继州
闽山全景（作者自摄）
一、“三山观、三山藏、三山看不见”——海客瀛洲在福城
地处东南丘陵区的福州城，自古“吻海派江，附山以居”[1]，起初是闽江入海口汪洋中的小岛数峰，闽越先民在此倚山作城，后世泥沙淤积，岸线推移，陆地扩大，逐渐成为一方都市。因此，地势略高的福州古城里也有几座小山，大者海拔达数十米，为屏山、乌山、于山三山，恰成三足鼎立之势，各占住福州城的一角，正所谓“三山鼎秀，州临其间”[2]。三山引人注目，又为形胜家所津津乐道，故“三山”一词早已成为福州城的别号，南宋状元宰相梁克家为福州所作方志即以《三山志》为题，而福州在各地的会馆亦率以“三山会馆”为名。
福州城位于闽江之入海口，是一片为群山所围绕之“桃花源”（google map，陶金标注）
由“三山”所定向的福州老城，虚线所标中轴线向南延伸至闽江之滨（google map，陶金标注）
约翰·汤姆逊于1871年拍摄的乌山邻霄台
“三”这个数字，恰与蓬莱、方丈、瀛洲“海中三神山”相合。事实上，在众多古代文献中，“三山”往往都投影自海上三山（如镇江的金山、焦山、北固山）。因此，古人认为福州三山亦为仙灵所钟，流传下来的仙道胜迹尤多。于山传为汉时何氏九仙炼化之圣地，故别名九仙山，山上有北宋崇宁二年始建的天宁万寿观，黄裳在此主持刊刻我国首部刻本《道藏》——《政和万寿道藏》，今为九仙观，是福州城内最大的道观和本地全真派中心；亦有炼丹井、真龙庵（清世宗所敕建闽省龙神庙）等道教相关名胜。乌山在唐、五代时曾有不同地点作为社稷坛使用，先在南涧寺东，后迁至乌山绝顶名为“邻霄台”的天然巨石，两宋沿用，直至元代才迁走；北宋熙宁间，乌山曾更名道山（曾巩《道山亭记》载：“程公以谓在江海之上，为登览之观，可比于道家所谓蓬莱、方丈、瀛洲之山，故名之曰：‘道山之亭’”），有道山观、吕祖宫、高爷庙等道教名迹存焉。位于城正北屏山之巅的镇海楼曾供奉玄天上帝，其下的华林寺，初名“越山吉祥禅院”，大殿为长江以南最古老的木构建筑。
乌山上的《大宋福州社坛铭记》（作者自摄）
除举目可见的三山之外，福州城内还有一些小丘。逮至明万历时，即有“九山”新说出现，即所谓“三山现，三山藏，三山看不见”。“藏”及“看不见”的三山为何，旧有二说。明何乔远《闽书》以“罗山、冶山、闽山”为“藏”，以“灵山、芝山，钟山”为“看不见”；清林枫《榕城考古略》以“罗山、芝山、丁戊山”为“藏”，“灵山、钟山、玉尺山”为“看不见”。
罗山乃于山北麓余脉，有法海寺；芝山有开元寺，灵山为芝山余脉，早已没入闾巷而难考；丁戊山为一高阜，有大觉寺；钟山旧有大中寺，今寺不存，山体铲削为平地，无处可寻；闽山与玉尺山实为同山异名。目前的“三山藏、三山看不见”，因其体量本就不大，多仅有占山建成的佛寺以山冠名，无它可观，至于灵山、钟山已经彻底无存。
例外的是闽山、冶山两山，颇具历史遗存和游赏意趣，宜为读者详叙之。
二、“半潭秋水一房山”——闽山的“山不在高”
著名的三坊七巷是福州旧府城内最大的连片住宅区，拥有二梅书屋、小黄楼等假山园林。尽管城内即有丘壑之美，城外更是群山屏列，福州士人对私家有园林的偏好同其他地方并无二致。晚清富商魏杰醉情山水，在鼓山等名山留下33处摩崖题刻，其中不起眼的一段在其捐修的金鸡山地藏寺内，却颇能体现其愿景。其诗为：“金鸡洞壑白云间，围住真山当假山。五岳匡庐常到眼，免携杖履远跻攀。”将广袤山林微缩于方寸，化天然于人工，以小而见大，是以道家思想为代表的一种中国特有的宇宙观。名山大川不仅存在于自然世界，也存在于庭园、案头，乃至“我”之身中。正所谓“真人处天，处山、处人，入无间，以黍米容蓬莱山，包括六合，天地不能载焉。”[3]天然山水既不易为我所独有，乃叠石理水造就园林，或制作盆景，或选购福州久负盛名的工艺品“软木画”，移置案头，皆是一理贯之。
