京商报讯（记者 刘卓澜）4月6日， CBRE世邦魏理仕发布《2022年第一季度北京房地产市场回顾》显示，北京市购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.9元。

根据世邦魏理仕调查显示，2022年全年预计北京零售物业市场将迎来66万平方米的新增供应，且新项目均来自非核心商圈。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示，新项目大多位于丽泽、通州、亦庄和石景山等新兴商务和产业集中区内部或周边，有利于推动区域发展成熟。

部分销量好的奢侈品牌进行店铺翻新、扩张或位置调整。个别核心商圈项目继续引入奢侈品牌和高端餐饮，进一步完善项目高端定位。报告显示，以seesaw、Manner、乐乐茶为首的连锁咖啡茶饮品牌，以及剧本杀、脱口秀等体验类或者沉浸式业态在区域型购物中心活跃布局，带动购物中心人流以及消费活力。

同时，为解决难以直接填满的大面积铺位的问题，越来越多业主将其切割租赁给以小满手工粉、遇见小面、牛汤哥为代表的连锁小面积快餐品牌。美容美甲、KTV等生活类业态在非集中区域的社区型购物中心亦有表现。

在首店方面，记者了解到，费大厨辣椒炒肉、东发道茶冰室、迷你椰等餐饮首店分别进驻朝阳大悦城、西单大悦城和崇文门国瑞城，李宁旗下电竞潮流运动品牌LNG在荟聚西红门购物中心开出首店。

宋海燕指出，近期北京市政府发布《促进首店首发经济高质量发展若干措施》和《2022年鼓励首店首发项目征集指南》，细化和落实首店政策，有助核心商圈存量商业的品牌结构升级调整，目前可见潮流买手集合店在积极为拓店选址。

文来源：时代财经 作者：王言

过去一年，港人北上深圳消费已经成为一股风潮，另一边，一众内地餐饮品牌也纷纷选择南下，在香港开出首店。

最近，有网友在社交平台晒出照片称，内地茶饮品牌书亦烧仙草即将开出香港首店，选址旺角东站闸外，开业时间待定。相比书亦烧仙草，“雪王”蜜雪冰城进入香港的脚步更快。去年12月，蜜雪冰城就在香港旺角开出首店，如今开业一月有余，其门外依旧大排长龙。

图片来源：图虫创意

香港旺角地铁站方圆500米已经成为了内地茶饮品牌的集结地。除了蜜雪冰城外，这里还聚集了茶救星球、LINLEE手打柠檬茶、茉酸奶等众多内地品牌。此外，在香港各大商圈，太二酸菜鱼、农耕记等内地餐饮品牌也如同雨后春笋般冒了出来。

此前，因为高昂的租金和人力成本，内地餐饮品牌并未在香港有太多布局。但近几年，香港餐饮及零售业受挫，部分商铺租金持续下跌，内地餐饮品牌开始补上市场的空白。

拔高定价，仍是“性价比杀手”

蜜雪冰城在内地一直有着茶饮界“价格屠夫”之称。在香港，“雪王”风采依旧。

在旺角蜜雪冰城店，门口的电子屏不断播放着“雪王送福利，龙年乐淘淘”的宣传语，同时还滚动介绍几款人气热销产品，分别为售价17港元的“新鲜冰淇淋”以及15港元的“蜜桃四季春”。

仔细翻看蜜雪冰城在香港的菜单可以发现，虽然相比内地其产品定价已经有了明显的上调，但依然对当地竞品有很大的“杀伤力”。比如在内地售价为7元（人民币，下同）的珍珠奶茶，在香港售价为16港元；售价7元的雪王大圣代在香港售价为14港元；售价10元的草莓啵啵在香港卖到20港元。汇率换算后，蜜雪冰城香港店的售价比内地贵不少。

香港居民Jennie告诉时代财经，在当地，本土奶茶、咖啡品牌的产品价格在20-30港元不等，比如街边的一家普通糖水店，一杯珍珠奶茶价格一般在25港元左右。

总体来看，虽然相比香港本地品牌的定价要低，但内地餐饮品牌南下后大多选择不同程度地上调产品价格。

已经在香港开店的茶救星球、LINLEE手打柠檬茶等，定价逻辑大多与蜜雪冰城类似。例如，茶救星球的主打产品“苦瓜柠檬茶”在内地售价为15.8元，在香港为29港元；LINLEE主推的“招牌手打柠檬茶”在内地为18元，在香港为30港元。

