界做餐饮，没你想的那么简单。
本文2268字；需6分钟阅读；阅读建议：先收藏后细读
01
跨界餐饮人申哥
做生意的人，如果没有在找铺子这件事上被坑过，那去买彩票运气应该也不错。
在餐饮行业，因为是瓦萨比效应的重灾区，这种坑就更多了。
瓦萨比效应，跟日料里面的芥末wasabi没关系，而是“哇，SB”的意思。
指的是那些觉得别人的行业简单，并且觉得自己干能干得更好的浅薄想法。
正所谓“无知者无畏”，越是不了解一个行业，越是容易对一个行业做出错误的判断，盲目自信。
< class="pgc-img">比如，“这咖啡怎么这么难喝？我开个店肯定能做得更好喝”；
“虽然这个铺面换了好几个老板都做不起来，但是如果换我开店，肯定能赚钱”；
“加盟品牌都不行，我自己原创一个品牌一定能做得更好”...
最近，跨界餐饮人申哥就陷入了瓦萨比效应中，不能自拔。
申哥原本在媒体行业工作，接触过不少餐饮老板，看过很多成功案例，于是拿出十万元回到老家（三线城市），准备找几个合伙人一起开个餐饮店。
02
找到了“完美”的门面
申哥是个说干就干的人，他信奉的一句话是：重要的不是你有多少好点子，而是你的好点子做了多少。
于是，从决定创业的那一刻起，申哥仅用了三天就找到了一个“完美”的门面，并于当天下午交付了一万元定金。
第二天，申哥就拉了5个兄弟谈了合伙开店的事，当天晚上和房东签了租赁协议，28万转让费（22万现金，6万消费券），月租5000元。
门面的事情算是告一段落，合伙人们这才开始审视这个门面。
申哥说这个门面有三好：地大、便宜、装修好。
1、地方确实很大。四层楼，一共700平米，却只有14桌。因为地方虽然大，但是布局不合理，第一层的前台占了这一层大概三分之一的面积，其余三分之二是1个包厢加3桌，第二层有6桌，1个包厢，第三层有1个麻将桌包厢，1个大包厢，1个茶室（前店主用来喝茶、看书），第四层是天台。
< class="pgc-img">▲3楼茶室
如果在天台搭个棚，能多摆7桌，合计21桌。要知道，3、400平的面馆都能轻松摆出20桌，700平摆21桌，算下来，坪效实在太低。
2、月租5000，很便宜，但是便宜都是有理由的。
在这个年代，“酒香不怕巷子深”已经很少见了，这个门面在一个人气比较旺的商圈内，但却在连接两条主干道的小巷子里，平时鲜少有人经过。
3、装修不错，但是代价是28万的转让费。且这一整套装修和创业项目的定位并不符合，人均100+的餐厅用这套装修刚刚好，但是申哥的餐厅人均不到60，因此还得做改装，不然翻台率提升不了。
< class="pgc-img">▲就餐环境
申哥之所以会如此信心满满地选到一个很一般的门面，原因就在于瓦萨比效应。
跨行创业的申哥，没有餐饮行业的经验，是个外行。因此在找门面时，他的角度更偏向于消费者，而不是经营者。
就好像消费者既要东西便宜，又要环境舒适，还要服务优质，却不会想服务和环境背后都是成本。
申哥也一样，觉得店内装修舒适，却没想过桌子隔得开了，环境舒适了，坪效和翻台率却难提升了。
03
朋友创业成功的故事
门面搞定后，申哥就和一个合伙人一起去了朋友小张的店学习配方。
小张曾经是申哥的同事，因为加盟了一个餐饮品牌，实现了打工仔到甩手掌柜的华丽转变。
这也是为什么申哥会选择转战餐饮的原因，小张啥也不懂，开个餐饮店也能年入百万，申哥觉得自己肯定也可以。
就在此时，噩耗传来。
和申哥签了合同的房东跑了，经过一番打听，申哥才知道自己是和“二房东”签了合同，如果原房主不同意其中的条款，那么合同是不会得到法律认可的。
不仅如此，曾经承包装修业务的公司过来找自己追要装修款，原来二房东欠了装修公司10万块装修费。
< class="pgc-img">申哥急得像热锅上的蚂蚁，向小张询问当初开店的经验。
小张这才坦诚自己和加盟品牌的老板是兄弟，当初是总公司派专业团队从选址、开店、招聘一条龙办妥的，自己还分了40%干股给对方。
申哥原以为开餐饮店真的像小张说的那么简单，没想到背后有这么多自己不知道的故事。
04
申哥的反思
经过大半个月的焦头烂额，通过人脉和律师朋友，申哥找到二房东和房东并协商解决了这些历史遗留问题。至于付出了什么代价，申哥不愿意多提。
踩过了接手转让门面的那些坑，申哥总结了3点经验教训：
1、接手转让店一定要确认转让人的身份。一定要让对方提供产权证明、营业执照、卫生许可证等相关证件，如果对方是二房东，就需要对方提供原房东关于转租的书面同意。