私家园林里的山，无论规模如何，大抵命名为“某峰”，极少能以“某山”命名——山的意象太大，人居是山的皮毛庸赘之物，岂敢喧宾夺主？但三坊七巷有一处胜景，妙处就在它曾是私家园林里的一座真山，真可谓海内稀有。
闽山（作者自摄）
从南后街的南口进入三坊七巷历史街区，从一处罩上玻璃的“泔液境”旧庙门旁转进，不远处有石栏环绕清水一泓，上筑石桥，桥畔一座数米高的黑色巨岩自池中兀起，上书“闽山”篆书大字。沿池畔步行数武，折上石阶，岩顶另有“光禄吟台”篆书大字，还有一些历代题咏分布岩侧。
这巨岩虽占地不盈数丈，但仿佛有名山的磅礴大气。福建沿海山岭以花岗岩为主，若上无覆土，则呈石峰兀立之态，岩色苍然，十分古拙。乌山、于山、鼓山上的诸岩都是如此。但此地妙则妙在，并非处于山林丘壑之中，而是厕身于闾巷之内。如果说，福州的“三山现”堪称典型的城市山林，那么这里就是独特的“街区山林”“人居山林”，是移天缩地的更高一重境界，出自天然而非人工穿凿堆垒而成。
天然的山体大隐于市，是造化之功还是人能胜天呢？
这处胜观，便是上文所说的闽山，一称玉尺山，又名光禄吟台。在不同的版本中它被认为是“藏”或“看不见”，其实以其山骨卓然之态，更应该是“藏”。
从郭柏苍堆的土山上俯瞰闽山上的光禄吟台题刻（作者自摄）
古人认为它是乌山的余脉。乌山在唐天宝八年曾敕名为“闽山”，到了北宋熙宁年间，以光禄卿出为福州郡守的程师孟将乌山更名为“道山”，于是“闽山”这个名字仅仅归属这不起眼的小山丘。北宋初年，这里已经和福州城内诸山一样被佛寺所据，其名曰“闽山保福寺”，后更名“法祥院”。程师孟醉情山水，诸山多有其题刻吟咏，闽山保福寺也留下了他的游迹。“永日清阴喜独来，野僧题石作吟台”[4]，一次独游时，寺僧邀程太守题下“光禄吟台”篆书大字（一说“闽山”也是程师孟手笔，但宋代《三山志》无载，《榕荫新检》等认为是明嘉靖年间林南山的伪刻）。
闽山的原始地貌应是巨石耸立的小山丘，到了南宋就已经“铲削殆尽，所存者，巨石岿然”[5]。据《三山志》所载，法祥院的“产钱”才一贯多，可见规模、田产都不大，逮至明代，就已经废为民居。明人将闽山圈入宅中的同时进行了简单的建设，不但为“光禄吟台”四字增刻题款，还在周边种植花木以增园林之胜，此地遂成文人发思古之幽情的胜地。明末陈朝锭咏闽山诗云“花影满庭香气散，凉飚吹树月华新”[6]，陈衎诗云“城市出山骨，嵯峨花竹中”[7]，皆是写照。
清乾隆年间，这里经历了进一步的园林建设，“毁石伐树，亭台其间”[8]，嘉庆时进士叶敬昌购得此宅，祁之釪来游并题诗“宅因易主胜，石为傍池幽”[9],此时亭台池俱全，俨然一私家园林矣。叶敬昌与林则徐交好。道光三十年，林则徐逝世前曾居福州，在闽山侧将畜养多年的四只鹤放生，留下“鹤磴”旧迹。
将鹤放生前，林则徐曾携鹤拜访过同窗好友郭阶三的家。郭阶三之子郭柏苍为福州晚清文史巨擘（另一子郭柏荫官至湖广总督），与林则徐亦为忘年交。光绪七年，郭柏苍购得闽山所在的宅第，此时离林则徐放鹤已过去了三十年之久。此地于雅好考古的郭柏苍意义非凡，既是数百年的古寺旧址，又是故人游踪，因此他进行了尽心的造园，我们今日所见的闽山风景，即是郭柏苍的作品。
漾月池（作者自摄）
