第 3917 期
作者 | 餐饮老板内参 王盼
写字楼租金“大跳水”
餐饮却更不敢进了
一线城市的写字楼，出现了大量的空置。
空置率飙升至十多年来未曾有过的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。
数据显示，2023年底，北上深的写字楼空置率均超过了20%。其中，深圳甲级写字楼空置率超过26%，上海和北京的相接近，分别为21.8%、21.7%。
进入2024年第一季度，北上广深的空置率分别为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。环比上一个季度有所回落，但整体依然处于高位。
商业地产需求不振，带来的直接结果是租金的大跳水。
戴德梁行的数据显示，截至2024年一季度末一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米，同比下降了5.7%。大约已经下滑至2011-2012年水平；其中，空置率最高的深圳，根据克而瑞团队调研，2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米，回到了11年前的水平。
北京也有点“惨”——7月10日凤凰网房产发布信息，2024年第二季度，北京写字楼市场未录得新项目入市，上半年市场新增供应有限，同比下降57%。新租需求复苏进程缓慢，上半年整体的新租交易数量和总面积同比分别下降15%和8%。且新租交易中，有超过七成的活动来自于“搬迁”。
空置率背后，实则是2024让人闻风丧胆的裁员、降薪潮。BOSS上显示，今年3月的活跃求职者5500万，大量产业园区入住率不到50%；同时，2024上半年，从制造业到服务业，再到金融行业，甚至“铁饭碗”的体制内岗位也在降薪，高的有25%降幅。
承压之下，“写字楼餐饮”这一生态链，面对越来越“稀缺”的打工人，也遭到了全所未有的竞争挑战。
群敌环伺，狼多肉少
打工人越来越“不够用了”
“打工人的数量不仅在减少，更可怕的是，现在自行带饭的比例，在不断增加。每到中午，最忙碌的不一定是餐厅厨师，可能是公司的微波炉。”一位在写字楼附近开面馆的老板告诉内参君。
他的猜测并不是没有根据，最近，#打工人开始流行带小碗饭 和 #打工人带饭主打不洗碗等相关话题在微博上热烈讨论，不少打工人晒出了自己的午餐，从食材到器皿，都很不走寻常路。另，三联生活周刊在五月份创建投票，提问“你的午饭一般怎么解决”？其中，选择“从家里带饭”的人数和“点外卖”的人数基本一致。
“自己带饭”背后，一方面，是写字楼入驻公司数量的下降、空置率的攀升，与口罩期之后，公司的倒闭、裁员、降薪现象息息相关。种种原因导致“带饭”的年轻人越来越多了，这是一个需求基数下降的现实背景。
在社交媒体上，甚至出现了不少“打工人带饭指南”、“AKA生命体征餐”、“打工人健康版白人饭”等等帖子。主打一个“省钱又省事”，这些调侃式分享，也暗暗地反馈出打工人的需求变化。
另一方面，写字楼餐饮正面临“群敌环伺”的状态。
上个月， #打工人在便利店吃午饭丢人吗#话题冲上微博热搜，网友讨论热烈。当越来越理性的打工人开始较真，发现午餐花费占据了工资收入较大比例的时候，他们开始寻找性价比。
相对应的，是便利店们开始加码“烟火气”，一股“便利店+小食堂”的新兴潮流正在蔓延。比如广州珠江新城的711便利店开了首家“小食堂”模式的门店，在店内可见堂食区域，售卖的都是现制、现烤、现炸的产品，包括现炸薯条、现做咖喱饭等等，价格在9.9-22.9元之间；全家便利店也搞起了“全民食堂8.8元起”的标语，给选择困难症的打工人提供了一个性价比新选择。
和传统的微波炉复热、即食饭团不同，小食堂提供的热食服务，是便利店面对激烈市场竞争所做的一种转型升级努力。
便捷加上性价比，成了便利店午餐吸引年轻人的原因之一。艾媒咨询发布的《2023-2024年中国便利店行业发展状况及消费行为监测报告》中，调研数据显示59.2%中国消费者到便利店购买休闲零食，而购买现制食品、现制饮品和面包蛋糕类商品的消费者超过一半。
