方财经全媒体记者 陈思琦 吴治聪 深圳、香港报道

港铁旺角站E2出口外，“雪王”圆墩墩的logo下，排起了一眼望不到头的队伍。

“乜嘢嚟噶？”路过的阿婆有些懵，旁边的便利店也有些懵。9港元一杯约700ml的柠檬水，比便利店货架上动辄10港元一瓶的500ml矿泉水还便宜。

去年12月，蜜雪冰城香港首店正式进驻旺角，对一众传统港式奶茶店形成了降维打击。开业一个月有余，蜜雪冰城日日大排长龙。

（蜜雪冰城香港首店门前。摄/陈思琦）

旺角站方圆200米，聚集了来自内地的茶救星球、LINLEE手打柠檬茶、茉酸奶、林香柠手打柠檬茶等众多品牌，都受到不少港人追捧。

过去一年，港人“北上”消费持续火热。据香港入境事务处统计，2023年“北上”的香港居民达5334万人次，平均每位香港居民“北上”7.2次。

港人“北上”之时，内地餐饮商家也正大举“南下”。2023年，蜜雪冰城、太二酸菜鱼、农耕记等十余个内地餐饮品牌纷纷赴港开店。

香港商铺租金、人力成本高企，内地商家“南下”能否适应？

“好平”的价格形成降维打击

蜜雪冰城在内地就被戏称为茶饮界“价格屠夫”。来到香港，“雪王”风采更胜往昔。

“不是港奶喝不起，而是‘雪王’更有性价比。”去年12月，蜜雪冰城香港首店登陆旺角，门前蜿蜒盘绕的长队，在香港和内地社媒引起一阵调侃。

1月21日，南方财经全媒体记者实探蜜雪冰城香港店。正值周末，午后2点的店外已排了超30名顾客，以年轻男女为主，还有几位小学生，正以“这是整条街最‘平’的奶茶”卖力游说着寒风中逐渐不耐烦的父母。

“平”在粤语里意为便宜、实惠，而“好平”“最平”或许是蜜雪冰城香港店最频繁收到的评价。门店大屏滚动播放着“人气热销TOP 1-3”，分别为5港元的“新鲜冰淇淋”、15港元的“蜜桃四季春”和9港元的“冰鲜柠檬水”。

记者在同一街上的便利店看到，一瓶500ml的矿泉水为10港元；街边一家港式糖水店，一杯珍珠奶茶为25港元。

事实上，香港“雪王”的定价已明显调涨。在蜜雪冰城深圳门店，一杯“冰鲜柠檬水”只售4元人民币（下简称“元”），“蜜桃四季春”仅7元。汇率换算后，香港店的售价比内地贵一倍左右。

围绕在蜜雪冰城附近的茶救星球、LINLEE手打柠檬茶、茉酸奶等，定价大多如此。例如，茶救星球主推产品“苦瓜柠檬茶”在内地为15.8元，在香港为29港元；LINLEE主推的“招牌手打柠檬茶”在内地为18元，在香港为30港元。

（LINLEE手打柠檬茶香港门店前。摄/陈思琦）

定价差异，很大程度上源于租金、人力等成本的差异。

据港媒报道，蜜雪冰城所在的弥敦道银行中心广场，底层412平方呎（约38.3平方米）的商铺在2023年10月初以20万港元租出。同在底层的蜜雪冰城若租金水平相似，以10港元一杯计算，每月至少要售出2万杯才能交租。

TBC拓朴思战略顾问部总监蔡伟涛向南方财经全媒体记者介绍，去年香港物业的租金成本已相对较低，核心商圈的商铺租金对比2019年下降近40%，给“南下”开店创造了准入机会。随着市场复苏，租金还将水涨船高，这对未来计划“南下”的餐饮品牌提出了更大挑战。

成本高企，但从香港蜜雪冰城、茶救星球、太二酸菜鱼等门店人流情况看，港人的消费热情似乎不亚于“北上”。

“这家蜜雪冰城确实贵了一倍，但比港奶还是‘平’好多。而且我们不是每周都去深圳，现在通关虽然快，但来回一趟也要大半天，能在香港买到当然更好。”香港市民郭女士向记者表示。

除了“平”，这些“南下”的餐饮品牌还玩出了许多花样。例如，太二酸菜鱼不仅推出香港限定单品“藤椒捞汁海鲜鸡”，还在菜单中融入粤语梗，出现了“好无骨气鸡爪”“笑茄茄芝士牛腩”“虾仁嘅钟水饺”“个个中意食鸡翼”等诙谐菜名。

