天是国庆，在家休整，哪里都没去。吃完早餐，催促姐弟做完今天该做的作业，不到11点就准备外出觅食。
经同事推荐，我们在美团上团了一张券，前往新华大街的爱琴海公园吃烤肉。因不太好停车，滴滴上起步价打车前往。到了爱琴海公园，坐直梯到达6楼的美食餐厅，不大，整个一层就青年公社、绿茶、探尚牛烤肉三个主题餐厅。因已经团券，我们直奔餐厅，到得早，人不多，选好桌位，服务员过来，告知我们已团券，直接核销券，陆续上菜。吃烤肉的蘸料、生菜、冰淇淋、饮料、小菜不限量。冰淇淋有香草、巧克力、抹茶三个口味，饮料有蜜桃、西柚、绿茶、乌梅等口味，小菜就是辣白菜、酸甜萝卜、泡黄瓜、凉拌粉丝等，味道还不错。
< class="pgc-img">姐弟俩负责烤肉，烤好后沾蘸料，卷上生菜，时不时喝点饮料，味道不错。娘三吃饭持续了小一个小时，酒足饭饱，就结账离开。
我们团的双人份，三个人吃，也吃饱了，补了一个人的餐位费，总共不到180元，性价比好。
为了消食，顺带到负一层的盒马逛逛，看是否有合适的东西可买。买了2个1.2元金针菇，2个7.9的海底捞火锅料，买了一个姐姐想吃的小榴莲千层蛋糕。其它的，感觉不如山姆性价比高，结账后打道回府。
辑丨苏建红
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
6月18日，北京北投爱琴海购物公园正式亮相。继位于南四环的北京爱琴海购物公园之后，爱琴海在北京迎来第二座项目的落地，这也是北京通州区近年来首个新开项目。
01 资产管理赋能城市更新
北京北投爱琴海购物公园，是爱琴海集团在资产管理业务中规模较大的城市更新项目，由北京城市副中心投资基金牵头联合绿城集团、爱琴海集团，收购原通州京杭广场商业资产，通过其升级改造打造。仅历时400多天筹备，北京北投爱琴海就完成了资产收购、改造、招商并成功亮相。
北京北投爱琴海项目
项目位于通州区新华北路与新华东街交汇处东北侧，商业面积8.3万平方米，地下2层地上6层。除了购物中心外，北京北投爱琴海项目还拥有写字楼和酒店，其中，引入的酒店将是北京东部首座希尔顿酒店。项目距离即将开业的环球影城仅6公里，坐拥地铁八通线、6号线双地铁。
从整体来看，项目不仅可以吸引周边消费者，甚至可以延伸到北京东部数百万消费群体，集休闲、娱乐、购物于一体，让消费者在城市中得到身心放松与优质服务体验，使通州商业长期面对的“人群潮汐”不再成为问题，成为城市东部新消费高地。
项目在筹备期就已经广受关注。此前还未开业时就已登上大众点评、微博、小红书、抖音城市热门话题，开业后将定位为“X·in新物种生活”的全新商业空间，为消费者带来更多沉浸式体验。
北京北投爱琴海通过前期投资经过升级改造，实现单项目资产盘活，带动城市消费热力延伸，堪称爱琴海集团利用资产管理业务实现城市更新的又一个成功案例。
02 首店超五成 X·in物种更新更潮
据睿和智库了解，北京北投爱琴海购物公园约有200家国内外一线品牌入驻，同时将引入一批北京及区域首店、概念店和特色店，其中首店品牌占比超过50%，辅之以国际国内一线餐饮、娱乐、酒店等品牌。项目打造以全系娱乐、休闲、购物、教育等不同维度为导向的购物公园式商业业态，做到了周边消费者与年轻客群各得其乐，填补了通州区商业业态与市中心、CBD差距的空白。
在保证业态丰富的基础上，北京北投爱琴海重点引入了大量具有年轻属性的头部品牌，例如在运动品牌领域，adidas、Nike、UNDER ARMOUR、斯凯奇、李宁、361°、new balance、Kappa、ROOKIE等年轻消费者热衷的运动品牌纷纷进驻。
项目整体的品牌规划充分显示了爱琴海对于商业空间的合理把控。从北京北投爱琴海购物公园入驻品牌看，给人最大的印象是“新”与“潮”。
从“新”的角度来讲，北京北投爱琴海所引入的区域及北京首店超过50%，盒马鲜生通州首店、红星电影世界北京首店、星巴克臻选店通州首店以及字里行间跨界店、风云再起游乐汇、麦当劳luna主题店、CTC极斗格斗综合馆、绿茶餐厅龙井船宴主题店、青年公社餐厅、K22极度草莓、马尔蒂泽精酿啤酒、kate spade、B.DUCK TEA、 KHAN'S PARTY、MIBC国际奢侈品俱乐部、SWISSE、上汽R、市隐晓居瑜伽舍、源丁农场等多家区域首店成为了消费者纷纷打卡消费的首选。
