1388 期
2017，你的房东又给你涨租了吗？在轰轰烈烈的餐饮进Mall运动中，你拿到铺了吗？
在进商场开店的大趋势中，你需要先知道一些内幕。内参君选取一线、二线三个城市多个主流商圈，对话20多位商场店餐饮老板（注：因大品牌有天然优势，我们尽量选择中小品牌），力图呈现出大多数餐饮老板面临的真实问题。
从今天起，内参君会陆续推出《商场餐饮房租调查》系列文章，想吐槽、想爆料，欢迎留言。
“
餐饮老板小杜，店开在二线城市标杆商场，租金单价是目前当地各商场中最高的了。
但是，最近他得知了一个噩耗——商场招商负责人明确告诉他，房租要从480元/㎡每月涨到800/㎡每月，几乎翻倍。
能怎么办？不服忍着，你不租有的是人要租。小杜知道，左邻右舍几乎没有赚钱的，都是来打品牌的，“想要利润，就别来这种地方开店”……
”
■ 内参君
商场房租，说多都是泪
故事1：位置更好，租金凭啥比别人便宜一万？
地点：北京
讲述人：准备开商场店的小鱼
前短时间，我的朋友一男刚在北京某商场五楼拿到一个“黄金铺位”，据他介绍，他的店租金在这个商场里算是“比较低的水平”。
到底有多低呢？在这家商场的五楼，分布着9个餐饮门店。我特意去走访了另外几家餐饮门店。其中一家餐饮店面积在120平米左右，位置明显不如一男的店，但这家租金比一男的店贵了3元/㎡每日。这么一算，面积差不多的情况下，这家店每月要比一男的店多交1万多元的房租。
背后的原因我心知肚明：这栋商场的老板是一男的叔叔。不仅房租低，每年1.7万元的物业费也给省了……
故事2：创业靠自己，但开商场店就得“拼爹”了
地点：某二线城市
讲述人：初涉餐饮业的茶饮品牌老板豆豆
讲真，创业靠自己，但开商场店就得“拼爹”了。
我们第一家店开在一个新商场。为了这家店的铺位，托了七大姑八大姨，全家人前半辈子的人情都用上了，最后还是只找到了差不多面积、位置很不好的铺位。商场方面说如果以后有好位置腾出来了，第一个让我调位置。
让我伤心的是，没过多久，商场中心一片原定只做临时展位的区域开了一家茶饮店。那个位置没有进水、下水，也没有电路，商场硬是为了那家店给改了水路、电路，这家关系一定很硬，我是没那么好的命啊。
故事3：关系不硬，我白扔了几万房租
地点：某二线城市
讲述人：初创品牌老板小新
我托关系、交了入场公关费之后，终于得到准备入驻的通知。但铺位没得选，“安排哪就是哪”，而且这还只是个开始——
前一家商户拖了两个月才搬走，我找商场投诉无果，白白多交了几万块房租才开始装修。招商的人说了，这房租估计退不了。
我知道，其实就是我没有关系，钱也没花到位……
故事4：光红包不行，找了一个美女陪酒……
地点：北京
讲述人：资深餐饮人柳方
我一个朋友要在商场里开店，光约招商经理出来就约了一星期，之后连喝了两顿酒，但依旧没有回音。而且，中间还向招商经理递上了两个金额不等的红包。 后来，我这位朋友直接找了一个美女来陪酒……
在小餐饮品牌的眼里，招商经理有时候就像上帝，比甲方老板的权力都大。
进商场开店，你必须知道这6条潜规则
讲述这些故事，并不是要控诉商场招商有多“黑暗”，上面的案例只是个案。在各种“中国式房东”中，商场的一大好处就是在合约、管理等各方面都相对规范，而且随着商场竞争白热化，趋势整体向好。
但我们想告诉你，在一个整体规范化水平都不高的人情社会里，你需要知道的现实状况，以及一些“野路子”、“潜规则”。
1.能不能拿到好铺位，靠“品牌+关系+找对人”
商场店铺招商，“大品牌倒贴，小品牌狠宰”是常事。“你不愿意挨宰可以不进，反正还有很多品牌等着进，生意好的商场才敢狠要钱。”
餐饮老司机光哥的店开在二线城市核心商圈。他的感受是，商场店的房租，可以说是“一铺一价”，非常不透明。能不能进驻商场、能不能拿到好位置、租金价格能不能压到最低，主要看三方面：一是品牌势能，二是人情关系，三是花“入场公关费”找中间人。
