持续健康发展的意见》；

9. 《农业现代化建设协调推进部际联席会议第一次全体会议》；

10. 《国务院 “十三五”脱贫攻坚规划》；

11. 《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》；

12. 《四川省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

13. 《四川省人民政府关于进一步加快旅游业改革发展的意见》；

14. 《四川省乡村振兴战略规划（2018-2022年）》；

15. 《四川省人民政府办公厅关于印发推进农业供给侧结构性改革加快四川农业创新绿色发展行动方案的通知》；

16. 《广安市实施乡村振兴工程建设美丽广安·宜居乡村推进方案（2018—2022年）》；

17. 《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

18. 《投资项目可行性研究指南》；

19. 《现代财务会计》；

20. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

21. 国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）坚持技术、管理的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内 先进的信息系统技术，设备选用国内 先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。

（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

报告来源：中投信德杨刚 工程师，转载请注明出处。

者：餐饮创投大林哥，人称：“南方孟非”，3年一线销售经验，10年连锁品牌营销经验，服务过皇家生活、城市英雄、大玩家、香他她煲仔饭、戴永红量贩零食等品牌，擅长商业模式策划、连锁品牌招商，选址拓展开发，未来10年计划培养100位优秀营销人才；现有个人品牌专栏头条号、知乎号、公众号：“餐饮创投大林哥”，专注餐饮连锁行业，持续为大家提供餐饮行业最新资讯及营销版块专业知识，欢迎大家关注、评论！

这几年豆品类开始崛起，各类以豆制品为主打品类的餐厅比比皆是，比如罗莎豆浆、台北豆浆、永和豆浆、白沙豆腐等，在豆品类崛起的同时，制售工具也开始发力，比如今天大林哥要跟大家讲的这个案例，就跟豆品类有关的豆浆机。

我们平时想喝豆浆，一般有两种选择，一种是去售卖豆浆的门店购买，另一种就是自己买一台豆浆机，自己在家泡豆子、磨豆子、煮豆子，最后变成一碗碗乳白色的豆浆，而身处湖南长沙的刘总，也看到这个品类，在很早以前就代理了国内一款非常知名的豆浆机品牌，和别的代理商不一样，他的豆浆机不是卖给终端消费者的，而是送给餐厅的，具体操作模式是这样的：

刘总这个豆浆机有一个独特的卖点：凡是经过他的豆浆机打出来的豆浆们，都会比别人多一道程序：脱毒，据说生豆浆中含有很多种有毒物质，比如抗胰蛋白酶素,它的毒性能影响蛋白质的消化，还有些毒素会伤害到胃粘膜，因此它的豆浆机就能解决这个问题，这是获得过发明专利的，别的豆浆机没有这个功能。

如果今天刘总只用传统的方法去推广他这台特色、健康的豆浆机，我想他并不会有多大的胜算，毕竟中华上下五千年文化，豆制品已经是生活的必需品，早在春秋战国时期就已经有了，那会的工艺还没有现在发达，豆制品照样吃，也没怎么见因为吃豆制品生病的，因此它的这台豆浆机脱毒功能，貌似有点鸡肋，因此想要以此为卖点在市场上脱颖而出有点困难。

我们都知道任何健康类的产品，它教育市场的成本是非常高的，消费者对于豆浆机是否能脱毒并没有很强的认知和感知，因此直接做终端消费者的生意是非常累人的，所以刘总选择从终端消费者的上游：餐厅着手，让我们一起来看看他如何突围！

这个方案很简单：

• 1. 首先，和餐厅谈合作；
• 2. 再把豆浆机和豆子都免费送给合作餐厅；
• 3. 宣传豆浆机脱毒的特点，提高产品价值点；
• 4. 定价：原本低价值的豆浆，因为有了脱毒功能，现在可以卖到39元一扎；
• 5. 最后，把39元全部分润到整个销售链条：其中门店收益20元/扎，收银员收益3元/扎，剩下的16元归刘总公司所有，用于支付豆浆机和豆子的成本，以及刘总的利润。