此外，还有不少写字楼周边的商场，大开美食街、大搞活动和转型，瞄准了白领吃饭的刚需生意。
比如北京的悠唐购物中心，今年上半年共调改了近1.2万平方米的营业面积，负一层已改造成为U POWER食集和U YOUNG食集两大美食空间聚集地。并推出了“工牌计划”，这一计划，主要针对周边3公里范围内的办公人群。顾客注册成为“工牌会员”后，即可享受商场内部分商户低至8折的优惠。
相关负责人介绍，工牌计划上线1个月，注册会员就达到了1000多人。
总之，群狼环伺的写字楼环境下，不仅租金高，人工成本、食材成本都在节节攀升。不少餐饮老板哭诉：啥都在涨，就是客流不涨。“打工人越来越不够用了”。
卷早餐、卷自助、卷现炒
3个月换一波！写字楼成“闭店高发地”
7月中旬，内参君所在写字楼内，刚装修好的“永和大王·小厨”窗明几净，正蓄势待发。这家店的“前任”是奈雪的茶，在其闭店后不到一个月的时间就开始布局围挡装修。不同于其它的永和大王，除了做好早餐以外，也增加午餐和晚餐比例，试图将写字楼顾客“全时段一网打尽”。
内参君注意到，店内的菜品除了包点蒸点油条，还上新了不少现炒类下饭菜，以及小火锅等流行的餐品，售价在10-25元左右。店长坦言，这是永和大王推出的全新店型，会有20多道菜品现炒现炸，主打一个“新鲜”。
值得一提的是，除了永和大王，目前在写字楼内，已经有了至少四-五家自选现炒的餐厅。有的是独立的品牌和门店，有的则是美食广场档口模式。一到午餐时间，蜂拥而下的白领们迅速将这些餐厅“包抄”，队伍壮大且移动迅速，一上午的“班味儿”，在现炒的烟火气和上菜的吆喝声中渐渐散去。
卷自选/自助，似乎成了不少写字楼餐饮的新方向。内参君亲眼所见，楼下一家餐厅从最初的大火锅，转型为川式小吃，又转型成自选，每个品类的经营时间基本不超过3个月。就当大家都以为其支撑不下去的时候，改成自选，反而“救”了它一命。到现在，该餐厅已经荣升为办公楼下的“新晋顶流”。
“判断写字楼餐饮生意的好坏，一个重要的指标就是看自选类快餐的占比和数量。这种刚需型的餐厅，丰俭由人，大多消费不高。如果这样的餐厅变多，某种程度上，说明打工人可自由支配的金额在变低，给到午餐的预算也在降低。”一位有写字楼经验的餐饮老板坦言。
不仅仅是自选现炒的餐厅在增多，碳水主食类餐厅的数量也在变多。
北京中关村一个写字楼餐饮老板透露，自己所在的这条街上，2023年春天迎来了一波“特色餐饮开店潮”，这个时期，正是第一波餐饮小白大肆杀入的阶段，“不少曾经就是中关村的小白领，乘着复苏的春风辞职创业，信心满满地想做一点情怀，用自己曾经的喜好来对标经营。结果，基本上抗不过3个月就撤退了。到现在，这条街60%以上的餐厅是粉面主食系列，中关村是电子码农的天下，男生比例大，碳水类的、管饱类的主食，还是明显更加扛打。”
在他看来，大规模的降薪、裁员也对写字楼商圈的消费力产生不小的打击，“那些人均40以上的餐厅，相对生意寡淡，不少人都自己带饭了，出来消费的，也都要图个性价比。”
同时，拼命增加经营品类和时段，成了不少餐厅在激烈竞争下的“无奈之举”。早餐争夺战，就是典型。
奈雪的茶，从2021年的16元早餐、到2022年咖啡+烘焙的早餐组合优惠至13元起、再到如今最低9.9元的早餐，在产品线和定价上一变再变，竞争的残酷和走势可见一斑；金鼎轩开在北京金辉大厦的门店也推出早餐，包括豆浆油条、炒肝包子等套餐，价格最低仅6元，可谓血拼；还有星巴克的15元早餐三明治、麦当劳的麦咖啡系列早餐……以及一众夫妻老婆店的“游击战”，甚至，前阵子连深圳公交车都推出了“定制早餐”，分分钟“生吞”上班族。
一位餐饮选址相关人士，提供了一个思路。“你的店能不能在写字楼做好，一个重要的考量因素，就是你卖的东西是否符合全时段？写字楼生意主要集中在中午，很多餐厅一过中午的高峰期就凉凉了，这还说的是工作日，周末更是没人。所以我们会看到，不少餐厅都在拼命给自己做加法，增加早餐品类来吸引顾客。这两年，连写字楼的咖啡店、茶饮店都卷起了早餐。然而，有的餐厅业态本不适合做早餐，也要硬做，那么，做加法就意味着你的人工成本也在等比例增长。”