（太二酸菜鱼的“香港限定”菜单。摄/陈思琦）

乘风“南下”背后的出海企图

打价格战、进行菜单“适港化改造”，内地餐饮企业硬扛香港核心商圈的高额租金，绞尽脑汁“南下”有何更深层的战略考量？

中国烹饪协会副会长、深圳市烹饪协会创会会长、行膳餐饮研究院院长黄平认为，“北上”消费热潮下，内地餐饮企业在港人圈子里的知名度不断提高，“走出去”前就积累了一定的品牌效应，并得到资本的认可和支持。

在管理和供应链方面，餐厅在内地多年的经营使得日常管理变得更顺畅，连锁化经营的模式也在不断提高内地餐饮企业的供应链成熟度。

“随着粤港澳大湾区的建设发展，两地的人员和物资交流更为密切，为内地餐饮企业向香港输送物料和人才也提供了便利。”黄平说。

有了知名度、运营成熟度和政策利好的前期积累，这些“南下”品牌正以香港为跳板，加速出海计划。

“在香港开店的餐厅，能迅速被外国的餐饮行业了解认识。”近日，香港传承饮食管理有限公司创始人吴鸿图公开表示，由他经手到香港落地的姚姚酸菜鱼，“南下”短短两年已得到东南亚餐饮同行的主动邀约。去年8月，姚姚酸菜鱼成功登陆新加坡。

同样主打酸菜鱼的太二，去年底一口气在香港沙田新城市广场、尖沙咀K11、九龙塘又一城、启德Airside开设四家门店。香港太二餐饮有限公司国际事业部高级总监陈曦表示，香港作为知名“饮食天堂”，在港开店有利于将品牌推广至其他市场，建立并巩固国际覆盖面。

（太二酸菜鱼又一城店，饭点座无虚席。摄/陈思琦）

而在蜜雪冰城香港店门前，时有金发碧眼，或包着头巾的外国顾客，粤语、英语、印尼语等多种语言在长长的队伍中交杂。

香港首店开业不足半月，1月2日，蜜雪冰城向港交所正式递交招股书。根据招股书，截至去年9月末，蜜雪冰城在全球共拥有3.6万家门店，其中海外门店约有4000家。

不管是想找个出海的跳板，还是想讲好资本故事，内地餐饮企业“鲶鱼”入水，第一件事是适应环境。

蔡伟涛告诉南方财经全媒体记者，港澳市场的准入标准和市场反馈更能接轨国际，但与内地在多领域的产品标准存在差异，如何协调这些差异使其适应不同市场，将成为挑战。

“港澳客群在内地消费的重要原因是内地更优质的服务体验。如何确保服务团队在港澳的标准化输出，也是一个重要的命题。” 蔡伟涛说。

内地餐饮企业“南下”，品类和口味也有规律可循。记者走访发现，不少“南下”品牌属于大单品模式，主打“小而美”，例如太二主打“老坛子酸菜鱼”、茶救星球主打“苦瓜柠檬茶”等。对铺位面积需求较大、菜色多样，对人员要求较高的菜系和品牌，比如传统的粤菜大酒楼，赴港开店则相对较少。

同样受到关注的是，内地餐饮企业“南下”是否会影响港人“北上”的热情？

“大湾区城市之间的人员流动是正常现象，而消费融合也是促进香港与湾区其他城市融合的手段之一。”

深圳市政协委员、香港深圳青年总会执行主席周灿明认为，内地餐饮品牌赴港开店不会影响香港市民的“北上”消费热情，反而为香港消费者提供了更多选择，也让一部分不常回内地的港人更有机会了解内地的餐饮文化。

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年来，谈及中国餐饮市场，连锁化率持续提升是普遍提及的关键词。随着众多连锁餐饮品牌如雨后春笋般兴起，整个行业也进入了轰轰烈烈的“大连锁时代”。

国内庞大的人口基数和市场纵深给餐饮连锁业态带来了的巨大想象空间，连锁餐饮系列文章将关注餐饮连锁的市场空间以及细分赛道中的机会点。本篇将总览连锁餐饮发展脉络，讨论连锁餐饮品牌的关键成功因素。

