1。 适用于开发项目的房地产投资项目或可行性研究
1。 房地产开发项目可用于房地产政策的应用。 例如，我们是否从事基于人口或面积的房地产拆迁补偿。 这是一项房地产政策，可以进行可行性研究； 例如，我们是根据实物还是货币来发展住宅产业也是我们研究问题所需要的政策。 无论是商品房建设是商品房，经济适用房的发展，还是最近提议的年租房，这都是我们研究的政策。 当然，去年引入的物业管理问题也在这方面。
2。 可行性研究也可以用于房地产规划。 每个人都已经知道，我国现在已经有了去年提出的环境影响评估法。 同样在我们的房地产开发项目中，我们在其他国家也有很好的案例。 我会给你一个简短的介绍。 法国拉德芳斯（Ladefense）位于法国西部，凯旋门（Arc de Triomphe）西侧。 这扇门是一个大拱门。 它建于1989年，以纪念法国埃菲尔铁塔诞辰100周年。 这座建筑非常宏伟。 这是他的步骤。 下面的大步行街。 这是1989年建筑的照片。自1950年代以来，已经计划了这么大的房地产。 当时成立了管理委员会。 管理委员会的目的是计划开发区以及将来如何使用土地。 开发，利用房地产开发或整个商业区的发展以使我们地区实现可持续发展，1958年成立了一个委员会，该模型在58年代已被规划。这就是1960年代的情况， 1970年代，1980年代，以及1989年这座大拱门的竣工。
现在，我们再来看一次这件事，这意味着该计划在40年内基本上是一致的。 从图中可以看出，基本上没有大的变化，最大的变化就是所建造的本地地标建筑。 直到1989年竣工，灰尘才得以解决。建筑风格非常独特。
该计划还有另一个非常重要的部分。 您可以更清楚地看到此图片，也就是说，他使用了这个空间。 整条线是一条步行街。 所有交通都是地下的。 看着我。 光在这个地方标记，光标实际上是地铁，就是凯旋门到这个布局的地铁，这里有地铁，公共汽车和铁路，所有的都在这里，表面上看不到汽车和其他东西 运输。 您在地面上看到的只是行人。 当我们规划房地产时，我会给您这个例子，我们可以做得很好。 这是法国人在西方国家所做的。 我们当前的金融街将来能做到吗？ 这种情况不是很清楚。 这是非常宏伟的一面。 让我们看一下这座建筑。 它看起来像已发布的内容。 这是在法国建造的工业博览会。 它具有三个枢纽。 它在世界上仍然是独一无二的。 可以看出法国人正在计划。 思维更好，计划也是我们可行性评估的一部分。
3。 还可以进行房地产投资活动。 这是我们现在的主要研究内容。 项目定义投资活动是项目活动，是指在特定位置和特定时间段内进行的一系列有目的的，计划的，开始和结束的资本投资和输出活动。 这不是连续的操作。 在项目评估领域，我们使用三个术语。 一个是评估的预评估，第二个是评估，第二个是后评估。 第三是评估，它是第三方。 我作为中介，将对您进行评估。 人们在联系相关文件或报告时应注意该词，但美国人并没有严格区分评估和评估，也没有关于评估的争议。
对于一般项目分类，从管理的角度来看，有新建，改建和扩建以及合资企业。 这些项目分为新建，改建和扩建以及合资企业。 但是，随着近几年经济的发展，从资源利用的角度来看，该项目可以分为新建，合资，改造和扩建。 由于重建和扩建使用了一些原始资产，因此新建和合资企业均以统一价格开始。 从运营的角度来看，我们的一些项目正在运营，而有些则处于非运营状态，例如城市道路。 如果不收取桥梁通行费，则它们是非运营项目。 但是，如果您收钱，请过桥。 飞翔曾经是北京五环的商业项目，但现在已经成为非商业项目。 从产品的性质来看，我们有竞争项目，公共项目和准公共项目。从产品的性质来看，这是公共的
项目。 例如，北京市政府承担的一些环境污染控制项目。 每个人都受益，没有人花钱； 准公共项目就像污水处理。 ; 电视机，冰箱等都是竞争产品，并根据产品的性质确定。 从融资主体的角度来看，有项目融资和公司融资。 从股权基金的角度来看，有私人投资，政府投资和混合投资。 现在有一个PDP模型，所谓的PDP是公共和私人投资伙伴关系； 评估方法是统一的，即使用增量方式进行评估。
让我们切入下面的整个部分。 我们以投资目的投资于任何项目。 国家奥林匹克体育中心等公共建筑主要是公共投资，同时吸收私人投资，以及国家大剧院。 国家公共建筑，这些项目并不是真正的牟利，当然也不想依靠国家的支持，但是主要目的是国家威信，这是一个方面。
就住房而言，经济适用房意味着私人投资加上政策激励。 对于此类项目，其目的是获取利润。 对于政府而言，这是政府成就的体现。 商品房这是一项私人投资，并且该项目必须是有利可图的项目； 涉外商品房必须盈利，而且绝对不是为了公共利益； 私人投资办公楼是牟利的； 商业建筑也是私人投资，利润是目标。 像家乐福这样的目的是一个大广场。 据说这个项目不符合国内开发商的资格或不能获得这样的利益，但这给了一些外国商业企业，纯粹是为了牟利。
