有消失的东西，都曾经存在过。对代理行业而言，时间正在体现它的残酷性。
近日据媒体报道，阳光城一份内部文件称，集团决定成立代理总公司，负责阳光城的楼盘代理销售，初步在福建大区、广西区域、川渝区域、湖南区域四个区域进行试点。
据了解，目前阳光城自建代理公司也处在摸索阶段，并没有明确的落地指引。
事实上，从万科、远洋到保利，越来越多的房企试图减少对中介代理机构的依赖，开始自建代理公司。
业内人士看来，随着房地产暴利时代结束，房企不得不向经营要利润，减少一定的营销费用也可以更多为利润做贡献。
另一方面，尽管地产行业仍然每年都在创造新的销售纪录，但代理行业的利润和生存空间却越来越受到挤压。
这个上世纪90年代自香港传入的行业，正经历着从“存在即合理”、艰难转型，甚至逐渐消失的过程。
自建代理利与弊
减少营销费用支出、便于企业管理，是外界对房企自建代理公司的普遍解读。
年报显示，2019年阳光城销售费用为25.69亿元，较去年同期17.57亿增加46.21%，占公司营业成本的5.7%，去年同期为4.2%。
与此同时，2017-2019年，阳光城净利率分别为6.72%、6.92%和7.08%，归母净利率为6.22%、5.34%和6.59%。尽管逐年稳定提升，但与行业优秀水平尚有差距。
当土地红利时代一去不返，自建营销体系或许会是房企降低佣金成本、营销费用，以提升盈利指标的手段之一。
“很尴尬，公司自建营销团队做得好好的，不理解为什么要建立代理公司，所以目前也还在磨合。”有接近阳光城的人士对观点地产新媒体称，刚开始收到集团的指令也比较迷茫，甚至认为建立渠道团队或许会更有实际价值一些。
有观点认为，摒弃代理机构实际上并不能为房企控制费用做出太大贡献。
一位资深代理行业的从业者透露：“曾经接触过万科某个项目，费率只有0.45%，万科自己的代理公司甚至都认为太低而不做，所以我看不到房企自建代理公司有控费的可能性。”
世联行年报则显示，该公司2019年上半年平均费率仅有0.81%，下半年则进一步降至0.8%，为近五年来最低。
对房企而言，目前大部分头部房企的营销成本约占成本4%左右，处于相对较低水平。因此，即便房企全部采用自建营销团队，对降低营销成本的贡献也比较小，很难以此提升利润率。
上述人士同时指出，过去开发商需要代理，但现在吸引他们的条件弱了。一方面由于代理行业的水平在下滑，另外开发商也有一些灰色空间。
尽管对控制成本作用不大，但其进一步分析认为，自建代理公司可以将原有团队脱离开发公司的薪酬制度，将这一部分人力成本划到乙方公司，进而提高上市平台的人均产值，美化上市公司报表。
此外，落到具体项目上，若一些卖得比较差的项目或者市场环境较差时，聘用的代理公司并不会投入太多营销力量，导致这些项目楼盘采用销售代理的效果不佳，采用自己的销售团队当然会有更好的效果。
对于自建代理公司的目的，阳光城在内部文件中则表示：“为促进销售，提升影响团队战斗力，初步在福建大区、广西区域、川渝区域、湖南区域四个区域进行试点。”
另据观点地产新媒体了解，早在几年前，万科和远洋曾自建房地产营销体系，将之前与多家房地产销售代理公司联合代理的模式调整为全面自建。
此外，保利在2001年就成立代理公司保利投顾，复地旗下也有策源置业，经营范围包括投资管理、房地产经纪、房地产营销策划、咨询服务等。
不过，无论是阳光城还是此前的万科、远洋等，自建销售团队只在个别项目和区域进行尝试，不是针对全国项目销售策略的整体调整。
地产中介冷与暖
从与开发商唇齿相依，到可有可无，在依旧热闹的地产江湖中，如今地产代理似乎进入了真正的“寒冬”。
严格来说，地产代理诞生于上世纪70年代末的香港。
以美联、中原为代表的香港代理行在遍地黄金的八十年代迅速发展，成为除股票经纪外最炙手可热的职业。
九十年代，随着国内房地产行业市场化，代理体制从香港传入内地。
1993年，宏观调控给当时过热的房地产二级市场降温，大量积压楼盘出现营销难题，同时买方市场的形成使新项目销售出现不畅，这给内地刚起步的房地产代理业提供了机会。
正是这一年，陈劲松与妻子佟捷在深圳创建了世联地产。
在那个建筑包工头还不太明白卖房子是什么事的时代，甲方负责开发，乙方负责广告和销售，专业的事情由专业的人做，地产代理迎来十余年的黄金时代。