早早把内地产品下调至20元以下的喜茶，其香港门店的产品售价则普遍在30元上下，比如其近期上新的产品“轻芝沫·龙跃红”在内地售价为19元，香港售价则为35港元。

在香港，内地咖啡品牌Manner最便宜的产品为浓缩咖啡和美式咖啡，单杯售价20元港币，其他产品价格普遍在30港元以上。相比之下，Manner内地门店的美式咖啡售价为15元，普通奶咖价格约在15-20元。

餐饮品牌同样如此。2023年9月，湘菜连锁品牌农耕记在香港佐敦新宝广场开业。其装修风格与内地门店相似，延续了“乡村怀旧风”，但客单价却存在不小的差异。大众点评显示，农耕记香港门店的人均消费为180元，内地为90元左右。

此外，呷哺呷哺旗下的高端品牌凑凑火锅在尖沙咀门店的人均消费为329元。同样位于尖沙咀的一家海底捞门店，人均消费也达到251元。而在广州，这两个品牌的人均消费分别为150元和110元。

内地餐饮品牌在香港采用与内地不同的定价策略，与当地更高的人力成本不无关系。据蜜雪冰城香港门店此前发布的招聘海报，其店长/调饮师的月薪在15000-22000港元区间，兼职店员50-60港元/小时。

时代财经注意到，香港本土餐饮品牌谭仔米线在近日发布的招聘启事显示，其店员月薪最高可达1.7万港元，厨房/洗碗工最高1.75万港元，兼职店员收入为60-65港元/小时。

租金回落，内地品牌“抄底”

除了人力成本外，租金成本也一直是餐饮品牌布局香港不得不面临的问题。不过，在过去几年，香港零售及餐饮业受影响较大，不少老字号食肆先后结业，各大商圈店铺的租金也处于多年来的低位。

根据中原地产的数据，2023年12月香港市场共有约292宗商铺租赁成交，同期的商铺租赁总金额约3135万港元，金额较2023年11月下跌约19.5%。

这也成为内地餐饮品牌以更低成本进军香港市场的好时机。

一位中原地产中介告诉时代财经，过去两年，香港物业的租金成本已经滑落至相对较低的位置，核心商圈的商铺租金对比2018—2019年的高点接近腰斩。他表示，从去年开始，一些内地餐饮品牌就一直活跃在铜锣湾、旺角等人流量较大的商业区，待到店铺租金达到其心理价位，以便开设门店。

香港经济日报报道，去年6月，香港尖沙咀新港中心一零售区域以大约每月700万港元的价格租出，交易涉及三层楼，合共8万平方英尺，租客为一家餐厅及娱乐集团。而在2008年，快时尚品牌H&M曾以每月700万港元的价格在同一位置租下两层楼。

另据界面新闻报道，2023年入驻香港旺角的广东网红茶饮品牌“林香柠”，店面承租价格约为每月13万港元，而在4年前，该铺位的月租金为25万港元。

在香港从事消费品牌策划工作的Waston告诉时代财经，香港黄金点位的店铺租金已从三四年前最高点大幅滑落，即使目前消费复苏，但租金上涨有限，此时在香港开店，仍可省下不少成本。他举例称，在旺角地铁站附近，一间10多平米的小商铺，最高月租金曾达到18万港元，如今可能只需要不到10万港元。

除了租金等因素外，内地餐饮品牌南下开店，也与当地政府不遗余力招揽内地餐饮品牌赴港开店有关。

去年10月，香港投资推广署就与香港驻京办联合北京市商务局，举办面向北京市餐饮类企业的投资香港推介会活动。该活动就香港营商环境、香港餐饮行业投资机遇、赴港投资备案审核要点、香港各类人才入境计划等进行专题宣讲。