郭柏苍造园的第一步是将原有的三丈见方的方池进行改扩建，下挖疏浚过程中，发现了法祥院的柱础和贮水石槽，得知此处就是宋朝废寺的殿堂所在。建成的新池以山体原石为底，形态曲折，名为“漾月池”，并在闽山侧建起与其平行的石桥“东杠巡栏”，在池畔又建一座小桥，以使“行者因折而复”，增添移步换景之趣。第二步则是将疏浚漾月池的土在闽山旁堆起一座“层累曲折”的小山，上植松竹梅杏。郭柏苍对此举非常满意：“百步之阜，下睨，其巅阴翳若重冈复岭，陟其巅，乌、于及遥山皆与小阜作为宾主朝揖之势，盖用形家假远为近之法。”[10]笔者以为，该园的妙处正在于他没有从俗在此树立“瘦漏透皱”的太湖石峰（成为沈复笔下“乱堆煤渣”的苏州狮子林），而是堆出了极为天然而低调的土山，虽山体较闽山更高，但绝不喧宾夺主，可谓造景之“高着”。他人以花石纲遗石为园林主峰，郭柏苍独以天然真山、千年古迹为主峰，此正是对“造化钟神秀”的敬意。
郭柏苍所作土山（作者自摄）
如今郭柏苍所建“沁园”的亭台建筑俱已湮没，唯漾月池、双桥和土山尚在，景致或许更为朴素天真。三坊七巷的南后街铺面前游人如织，咫尺之遥的闽山却人迹杳然，是难得的清幽之所，虽已非私园，但独自观览的机会很多，足以体验私人山水之乐。
三、“迥拔凌霄汉”——冶山的山岳之姿
相比闽山的“藏”，冶山的“藏”则没有那么“低调”。其主要原因乃是因为此处的山体似小实大，纵豪强亦难以私藏于第宅之中。尽管如此，笔者初访冶山时也颇费周折，后来方知中山大院那一排楼房的背后，榕荫深处便是冶山。近年来景观改造拆除楼房，冶山的全貌终于显露。
冶山全景，右侧为萨镇冰故居“仁寿堂”（作者自摄）
尽管现存摩崖石刻最早只到清代，但冶山实为福州人文渊薮。福州建城始于2200多年前，闽越王无诸在冶山“依山置垒”[11]建立起都城，号为冶城。“冶”的由来是此处为冶铸之地，后世传越国欧冶子在此铸剑，故山北有欧冶池（一名剑池）古迹。联系到南京朝天宫所在地亦传为吴王夫差冶铸之地“冶山”“冶城”，这样的巧合令人猜测这是后世对早期先进文明的一种共同记忆。冶城遗址经90年代以来数次考古发掘，出土“万岁通天”瓦当等珍贵文物，证实传说真实不虚。后世福州城依然以冶城为中心，晋代在冶城南侧建起郡衙，至唐为大都督府，五代时？为闽国宫殿，后累为福建布政司衙门直至清末。福州的城隍庙亦依冶山支脉而建。将冶山称作福州的政治中心，恐不为过。
今日冶山周边的遗迹，首屈一指的是1998年发现的唐代马球场遗址。唐元和八年，裴次元出镇福州，在冶山南麓修建了马球场，作为军事体育训练之用，并“扪萝蹑石，不惮危峭，转石而峰峦出，浚坳而池塘见”[12]，对风貌原始的冶山进行了“景观改造”，“启涤高深，必尽其趣，建置亭宇，咸适其宜”[13]，建成“望京山、观海亭、双松岭、登山路、天泉池、玩琴台、筋竹岩、枇杷川、荻芦冈、桃李坞、芳茗原、山阴亭、含清洞、红蕉坪、越壑桥、独秀亭、筼筜砌、八角亭、盘石椒、白土谷、涟漪亭、东阳坡、分路桥、乾冈岭、木瓜亭、石堤桥、海榴亭、松筠陌、夜合亭”二十九景，裴次元为其中二十景题咏（据学者认为可能是对王维《辋川二十咏》的致敬）。
从这些名称中，我们可以推测裴次元修葺后的冶山林木丰茂、峰回路转，沿水涧而渐高，共设七亭，其顶峰名为“望京”，是为去国怀乡之思。裴次元的二十咏，今日仅存《天泉池》和《望京山》等七首残诗。《望京山》残句云：“积高依郡城,迥拔凌霄汉”，登今日冶山观之，望不出周围的小区，然而据后世方志记载，原始的冶山经过历代取土削减，剩下的只是山骨岩石，可见昔时冶山或许壮观得多，“望京观海”不单纯是夸耀式的修辞。
今日的冶山顶（作者自摄）
裴次元的冶山建设可谓福州历史上的第一次造园实践，中原士大夫的雅好终于风及海隅边陲。虽然原始的冶山也并非“三山现”那样的大山，但在时人笔下，却有大山、名山的景致，“峰峦巉峭耸其左，林壑幽邃在其右”[14]，“窈窕深邃，安可殚极”[15]；甚至越壑桥一景被赞为“成梁度层岑，架空临绝壑”[16]。充满浪漫主义的夸张笔法下，是开张奇逸的唐人气魄，并无后世造园的忸怩作态。