*市**农业发展有限责任公司

**田园综合体建设项目

可

行

性

研

究

报

告

目 录

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

1.1.2项目建设单位

1.1.3项目建设性质

1.1.4项目建设地点

1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模

1.1.7项目建设内容及规模

1.1.8项目资金来源

1.1.9项目建设期限

1.1.10项目发展规划

1.2项目单位介绍

1.3编制依据

1.4 编制原则

1.5研究范围

1.6主要经济技术指标

第二章 项目背景及必要性分析

2.1项目提出背景

2.2本次建设项目的提出

2.3项目建设必要性分析

2.3.1积极响应国家加强生态文明建设政策号召的需要

2.3.2积极把握河南省全域旅游发展新格局机遇的需要

2.2.3助推**市旅游产业实现可持续发展的需要

2.3.4促进**县农业健康稳步发展的需要

2.3.5推动**县美丽乡村建设发展进程的积极举措

2.3.6推进农村一二三产业融合发展的迫切需要

2.3.7有利于促进地方“三农问题”的解决的需要

2.3.8带动当地农户脱贫致富推动相关产业链发展的需要

2.4项目建设可行性分析

2.4.1政策可行性

2.4.2市场可行性

2.4.3管理可行性

2.4.4选址可行性

2.5必要性及可行性分析结论

第三章 行业市场分析

3.1我国农业产业发展趋势分析

3.2我国旅游产业发展前景分析

3.3休闲农业发展意义及前景分析

3.4河南省旅游产业发展状况、机遇及目标分析

3.5**市生态旅游发展优势分析

3.6项目面对客源市场细分

3.7项目市场定位及客源规模预测分析

第四章 项目建设条件

4.1地理位置选择

4.2区域建设条件

4.2.1区域位置概况

4.2.2区域地理环境

4.2.3区域旅游资源

4.2.4区域交通区位条件

4.2.5区域经济发展条件

4.2.6 环境保护条件

4.3施工条件

4.4场址综合评价

第五章 总体规划方案

5.1指导思想

5.2规划原则

5.3规划依据

5.4项目建设目标与定位

5.5项目总体规划内容

5.6 道路交通组织规划

5.7景观系统规划

5.8总平面设计

5.8.1 区域设计

5.8.2 总平面布置

5.8.3建筑竖向设计

5.8.4建筑剖面设计

5.8.5交通组织和道路系统设计

5.8.6绿化设计

5.9工程建设方案

5.9.1设计依据

5.9.2建筑结构的安全等级及设计使用年限

5.9.3结构形式及抗震设计

5.9.4结构荷载

5.9.5设计荷载

5.10基础服务设施工程

5.10.1给排水及消防设计

5.10.2供电工程

5.10.3暖通工程

5.10.4消防工程

5.10.5通讯设计

5.10.6防雷安全设计

5.10.7交通规划

5.10.8环卫设施建设

5.10.9安全防火建设

5.10.10音响广播系统规划

5.10.11智慧景区规划

5.11其他服务设施

5.11.1住宿设施规划

5.11.2餐饮设施规划

5.11.3旅游商品与购物设施规划

5.11.4其他服务设施

第六章 节能方案

6.1设计依据

6.2建设项目能源消耗种类和数量分析

6.2.1能源消耗种类

6.2.2能源消耗数量分析

6.3项目所在地能源供应状况分析

6.4节能措施

6.4.1建筑节能措施

6.4.2用电节能设计

6.4.3通风节能设计

6.4.4节水措施

6.5结论

第七章 环境保护与消防措施

7.1环保依据及设计原则

7.1.1环境保护设计依据

7.1.2设计原则

7.2主要污染源防治措施

7.3消防安全

7.3.1设计依据

7.3.2设计原则

7.3.3消防措施

7.4防灾

第八章 劳动安全卫生

8.1概况

8.2劳动安全

8.2.1防火防爆设计

8.2.2电力

8.2.3防静电防雷措施

8.3劳动卫生

8.3.1防暑降温

8.3.2卫生设施

8.3.3照明

8.3.4个人防护

8.3.5安全教育

第九章 企业组织机构与劳动定员

9.1组织机构

9.2劳动定员

9.3人力资源管理

9.4福利待遇

第十章 项目实施规划

10.1建设工期的规划

10.2建设工期

10.3实施进度安排

第十一章 投资估算与资金筹措

11.1投资估算依据

11.2固定资产投资估算

11.3流动资金估算

11.4资金筹措

11.5项目投资总额

11.6资金使用和管理

第十二章 财务及经济评价

12.1总成本费用估算

12.1.1基本数据的确立

12.1.2产品成本

12.1.3平均产品利润

12.2财务评价

12.2.1项目投资回收期

12.2.2项目投资利润率

12.2.3不确定性分析

12.3经济效益评价

第十三章 招投标方案

13.1招标依据

13.2招标内容

13.3招标程序

第十四章 风险分析及规避

14.1项目风险因素

14.1.1不可抗力因素风险

14.1.2 工程风险

14.1.3市场风险

14.1.4资金管理风险

14.2风险规避对策

14.2.1不可抗力因素风险规避对策

14.2.2工程风险规避对策

14.2.3市场风险规避对策

14.2.4资金管理风险规避对策

第十五章 结论与建议

15.1结论

15.2建议

附 表

附件1产品销售收入预测表

附件2 总成本费用表

附件3 外购原材料表

附件4外购燃料及动力费表

附件5 工资及福利表

附件6 利润和利润分配表

附件7 固定资产折旧费计算表

附件8 无形资产及递延资产摊销表

附件9 流动资金估算表