2017年8月，在香港投资推广署的协助下，内地餐饮品牌绝味食品在港铁旺角站内开设首间香港分店。截至2023年末，后者在香港已有47间分店。

近日，香港投资推广署也发布公告称，其将协助九毛九旗下品牌“太二酸菜鱼”在香港开设4家门店，并称太二巨资落户香港反映当地饮食业蓬勃景气。

是门面，也是出海跳板

对内地餐饮品牌来说，香港地位特殊，其既与内地文化相近，同时国际化程度较高，可以作为出海的跳板。

Waston表示，对于内地品牌而言，香港市场体量虽然不大，但其国际化的视野和平台，对于前者建立品牌形象也有一定的帮助。此外，通过在港开店，内地品牌可以在饮食文化、消费习惯、食品安全和消防安保等方面进行相应的调整。但他也指出，香港餐饮行业水准较高，竞争激烈，一旦过了消费者的新鲜期，而品牌方未能建立起知名度和口碑，也很难长期生存下去。

目前，已经有不少内地餐饮品牌将香港作为跳板加速出海。同时，在香港开出一家门店，对于不少内地餐饮品牌来说，也可以起到吸引市场目光的作用。

零售行业专家王国平对时代财经分析称，有融资需求的餐饮企业，希望通过在香港开店增加与潜在投资人的触点，树立样板以吸引资本目光；另一方面，则是有加盟需求的品牌，可以通过在香港开店证明其实力并增加话题性，吸引内地投资人的加盟。

对进军香港的内地品牌而言，近年来的市场变化的确为其“南下”开店提供了良机。不过，随着香港本土品牌的逐步复苏，商场租金提高，它们也将迎来更大挑战。

眼下，香港消费复苏的趋势已十分明显。以商铺空置率为例，据中原地产统计， 2023年度香港多个核心消费区商铺空置率出现改善，其中港岛区商铺空置率的改善情况较为明显，湾仔区2023年12月的商铺空置率仅有5.7%，较2022年同期的12.87%大幅下跌约7.17个百分点，中环区目前的空置率为8.18%，较2022年同期的12.9%减少4.71个百分点。香港特区政府统计处1月4日公布的2023年11月零售业销货额则显示，2023年11月香港零售额同比增长15.9%。

如何在消费者的新鲜期过去之前打开市场，是内地餐饮品牌们在香港立足的关键。

饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”？商业地产角度分析

随着网络经济的不断发展，实体经济逐渐被分出一杯羹来，但实体店依然有网店所不及的优势，例如平常吃饭基本都是就近原则、好吃为主。特别是对于吃货来说，“现做现吃”的美食更具诱惑力，可以说餐饮店是实体经济的中梁砥柱，是一个任何时期都有需求量的行业。

开餐饮店看似简单，实则门道众多，其中涉及到开店选址、装修进场、经营等，其中开店选址对于餐饮店尤为重要。该选择在一线城市还是地级市？选择底商门面还是购物中心？开的位置不同、楼层不同直接影响到未来的经营成本！

底商门面开餐饮店有何优势？

投资餐饮店核心点在于客户群体的多少，能来你店里消防的人群分布在哪些区间？例如底商门面的消费人群大多来自于小区居民，商业街和购物中心人群来自于定向消费者，与底商门面和购物中心的经营性质有关。当下餐饮点既可以开在底商区域又可以开在购物中心，只是两者有不同之处也有共同点。

1. 底商吸引小区居民的优势在于便利，往往下楼即可到达，相比集中的商业综合体更为便捷。特别是下班后的人们由于一天的辛苦工作，难免有不想做饭的时候，又或者约上三五好友小聚一番，这时候底商的作用就发挥出来。
2. 底商门面具备租金低的特点。由于底商门面大多是开发商售卖给了业主，业主出租简化了商管环节，门店包装、宣传、营销都交由商家自己操作，商家在装修过程中不受到商管公司等装修标志限制，可以根据自身资金条件选择装修好坏与否。开店的成本控制权直接掌握在商家手中。
3. 一楼底商开店条件优于二楼，一般底商都在2-5层左右，底商内部通过楼梯上下楼，2层左右的底商少有电梯配备。这种情况之下，一楼做餐饮对客人用餐来说更为便捷，适合做小群体消费人群的餐饮店，当然二楼也可以用于做餐饮，只是经营的体量和消费人群也有所不同，大多适合酒楼、宴会厅等。
4. 底商门面本身曝光率较高，商铺门头自带广告宣传效果，路过的人群能一目了然此店经营品类。当然临街门面也会有一定的等级之分，越是靠近人群集中的底商门面广告宣传越好，例如底商下面的十字路口处，小区进出口处都是优质底商门面的代表，同时底商铺子内部结构也有所区别，尽量在选择时倾向于规整铺面，一方面室内设计方便，利于厨房、洗手间、接待厅、用餐区、包房的划分；另一方面规整底商门面可以增加内部使用率，特别是柱子的规整程度直接影响到底商的使用率。