后人复建的赵壑桥（作者自摄）
倘若冶山的时运更好一些，裴次元的遗迹或许就不需要靠考古发掘才能重见天日。可惜冶山在唐末黄巢起义时就遭到摧残，《球场山亭记》在宋时已是断碑。唐末筑罗城，又将城墙叠压于球场遗址之上，唐时冶山二十九景百余年后已俱无存。清代之前，有关冶山名胜，仅记有会稽亭、佚老庵、流觞池、利泽庙（龙王庙）等，或许冶山上已无甚景观可言。
临近冶山顶的摩崖石刻，“望京山”被如此恢复（作者自摄）
不过到了清代，好事者却将冶山诸景恢复了起来。今日的冶山，摩崖石刻鳞次栉比，“望京山、观海亭、天泉池、玩琴台、筋竹岩、山阴亭、越壑桥”等裴次元的诸景名号都被镌刻在怪石之上，可谓“述而不作、信而好古”，但因为原有山体已被削去，其实是名存实亡的新景。但无论景观是不是同一个，古人的文脉就此存了下来。抽象的景观依然抽象，具象的景观亦可以新建替代之。“观海亭”在民国时重建为两层水泥圆亭（仅存两柱），越壑桥是仅有一步的小桥，山下的流觞池也被复刻于山上。更有趣的是有人取曲径通幽之古意，将“一曲”至“九曲”的石刻从山麓布落至山巅，而今的游人每在榕树茂密的气根中搜寻这些题刻，真是有趣极了。
冶山岩上刻出的流觞池和远处的观海亭遗柱（作者自摄）
流觞池与石刻（作者自摄）
现今登览冶山有三条路线。其一是沿山脚的唐球场遗址前行，在巨榕浓荫中绕到山阴，拾阶而上，在搜捡“九曲”及二十九景题刻之余，不知不觉已到山腰，沿着蔡元培、黎元洪诸公的摩崖石刻绕行，再转一圈即是流觞池和观海亭遗址，从石上凿出的阶梯可攀至高树围抱的山顶。其二是从欧冶池南侧曲折石阶登山直到山腰，左侧的民国楼房为“佚老堂”，也是追溯前人遗迹而命名的。第三条路线最富意趣，起点与第一条相同，但从长长的石阶直上，侧面的两层楼房是海军名宿萨镇冰晚年归隐住所“仁寿堂”，行至阶顶，就是越壑桥，虽不大但风致绝佳。过桥就是流觞池，右转是仁寿堂的山顶入口。
在冶山山下可见榕树气根包绕着摩崖石刻，富于南国风情（作者自摄）
相比闽山，冶山的大山气象或许体现在题刻之众多（50余处），游玩线路之复杂，景致之多样、树木之丰茂等表观方面。但笔者认为，真正的不同或许有二：一是冶山的基调颇高，是汉时王都，是唐时胜迹，自古为一城之心脏，是官方营建的名胜，尽管在千余年中曾经衰落，但无失其公共名胜的身份。二是冶山的格局颇大。或许因为是公共名胜，历代都未有豪门勋贵敢将一山都据为己有，即使在闽省权势人望已极的萨镇冰，也只是倚山为楼，甘为冶山的附庸，只取沧海一瓢饮。或许这样少了闽山隐入私家园林的奇趣，但多了仿若名山大岳的尊严。
闽山、冶山虽小实大。闽山的大处是靠郭柏苍等造园家的维护，冶山的大处是靠历代文人的尊古情怀，一为私，一为公，各擅胜场。
自古以来，海上的“三山”也被认为是天下“洞天福地”体系的有机组成部分，但它们大都位于人迹罕至之处。与此相比，福州坐落于三山之间，又有三山福地隐于其中，实乃福州独有的“福”。
注释：
[1] 唐·沈亚之《沈亚之集》。
[2] 宋·梁克家《三山志》。
[3] 东晋·《紫阳真人内传》，收入《正统道藏·洞真部·记传类》。
[4] 宋·程师孟《游玉尺山寺》。
[5] 宋·梁克家《三山志》。
[6] 明·陈朝锭《登光禄吟台》。
[7] 明·陈衎《光禄吟台》。
[8] 清·郭柏苍《乌石山志》。
[9] 清·祁之釪《陪小洲侍御李生春阑游光禄吟台》。
[10] 清·郭柏苍《乌石山志》
[11] 清·顾祖禹《读史方舆纪要》。
[12] 唐·冯审《球场山亭记》。
[13] 唐·裴次元《球场山亭诗自序》。
[14] 同上。
[15] 唐·冯审《球场山亭记》。
[16] 唐·裴次元《越壑桥》。