北京北投爱琴海部分入驻品牌
在“潮”的组合中，北京北投爱琴海集合Champion、ACC超级饰、ANYSHOPSTYLE、DX、INXX、URBAN EST、乐刻健身、喜鸭Lucky Ducky、贰零壹陆滑板、Z-THREE等潮流品牌抢先进驻，并且引入了像结绳记、桔尚、朗香、森林鸟、GOFAR、树生活、紫涵、FIBRENO、ROCOCO等一批在年轻人中有稳定粉丝群的特色品牌，以粉丝文化推动商业场景的更新。
03 让空间更有趣、更有智慧
爱琴海用音乐、潮玩、运动等当下年轻人最热衷的方式与他们玩在一起。
从运营角度看，北京北投爱琴海在做空间场景设计时，站在年轻消费群的角度去探索空间，让年轻人觉得好看、好逛、好拍。据介绍，在爱琴海中庭广场可以看到一个贯通屋顶与墙面的巨型3D曲面led屏幕，这个场景极具视觉冲击力与画面感，让沉浸式体验瞬间呈现在面前。跨层看台台阶设计也是项目的一大设计亮点。
作为“双首层”商业空间，北京北投爱琴海MF层以及B1层的空间相比传统项目拥有更大的空间延展性。同时，爱琴海还围绕特色的空间进行新的场景运营。
在这一区域，爱琴海不仅打造了挑空空间结合休闲阶梯的“X·in物种主场”，更有针对性地引入了大批年轻潮牌、萌宠、电玩、设计集合店以及年轻餐饮店铺，打造一个文艺风与烟火气完美融合的年轻街区。
北京北投爱琴海项目 X·in物种森友会
项目在4层的屋顶花园，就打造了“X·in物种森友会”，将原本毫无价值的区域设计为该层的亮点空间。
从数智化运营角度看，项目大量最新的数智化细节，十分值得关注。北京北投爱琴海在亮相前采用了主播探店结合粉丝福利的营销模式。此次开业活动中，采用线上线下模式相结合，打造数字化商城。项目通过与支付宝、微信合作打通会员积分、全新开发“晒照有礼”功能等，利用“娱乐+社交”的方式切入智能会员中心的常态化运营阶段，大幅提升了会员活性，圈定种子用户，为后续深度运营打下基础。同时，项目利用线下活动，拓宽会员广度和深度，最终通过会员和品牌联动，形成项目完整的消费生态链。
04 爱琴海打造城市微度假场景
北京北投爱琴海购物公园拥有特色化屋顶花园、场内巨大的运动空间，还配备1000余个停车位。同时与商场上方北京东部首座希尔顿酒店形成新的“组团效应”。通过内外场景联动，项目在致力于打造有温度的商业空间的同时，打造了更多微度假场景，提升服务能力，让项目成为北京人的“新远方”。
结语
随着北京北投爱琴海购物公园的盛大亮相，爱琴海集团即将迎来新一波的开业季。据悉，在未来，北京北投爱琴海还将持续围绕年轻圈层，重构新型购物空间范式，打造城市副中心的全新商业地标。
7月3日慈溪高新区爱琴海购物公园即将启幕，这也是爱琴海集团在慈溪的第二座项目。爱琴海集团作为国内商业“轻资产”领域头部企业，2021年将继续保持高速扩张态势。
< class="pgc-img">投资者网》黄韵欣
周末或节假日饭点，绿茶餐厅总迎来一批批食客，网友们在用餐后拍照发到社交网络，形成新一轮的线上宣传。
线下门店开得火热，而此前招股书失效的绿茶集团也再度启动上市之路。港交所显示，绿茶集团于10月5日提交招股书，此时距离其上次递表失效还不足一周。
收入增加利润转盈，现金流状况改善
今 年 4 月份，《投资者网》曾在梳理绿茶招股书时发现其中文版招股书存在信披出错的情况，绿茶集团方面曾对此回应称：“公司已经发现招股书中的问题，是打印错误，后续会进行修改。”可以看到，绿茶集团已经在新递交的招股书上做出了修正。
< class="pgc-img">左图为绿茶集团失效招股书，右图是绿茶集团再度提交的招股书
值得注意的是，近日《投资者网》在绿茶集团更新后的招股书中又发现了财务单位矛盾的情况。在招股书第3页餐厅表现下的“收入组成部分表”中，同时出现“人民币元”及“人民币千元”两个单位。部分投资者向《投资者网》表示：“单看这个表格无法明确收入单位。”
< class="pgc-img">图片来源：绿茶集团招股书
带着这个疑惑，《投资者网》第一时间致电了绿茶集团管理人员，该管理人员表示：“不太清楚这个事情，会转给相关负责人。”
此外，绿茶集团中英文招股书194页中的一段话疑似漏掉日期。在招股书原文日期“2020年”之后加上“截至2021年5月31日”，才能顺利使得日期对应四个财务数据和百分比。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">图片来源：绿茶集团招股书
