源：选址评估网
餐厅选址有多重要，想必每个餐饮人都是心知肚明的。开餐厅，好的选址，不仅能降低房租成本，还能带来客流量，促进品牌传播。但是每个商家，每个市场，每种情况都是不同的。
在你做出实际的选址决策时，特殊的考量是规则，而不是例外。在任何情况下，你必须解释在你的餐厅类型、发展计划、社区、办公及零售活动、商圈成长、店址特性、及顺便到访的特性之间的相互作用。这里有一些36条重要的观点及计策值得你注意。
1、便利性质餐厅选址的关键点
1. 社区及职工的人口统计不太重要，营业额通常被广泛的人口统计群体所驱动。
2. 能见度、容易进出及停车非常重要。
3. 关键是在商圈内的好位置。如果需求非常高而且顺便到访的特性是不错的，一个虚弱的位置还可以考虑。
4. 如果你依赖于通勤者的生意，在回家路上或上班路上的一边是至关紧要的。
5. 顾客来源不需要平衡，如果一个来源（例如过路客或本地职工）很强。
6. 非常客在过路客的店面位置也许会驱动销售，但是常客或定期消费是关键。跟其他事务或活动的连结有助于消费频率。
< class="pgc-img">2、目的地性质餐厅选址的关键点
7. 社区及职工的人口统计非常重要。营业额通常被几个特定的人口统计群体所驱动。
8. 非常客是高营业额的关键，常客是重要的，但是强大的非常客群体在本地零售区域内面对增加的竞争时能保证成功。
9. 能见度是重要的，特别对于非常客。容易进出及停车比较不重要，停车也许对营业额有天花板（封顶）效应，但是除非停车太差，它不会导致低营业额。
10. 在商圈内的好位置是重要的，但不是必要的，只要用强大的营销来建立本地知名度及好的顺便到访特性来弥补。然而，高度竞争会随着时间而侵蚀营业额，即使其他因素还不错。
11. 即使你依赖于通勤者的生意，在回家路上或上班路上的一边没有多大关系。作为一家目的地商家，如果顾客能看到你，他们通常会不嫌麻烦来到你门店。
12. 最好的地段位置有平衡的顾客来源（居民、职工、商圈引力）。如果一个顾客来源非常强，你也许有一个成功的店址，但是你的风险也会增加。
目的地商家在市场上开第一家店
13. 要策略性思考。当你要在市场扩张时，避免选址于两个潜在商圈（每个都需要一家店）的中间。
14. 在市场上投放媒体之前，招牌以及在一条蜂拥流量的道路上一个突出的位置是极好的方法来建立知名度。要为这类的曝光花钱！
15. 做一家真正的目的地商店，不要等顾客来找你，在起初的6个月，给市场上每一个潜在顾客一些理由到店。跟这些非常客建立早期的联系远比对常客做大量营销还重要的多，常客不管如何都会找你。
16. 能见度比容易进出还重要，策略性位置比能见度还重要。
17. 在居民、职工及零售顾客来源之间找到一个好的平衡。如果上述的其中一个是虚弱的，风险就增加。过路客在这个地段位置是一个加分，但不应该驱动你的决定。
目的地商家在市场上开第二家店
18. 如果你的首家店在当地市场的知名度是有限的，就在现有商圈的邻近区域找第二家店，不要太关心分食（销售转移）的问题。
19. 如果第一家店是目的地商店，邻近不是一个问题。以最好的策略性观点在商圈内开出第二家店。
20. 找到有温和竞争及强大拉力的地段位置，你要更快更多地在市场曝光。之后，你会找到较有风险的地段位置有低竞争及不明确的拉力。
21. 在任何强大的零售及办公区域里，小心注意社区的人口统计。经过一段时间，你是否适合社区的居民对营业额有重大影响。
3、在饱和市场回填时应注意什么？
22. 现在你在寻找没有被你的其他门店所服务到的顾客。社区的人口统计是关键，有强大的商业及零售活动的区域可能已经被选到了。