2。 投资项目可行性研究的内容
首先，研究市场。 这个市场有两个市场，一个是宏观市场，另一个是微观市场。 什么是宏观市场？ 它是整个国家的宏观经济以及房地产的整体状况。 例如，去年有更多的房地产纠纷。 每个人都在行业内，所以我不会介绍它。 当涉及到我们的特定项目时，我们必须评估土地供应市场，材料市场，商品房销售市场以及资本市场。 我认为这四个市场是我的具体项目。 恐怕还必须考虑这四个市场，因为如果有钱，就不能买便宜的材料，也就无法实现利润。 这是利润问题。
当然，我们还必须注意参与投资的时机，每个人都很清楚。 还有一些技术评估，通常可以通过设计机构进行，或者一些评估公司雇用专业人员来评估我的房地产项目，主要是在技术方面。 环境影响评估是非常重要的事情。 我们的房地产项目中也有这样的事情。 时间关系无法建立。 如果您注意到我们的天安门广场，您可以访问天安门的网站，您可以在网站上看到天安门广场的图片，那是天安门广场的日落，天安门广场的日落非常美丽。
但是40年前还有另外一张照片。 这张照片显示了天安门广场在晨曦中。 现在，天安门广场上的晨光将永远消失。 这是因为新的北京饭店很高，将要再次被占用。 这幅画毫无意义。 因此，我们还必须注意环境影响的含义。 经济评估是我们的主要内容。 还有房地产项目的社会评估和社会评估。 应该说，它已经被提上了议程，而我们以前并没有对此给予太多关注。 自去年以来，建设部最近注意到了这个问题，世界银行也注意到了这个问题。 也就是说，在从事房地产项目时，应该积极进行社会评价。 为什么？ 因为社会评价涉及一个非常重要的问题，那就是非自愿安置。 我们的房地产开发项目或市政项目通常需要大量拆迁，这使得居民不由自主地迁移到其他地方。 评估也列入议程。 每个人都非常重视风险分析，但是做好风险分析并不容易。
然后进行组织评估。 对于小型项目，没有组织评估，但是对于大型项目，有组织评估。 例如，国家大剧院项目的所有者需要进行组织评估； 以及当前的奥林匹克运动会，2008年奥运会的奥林匹克场地项目，有必要评估谁管理奥林匹克场地项目的组织。 法律框架也具有适应性，也就是说，您的项目是否在我国法律允许的范围内合适。 当然，不存在房地产项目，但有些工业项目存在此问题。 如果您的产品污染严重，则法律可能不允许这样做，这意味着您必须进行这些评估。 最后一个是用于监督的指标系统，也就是说，从项目开始时起，您应该开发一套可以监控的指标。部门，将来，在您的项目完成之后，您可以使用监视索引系统来测试您的项目是否成功，因此这是非常重要的事情。
一般投资项目必须具有这些评估的内容。 对于我们的房地产项目，有些更重要，但有些也可以简化，例如一般的房地产中介组织不一定要进行评估，也不一定要进行环境影响评估。 但是监控指标系统希望每个单位都做同样的事情。
然后我们的可行性研究阶段看起来像这样。 这张图片摘自联合国公共中国组织工业组织的可行性研究。 原书有这张照片，但翻译书没有这张照片。 红色代表我们在项目推广阶段所做的工作。 您会看到高高是可行性研究和项目评估报告。 这部分花费最多的时间和精力，而绿色就是花费的金钱。 还有更多的地方，但现阶段花费很多钱。 项目识别，预可行性研究，可行性研究，评估报告，谈判和签署，工程设计，施工，施工等都是整个项目周期。 看见。 让我们看一下通常会使项目周期轮回的外国。 从编程开始，从机会到项目识别，再到项目评估，以及融资，实施和项目评估，您可以看到评估。 它与评估词不同。 评估是指对事实进行评估和总结，并为下一个项目提供经验和教训。
在项目周期中我们开展哪些活动？ 首先，必须确定可行性研究； 二是做项目评估； 第三是进行项目管理。 也许你们所有人都对项目管理非常熟悉。 一个非常受欢迎的主题； 第四是项目运作。 这是我们在项目周期中的四个最重要的任务，这里的任务可能会引起更多关注。
这是非常重要的一点。 希望您在以后的工作中注意到，不同的利益集团是什么关系？ 例如，如果中间有建筑物，则某个项目与该项目有何关系？ 有政府，投资者，房地产项目肯定会涉及政府，为您提供土地，规划等，并获得启动许可，投资者拿钱； 还有建筑公司，还有一些咨询机器。组织，银行，也许人们常常没有注意到的是受影响的群体。 这个受影响的群体现在不容忽视，特别是我们党中央最近提出了以人为本的指导思想，这意味着在任何项目中，可能会有一些人将从中受益，包括政府，投资者，咨询机构，建筑公司 和银行都是我想从这家公司收取钱的方法，但是对于某些人来说，我遭受了很多痛苦，例如我刚才提到的非自愿移民。 当然，我们的政府考虑了很多，并给予了很多补偿。 但是，许多人没有房子就没有生计。 这些受影响的群体应特别注意。