21世纪第二个十年，互联网浪潮催生了代理行业的电商时代。
以搜狐、网易等门户网站为代表互联网渠道开启了房地产的线上扩张，一二线等大城市的地产代理进入线上线下共同发展的阶段。
与此同时，开发商开始懂得，卖房子并非只有代理公司才能做，自建销售、渠道公司、广告公司等开始与代理公司竞争。
近两年，链家、我爱我家、贝壳先后登场，更令传统代理行的生存空间持续受压。
世联行去年11月发布的致投资者报告就指，目前消费者房源获取的主流方式已经变为线上找房平台。在15万亿新房成交额中，渠道占1/3，按3%-4%佣金计算，市场容量1500亿元-2000亿元。
2019年，该公司实现代理销售业务收入28.54亿元，同比下降13.92%，代理销售业务实现毛利6.75亿元，同比下降35.43%，毛利率则下降了7.88个百分点。
“如今是互联网时代，购房者可以随时随地接受各种楼市的信息。而且随着房住不炒成为基调，购房者也逐渐理性。”有分析指出。
另一方面，越来越多的中小代理公司涌入市场，也使这个行业的整体水平、素质出现下滑。
池子大了，什么鱼都有。
人员素质参差不齐、市场恶性竞争、互联网浪潮带动线上平台发展，传统代理行业面临洗牌，小公司被市场淘汰，大公司也如履薄冰，企图转型。
坚持不做互联网的中原继续无为而治，世联行则试水长租公寓等新业务，合富辉煌则出让了一部分股权给碧桂园服务，有寻找“新靠山”的意图。
虽然目前地产自建代理仍是小范围尝试，但可以预见的是，未来的地产代理行业仍将持续收缩。（观点地产网）
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<>< class="pgc-img">品牌总部与加盟商之间的矛盾总体来说就11种：分配不均、服务不到位、采购价格不合理、广告无效果等等。本文主要针对不同的问题进行分析，并给出相应的原因与解决方案。
-1- 为何品牌总部赚钱而加盟商出力？
原因：
品牌总部与加盟商缺乏直接沟通。
解决方案：
在签署加盟协议前，需要将盈利关系及利弊协商好。品牌总部应当经常召开会议或者电话通讯了解加盟商的需求。当加盟商与品牌总部实现双赢时，合作才能达到顶峰。按照惯例，品牌总部要向加盟商证明他们之间利润分配公平合理。
-2- 为何品牌总部没有提供持续服务？
原因：
1.品牌总部对加盟店运营关注不够
2.加盟店对持续服务定位不清楚。
解决方案：
1.品牌总部应及时履行职责。
2.开业筹备服务与持续服务是两种概念。一些加盟商将开业筹备服务误解为品牌总部应提供的持续服务。品牌总部应以书面形式和口头形式对其解释清楚，并在线下会议多次提出，以解除误解。
-3- 采购价格不合理
原因：
1.品牌总部的采购成本和要求不切实际，需进行重新评估。
2.加盟商不理解品牌总部在采购物品方面支付的成本及利润体系。
解决方案：
1.若加盟商采购成本与市场价差距过大，需要重新评估采购要求的收费、预期和需求，并且交易应尽可能透明化。若某些利润是必需的，品牌总部应向加盟商予以说明。
2.如果符合要求，加盟商应既可以从品牌总部代理那里采购物品食材，又可以从任何其他供应商那里进行采购，但产品质量还是要放在第一位的。
-4- 广告费不合理并且无效果
原因：
广告市场结构不合理，广告和宣传材料的质量差。
解决方案：
品牌总部需要根据不同加盟商实际情况设定不同的广告计划，并以此为他们带来利润。广告涉及的范围要尽可能的广。最明智的方法是加盟商向有资质的广告和宣传机构寻求帮助。
-5- 品牌总部的标准和检验流程不合理
原因：
品牌总部的标准过时，在实施前未验证。检验流程不合适，或者检验员无资质。
解决方案：
任何对品牌总部经营目标无益的标准需要摒弃。同样，品牌总部还应对检验流程和检验员的职业行为进行评估。加盟商在设定标准和检验流程方面的参与应具有一定价值。
-6- 加盟店扩张速度太快
原因：
品牌总部的扩张计划不切实际。
解决方案：
在加盟店越来越多时，授权的加盟商也在增长。品牌总部在扩张时，需要考虑先是店面的实际情况，所配备人数是否充足，能否在每个加盟店有需求时都能帮助的到。切记因扩张对加盟品牌造成负面影响。
-7- 加盟商在运营时无人帮助
原因：