23. 你在找有足够的顾客人口的社区。基于顾客区隔的人口统计在这里是宝贵的，以便瞄准特定的家庭。
24. 现有门店的顾客来源地及目的地的研究，在定义商圈并评估分食有非常大的帮助。
25. 竞争可能不是一个主要考量。如果你在回填开店，你已经是一个主要的玩家而且计划通过一个便利性策略（见下述项）来压倒竞争。
26. 当你的门店在整个市场上遍布越来越广，即使目的地商店也会变成默认的便利导向商店。所有门店的营业额开始依赖于越来越多的顺便到访的特性，特别是靠近主要公路或其它市场上主要的进出通道。
< class="pgc-img">4、进入一个没有竞争的市场该怎么做？
27. 在邻近的市场（如果你已经开了一些店），你已经建立了足够的知名度。在新的或遥远的市场，投资一些市场研究能避免灾难。
28. 总是问：为何没有竞争？在你推进之前，要感到答案是令人舒服的。
29. 你商店的市场越好，就越快有激烈的竞争。现在选择一个好的策略性位置来避免以后竞争者得到更好的位置。
30. 吸一口气，慢慢地呼出。在新市场成功的关键问题经常跟选址无关，而是你商店的区域性知名度及营销。确保你的公司有到位的营销及营运策略，因此可以正确地分摊销售额的责任。
5、进入一个竞争激烈的市场该怎么做？
31. 饱和的市场需要一些特殊的规划，在这个市场想要成功，你必须取代其他竞争者或满足于低于平均的营业额。你也可以假设最后（或许很快）会发生优胜劣败而导致较弱的一方出局。
32. 如果你要一些地段位置来建立市场知名度，付出所需要的代价在还能取得不错的营业额的竞争区域获得强大的策略性位置，这类地段被竞争的影响较少。
33. 第二个策略是在市场的新区域取得策略性位置，并等到优胜劣败的洗牌时刻才到竞争区域找店面位置。
34. 没有一个强大且协同的营销及发展策略，就不要进入一个高度竞争的市场。也就是说，除非你的口袋够深且安于肚子屡次被打。
35. 要有耐心。好的地段位置甚至是一般的位置是难以找到的。你等的越久，你找到比竞争者还好的位置或避免被洗牌淘汰的机会就越高。
36. 在你的选址评估，人口密度是一个关键的变数。高人口密度的区域比较能宽容较不理想的地段位置，城市人已经习惯于目的地商店有点不方便的痛苦，因为商铺是在太难得到了。
<>址，被认为是餐企必备的生存技能之一，合理的选址对于餐厅日后能否成功经营起着至关重要的作用，因此，在开设饮品店前，选址的工作就成了每个饮品投资者或者创业者的必修课。
但是，面对一间因选址错误导致无法盈利的饮品店，唯一的选择只有关门吗？红餐网整理了专栏作者田广利在知乎上的观点，希望能对大家有所启发。
田广利认为：小饮品店的特征是——位置为王。顾客冲动消费，看到了喜欢了就买着喝，很少专门为喝饮品而专门走上十几分钟买一杯带走喝。
如果能在当地最好的百货商场门口开一家店，想不赚钱都难。问题是这样的地方不会给你开这类小店的，除非你是麦当劳甜品站。
案例一
果汁店铺地段不好没客人，怎么办？
一家果汁饮品店，开业至今一年多，装修和广告都是老板一个人设计的，没什么特色。店铺面积很小，店里只能坐四五个人，外面有桌子和椅子，也只能坐四五个人。
店铺的地址在一个距离软件园300米远的地方。但是由于门面朝向的位置问题，吸引的客流并不多，店铺旁边有个酒店，偶尔能带来一些游客，不过还是不够。果汁店还有外卖业务，辐射的区域不广，就在软件园里面。
虽然这家店一直坚持用鲜果子榨汁，但是价格并不高，每杯10元。目前为止，果汁店还是处于不盈利的阶段，所以老板打算把店关掉。
请问，除了关门止损还有什么方式可以能打破这种局面？
案例分析
有人问，首先难道不是换个地方吗？餐饮行业，首要因素就是地点。