他看好永和大王最新的店型。“因为他原本早餐就是强项，如今午餐盯住了刚需型的午餐自选模式，结合现炒。这样可以在稳住午餐的基础上增收。”
一位在合肥开了20多家面馆的老板，其中有不少选址在写字楼商圈，“大家对营业额的预期不要太高，否则容易失望，正常情况下，每天做3000-4000的也就占10%，做2000左右的也就30%-40%，大部分一天也就一千多块。极少数像老乡鸡这样的能做几千，但那毕竟是少数。”
“纯写字楼餐饮太有迷惑性了”
铁打的写字楼，流水的餐厅
写字楼商圈，这个曾经被无数人定义为“稳赚不赔”的生意，如今，正在多方因素的挤压下，渐渐“变形”，甚至有老板直言，成为了“闭店率最高的创业场域”。
“写字楼餐饮太有迷惑性了，特别是纯写字楼餐饮。”一位业内人士吐槽道，不少人考察选址都选择中午，殊不知，写字楼商圈生意最好的样子就在中午时段的，“来的时候哪家店都爆满，但这个时间段往往是集中爆发，基本上下午2点左右，就恢复了原貌。最好的考察时间应该是晚上，甚至周末。”
毕竟，一个中午的饭市生意，要承托起早餐、晚餐的惨淡，周末的腰斩，以及节假日的萧条，再加上不菲的房租，属实艰难。
不过，写字楼餐饮，也不是完全没有机会。
“虽然快餐卷生卷死，但写字楼满足的是刚需型顾客，还是要考虑速度的问题。出餐快、够下饭、性价比是三个基础的衡量因素；其次，日营收我们按照2000左右的平均值来算，房租成本尽量不要超过1万/月（日营业额的5倍），否则会很难盈利；最后就是面积，建议面积不要太小了，太小了无法翻台，营业额也做不上去，建议是50-100平米左右。”
另有一种思路认为，“正餐快餐化”是写字楼餐饮摆脱恶性竞争的一种尝试，像小锅现炒、蒸菜这一类的正餐属性的餐品，保证口味和份量，做性价比和社交属性。把品牌、环境、服务做得好一些，不管是AA制还是请客吃饭，都是不错的选择。午餐和晚餐都可以做一些平衡。
联合国报告指出，全球经济将从2024年开始，步入最糟五年。“消费的降级和理性是必然趋势，这个状态已经在餐饮各个品类和商圈中得到了验证。打工人退守‘刚需’，是这个时代背景下的必然，这个时候，只能通过降维的方式来匹配更多客户。”
经记者：赵雯琪 每经编辑：文多
餐饮行业竞争持续激烈，随着新竞争者的涌入，主动降价成为行业特征。头部餐企也在积极求变。多家连锁餐企正拓展外卖“卫星店”，挖掘利润新增长点。
7月30日，太二酸菜鱼宣布将与美团达成战略合作，双方将在到家、到店等业务板块开展更多探索。包括开设品牌卫星店及共同探索“神会员”等营销模式创新。
在签约仪式前，美团外卖总经理薛冰接受了《每日经济新闻》记者采访。他介绍，过去投一个正餐品牌店可能要大几百万元（指超过500万元），但开卫星店可能只要10万~20万元就能搞定了，面积也就30~50平方米，是差一个量级的投资。美团希望通过卫星店模式，帮助餐饮企业实现更高效的经营。
《每日经济新闻》记者了解到，在降价成为餐饮赛道主流趋势的背景下，为了在节约成本的同时获取更高的利润增长点，海底捞、老乡鸡等120个连锁餐饮品牌已在今年开设了近800家卫星店，探索降低房租成本的同时，利用外卖实现高效运营。
早在外卖刚兴起时，就有不少专门做外卖餐食的小作坊在各外卖平台上大行其道，但是这类店铺因为环境、卫生和食品质量安全无法保证，在这几年已慢慢销声匿迹。如今，当品牌餐饮以同样的方式切入外卖专营店，又能否实现节约成本、快速扩张？
值得注意的是，在这次太二酸菜鱼宣布与美团达成战略合作前，九毛九（太二酸菜鱼母公司）（HK09922，股价2.9港元，市值41亿港元）发布了上半年预计净利润最多下跌近七成的业绩预告，其股价也在31日之前的几天一路下滑，一度探底至2.61元/股的历史最低价。
卫星店门面不大 图片来源：企业提供
降价潮下 餐饮行业抢滩卫星店
在此次宣布战略合作前，太二酸菜鱼已经低调试水了品牌卫星店。