2、问清楚对方转让门面的原因还有债务情况。如果有债务，比如装修款、货款、充值卡，最好在合同中明确注明，避免以后可能产生的纠纷。
3、最重要的还是要深入行业。不要盲目相信别人在酒桌、饭桌上的高谈阔论，任何行业都不容易，别人成功了肯定有他的道理。
别人的成功经验可以借鉴，但成功无法简单复制，自己的路还得靠自己去走。
< class="pgc-img">▲本图片由深圳市华空间设计顾问有限公司提供，专业的餐饮室内设计公司。
总而言之，找门面不要太着急。
一般来说，找铺面的过程中，需要不断调整甚至降低自己的预期，结合资金、客群、商圈、硬件条件综合考虑。
最重要的是，这世界上没有十全十美的铺面，不要吹毛求疵。
租金合适、位置合适、大小合适、硬件条件也合适，这样的铺面，如果不是利益相关，一般轮不到你。
找门面你踩过哪些坑？
在评论区唠唠呗~
本文作者：CJ
今天的问答栏目中，我们主要回答了日营业额600、转让费5万的餐饮店能否接手以及能否购买商住房自住两个问题，有相同需求的小伙伴们一定要认真阅读哦！
01
“有一家猪脚饭转让费5万！房租2500现在每天营业额600！能接手做面食快餐吗？”
这里建议好好盘算一下，再做准备，接手转让商铺的注意点非常多，这里仅就三个方向，来探讨一下。
先说店铺，因为只提供了营业额、房租和转让费，所以其实也不了解店铺状况。如果想要做面食快餐，显然是以堂食与外卖为主，外卖对于地段的要求较小，但是堂食会要求店铺的门面显眼、面宽较大，容易招客引流，同时店铺内的面积和进深，也是需要留意的关键点。还要考虑的是，爱好猪脚饭的周边消费者，是否也接受你的面食快餐，最好提前做个调研试试。还有是原店铺的租期时间、房东是否允许转让，这些常见的商铺转让陷阱，需要留意。
说完店铺本身，我们来看这个数据。房租2500应该是一个月的房租，那么全年房租就是30000。营业额600，先不提这个数据是否真实，按全年计算就是21.9万，一般来说，餐饮行业的毛利率在50%到60%左右，以60%计算，全年利润只有131400，减去房租30000元，纯利润一年不过10万元。
这10万里，还没有算人工成本和水电费成本，如果是按夫妻店计算的话，夫妻二人辛苦一年，到手可能也就7-8万，这里需要注意的是，个体户经营，也需要缴纳各种税费哦。
先不说600这个日营业额有多低，如果这个数字是原店家提供的，那么到手利润还得再打个折扣，很不经济实惠。
最后要提一嘴转让费，猪脚饭店转让，到底有多少设备和原材料在转让？猪脚饭的制作技术值不值这个价？这也是需要考虑的。就目前问题中给出的数据来看，应该是不值的。
02
“女儿在上海工作、没有买房资格，想买商住公寓自住，大家怎么看？”
一般购买商住公寓，我们都会建议谨慎入手，为什么？商住公寓一般存在几个缺陷，是购买者必须要考虑的：
一个是公摊面积大，其实不合算。不管商品房还是公寓房都存在公摊面积，但是公寓房的住户多，相应的安全出口也会设置更多，因此占用公共空间多，公摊面积自然更大。甚至有不少公寓的公摊面积会到40%及以上，这样一对比，是不是感觉不划算？
第二个是居住体验差。常见的公寓房大多都是高层建筑，并且一层可能有20多户，人口密度非常大，说出来可能没什么感知，但是一旦在早高峰时期堵在电梯边，就会明白这个问题有多重要了。另外，公寓楼一般是通道式结构，房间都是单面采光，房间光照时间短，通风效果也很受影响。还有一点是公寓房的面积还比较小，40-80平，如果是多人居住，就会非常拥挤。
第三个也是最重要的，公寓税费会比较高，同样，二手市场会小很多。要知道，公寓的税费几乎能达到成交价的30%或差价的50%，不少看房软件上显示的只是房主的到手价，税费是另算的。
不过，在房票本就紧张的上海，如果是刚需自住，或出租收租使用，不考虑转售的话，那么可以考虑考虑市中心、位置优越的公寓，在居住使用和商业配套上，无疑还是有优势的。
<>是做快餐行业的，前两年自己经营的快餐店，后来由于有其他事就停止餐饮行业了，现在我又发现了一个店铺准备转让，地段在恒大开发的商铺，前期商家为了搞活市场，去做餐饮的都是两年免租金和水电费，这里针对的消费群体主要是开发商的工作人员和工地上的工人师傅。可是我和现在的餐饮店老板交谈的时候，他需要转让费四万五千元，像这样的店铺如何能够将转让费谈的更低？