张继州，福州人，工作是科学研究，兴趣爱好是“非科学”的民俗。
责任编辑：黄晓峰
校对：徐亦嘉
018-07-19 16:26 | 浙江新闻客户端 | 记者 詹慧雯
无论愿不愿意承认，我们都必须面对这样一个现实：杭州的土地市场，凉了。
只是相比最高沸点时，凉了多少度？现在依然各家各言，有所争议。
但其实，这不是今年下半年的重点。就算现在拿地，面市节点最快也要明年上半年了，而明年杭州市场的行情怎样，谁也不敢给一个笃定的预测。
相比之下，2017年高价拿地的项目们，未来半年即将面临的窘境则要多得多。
一方面，部分区域地价下滑了，自己高位站岗了，有的可能还背上了现房销售、一定自持比例的包袱。另一方面，一级市场的凉意传导至二级市场，看涨预期不再，观望情绪加重，“是个房子就不愁卖的时代”正在渐行渐远。
这种处境下，卖不卖？怎么卖？卖什么价格？都是考验操盘手能力的一道道难题。
今天，让我们用季度盘点的形式，来回溯一下2017年的这些“高价地”项目，看看它们的面市，能给2018下半年的我们带来什么样的启示。
2017一季度拿地项目
6盘已面市，4盘预计下半年面市
良渚板块、义桥板块房价基准线被改写
2017年一季度，杭州市区出让涉宅用地14宗。
截至目前，绿城西溪云庐，碧桂园旗下越溪府、东旭府，良渚板块融信沐澜、联发藏珑玉墅、中粮梦栖祥云6个项目已开。其中，开盘速度最快的是碧桂园越溪府，从拿地到开盘耗时11个月。
三湘印象森林海尚、绿城建发沁园、大家金钰府、融信杭州世纪4个项目预计会在今年下半年首开。(备注：案名尚未对外公布项目，不在下半年面市新盘统计中，下同)
值得关注的是，良渚板块，在融信澜天、万科未来城三期等单价2万元/㎡左右新房摇完之后，融信沐澜、联发藏珑玉墅、中粮梦栖祥云三个新盘主动打破“僵局”，在6、7月份陆续开启摇号。
良渚板块部分楼盘区位图(制图：方仲辰)
沐澜、藏珑玉墅、梦栖祥云，这三个新盘拿地楼面价均在16000—17000元/㎡之间，集体面市之后，更新了良渚板块的房价基准线。通过这三个楼盘领出的预售证情况来看，目前良渚板块新房价格基准线：小高层精装均价25900元/㎡左右，洋房精装均价28000元/㎡左右，叠墅精装均价33400元/㎡左右。
而从摇号情况来看，开发商们不约而同地拿出小批量房源来试水。梦栖祥云首批摇号48套洋房，报名人数284组，中签率16.9%(仅指首轮无房家庭中签率，下同)；藏珑玉墅首批摇号96套洋房，报名人数562组，中签率17%；沐澜首批摇号108套小高层、72套叠墅，小高层报名人数1289组，叠墅报名人数162组，中签率8.4%、44.4%。
这样一个报名人数，虽不及“万人摇”时期的狂热，但从中签率来看，也算保持在一个比较合理的水平线上。
同样改写板块房价的，还有碧桂园东旭府。碧桂园东旭府7月最新领出的预售证价格在高层精装均价18443元/㎡左右，这也是义桥板块一个新的价格基准线。
杭州世纪效果图
2018下半年，森林海尚、沁园、杭州世纪、金钰府四个项目要面市了。
其中，森林海尚楼面地价32370元/㎡，沁园楼面地价40766元/㎡，杭州世纪楼面地价30816元/㎡。
这三个项目在各自板块内，都属于不折不扣的“高价地”项目，也清一色地定位为面向高端改善客户的豪宅产品。它们的产品市场接受度如何，面市后会否刷新板块房价基准线，是下半年杭州楼市的焦点之一。
2017二季度拿地项目
6盘已面市，3盘预计下半年面市
现房销售成主流，最高房企自持比例100%
如果说，2017年一季度拿地的部分项目，是因为地价成本高、新房价格博弈中，而或主动或被动地没有面市。那么，2017年二季度拿地的这些项目，境遇就更糟了。