2.除了商场，其他“相关部门”的关系也能试试
光哥说，如果品牌不够强势，就得拼关系了。每家商场都有一些店是关系户，当地政府部门的亲戚、工商部门的亲戚、消防部门的亲戚、城管部门的亲戚……商场方也得维护关系啊，各部门的关系打点也少不了。
3.找对“中间人”能少花点钱
没品牌、没关系，就得花“入场公关费”找中间人了，这是各地商场招商方面的“潜规则”。就这，也得看你找的中间人是不是靠谱，找到关系比较硬的中间人能少花点钱，关系不够就得花大价钱。看你有没有找对人，找不对人花钱也办不了事，钱拿着都送不去。
“在我们这样的二线城市，进驻中档商场一般三五万就够，标杆式的牛X商场就得三四十万了，这还不包括请客吃饭、送些珠宝小礼物的钱。不过现在这样的潜规则也比较有规矩，一般如果办不成的话，现金都会退还。”光哥说。
另一位餐饮老板告诉内参君：公关费有两种形式，一种是直接收钱（几万到几十万不等），另一种是利润分成（一般是20%左右）。
4.初创品牌，要做好资金和心理双重准备
开了几十家店的餐饮老炮儿龙叔，旗下各品牌已经都是当地生意火爆、颇有名气的品牌，现在也会有新开的商场主动邀请他们旗下品牌入驻。可即使是他，如今还踩着一个商场房租的坑。
小餐饮进商场是趋势，大家都想进，可没品牌没关系的初创品牌，开商场店必然得付出高房租的惨重代价。
当年他开第一家店就在商场里，房租很高，签约时就定了每年10%涨幅，涨幅正常但基数大，房租成本每年“滚雪球”。现在他们有几十家店了，这第一家店的房租仍然是最高的。
5.有时被“清场”，可能并不是你的错
跨界餐饮人路哥为了给新品牌造势，决定把第二家店开到知名商场里。
一个业内知情人士告诉他，客流好的商场每年轻餐区要调整三分之一甚至一半的铺位，一是为了筛选知名品牌进驻，二是为了挣一些公关费。这种情况商场高层是知情的，但如果招商部门做得太过分，高层也会有顾虑，“现在也有商场的高层在逐渐回收招商方面的权力了”。
6.提前弄清收租方式，“双政策”相对人性
通常来说，商场的收租方式有固定房租和扣点房租。
餐饮老板大米告诉内参君，有些商场会采用“双政策弹性房租”：固定租金和销售额抽成（也就是扣点），两者相较取其高。假设固定租金是2万元，销售额抽成是18%。月销售额10万元时，按抽成金额是1.8万元，这时就按较高的固定租金2万元收取房租。月销售额20万元时，按抽成金额是3.6万元，这时就按较高的抽成金额收取房租。
这种双政策算是比较人性化了，就像房东看你生意好了，要求涨租金一样。大米表示理解，而且这样“也比有些无论生意好坏都收高租金的商场强啊”。
你所在的城市，商场店租金是个什么水平？感觉是否能承受？你给自己划的“房租占比”红线是多少？欢迎来跟内参君聊聊。
明天，请继续关注内参“商场房租调查”之二。
特别声明：该系列文章里的故事全部真实，做餐饮不易，为了保护吐真言的老板，我们全文采用化名。
策划统筹：茜妮 本篇采写：虎萌 张伯禹 王瑛
· END ·
统筹丨张琳娟
编辑｜茜妮 视觉｜尚冉
<>接上一篇）
例如：某种商品进价150元，标价200元，但销量较少。为了促销，商场决定降价销售，若为了保证利润率不低于20%，那么至多打几折？
设打x折：(200x-150)/150=20% 解：X=9折
计算方法：
1、满100送50，相当于花100元现金，买了150元商品，即100/150=6.7折。如原扣率为25%，原利润为25元，供应商结算额为75元。
参加活动后，供应商结算是以含券销售额来计算的。假设扣率25%不变，供应商可结150*（1-25%）=112.5元，但这150元的销售里券占了50元，现金只有100元，所以商场还要倒贴12.5元，这样就亏了，所以要提高扣率。
按100元现金，商场保证得25元，供应商得75元倒推：