但是田广利认为，“对于餐厅创业者来说，虽然明知选址犯了错误，但很难有勇气、资金换个更好的地方重新开始。对他们来说，换地方等于放弃。”
再者，如果没弄明白第一家店错在什么地方，即使第二次开店还是不知道从哪里改进和提高，难免在同一个地方跌两次跟头。
在错误的地方开了一家小饮品店，就会变得非常被动。当然最简单的对策是放弃。如果不放弃，就要因地制宜的制定调整方案。
田广利认为，根据这间果汁店的特征，可以从食堂和外送这两个经营模式来进行调整。
堂食的做法
果汁店开在商务区，这种小而美的店铺一定要走精品路线，以特色和高品质吸引顾客，以较高的价格、较高的客单价和毛利率来赢利。物美价廉，薄利多销，这样的路子很难行得通。
所以就堂食模式来说，不妨从以下4个方面来进行调整：
1、调整经营模式
优先把堂食做起来，再做外送，外带顺其自然，不强求之。其次，环境要把小店布置得很有氛围，适合商务人士或亲密、或轻松交流的那种休闲类的餐厅。
2、服务
在品质同质化的时代，服务已经越来越成为各大餐饮品牌创造竞争优势的最有效手段。既然是创业者亲自服务，要展示出自己的人格魅力，与顾客交朋友，从而带动消费。
3、定位
由于餐位数量有限，必须精品、高价的路线，饮品定价可以参考当地咖啡店里的饮品的价格，甚至可以比他们高一点。另外还可以通过搭配套餐等形式提高客单价，争取从一位顾客身上赚到更多的钱。当然人群目标定位也要很明确，只是为了留住那些愿意多花钱喝精品的精准用户。
4、产品
产品的选择和组合要考虑定位，越简单越好，只要能满足目标顾客的需求即可。产品的作用是要把写字楼上班族吸引出来，要弥补环境和位置的不足，这个要求是很高的。最好能做到：产品有新意，喝了之后能给人留下深刻的印象，回头客就来了。这一点其实挺难做到的。但是工夫不负有心人。但是餐饮无难事，只要肯研究！
外送的做法
至于外送这一块，因为大家都知道普通的鲜榨果汁不适合外送，但是餐厅可以通过挖掘客户需求，寻找合适的外送蔬果作为主打产品，再用合适的方式来进行外送。
比如，餐厅可以和一些企业进行合作，带上新鲜诱人的水果和榨汁机，去现场榨汁，这样一来也就解决了果汁因配送时间太长变味的问题了。
价格要最好比食堂便宜一点，餐厅也可以通过加收少量服务费来弥补人工的损失以及提高产品总体的利润。
另外，还可以把水果做成类似果盘，用保鲜盒装起来，外卖给一些大的企业。
“其实，对于有堂食的店铺，外送只是堂食的延伸，目的是为了提高营业额和利润。如果堂食吃不饱，只能靠外送来救命了。”田广利解释道。
外送肯定要比堂食操作起来更辛苦，案例中的饮品店做外送，就是因为选址的问题，导致堂食吃不饱，被迫做外送。外送人力成本虽然很高，只要客单价足够高，而且尽量使用计时员工，或者按销售额提成来计算工资，只要每单生意都有利润，最终还是划算的。
案例二
地下商业街店铺，地段不好没生意怎么办？
这家店跟案例一的情况差不多，也是因为选址不对，这家店铺是在地下女人街，但是地段不好，商铺划分区域也特别明显，所以销量也不行，怎么办？
案例分析
田广利认为，“地下商业街店铺，人流密度大，只要店面的饮品质量好、服务好，聚客能力还是很强的。人们逛街路过的时候随即点上同份可口的饮品，运作一段时间后，老顾客就会频频光顾，同时也会招来更多的客户。”
但是案例中说到店铺的地段不好，商铺划分区域也明显，田广利认为，就地下商业街店铺而言，可以从以下几个方面着手调整：
1、商铺定位
合适的产品很重要。地下女人街，店铺的定位一般是中低端，不能像案例一那样走优质高价路线，可以选择做普通的调制果汁、奶茶之类的，当然把产品做成自己独一无二的特色品牌会更占优势。
2、联合促销