2017年3月24日晚间，杭州市国土资源局发布土地新政
2017年3月24日，杭州市国土资源局发布土地新政：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。
2017年二季度，杭州市区出让涉宅用地24宗。
其中，现房销售项目13个，分别是联发桃源项目、中冶翠苑项目、禹州蜀山项目、融信澜天(空港)、金地宋都都会钱塘(东区)、中冶三塘项目、保利天汇、杭房大江东项目、杭州宏立大江东项目、葛洲坝中国府、天阳融信东方邸、中建临平新城项目、高运益农项目。
从拿地到项目建成至少2年周期，也就是说保守估计，这13个项目至少要2019年二季度方能面市。
而这13个项目中，又有12个项目有房企自持比例，自持比例从2%-100%不等。
最夸张的是，大江东板块杭州宏立项目，不仅要求现房销售，还要求自持比例100%并配建200㎡的养老设施。
大江东宏立项目区位图
2017年二季度拿地，目前已开盘的项目有6个，主要集中在临安区、萧山区。
临安区越秀湖山悦、中骏柏景湾、临安宝龙城市广场、旭辉东原吴越府、融创金成十锦台5个项目均已开盘。其中，速度最快的是吴越府，从拿地到开盘耗时仅6个月。
萧山区滨江江南名府也已于今年3月开盘，从拿地到上市耗时9个月。
此外，越秀景瑞悦见山、旭辉东原国滨府、东原旭辉璞阅这三个项目，预计会在今年下半年首开。
2017三季度拿地项目
4盘已面市，22盘预计下半年面市
现房销售规则取消，最快开盘速度4个月
2017年三季度，杭州市区出让涉宅用地45宗。其中，现房销售项目6个，分别是杭房庆隆项目、卓越长睦项目、越秀牛田项目、电建丁桥项目、郑州绿都崇贤项目、路劲崇贤项目。
2017年8月14日起，杭州土拍规则调整：“溢价50%需现房销售”条款取消。
2017年7月12日晚间，现房销售政策取消
故而在三季度拿地项目中，有“现房销售”要求项目占比不高，大部分项目在今年下半年具备面市条件。
国开东方凤凰台、金地宋都都会钱塘(西区)、德信九溪云庄、中城汇MIDTOWN、古翠隐秀、滨江御江南、滨江碧桂园卧城印象、德信碧桂园印江南、西房湖滨外滩、碧桂园玖晟府、金辉江山云著、金科碧桂园博翠府、金地玖峯汇、时代滨江翡翠之星、碧桂园金科尚合府、保利滨江上品、滨江碧桂园翡翠江南、德信浙旅天空之翼、金地滨江万科悦虹湾、首开东城金茂府、金辉蓝光星奕云著、荣安柳岸闻莺等22个项目，已对外公布案名，并预计在今年下半年面市。
这其中不乏一些楼面地价在3万+、4万+的高价地，并且大部分还具有一定的房企自持比例。它们的首开定价是多少，杭州市场接受度如何，是下半年楼市的一大考验。
与此同时，又有一些刚需板块的房价基准线将被改写。
比如，楼面价17185元/㎡的凤凰台上市了，老余杭曾经2万元/㎡左右的精装新房价格可能就一去不复返了。
又如，楼面价13369元/㎡的都会钱塘上市了，下沙大学城北的新房价格再也不是去年保利像素的精装14000元/㎡了。
还有乔司板块，楼面地价17226元/㎡的江山云著，新房价格能开到多少？东湖板块(临平北)，楼面地价13840元/㎡的柳岸闻莺，新房价格又能批到多少？这些都是有待下半年市场揭晓谜底的一道道问答题。
苕溪壹号区位图
此外，还值得一提的是，2017年三季度拿地目前已开盘、正准备开盘项目有4个，碧桂园前宸府、苕溪壹号、新城璟隽公馆、宋都麓宸府。其中，速度最快的是苕溪壹号，从拿地到开盘仅耗时4个月。
起价14950元/㎡、均价16470元/㎡，苕溪壹号去年12月首开房源价格仅比地价高出3000元/㎡。而今年临安市场的表现，也回过头去证明了，苕溪壹号当时的快销策略是正确的。