75/150=0.5，商场扣率要到50%，才能保证扣下的75元中，除去50元的券，商场还有25元现金赚。而供应商如果进货价是5折，就一分钱没赚，而不打折的话，150元的销售，供应商可以赚150*（1-25%）-150*50%=37.5元。
2、“只送不收”和“只收不送”两种情况
例1：商场做满100送50活动，损失率33%，在比较仁慈或不够强势情况下：
对于参加活动的A专柜，商场扣率为45%。
对于只收不送的B专柜，由于该品牌比较强势，商场只在该专柜原扣20%的基础上增加了5%，即扣25%。
顾客在A专柜购买了100元商品，得到50元现金券全部用于B专柜
在该轮交易过程中，商场毛利额=100*45%-50*（1-25%）=7.5元
商场毛利率=7.5/150=5%
例2：对于只送不收的C专柜，商场只象征性的在25%的扣率上增加了2%，即扣27%。
顾客在C专柜购买了100元商品，得到50元现金券全部用于A专柜
在该轮交易过程中，商场毛利额=100*27%-50*（1-45%）=-0.5元
商场毛利率=-0.5/150=-0.3% （亏了）
顾客在C专柜购买了100元商品，得到50元现金券全部用于B专柜
在该轮交易过程中，商场毛利额=100*27%-50*（1-25%）=-10.5元
商场毛利率=-10.5/150=-7%
所以，对于此种情况，商场必须提高A、B专柜的扣点，相应地提高扣率，才能保证不会亏损。
3、某商场搞“买300送200”的促销活动为例。商场和供应商的基本经营信息如下：
商场和供应商以扣点的方式联合经营，商场平均扣点率为25％。
供应商从生产商进货的价格为3折，那么在这次活动中商、供两家的利润产生情况是这样的，顾客花了300元钱而买走了500元的商品，就商场而言，只有300元的现金收入；对供应商来说，实际上是卖了500元的货。
先算商场的收入，为了保证与平常的收入相同，商场不能按照平常25％的扣点返款给供应商，那么该如何计算呢？如下：
300×25％＝75（由于商场实际收入现金300元，商场所得收入应为75元）
500×75％＝375（如若依旧以25％的扣点返款给供应商，金额应为375元，这样的话商场损失严重，故而在促销期间要提高扣点）
300-75＝225（商场欲保持75元的收入，则当返还供应商225元）
1-225÷500＝55％（所以，商场当将扣点提至55％才能维持应有收入）
再给供应商算算，商品进货价格为售价的3折，即30％，再减去日常经营的基本费用大约10％，如果按前所述商场再扣掉55％，那么供应商的利润为：
1-30％-10％-55％＝5％
5％的利润实在是太可怜，当然，在作返劵促销的时候商场也会主动承担一部分，比如，将扣点调到50％，供应商此时就能剩利润10％。如果销售量提高一定程度，双方还是可以赚钱的。这说的是300返200的情况，如果300返300、200返300的话，供应商一定会赔钱。为什么？因为商场黑着呢，扣点多少一般是商场说了算，商场要在保证不赔的情况下才会考虑让扣点给供应商。当然，这是说商场power比较强的情况，供应商还得巴结商场呢，不听话就得撤柜，被扫地出门。再有就是供应商的power比较大，比如一些一线的牌子，根本不把商场放在眼里，商场还得卑躬屈膝地竭尽办法留住这个财神爷，所以，根本不敢惹，供应商不高兴就不参加商场的活动。另外，power强的商场也不敢对供应商太狠，一旦把供应商欺负急了，下次人家不会再与商场合作了，商场也就开不下去了，考虑到这点，商场还要维护供应商，一般会让扣点的。当然，不否认有些商家在打折返劵期间有虚高抬价的行为，但是，现在消费者的眼睛那是相当的雪亮，而且购物时已经不是“货比三家”的初级阶段了，现在流行的是“劵比三家”。他们对价格了如指掌，很难被骗的，所以，商家的虚高抬价会给自己带来严重的信任危机，一般的商家不会这么冒险的，就是抬了，也只是个别牌子的个别行为。总之，促销的结果就是大家都不挣钱或赔钱。