正如案例一所说的，饮品是属于冲动消费的东西，如果位置不好，店前客流少就会很吃亏。但是餐厅可以和商场进行联合促销，在其他店铺购买即可获赠一张代金券，凭券可低价购买果汁一杯。
这种联合促销有3个要点：一是商户是否愿意在有人购物后把券送给他们，这需要注意维护商户关系；二是持券的购物者是否愿意来饮品店消费，这要看促销的力度，以及产品的吸引力了；三是要逐渐建立与顾客之间的联系，逐渐减少对其他商户联合促销的依赖，让顾客一到这里就直接上门消费。
总 结
这些年来，全国都学海底捞，有谁能做成海底捞第二？全国都学雕爷牛腩、黄太吉，有谁能成功的复制一个？据说全国有500万家大大小小的餐饮企业，但海底捞、雕爷牛腩、黄太吉都只有一个，也就是说复制他们的成功概率是500万分之一，比中彩票概率还低呢。
因此，做餐饮生意，重在掌握规律，而不是盲目学习或照搬成功者的做法，不是只顾着听别人的传说。创业者的情况千差万别，每个人都可以有自己的选择，都可以有自己的活法。
而且做生意也需要随机应变。何时变，何时不变？依据很简单：穷则变，不穷可不变。
有些创业者已经“穷”了，知道该变了，但是不知道怎么变，又该怎么办？
对此，田广利的建议是：多看，多问，多学，多算（测算，谋划）多试（试验）！通往成功的路上没有平坦的阳光大道，只有不断探索，不断向前，才能最终到达终点。
注意：文章中案例以及部分观点均来源于知乎，已获作者授权转载。
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作者：田广利
红餐网，头号餐饮新媒体，百万级订阅量。趋势、实战、菜谱，你们关注的，我们都提供。（微信公众号：ygcywzz）
是内参君为您分享的第895期内容；新朋友点标题下蓝字或搜索微信号cylbnc关注。
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餐饮界有个传统认知：“3公里都搞不定，何以搞定天下”。于是很多从业者开始研究如何笼络3公里的有效客群，提升店面的销售业绩。
然而，时代变迁，理论更迭，“3公里”已不再局限于物理空间，而是和品牌影响力、大数据分析息息相关。
继续把目光死盯在“3公里”，很可能就此走入一个“微观”的死胡同，最终看不清大局而死在“3公里”的圈子里。
? 餐饮老板内参 王瑛 发于成都
品牌虹吸效应改变“3公里”
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什么是餐饮的“3公里”？如果以店面为圆心，三公里为辐射半径。那么，只要在此范围内充分开发消费潜力，就可制胜店面营销，这就是餐饮的“3公里”理论。
餐厅有一定的品牌影响力后，就不局限“3公里”的客群，而会形成消费的虹吸效应。
有人说，3公里就是一个店的基础。只有在区域内将顾客进行有效开发，才能在此基础上不断拓展，扩大店面辐射范围，扩大品牌影响力。
但随着消费环境的改变和餐厅品牌与品类的日益增多，现在的“3公里”已经不是当初的“3公里”了。
在成都大龙燚董事长柳鸷看来，对于有品牌影响力的产品，其辐射半径已经远远超过3公里范围。
比如像海底捞、外婆家这种已经形成巨大品牌影响力的企业，在城市中其店面形成的效应往往是虹吸型的。人们会在品牌影响力下，花费更多时间和金钱成本，只为体验这一品牌的特色。
也就是说，当餐厅品牌力形成后，“3公里”的影响力就在削弱，消费者会受餐厅品牌影响，而忽略时间、空间成本，对餐厅品牌追逐，形成消费的虹吸效应。
大数据改变“3公里”
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时代在发展，理论在更迭。目前，“3公里”这一物理空间影响，已经逐渐被餐饮系统的“大数据”分析所取代。