01

为什么关注餐饮连锁

1.1 大赛道大企业

纵观国内外，大型餐饮企业集团均是通过连锁业态实现规模化扩张，例如麦当劳、星巴克、百胜、海底捞、呷哺呷哺等，全球范围内涌现的餐饮新锐势力同样以连锁发展取胜。

资料来源：Wind，市值取自2022年12月31日，门店数取自公司年报

相较于直营连锁餐企，加盟的优势在于扩张速度快、在市场环境变动下仍能保持一定利润水平，也诞生了更多的头部企业。加盟模式下，头部企业能达到万店规模，并有能力和机遇在一年内开出数千家店铺。相较而言，头部直营企业如海底捞、奈雪的茶和呷哺呷哺，门店数量在1000余家的水平时进入低速发展期。同时，模式差异也带来了盈利能力的分化。餐饮加盟品牌的净利率也更稳定，如蜜雪冰城、茶百道的净利率能稳定在15-20%，而海底捞、奈雪的茶盈利波动大，甚至出现亏损状态。

1.2 国内餐饮连锁化起步虽晚但迅速成长

中国的餐饮连锁化进程起步晚于美、日等成熟市场。1987年11月12日，北京前门大街第一家KFC正式开业，打着“美国肯德基家乡鸡”口号的美式快餐成了当时一道独特的风景线。随后而来的是国内品牌的模仿与进击，1991年我国首家中式快餐连锁公司上海荣华鸡成立，凭借着更适合中国口味的产品和更低的价格得到了消费者的欢迎，声称“肯德基开到哪，我就开到哪！”。只可惜外在的模仿只是留于表面，内在底层的连锁经营体系和管理模式难以在短时间内发展健全，上海荣华鸡由于盲目扩张、管理不善，最后停业倒闭。

但是中国品牌的连锁发展之路并没有止步于此，越来越多的企业家投身于实践，推动了整个行业的发展。2004年的小肥羊在其巅峰时期达到了600多家门店规模，超过了市场中排名第二的麦当劳。2018年海底捞凭借独特品牌定位、模式创新、供应链体系成功上市，成为中国川式火锅第一股并走向全球。

近年来中国连锁餐饮品牌数量快速增长。根据窄门餐眼数据显示，截至2022年6月，按门店数排名全球Top100连锁餐饮品牌中，中国的品牌数量名列前茅，除了业内熟知的四大万店连锁——蜜雪冰城、华莱士、正新鸡排、绝味鸭脖，越来越多的新锐品牌凭借着科技、品牌、供应链方面的突破而高速增长，包括瑞幸咖啡、古茗、书亦烧仙草和茶百道等。

数据来源：窄门餐眼

1.3 供给需求共振，推动连锁化率提升

餐饮连锁化及相关模式升级是供给端的革新与消费者认知、行为变化共振的结果。回顾连锁零售系列中总结的行业迭代规律，随着工业化发展供给侧不断优化，推动交互的频率与效率、品类丰富性、产品专业度和方式多元化等方面持续提升。消费者认知和需求也逐步发展进化，从供需两端一起推动零售业态持续演化，逐渐摆脱最早的城乡集市等单一形态，形成了超市、卖场、购物中心、便利店、品类杀手、电商、即时零售以及如今流行的折扣集合店多形态共同发展的新结构。同样地，在餐饮行业，连锁模式的发展亦受供需两端共同推动。

供给端：供应链完善、数字化升级、资本化转型共同助力连锁业态加速发展

餐饮行业从最早的菜场档口、夫妻老婆店到如今连锁模式蓬勃发展，商业模式持续进化。供应链完善、数字化升级、资本化转型是行业发展的主要驱动力。

供应链方面，标准化程度和流通效率提高共同推动餐饮食材供应链效率改善。近年来中央厨房增长迅猛，2021年中央厨房规模达160亿元，在连锁餐饮中的渗透率达81.2%，加速了餐饮标准化、连锁化的发展。冷链作为重要的基础设施，市场规模在2022年超4,500亿元，2020年开始冷库面积每年以超10%的速度增长。食材供应链在此基础上不断完备，同时预制菜、调味品等配套行业同步发展，供应效率整体提升。

数字化方面，线上线下齐头并进。线上消费行为、门店管理、会员营销等全流程数字化持续升级；线下门店原料品控、采购、库存和配送管理全链路数字化流程化作业，提升运营效率及可追溯性。从具体品类看，2022年西式快餐、粉面粥、麻辣烫、饮品等线上占比超过堂食，其他品类线上渠道仍具备较大空间。

连锁餐饮行业整体发展也持续吸引资本投入。2022年，餐饮行业投融资事件总共9起，累计融资规模达20.21亿元。同时，二级市场经历又一波餐饮股上市潮，海底捞、呷哺呷哺和九毛九等头部企业成功上市。一级市场投资热度与头部企业的并购整合动作频繁，比如海底捞收购汉舍和Hao Noodles等。