今年5月，苕溪壹号136套房源公示，毛坯均价19185元/㎡，报名人数仅53组，不用摇号。
2017四季度拿地项目
暂无楼盘已面市，14盘预计下半年面市
小和山、瓶窑板块时隔多年迎新盘
2017年四季度，杭州市区出让涉宅用地25宗，其中，租赁用地一宗。
截至目前为止，暂无楼盘已开。
上坤山语四季、祥生绿都京杭府、西房江南宸庐、龙湖江与城、宋都相贤府、绿城云栖桃花源、天阳蔚蓝、绿城和庐、宋都如意春江、绿城九龙仓桂语朝阳、中锐招商星未来、碧桂园良樾、保利融信和光尘樾、保亿湘湖和院等14个楼盘，已对外公布案名，并预计在今年下半年面市。
值得关注的是，久未有动静的小和山、瓶窑板块，时隔多年后将迎来新盘的面市。
楼面价16650元/㎡的和庐、楼面价11178元/㎡的良樾，会分别为小和山、瓶窑板块确立起怎样的新房价格基准线？
京杭府规划公示图
崇贤板块，在群贤府、翡翠半岛、拱宸外滩三盘普通住宅房源基本售罄后，楼面价12999元/㎡的京杭府、江南宸庐又会树立起怎样的板块价格标杆？
大江东板块，相比今年土拍动辄过万的楼面价，去年楼面价8107元/㎡的江与城，楼面价8495元/㎡相贤府不算是最高点。龙湖、宋都这两个以速度闻名的房企，会再创大江东板块摇号神话吗？大江东板块新房价格会突破2万大关吗？
这些都只能留给下半年的市场来一一解答了。
融信第三事业部带入巅峰状态的余丽娟现在要忙的事情更多了。8月份她兼任了第一事业部总裁，迎来一个更高的起点，更多的期待。刚刚挑战完杭马42公里，虽然过程艰难，但她最终挑战成功，事业是否也能如愿？
余丽娟的高光时刻与杭州市场密不可分。2016年在上海摘下中国历史上最贵的土地，融信中国因此成为全国舆论的中心。与集团的一炮走红并无二致，余丽娟带领的杭州区域当年在也因敢拿高价地而饱受争议。
不过杭州这三年楼市上扬再至高点，当年不惜高价重仓拿地的杭州区域战报连连告捷。根据融信中国年报数据，2016年仅布局有5个城市的融信，杭州区域的合约销售额为82.57以，占集团总销售额的33.51%，仅次于大本营福州。
2017年杭州区域合约销售额为166.71亿，占集团总销售额的33.19%，代替福州区域成为集团的头部区域。2018年中报显示，杭州区域合约销售额为178.83亿，占集团总销售额的32.79%，依然位列集团第一。
这一年融信还进行了组织变革，施行集团-事业部-城市公司的新三级管理架构，集团形成4大事业部和1个区域公司。根据融信，第一事业部包含福建和广东；第二事业部包含上海和江苏；第三事业部包含浙江、江西和湖南；第四事业部包含郑州、天津和太原；西南成都等成立区域公司。
在新的组织架构下，余丽娟带领之下的杭州区域并入第三事业部，同时，余丽娟也成为第三事业部的总裁，她的管控区域和范围扩大至整个浙江省、江西和湖南。
成为融信中国最耀眼的明星事业部，余丽娟也成为掌门人欧宗洪身边最红的一员大将。在融信中国投资策略调整为根据销售回款进行投资之下，融信第三事业部成为先行者，回款不用回到集团，第三事业部也有了投资支配权。没有那么多回款和投资支配权，其它事业部苦于扩张无门。
当然，余丽娟要承担的责任也更多。欧宗洪将2018年的销售目标瞄准至1200亿，几度创造了辉煌的余丽娟被欧宗洪再度付以重任，他给第三事业部下达了业绩冲刺500亿的任务。
根据融信提供的数据，1200亿下分到各个事业部和区域公司，其目标构成情况为：第一事业部和第二事业部销售规模为200-300亿，第三事业部销售规模约400-500亿，第四事业部销售规模为50-100亿，最年轻的西南区域公司规模为10亿。