掌握了大数据，相当于就掌握了你的目标客群。
所谓的大数据分析，就是依靠数据分析系统，将一个区域的消费人群定位，对消费者收入、消费的行为习惯，进行各种统计分析，做出与餐饮品牌相匹配的地址、产品等结果分析，来帮助餐厅进行选址定位。
成都迷尚豆捞董事长曾雁翔认为，用大数据来分析餐厅定位，才是目前成熟餐厅使用的精准定位方式。
大数据的作用是通过分析餐厅周边各种消费数据（大数据应用：优衣库的生意和餐厅生意有什么关系？点击这里阅读），为餐厅的选址与产品定位提供最全面的参考建议。比如，通过周边超市中的客单价、消费类别、基础消费占比等，得出区域消费者的数据模型。
在这种定位方式下，物理上的考察半径，也不再拘于3公里。随着周围餐厅数量、品类的增多，消费数据模型的获取，对于某些餐厅来说，3公里的有效影响力正在向1.5公里甚至0.5公里转变。
物理“3公里”更适用于商业综合体
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伴随着现代城市商业综合体的增多，“3公里”的影响正在从社区转向综合体。
现在的城市再也不是一个商场覆盖一座城，而是多方林立的商业综合体形成区域购物圈。这一改变，让商业综合体的影响半径在逐渐减小。
很多商业综合体面临着工作日生意惨淡，早中餐客流不景气的现象。大多时候，综合体餐饮受商场的消费属性和地理位置影响严重。为了在限制条件下开发更多的消费空间，综合体餐饮才需要更重视“3公里”的有效开发。
大食代西区副总经理蔡平云对此深有体会。在他看来，商业综合体的餐饮除了要把精力放在开发综合体内部的消费者上，更要充分开发周边3公里之内的销售影响力。比如，可以开发一些外卖产品，这也是大食代接下来一个发展方向。
成都迷尚豆捞曾雁翔也认为，当店面的支出基本恒定之后，可以考虑开发新的时间段产品，比如只有晚餐火爆的餐厅，可以尝试开发周边辐射范围的早中餐产品，来增加店面的边际效应。
内功不到位，“3公里”的资源再好也白搭！
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占据了“天时地利”，没有“人和”的内部因素，也搞不定“3公里”。
在成都，内参君遇见过一家选址于客流量喷涌的春熙路，营销借用了技术前沿机器人吸睛的店面。在不到两年时间内，最后人去楼空。
即便“3公里”的资源再好，内功不到位，照样逃避不掉关张的命运。
从这家店来看，要地址有地址，要爆点有爆点。但内参君查阅点评网之前的评论，发现这家店的产品很少能让消费者形成二次消费的欲望。
所以，即使外界条件再好，内功不到位，也不能实现持续盈利。
悟饭执行总裁赵春表示，一般品牌由于影响力有限，只能逐步从社区街铺做起，慢慢扩大自己的影响力。但这种影响力的建立，不是开发消费者的欲望，而是修炼自身的内功。就像学外语一样，基本是没有明显捷径可言的。
客户是挑剔且固执的，忠诚度需要用心培养，一个成功的店，要想获得消费者的认可，其产品品质、店铺管理、客户体验、客群关系等，都需要花时间去升级和维护。而不是搞些扑街宣传或者噱头活动，就可以稳固消费者客群。
所以，“3公里”这一理论，随着时代变迁，也在不断更迭。“3公里”不是让你将关注度放在区域辐射面上，而是要学会利用大环境下的数据分析、品牌影响力，将自身的选址、产品规划作出更精细化的升级与转型，来适应快速发展的餐饮市场。
统筹：张琳娟｜编辑：王艳艳｜视觉：陈晓月
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