需求端：城镇化率提升和人口代际变动给餐饮连锁带来发展机遇

从需求端发掘餐饮连锁化率提升的底层原因，城镇化率提升是重要影响因素。参考海外成熟市场经验，城镇化率超过60%意味着全国有足够多的高人口密度地区，支撑连锁品牌在社区、商圈、交通枢纽等点位开店。美国在1950s城镇化率达到60%，肯德基、麦当劳、汉堡王等知名连锁餐饮品牌诞生或开启了加盟业态扩张之路。发展至今，美国城镇化率达到80%+，餐饮连锁化率也超过了50%。

与之可比的是中国2018-2020年间城镇化率达到60%，此间也有诸多耳熟能详的连锁品牌从市场中涌现，如瑞幸咖啡、茶百道等。即便如此，2022年中国餐饮连锁化率仅为19%，仍存在较大增长空间。此外，中国拥有285个地级市、15个地区、30个自治州、3个盟，不同线级城市间的消费偏好分化也带来了更多样化的发展机会。

资料来源：世界银行、国家统计局、昇望研究

1.4 市场结构性变化带给连锁餐饮品牌机遇与挑战

从成熟市场的经验来看，优秀餐饮品牌是时代的产物，有机会穿越宏观经济周期与行业增速瓶颈。每当新一代人的成长给市场带来一系列的结构性变化，如食品工业化、人口代际变化、可支配收入变化、生活方式变化、商业模式变化等，就会有一批出色的企业抓住市场结构性的机会而发展壮大。

以日本泉盛集团为例，抓住当时消费者对于高性价比餐饮的需求，在行业存量竞争中仍可成就高速增长。

资料来源：日本农林水产省、泉盛集团官网

对于中国市场而言，根据国家统计局人口统计数据，中国在2030-2035年将出现第三个消费主力人口（10后），他们具备更强的消费意愿和消费活力，未来5-10年也将成为国内餐饮连锁品牌必须抓住的窗口期。

资料来源：国家统计局、昇望研究

02

连锁业态形式多样，餐饮细分特征显著

2.1 走向连锁的餐饮

连锁业态存在多种经营合作模式，按照各方共享资源的不同类别可分成直营、托管联营、纯托管、加盟联营和特许加盟。直营模式以自身建设能力支撑品牌扩张；托管、联营和加盟等模式会借助商业伙伴的资源、人员、管理能力和风险承担能力等助力品牌发展。

以合作模式的两端，即直营和加盟为例，可以勾画出不同的企业发展路径，其中有着各自的难与易。总体而言，直营可控性更强，但是起势的速度较加盟更慢，扩张的过程中管理成本不断增加，成为限制发展的最重要因素。相比之下，加盟起势较快，但是掌控力较直营模式弱，总体天花板更高，但是加盟管理难度较大。餐饮门店往往面对租金、人工和食材三座成本大山，连锁品牌可通过采购规模化和食品工厂加工降低食材成本，产品制作标准化亦能提高人效，同时通过选址能力和极致的单店模型实现房屋的高效利用。绝大多数大型餐饮集团发展到一定程度之后都会考虑开放加盟或在扩张模式中引入加盟元素，进而突破自身的能力瓶颈，推动进一步增长。

资料来源：和君咨询

2.2 跨过挑战的餐饮

企业发展自有其生命周期，餐饮连锁也会在不同的阶段面临不同的考验，围绕自身商业模式、运营效率与品牌力三大要素对内不断提出新要求、对外不断实现新突破。

几乎所有龙头餐饮企业都经历举步维艰的 “至暗时刻”，这些危机大多发生在规模成长至全面发展期之间，只有一次次克服困难、突破“阿喀琉斯之踵”，才能穿越周期、持续增长。以麦当劳、星巴克、百胜（拆分前）、墨式烧烤为例，他们为了走出由于突发事件、扩张策略引发的“至暗时刻”，采取了一系列举措，成为了连锁餐饮发展突破的代表性案例。

资料来源：源力增长

总结来看，无论是传统餐饮品牌，还是迅速扩张的新锐势力，都需要持续加强品牌势能，在产品、运营管理和供应链上不断创新，才能成为历久弥新的常青品牌。

03

如何衡量一门好的连锁餐饮生意？

站在生意人的角度，最看重的是连锁门店的投资回报，这个指标可以用投资回收期衡量。

投资回收期=初期投资额÷营业利润

• 初期投资额包括了品牌授权费、管理费、设备费、装修费等，通常设备费与装修费占大头（约60%），且与门店店型大小（实际经营面积）强挂钩
• 营业利润通常由门店收入及门店营业成本决定。门店营业成本包括门店租金、员工工资、水电费等，通常门店租金占大头（50%以上），与门店所处地区、城市线级、门店店型大小（实际经营面积）强挂钩