除了董事长的要求，余丽娟还有更大的野心。7月底，在融信杭州超级网红楼盘创世纪售楼处，余丽娟对界面新闻透露，第三事业部全年的销售规模为550亿，2020年突破千亿。同时她表示今年是融信在杭州唯一有希望成为第一的时机，她希望融信在杭州市场称霸第一名。
截止到今年10月31日，融信提供数据称，第三事业部的销售额全口径为429亿。在克尔瑞数杭州房企TOP20排行榜中，2018年1-10月，流量榜显示，融信销售金额为138.94亿，位于第五名。但权益榜单显示，融信销售金额为169.64亿，位于第一名。
融信方面透露，第三事业部11月接下来操盘要卖的项目有杭州世纪以及长沙融信·澜悦项目。其中，杭州世纪楼面价为30816元/平方米刷新了当时萧山的地王价格，而长沙融信·澜悦项目为收购项目。其它地区比如舟山创世纪和海宁融信澜庭也是重点要推的盘。
一个问题是地产销售的“金九银十”季节已经过去，在杭州市场下行的预期中，当前的房子不再好卖。融信第三事业部目前的重心仍在杭州以及浙江区域，作为风向标的杭州已经不好卖了，环杭的海宁等受到影响也是大概率事件。
按照融信统计口径，当前第三事业部销售额为429亿，这离余丽娟预期的550亿销售额还有121亿的差额，从当前市场和融信再推项目看，这个目标的达成还有难度。
以杭州世纪为例，融信想要打造的是创世纪的升级版，但以杭州当前地王项目的预售价格看，标杆很可能不好做了。比如沁园领出的预售看，4万的楼面价，预售均价不超过5万/平方米。
除了不好赚钱，项目销售情况也很可能不如以前理想，沁园最后虽然售罄，但摇号现场弃号的也不少，其实热度不如之前。长沙融信·澜悦项目是融信入长沙的第一个项目，就融信本身品牌而言，品牌效应能不能逆市售罄也是个疑问。
除了今年的目标，正处巅峰的融信第三事业部未来发展后劲能否一如既往，也比较引人关注。
余丽娟将现阶段的投资方向瞄向宁波、金华、衢州和台州等浙江二三线城市以及湖南和江西这两个省。界面新闻梳理融信第三事业部版图得知，截止10月31日，融信在杭州目前共27个项目，在宁波2个项目，嘉兴3个项目，绍兴3个项目，舟山1个项目，金华2个项目，衢州1个项目，湖州1个项目，长沙1个项目。
长沙项目走出了拓展湖南市场的第一步，江西仍然没有音讯。大浙江区域新进入了嘉兴和湖州，环杭项目由年初的7个变为11个。按照余丽娟计划的“50%的投资额是在浙江，浙江投资额的80%在杭州，20%在浙江一些比较好的地级市，其余50%投资在江西和湖南”的计划，余丽娟的拓展并不算顺利。
另外需要注意的是，第三事业部反映出融信财务策略上的调整。根据融信财报，杭州除了融信·杭州公馆、融信·澜天、融信·沐澜、融信·空港澜天四个项目土地股权为100%外，其它项目全部为合作或参股项目。
余丽娟曾向媒体表示，手里这几块地这么好，肯定舍不得引入合作方或者卖掉股权。但从中期报表来看，融信还是以出售股权或者合作开发的方式将风险进行了转移。比如2017年8月竞得的湖墅庆隆地块，楼面价为40541元/平方米，融信当前所占权益为67%。
一位接近融信的人士曾对界面新闻表示，融信事实上对是否作为操盘方并不渴求，最在意的是项目并表和财务投资。
这跟融信一贯的高负债不无关系。融信的资产负债率一直处于行业高位，虽然这几年一直在努力用各种财技降低资产负债率，但债务问题一直备受市场关注。中报显示，当前集团的资产负债比率为140%，这仍大于地产集团平均80%左右的资产负债率。
为了将财报变得更好看，缓解资金的压力，通过出售股权和项目合作开发也在情理之中。不过，作为一个急求规模扩张的房企，年初与千亿阵营还有约500亿销售额差距的融信，如果大部分靠项目和股权合作去发展，其千亿发展的质量也是问题，这也是第三事业部发展未来面临的另一难题。