据媒体报道，今年5月底，太二酸菜鱼在广州、深圳、上海和厦门四座城市开设了“店面更小、员工更少、不做堂食”的门店。此前，已有多家知名连锁餐饮品牌大量开设专门服务于外卖的“卫星店”，比如老乡鸡、海底捞等。
餐饮品牌密集探索卫星店，或许源自降低房租成本、适应消费新趋势的多重原因。另一个不可忽视的客观原因是，在激烈的市场竞争下，餐饮品牌都面临着不小的生存压力。
7月19日，九毛九发布上半年业绩预告，预计净利润最多同比下跌69.8%。旗下各大品牌第二季度翻台率、同店销售、客单价均出现不同程度下滑。其中，作为主力军的太二酸菜鱼品牌，客单价降至69元，是公司上市以来首次跌到60元价格段，也回到了7年前的价格水平。
九毛九的客单价下滑，也是企业在内卷背景下跟进价格战的缩影。
2024年上半年，各餐饮企业的降价动作让人应接不暇，海底捞旗下“小嗨火锅”推出49元单人套餐，锅底9.9元起；呷哺呷哺新推出的单人餐均价为58元，均价降幅超过10%；乡村基宣布门店的4款产品降价，价格回到2008年；和府捞面部分产品价格下降约30%，主流产品价格区间下调至16~29元。
太二事业部总经理付天亮向《每日经济新闻》记者表示，经过前期的探索发现，选择卫星店和普通门店的顾客会有不同，做外卖的时候，商家需要想清楚应该提供什么产品给对应的顾客。
“我们卫星店开发了很多一人食的套餐和单品，也是目前外卖订单中需求比较大的产品。”付天亮表示。他还透露，目前太二酸菜鱼卫星店的客单价在40元以下。
《每日经济新闻》记者在签约现场了解到，双方计划在2024年开出50家品牌卫星店。美团外卖将为2024年新开的太二酸菜鱼品牌卫星店提供1个月的佣金返还，并为新开品牌卫星店提供流量扶持，助力门店产生更多订单。此外，美团外卖还将提供专业化的卫星店运营指导及配送服务。
卫星店内部 图片来源：企业提供
成本低至10万元 卫星店是好生意吗？
“其实卫星店在我们内部还有个叫法是品牌外卖店，我们想借品牌过去在线下的积累，开出更多品牌的专业卫星外卖店，来解决消费者想吃到更高性价比（美食），又想很放心（质量）的外卖需求。”谈及推出卫星店合作模式的初衷，薛冰透露。
据薛冰计算，相比于扩张一家正餐店铺“大几百万元”的投入，卫星店可能只有30~50平方米的面积，10万~20万元就能搞定了，二者投入规模差一个量级。对于餐饮品牌来说，开卫星店是在节约成本的同时提高销量的一个新选择。
业内人士表示：品牌卫星店可以享受品牌资产，但店型更加灵活、面积更小，能够有效降低租金成本，因此，它能够达到更高的人效和坪效，投资回报周期更短；在产品层面，其通常提供一人食套餐，更少的库存单位可以降低生产成本和库存压力；此外，卫星店也有助于减少高峰时段堂食门店业务与外卖业务间的冲突。
美团提供的品牌卫星店实地走访数据显示，门店坪效能做到4500元以上、人效能做到3.5万元以上。如找到品牌需求高、订单多的位置，结合租金和装修成本的节省，单门店仅需8~10个月就能回本。
百联咨询创始人庄帅向《每日经济新闻》记者表示，卫星店的租金和人力成本都要低很多，所以价格也可以做得很低，而且还能盈利，但是对有座位的正常店影响不会太大，毕竟到店消费是这些店的主要消费模式。
“正常店也可以开设卫星店来做外卖业务，和原有的到店业务分开，可以做得更好更专业。这样也可以推动行业的发展和业绩增长。整体分析下来，只要做好品控，符合国家对餐饮的开店要求，利大于弊。”庄帅表示。
不过他也提到，这种外卖专门店对餐饮卫生条件和品控的要求很高，未来随着卫星店的数量增加，对于平台和商家来说，也需要更进一步地布局和探索。
图片来源：企业提供
美团低价策略的“三板斧”
这两年来，本地生活一直都是最热闹的战场，为了在“混战”中抢占先机，美团的新老对手们也都在积极调整，争夺本地生活战场的市场份额和更多的机遇。美团如何应战，一直都是行业关注的重点话题。