进一步拆解门店收入，门店收入一方面由门店数量决定，另一方面也由单店收入决定。

门店数量取决于门店扩张速度以及门店的容量天花板：

• 门店的扩张速度受门店店型的标准化程度影响，标准化程度越高的模型复制起来更快，因而更容易扩张。同时也与品牌的招商推广团队能力有关
• 门店的天花板由品类的普适度决定，例如吃辣的地区远少于吃甜的地区，因此甜品的普适度比麻辣火锅的普适度更高

单店模型作为连锁餐饮品牌的基础单元，其盈利能力和效率尤为重要。单店收入受到多方面的影响，可以拆解为：单店收入=客流量×转化率×单次客单×复购率

• 客流量受到包括门店选址、门店展示等因素影响。开在人流量大的地区的门店自然更容易导入更多客流进店，展示面大的门头也可以吸引更多的消费者
• 转化率主要指促使消费者做出支付行为的概率，好的购物环境、价格促销策略刺激等因素是重要影响因素
• 单次客单价与商品的品类、延展性相关，例如零食品类众多，通常消费者会一次性选择多个商品尝鲜，更容易提升客单价
• 复购率通常与品类的成瘾性、刚需性相关

综合以上，核心影响因素总结为三大类：

• 稳定适势的选址方案：好的选址也意味着好的模型，带来更多的客流量，同时也影响着门店的运营成本
• 可快速复制的高转化场景：好的场景设置能够促进转化率，当然也与运营成本挂钩
• 高复购品类：好的选品决定了客单以及复购频次

而在前述的连锁门店影响因素背后，企业需要具备什么能力支撑呢？从本质上来看，上述要素都是基于两个基础能力：

• 供应链能力：好的选品需要匹配稳定的品类供应，好的选址和场景塑造也需要匹配到稳定的设备以及物料的供应。多品类的赛道更是如此，把握各类商品的“仓-干-配”全流程，做到低耗损、少浪费、高效率和稳供应，都与企业本身的供应链能力息息相关
• 数字化能力：想要做到标准化和有效控制扩张节奏，数字化能力必不可少。在将门店经营信息、销售信息等做到信息化处理录入企业系统之后，如何打通ERP与各业务板块数字流，统一数据口径，做到自动更新及校验，同时有效进行经营分析及经营督查就成了一门新的功课。目前国内餐饮企业普遍数字化程度较低，也成了制约多数餐饮企业精细化运营的桎梏

透过现象看底层，供应链和数字化两个基础能力本质上是企业的组织管理能力。只有敏捷高效学习型组织才能够驱动整体数字化建设，将本身的基础建设从上到下有效落地，并有能力驱动基础建设围绕企业发展策略进行夯实。

总结来说，不同的产品和服务有不同的特性，只有容易标准化、有全国化甚至全球化发展潜力、具备“选址+选品+场景”可行性的品类生意合适做成连锁门店，这些因素共同决定了品牌的基础（单店模型）和扩张空间（速度及规模天花板）。在此基础之上考验企业在发展过程中对于供应链能力、数字化能力和组织管理能力的建设和夯实。

在完全竞争的万亿餐饮市场，快餐、卤味、咖啡、茶饮等细分赛道已经出现了众多龙头，通过精准的选品和品牌定位、高效的供应链和加盟管理体系扩张做大做强。无论是新锐品牌持续展店还是万店品牌寻求第二、第三增长曲线，餐饮连锁企业都处于持续发展中，也带来新的投资机会。

者按：

每次复盘，总有新发现。尤其当传统商业时代的浪潮逐渐退去，数智化全场景时代的新风席卷而来，驻足对过去的发展进行梳理总结，对当下的行业趋势进行分析探讨，然后带着对行业发展的新思考和新理解，重新整装再出发，方能创造新的惊喜，并以此致敬未来。

赢商网特别策划《西安商圈观察》系列专题，将从城市多商圈发展的背景出发，借助大数据视角的分析和观察，发现西安商圈发展中的新变化，预见西安城市未来的商业新风向。

纵观国内外，许多城市都有一个或几个发展较早的老牌商圈，如纽约的时代广场、大阪的心斋桥、上海的南京东路、北京的王府井等等。老牌商圈往往抢占着城市发展初期的核心区位，并随着时代发展积累出其之于城市的历史价值。