换成300送300
300×25％＝75（由于商场实际收入现金300元，商场所得收入应为75元）
600×75％＝450（如若依旧以25％的扣点返款给供应商，金额应为450元，这样的话商场损失严重，故而在促销期间要提高扣点）
300-75＝225（商场欲保持75元的收入，则当返还供应商225元）
1-225÷600＝62.5％（所以，商场当将扣点提至62.5％才能维持应有收入）
再给供应商算算，商品进货价格为售价的3折，即30％，再减去日常经营的基本费用大约10％，如果按前所述商场再扣掉62.5％，那么供应商的利润为：
1-30％-10％-62.5％＝-2.5％
表面是亏了，所以就要和商场谈扣点。但是实际上许多商品并不是刚好为300的倍数，所以在这里面是有文章可做的：以一双女鞋469为例计算，顾客花469现金买了469+300（券）=469（鞋）+289（鞋）=758（价值），所以是买469送758，469/758=0.612
469×25％＝117.25（由于商场实际收入现金469元，商场所得收入应为117.25元）
758×75％＝568.5（如若依旧以25％的扣点返款给供应商，金额应为568.5元，这样的话商场损失严重，故而在促销期间要提高扣点）
469-117.25=351.75（商场欲保持117.25的收入，则当返还供应商351.75元）
1-351.75÷758＝54％（所以，商场当将扣点提至54％才能维持应有收入）
再给供应商算算，商品进货价格为售价的3折，即30％，再减去日常经营的基本费用大约10％，如果按前所述商场再扣掉54％，那么供应商的利润为：
1-30％-10％-54％＝0.06％
所以厂家的底线是54折回款，一定要这么谈（回款而不是扣点）才能不被商场利用其他诸如广告费等名目把供应商弄亏。
不管你晕没晕，反正我是晕了！
<>场联营扣点如何开票?
答:应该按销售金额-扣点后来开票,商场扣除的费用应该提供发票给公司.
第一,分析经济业务涉及的是资产、负债、所有者权益还是收入、费用(成本)、利润;
第二,确认会计科目,记账方向(借或贷);
第三,确定记入哪个(或哪些)账户的借方、哪个(或哪些)账户的贷方;
第四,确定应借应贷账户是否正确,借贷方金额是否相等.
< class="pgc-img">相关知识:
"联营扣点"或"联营返点"是最近出现的一种在生产商与零售店之间进行的新型经营合作方式.其操作形式很多,但从实质上讲,主要有以下三种基本基本模式:
模式一,零售店给生产厂商提供柜台或者其他经营场所,零售店仅在生产厂商将商品入店时进行核查和登记数量,统计其销售价格,销售和收款等经营活动都由生产厂商自己负责,生产厂商的商品销售结束后,零售店按一定的比例,计算收取柜台或者其他经营场所的租金.
模式二,双方的业务运行流程与上述相同,但在租金的收取上,零售店实行"保底定额加扣点(返点)"或"定额与扣点孰高确定租金"的形式,即零售店出租柜台或者其他经营场所时,先收取一定数额的租金,期末再根据厂商的销售额计算收取一定的租金;或者先行确定一个定额基数,如果期末按销售额乘以一个商定的比例(扣点)计算出来的结果小于先行确定的基数,厂商则按先行确定的基数向零售店支付租金,如果根据扣点计算的结果高于基数,厂商则按扣点计算的结果支付租金.
模式三,零售店给生产厂商提供柜台或者其他经营场所,零售店在生产厂商将商品入店时不核查和登记数量,生产厂商派人参与商品的销售,但销售活动由商场统一管理,商品销售的款项也由商场统一收取,生产厂商的商品销售结束后(或者双方约定一个结算期间),零售店按一定的比例,计算收取柜台或者其他经营场所的租金.