运营手册过时，没有包括足够的信息；品牌总部的培训项目乏力；品牌总部未能提供有资质的人员为加盟商提供帮助。
解决方案：
品牌总部要对运营手册重新修改，并每年根据具体的要求不断加新的内容。在修改时，与加盟商一起协商，因为加盟商在运营时会遇到不同的问题。同时培训项目也要不断更新，可以安排有经验的加盟商来帮助新的加盟商，加盟商之间更能了解对方的问题。品牌总部要设置24小时免费电话，避免因紧急问题无人处理。品牌总部应根据加盟商的需求按比例规划协助人员。
-8- 品牌总部的职责不清晰
原因：
品牌总部的角色、加盟商可用的加盟原则等信息缺乏。
解决方案：
品牌总部应向加盟商阐明加盟的概念及其施行的管理。品牌总部和加盟商之间应通过时事通讯、小册子和其他材料的形式频繁进行沟通。品牌总部应向加盟商清楚地阐明加盟固有的职责分配。
-9- 由于地区权利不同导致不公平竞争
原因：
加盟商未能充分理解加盟协议。
解决方案：
品牌总部和加盟商相互理解时，加盟才能正常进行。地区权利在扩张上对品牌总部和加盟商均有好处。只要市场能够全面开发，加盟双方均能受益。品牌总部应对加盟商关注的问题多加考虑，加盟商也应意识到他们对于该种权利和行为的能力、局限性和原因。合同内容的明确和加盟双方的相互理解有助于帮助加盟双方找到此问题的解决方案，如果该问题未能得到及时解决，那么它将变得更为复杂。加盟商应意识到过度建设并不符合其最佳利益。
-10- 利润下降时，加盟商会归咎于品牌总部
原因：
导致利润下降的原因有很多种，根本原因可能在于加盟商或品牌总部的举措。品牌总部未进行战略规划及市场调研，或者加盟商经营不善都会导致该问题的产生。
解决方案：
品牌总部和加盟商的财务报表和总体状况应予以重新评估。在寻求解决方案前应分析财务报告，查明问题。
-11- 品牌总部不具备创新精神
不能针对顾客趋势做出相应改变
原因：
品牌总部未开展研发活动。品牌总部和加盟商之间缺乏沟通。
解决方案：
加盟是不断变化的，需要品牌总部持续不断地进行研发。品牌总部应制定足够的、持续不断的研发计划，并应认识到研发活动需要大量的时间投入。当研发工作持续进行时，加盟商应意识到品牌总部在保持市场竞争力方面所做的努力。品牌总部应牢记大多数加盟商是创业者，相比较于静态发展，他们更愿意看到业务呈动态发展之势，这类的加盟商通常会欣赏品牌总部在创新方面所做出的努力。
重要的事情再说一遍
中国，绝大多数住宅在入住前都会进行装修，而装修所用的板材，地毯、壁纸等，都是由毒副作用极大的甲醛为原材料产生。首先为大家科普一下除醛的必要性。根据研究表明，甲醛具有强烈的致癌性和促进癌细胞的作用，已经被世界卫生组织（WHO）列为一类致癌物，对人体产生不可逆转的伤害。这也是除甲醛的必要性。
而目前，我国的除甲醛市场，主要分为两种类型，一种是直营型，一种是加盟型。直营型大多为全国连锁型，有自己的专业团队提供标准统一化上门除甲醛服务，主要以客户为主。而传统加盟型主要是给予品牌方的加盟费，以服务加盟商为主。今天主要来详细介绍传统加盟型模式的除醛公司。
< class="pgc-img">除醛传统加盟模式具体有哪些不足？
1.过于商业性
传统的加盟模式，主要依赖于品牌的知名度，通过给予相对应的加盟费，进行相应的产品授权。简单点说，就是厂家和客户的关系，从加盟商进行利润赚钱。所以这种过于商业化的模式，加盟商基础有限，无奈之下大量亏损，失败告终的事情时有发生。
< class="pgc-img">2.经验不足
很多加盟商，得到的仅仅是品牌授权，得到了品牌管理代理的权限。收到了品牌方的产品支持，至于如何运营，如何管理的详细问题，传统加盟模式是一律不管的，没有一定的经验，不能完整的运营，是很容易导致加盟商资金周转亏损太大从而倒闭。
< class="pgc-img">3.风险较高
每个城市的经济水平和空气质量的重视都是不相同的，如果是当地的市场需求有限，由于整个运营和管理模式都需要加盟者利用资金进行宣传。在资金有限的条件下，承担失败的风险率是非常高的。并且风险都是由加盟方单独承担。
< class="pgc-img">综上所述，传统型的加盟模式具有以上三个弊端，所以这种加盟模式长期下来的前景不佳，需要寻找一种具备品牌方和加盟方合作共赢的模式，实现双赢，才能使的除甲醛行业在国内的发展更好。