时至今日，老牌商圈仍是外地游客到访消费的第一站，也是本地人心中难以磨灭的城市中心的代名词。随着西安城市版图的延伸，各个城市副中心、区域中心的规划发展，商业项目在城市里遍地开花，虽然多极化、多中心的发展让消费者的选择不再局限于老牌商圈，但其基于传统，自我革新的步伐却从未停止，在一轮轮不同的更新建设和消费风潮中以更加轻盈的姿态焕发新的生机。

图片源于：雁塔区委宣传部

“一核四级、多能多心”

构建全域商务经济承载新空间

在老城区商业复兴、城市更新与商圈多极化发展的大背景下，西安无疑进入了商业进阶、消费升级的上行风口。当下，如何充分利用多项政策红利，把握疫情后市场复苏的机遇成为关键。

五月底，西安市发布《西安市“十四五”商务发展规划》，向我们透露未来的商业发展方向。根据《规划》在城市商业升级发展的过程中，西安将以功能再造、空间重塑、业态重构为导向，优化城市商业的布局，同时构建出大西安“一核四极、多能多心、平台支撑、集聚发展”的全域商务经济承载新空间。

值得我们重点关注的是，一核四极和多能多心的布局。一核：打造西安国际消费中心城市空间矩阵“核”；四极：形成大西安“现代商贸+国际商务+自贸试验”为引领的开放发展四大“增长极”，打造开放型经济主阵地；多能多心：构建“两核引领，多点支撑”的多功能多元化城市消费空间体系。

这其中，作为更核心的矩阵“核”，将以环城路以内的皇城为核心引擎（包含东南西北四条商业大街和解放路）向南延伸，通过这个连接带，串联大南门商圈、小雁塔历史文化街区，小寨商圈，打造千亿级现代商贸产业集聚带，建设“长安龙脉”文商旅发展大走廊。

同时，《规划》明确“一核”将重点打造以“钟楼—大南门”国际消费中心和“大唐不夜城—小寨商圈”双引领的国际消费城市时尚矩阵。而作为打造开放型经济主阵地的“四极”接下来也从东北、东南、西南以及西北四个方向出发，结合不同方位的区域发展特点，组成各有特色的发展增长极。

西安大唐不夜城步行街

以功能再造、空间重塑、业态重构为导向，积极顺应商业多样化、多元化、体验化、全域化发展趋势，全面优化城市商业布局，重塑城市商业空间。重点发挥商贸功能区、中心商圈、特色示范街区、文商旅融合型景区的商业引领和集聚辐射功能，着力推进商业综合体向服务综合体二次升级，传统商业空间向城市创意服务空间的转型，构建大西安“一核四极、多能多心、平台支撑、集聚发展”的全域商务经济承载新空间。

大雁塔商圈

深化文旅融合 打造对外宣传名片

为传承文脉，兴废继绝，开拓当代城市新区，自2002年起，西安大力开发旅游资源而兴起的曲江商圈，经历了商业业态的试水之后，进入蓬勃发展阶段。

北到西影路，南到绕城高速，西到翠华路，东到经七路，这个约16平方公里的新兴商圈正在以大雁塔为中心，沿雁塔南路为轴两侧不断延伸。沿途依托大慈恩寺等古迹，极具大唐繁华特色的建筑纷纷拔地而起，通过持续的文化保护与城市更新的创新实践，推动西安国际历史文化大都市的建设，打造对外宣传名片。

// 客群画像：常住人口151.3万 年轻家庭客群占比40.8%

据赢商大数据不完全统计，大雁塔商圈商业存量面积约51.1万㎡。商圈周边3-5公里范围内拥有常住人口151.3万人，其中年轻客群占比33.82%，年轻家庭客群占比40.8%，成熟家庭客群占比25.39%。

进一步就年龄结构来看，在商圈周边3-5公里范围内的常住人口中，25-34岁的人群占比最高，为36.17%；其次为35-44岁，占比22.86%；19-24岁的人群占比15.59%，排名第三。

从办公人口来看，大雁塔商圈周边3-5公里范围内办公人口约53万人。其中25-34岁的人群以占比41.3%排名第一；35-44岁的人群排名第二，占比23.49%；第三位为45-54岁的客群，占比14.05%。

综合来看，25-34岁是大雁塔商圈最核心的消费客群年龄段，这类人群有着自己的时尚嗅觉和潮流品味，对消费的理解也不流于表面，并且他们还具有一定的消费实力，购买的品类也更丰富全面。对于商圈发展来说，他们既可以为商业市场活力提供一定保障，而且也能通过自己在时尚认知维度的升级变化来推动区域商业潮流商业的变革。