虽中文版招股书瑕疵不断，但从招股书更新的财务数据来看，绿茶集团2021年前五个月的业绩较为亮眼。
此前绿茶集团因为2020年期内利润为负引发关注，而截至2021年5月31日，绿茶集团的期内利润约为4834万元（人民币，下同），同比去年约5660万元的亏损，成功实现由亏转盈。今年前五个月在华东、华北及其他地区的收入都同比去年有不同程度的增加，总体收入增长率达到了109.6％。招股书称：“由于COVID-19疫情的影响，我们于2020年的经营业绩受到不利影响，但随着中国大部分地区疫情受到控制，我们的收入和利润截至2021年5月31日五个月录得强劲反弹。”
从现金流来看，公司流动负债净额由截至2021年5月31日的6214万元减少至截至2021年8月31日的5180万元。对于流动负债净额缩窄，招股书表示，“主要由于餐厅运营所得经营现金流入产生的现金及现金等价物增加所致，部分被我们继续扩展餐厅网络所致的租赁负债增加所抵消。”
正如上述招股书所言，绿茶集团今年在扩展餐厅网络上可谓是动作频频，开设新店如播种草籽，随风过处生根发芽。
线下新店密集开业，租赁负债水涨船高
招股书披露，截至 2021 年 5 月 31 日，绿茶集团旗下有 184 家店铺，比 2020 年末增加了 4 家。
然而，《投资者网》发现6月之后才是绿茶餐厅新店开业的高潮期。绿茶餐厅公众号显示，6月11日杭州萧山银隆店开业；6月16日上海浦东汇智店开业；6月18日北京通州爱琴海店和青岛金狮广场店开业；6月25日泰州万象城店开业；6月26日义乌之心店开业。7月份绿茶餐厅新店有深圳茂业天地店、济南高新万达店、贵阳世纪金源店、秦皇岛世纪港湾店和溧阳上河城店等7家。
此外，8月份绿茶餐厅开设新店6家，9月份新店预告9家，10月份新店预告6家。据不完全统计，6月以来绿茶餐厅已然预告或开设新店达到34家，布局城市从北到南，新增秦皇岛、溧阳等新城市。
< class="pgc-img">图片来源：绿茶餐厅公众号
招股书显示：“我们为餐厅租用租赁物业。该等租约一般为固定租期且最长租期为31年5 个月。于往绩记录期，我们餐厅的大部分租赁协议属混合租金安排，包括可变付款与固定付款两者，我们的应付可变租金与特定餐厅的销售额挂钩。”而新店的开设则使得公司租赁负债水涨船高。绿茶集团的租赁负债从截至2018年12月31日的7916万元增长到截至2021年8月31日的1.63亿元。
< class="pgc-img">图片来源：绿茶集团招股书
与此同时，店铺扩张也导致员工成本提升。截至2021年5月31日，绿茶集团员工成本达到2.18亿元，相比去年同期1.28亿元增长不少。
如此之快的开店速度透露着绿茶集团抢占市场的野心。利润转盈、现金流状况有所改善的绿茶集团，顶着高额的租赁负债和员工成本，风驰电掣地行驶在烧钱扩张的道路上。“超速扩张”是不是绿茶集团增强知名度的良方？摊子越铺越大会不会导致公司经营业绩不稳定？这些都需要市场的检验。
门店流量回弹，人均消费有所下降
开门做生意，最重要的是有顾客买单。
2018年至2020年间，绿茶集团每家餐厅日均接待人数呈现下降趋势。以广东省为例，2018年绿茶餐厅每家日均接待人数为1127人，2019年降至811人，2020年再次减少到513人。今年流量有所反弹，根据招股书数据，截至2021年5月31日，广东省绿茶餐厅每家日均接待量达到629人。
根据招股书数据，其今年前五个月的日均接待人数超过2020全年，但依旧未回到疫情发生前的水平。随着疫情影响逐渐减弱，其线下门店流量处于“回血”状态。但值得注意的是，截至2021年5月31日，绿茶餐厅今年前五个月的人均消费要低于2020全年水平。
在微信公众号的新店预告中，绿茶餐厅展示了其“松树船宴”“风清竹影”“西湖盛宴”和“水墨江南”等不同的室内装潢风格，以江南风光为主基调。4月份春季，绿茶根据季节推出“春日探新”美食；5月初夏，几款水果新饮上市；9月入秋，又携秋季新品进行宣传。公众号整体的品宣风格偏向古貌文艺。可以看出，不断进行菜品迭代的绿茶集团一以贯之地在抓住流量上花心思，但流量能否稳定增长仍需看其后续市场表现。（思维财经出品）■