在购物中心开餐饮店的优劣势有哪些？

购物中心是商业地产升级产物，从最原始的集市发展到高端购物综合体经历了漫长过程，而购物中心兴起源于人们对高端生活品质的向往与追求，不在局限于普通的用餐环境需求，反而希望能在用餐过程体现出自己的品味，购物中心的特点在于统一性、高端性、定向性、多样性等。其中因为这些特性也伴随着优缺点的存在！

餐饮店购物中心的优点

1. 统一运营管理，通过专业的商管公司运营管理，实现零食、娱乐、餐饮于一体的经营模式，多样的经营业态增加了消费互通性。例如想要去购物中心买件衣服路过餐饮店会情不自禁的用一顿餐，特地去购物中心用餐时路过鞋店想必也会进去看看，无形之中拉动了购物中心消费增长。
2. 餐饮店开设在购物中心一般位于一楼或者顶楼，一楼主要是一线连锁餐饮品牌，如肯德基、德克士、麦当劳，顶楼则集中的餐饮规划区域。很多人就有疑问:为何餐饮店要放在高楼层上面呢？其实餐饮在购物中心里面针对的是定向消费人群，可以带动中间楼层的消费，增加中间楼层的曝光率，同时因为餐饮行业必不可少具备排烟条件，排烟都是通过净化后统一处理，然后通过烟管排出。
3. 购物中心里面的餐饮店对于装修十分讲究，本身购物中心都是一些高端品牌入驻，作为餐饮店在装修方面势必需要精心设计，通过商管公司审核之后方可装修。购物中心对装修要求严格其实是筛选的一个门槛，对于投资实力不强的商家来说，强行入驻到购物中心容易得不偿失！

购物中心的隐藏“劣势”

• 商铺出租合同跟商管公司签订，购物中心内的业主也会跟商管公司签订返租合同，正因为有商管公司的存在，存在租金无法支付给业主的风险，导致业主与商家产生纠纷。往往存在于商管公司运营管理不善的情况中，由于购物中心属于定向消费点，需要商管公司经常组织活动聚拢人气，活动费用通常都是从租金和运营费用中产生，一旦没有达到预期效果，商家营业额降低、利润降低时面临无法承担租金的风险。
• 购物中心的租金较高，往往比底商门面高出数倍。例如四线城市中底商门面的租金在80元/平方米左右，而购物中心的商铺在160元/平方米左右，餐饮的利润在20%?40%左右，此时如果商业中心的总营业额达不到底商门面的两倍都会面临亏损，租金成本对于餐饮店尤为重要，租金合同签订后就固定了自身成本支出，唯有不断增加营业额才能让店保持盈利状态！
• 购物中心内商家竞争较大，一个购物中心的餐饮区往往是一整层楼，少则5000平左右高则1万平左右，一个餐饮店的面积在100-1000不等，同一楼层200平方左右的餐饮店占大部分。餐饮种类较为齐全但是一个人的胃有限，基本都是在一家店吃一餐，商家之间为了吸引消费者进店用餐不乏有打折等活动，竞争之下就存在着收益高低之分，有的盈利有的亏损也就成为常态了。

从餐饮店选址来看，底商门面和购物中心各有千秋，底商门面适合做大众化餐饮，购物中心适合做特色餐饮，两者的租金成本和运营管理也有所区别:购物中心租金高于底商门面。这与购物中心花钱做活动有关！

无论是选择底商门面还是购物中心，自身的经营定位也很重要，与众不同的经营思维往往能让餐饮商家收获良多！