附件10 项目投资现金流量表

附件11 资产负债表

附件12 财务计划现金流量表

附件13 项目资本金现金流量表

附件14 借款偿还计划表

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

**田园综合体建设项目

1.1.2项目建设单位

**市**农业发展有限责任公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

该项目位于位于河南省**市**县城东部**镇，距县城 3.8公里，本次一期开发2497.5亩。

1.1.5项目负责人

报告编制人：中投信德杨刚 工程师

1.1.6项目投资规模

本项目总投资金额为50000.00万元人民币，其中建筑工程投资31912.48万元，设备及安装工程投资4697.00万元，土地费用为7473.00万元，其他费用957.52万元，预备费用1800.00万元，建设期利息为1960.00万元，铺底流动资金1200.00万元。

本项目正式运营达产后，可实现年均销售收入13363.20万元，年均利润总额为7030.79万元，投资利润率为14.06%，税后财务内部收益率11.13%，税后投资回收期(含建设期)为9.63年。

1.1.7项目建设内容及规模

田园综合体总体项目总用地面积5100亩，本次为一期工程项目用地2497.5亩，项目核心布局主要为“七大功能板块”：

1）、农业板块，用地1950亩：建设高标准农田1365亩、智能温室大棚292.5亩、观光采摘园97.5亩、8424西瓜育苗基地195亩；

2）、民俗住宿、餐饮服务板块，用地105亩：建筑26.25亩、道路21亩、景观47.25亩、公共设施5.25亩、水体5.25亩；

3）、拓展训练、国学教育板块，用地52.5亩：建筑11.55亩、道路10.5亩、绿化21亩、训练场9.45亩；将建设农民培训平台、国学教育、青少年拓展基地等项目。

4）、农广校板块，用地90亩：建筑19.8亩、道路18亩、绿化36亩、实训基地16.2亩；

5）、健康颐养板块，用地90亩：建筑13.5亩、道路18亩、绿化36亩、健身场22.5亩；以合院建筑形式形成社区形态，充分借助互联网、物联网等手段打造一个智化康养社区。将建设：**疗养院、温泉疗养中心、健康管理中心、老年大学、艺术文化中心、乐养社区、社区邻里中心、慢食 Eataly 超市等项目。

6）、水上休闲板块，用地90亩；以旅游+体育的业态融合，预建设休闲漫步道、野餐区、钓鱼台夜光赛道、自行车道、景观雕塑等业态；

7）、主题适老游园板块，用地120亩；项目设计滨水花海、夜间灯光带、儿童游乐中心、运动设施。

1.1.8项目资金来源

本项目总投资资金为50000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金10000.00万元，申请银行贷款40000.00万元。

1.1.9项目建设期限

本项目工程建设计15个月。

1.1.10项目发展规划

本次综合体项目总体用地面积为5100亩，本次一期工程用地2497.5亩，剩下的2602.5亩地用于二期、三期规划开发。

1.2项目单位介绍

略

1.3编制依据

1. 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2. 《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》；

3. 《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》财办〔2017〕29号；

4. 《开展农村综合性改革试点试验实施方案》（财农〔2017〕53号）；

5. 《国务院关于进一步调整优化农业结构的指导意见》；

6. 《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》；

7. 《农业部关于大力发展休闲农业的指导意见》；

8. 《国务院办公厅关于县域创新驱动发展的若干意见》；

9. 《农业现代化建设协调推进部际联席会议第一次全体会议》；

10. 《国务院 “十三五”脱贫攻坚规划》；

11. 《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》；

12. 《河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

13. 《河南省“十三五”旅游产业发展规划》；

14. 《河南省旅游产业转型升级行动方案(2017—2020年)》；

15. 《河南省“十三五”现代服务业发展规划》；

16. 《**市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

17. 《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

18. 《现代财务会计》；

19. 项目公司提供的有关材料及相关数据；

20. 国家公布的相关设备及施工标准。

1.4 编制原则

1、充分利用企业所在地资源、能源及劳动力优势，充分考虑设计方案的前置条件，合理利用资源，整合资源，精深加工，延伸产业链，实现资源最大利用和效益最大化。

2、坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。

3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

5、注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标如下：

项目主要经济技术指标表

报告来源：中投信德杨刚 工程师，转载请注明出处。