// 品牌业态：购物中心零售业态占比57.65% 品牌重叠率6.96%

从商圈内购物中心的品牌业态来看，据赢商大数据不完全统计，在大雁塔商圈内的购物中心当中，零售业态占比最高，为57.65%；其次为餐饮业态，占比24.85%；儿童亲子业态排在第三，占比9.54%；最后两位分别是生活服务类，占比4.97%；以及文体娱业态，占比2.98%。

就品牌端来看，全国连锁品牌在大雁塔商圈内的购物中心中占比最高，为85.29%；其次是国际品牌，占比36.38%；区域连锁品牌和新兴品牌，分别以占比7.55%和占比4.17%，排在后两位。就品牌重叠率来看，大雁塔商圈内购物中心的品牌相对多元化，品牌重叠率仅6.96%。

通过观察品牌业态方面的数据可以发现，相较于很多新开业或新改造的重视凸显多元化体验功能的商业项目来说，大雁塔商圈的商业项目依然保持着高占比的零售业态配备。尽管这与近几年大型购物中心零售业态占比逐年下降的趋势不同，但这类项目更能吸引美妆、潮牌、轻奢等新兴零售品牌进驻。

// 到访客流：日均52.92万 相比去年同期涨幅超过250%

从到访客流来看，大雁塔商圈围栏内日均到访客流约52.92万人，其中节假日约54.39万人，工作日约52.34万人。（备注：数据为去重客流）而将今年与去年的购物中心月度日均去重客流进行对比可以发现，2022年4月日均客流仅为10786人，今年则达到了37899人，客流涨幅超过250%。

此外，今年五一假期，西安以1330.51万人次的旅客接待量和107.46亿元的旅游收入再次上榜全国热门旅游目的地TOP10。从数据上不难看出，国内消费市场已经从复苏向增长迈进，当下恰是商业发力的最佳时期。

目前，曲江大雁塔商圈依托大雁塔景区+大唐不夜城+大唐芙蓉园，以全国示范步行街——大唐不夜城为核心，推动“盛唐风貌+文化艺术+音乐演艺+国际商业+科技时尚”跨界融合复合发展，盘活景区资源，老字号传承、非遗展示、休闲娱乐、时尚零售相得益彰，以文促旅、以旅兴商、全景体验、全域消费，致力于打造世界知名的唐文化主题街区和旅游休闲商业中心，建设彰显国际范、中国风和西安特色的全球一流消费目的地。

小寨商圈

建设国际化大都市活力商业核心区

坐落于西安中轴线上的小寨，从堡寨到村落，再从农贸市场发展到“西北第一商圈”，两条地铁在此交汇，诸多大学坐落于此，它是城南经济中心，同时也是雁塔区政府所在地。与其他商圈相比，小寨商圈容纳度较高，囊括了多元化零售型，人文艺术型，以及大众型消费，商业业态结构丰富，能够满足不同消费人群的需求。

// 客群画像：常住人口169.3万 年轻家庭客群占比39.5%

据赢商大数据不完全统计，小寨商圈商业存量面积约60.3万㎡。商圈周边3-5公里范围内拥有常住人口169.3万人，其中年轻客群占比约34.6%，年轻家庭客群占比约39.5%，成熟家庭客群占比约26%。

进一步就年龄结构来看，在商圈周边3-5公里范围内的常住人口中，25-34岁的人群占比最高，为33.9%；其次为35-44岁，占比23.4%；19-24岁的人群占比16.7%，排名第三。

从办公人口来看，小寨商圈周边3-5公里范围内办公人口约74.6万人。其中25-34岁的人群以占比42.2%排名第一；35-44岁的人群排名第二，占比23.3%；第三位为19-24岁的客群，占比约14.9%。

此外，异地客群在小寨商圈客群中占比20.21%，其中25-34岁的客群占比40.4%，19-24岁的客群占比23.2%，35-44岁的客群占比19.1%。

// 品牌业态：购物中心零售业态占比59.36% 品牌重叠率8.58%

另从商圈内购物中心的品牌业态来看，据赢商大数据不完全统计，在小寨商圈内的购物中心当中，零售业态占比最高，为59.36%；其次为餐饮业态，占比21.21%；儿童亲子业态排在第三，占比8.01%；最后两位分别是生活服务类，占比7.16%；以及文体娱业态，占比4.26%。