今年2月，王兴的内部信拉开了美团架构调整的序幕，随后美团在3月、4月分别进行了架构调整，这三次调整的共同点，是让从美团业务一线培养成长起来的年轻管理者走到台前，这也可以看出美团正在组建一支更加灵活、更贴近一线的管理队伍，以应对本地生活战场的新变局。王兴也在最新的财报电话会中表示，美团的组织架构调整未来还将继续。
今年以来，除组织架构调整之外，美团也在外卖、到店等核心业务上推出了包括卫星店在内的多个创新项目。美团“神抢手”“拼好饭”“品牌卫星店”可谓低价策略的三板斧。
一季度，美团（HK83690，股价101.50港元，市值5592亿港元）就推出了“品牌卫星店万店返佣计划”，而公司近日提供的最新数据显示，目前已有120多个品牌开出了超800家品牌卫星店。
美团此前介绍一季度业绩时表示，“拼好饭”业务的范围在一季度拓展到了更多城市。有越来越多品牌商户加入其中，通过“拼好饭”实现拓量增收，并为消费者提供更具性价比的选择。同时，美团“拼好饭”的日订单量峰值创下新高。
在今年7月，美团正式升级“神会员”服务，这也是美团将到店业务、到家业务整合为“核心本地商业”板块之后，面向消费者的重要业务动作之一。
美团此前还提到，美团加强了对商户的支持举措，并推出了线上线下联合促销活动，参与活动的商户数快速增长，而且商户也更愿意在“特价团购”活动中提供深折优惠。
今年6月，电商分析师、海豚智库创始人李成东曾向《每日经济新闻》记者表示，在过去一年抖音等跨界者的密集进攻下，美团守住了本地生活的大本营。“本地生活最重要的还是到家业务，包括外卖和即时零售，这也是美团的基本盘业务，但这个业务量大，模式也很重，事实证明美团已经打赢了这场战争。”李成东表示。
对于未来的本地生活竞争，李成东表示，低价竞争依然是常态，在此之外，本地生活平台比拼的还是服务和效率，这也意味着平台还需要大规模投入。
每日经济新闻
新网新疆新闻7月23日电（马志娟 王一川）在阿勒屯古街，有一家叫“古街新疆菜”的餐饮店生意十分火爆，店里招收的员工来自多个民族，无论是暑期务工的大学生还是南疆务工人员，都像一家人一样和睦相处十分融洽。近日，记者来到这家店探访。
下午6：30，店主马建忠带领店员们开始做迎接游客的准备工作，有的扫地洒水，有的摆桌椅，还有的在准备烧烤材料，各有各的分工，忙而不乱。准备工作就绪后，马建忠召集各族员工围坐在一起，聊聊各自的工作，说说自己的家事。今年七月以来，店里生意一天比一天好，特别是瓜节开幕以来特别火爆，老板挣了钱，工资也开得高，大家都很开心。
马建忠在餐饮行业摸爬滚打了十几年，以前主要在夜市摆摊，积累了很多经验，最近两年，他一直关注着阿勒屯古街的发展，用他的话说就是“阿勒屯现在是哈密最火的一条街”。今年4月，他与合伙人一拍即合，在阿勒屯古街最好的位置租下了这家店面，经营烤肉、抓饭、砂锅、大盘鸡等各种新疆特色菜，深受游客欢迎。今年5月，他们又在阿勒屯古街租下一个上下两层总面积800平方米的小楼，取名“古博尔农家院”，已经进行了精装修，计划于今年8月1日前开业。
马建忠告诉记者，自从来到阿勒屯古街，得到了回城乡和建国村委会的关心支持，从店面改造开始，乡里和村上的干部就跟着操心，跑前跑后帮忙办证、招人，让他特别感动，现在他信心百倍，准备大干一番。“这几年政府对阿勒屯古街进行了升级打造，让这条街越来越有民族特色和文化气韵，成为哈密文旅的一张响当当的名片。我们会为全国各地的游客们提高更高质量的服务，全心全意地为来哈密旅游的各地朋友们服务到位。”古街新疆菜老板马建忠说。
马建忠说，他店里的员工来自不同民族不同地方，有的是村委会推荐过来就业的，还有今年暑期招收的几名大学生，聚在一起就像一家人一样互帮互助，给他帮了很大的忙。叶迪力。哈力木别克家住伊犁哈萨克自治州昭苏县，在哈密师范学校读职业高中，参加高考后，就想留在哈密打一份暑期工，通过回城乡建国村推荐，他来到这家餐饮店打工。对这份工作，他特别满意。“这的老板也挺好的，一个月工资是4000块钱，各民族的兄弟姐妹，跟他们相处得也挺不错的，我们这些打暑假工的一起有各民族的兄弟姐妹，暑假工我跟他们相处得也挺不错，很愉快。”暑期工学生叶迪力·哈力木别克说。