就品牌端来看，全国连锁品牌在小寨商圈内的购物中心中占比最高，为82.41%；其次是国际品牌，占比26.95%；区域连锁品牌和新兴品牌，分别以占比7.52%和占比4.26%，排在后两位。就品牌重叠率来看，小寨商圈内购物中心的品牌相对多元化，品牌重叠率为8.58%。

// 到访客流：单项目日均客流近4万，较去年同期增长约68%

从到访客流来看，小寨商圈围栏内日均到访客流约114.1万人，其中节假日约107.2万人，工作日约116.9万人。（备注：数据为去重客流）

而将今年与去年的月度日均去重客流进行对比可以发现，2022年4月小寨的购物中心月度日均去重客流为22795人次，今年则达到38205人次，相比去年同期增长约68%。

此外，据西安市小寨地区综合改造管委会办公室介绍，2023开年以来，小寨商圈核心区域的日均人流量已达30万至50万人次，基本恢复到疫情前的水平。结合辖区内文商旅业态丰富的特点，小寨地区陆续举办了年货大集等系列活动，配合商圈内购物中心的丰富营销活动，不断为辖区引来客流，促进消费复苏。

根据《西安市“十四五”商务发展规划》，小寨商圈将以小寨什字为中心向四周辐射，建设辐射全城的现代化时尚消费集聚地、国际化大都市活力商业核心区。功能定位则以青春时尚动感和个性化元素为特色，强化休闲娱乐服务功能，集潮流购物、时尚消费、休闲娱乐、餐饮美食、商务社交、旅游文化、科技体验等为一体的时尚消费中心，构筑大西安青年时尚消费聚集地和休闲娱乐不夜城。

多措并举

激发西安消费市场新活力

从政策端来看，小寨--大雁塔商圈的优势同样明显。无论从夜经济、首店经济还是特色小店经济、融合型休闲经济等类型的发展上，均有不同侧重，对于构建都会级商圈有着不俗的助益。

发展都市夜间经济，以“旅游+”发展战略，构建“品牌化、全域化、特色化、国际化”夜游经济格局，形成观光游憩、文化休闲、演艺体验、特色餐饮、购物娱乐五位一体的夜游产业体系，打造“嗨西安·夜时尚”城市品牌。推动夜间经济示范商圈、示范商业街建设，形成“长安龙脉”古都文化传承轴、西安历史古城、曲江大唐不夜城、小寨商圈等若干特色鲜明的夜游目的地。

鼓励主要商圈和特色商业街与文化、旅游、休闲等紧密结合，适当延长营业时间，开设深夜营业专区、24小时便利店和“深夜食堂”等特色餐饮街区。

发展首店首发经济，依托钟楼·南门、小寨、曲江、高新等核心商圈增强西安高端品牌的集聚优势，引进国内国际一线品牌在西安设立品牌首店、旗舰店、体验店、概念店，鼓励品牌厂商在西安开设直营门店或工厂店，实现“买全球、卖全球、享全球”。

支持国际知名品牌融合中国元素、丝路元素、西安元素的创意新品。鼓励有国际影响力的高端知名品牌、设计师品牌、高级定制品牌等在西安首发新品，举办时尚走秀、国际展会和发布活动。研究制定西安市“首店经济”发展计划，把西安建设成为我国西部最重要的商业高端品牌首选地、国内外新品首发地、原创品牌集聚地、国际消费时尚创新地。

发展特色小店经济，以升级小店集聚区、赋能创新服务、优化营商环境为主攻方向，加快小店便民化、特色化、数字化发展，推动形成多层次、多类别的小店经济发展体系。鼓励重点商圈、特色商业街区、购物中心以时尚、潮流、品牌、文化为要求，引进西安、陕西或西部原创小店、原生小店、国潮小店，增加商业“烟火气”，提升综合引流、聚流、强流能力。鼓励电商平台的小店在线集聚，利用平台技术、流量、场景和资源优势，打造“小而美”网红品牌，提升“人气”口碑。

发展融合型休闲经济，高水平规划建设、专业化运营管理旅游景区，策划举办各类文化节庆旅游体育活动，吸引周边客群目的地旅游，推动文化旅游消费大发展大繁荣。

毋庸置疑，小寨--大雁塔商圈承载着西安商业发展的传奇光环，无论是文化挖掘、商业联动，亦或是营销推广，都时刻引领着创新的浪潮。面对存量时代的到来与消费趋势的改变，小寨--大雁塔商圈还将通过哪些方式来调整升级，我们拭目以待。

注：部分图片源于视觉中国