京报快讯（记者 王俊）受新冠肺炎疫情影响，零售餐饮等行业的客流减少、销售额下滑、资金回笼困难，导致租金支付困难等经营压力存在。今天（5月19日），最高法发布文件作出规定，若由于疫情影响承租人无法及时或者足额缴纳租金，出租方提出解除合同的，一般情况下不予支持。
今天发布会上，最高法发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下称《指导意见（二）》），对餐饮等行业租赁纠纷作出规定。
最高法审判委员会副部级专职委员刘贵祥表示，处理这类纠纷应把握两点，一是疫情和疫情防控措施属于不可抗力，因此在处理租赁合同纠纷时，一定要适用民法总则180条、合同法117条有关不可抗力的规定。此外，要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。
《指导意见（二）》要求，一般情况下不支持解除租赁合同的请求。刘贵祥解释，这里所指的一般情况，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人营业额下降、资金回笼困难，无法及时或者足额缴纳租金，出租方提出解除合同的，我们认为这种情况下不影响合同目的的实现，依据法律关于不可抗力及合同解除的规定，不支持其解除合同的诉讼请求。
此外，在一般情况下支持变更合同的请求。刘贵祥表示，营业额的下降，回笼资金的困难，主要是受疫情和疫情防控措施的影响，属于不可抗力，这个时候应根据公平原则，结合当事人及其营业情况的具体事实，酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。
刘贵祥强调，如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营，根据国家出台的相应优惠政策，国有企业、行政事业单位作为出租人，应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。如果出租人起诉还要求支付租金，或者是因为承租人没有支付这几个月的租金，出租人说他违约要求解除合同的，法院不会不予支持。
“如果受疫情影响，企业已经完全确定不可能再交得起租金了，合同无法再履行了，再延续多长时间也不可能交租金，”他表示，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持，实际上早点把这个枷锁去掉，让一方当事人去寻找新的商机。
新京报记者 王俊
编辑 刘梦婕 校对 赵琳
布先生在熊猫星厨租赁的档口
日前，北京的布先生向红星新闻记者反映，他和合伙人通过专门做“共享厨房”场地租赁的熊猫星厨，在北京某场地租赁了一个档口，经营外卖生意。但营业两天后，觉得费时又不挣钱，想要退出及时止损，但投入的三个月场地使用费、综合服务费，以及7700元履约保证金，合计30800元无法要回。
布先生签约的《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》显示，商户单方提前解约，其已支付的履约保证金、已付未用的场地使用费及综合服务费作为违约金不予退还，此外，商户还应在合同解除后3日内向熊猫星厨支付三个月场地使用费、综合服务费的违约金，同时其已支付的其他合同费用，其无权要求退还。
对此，熊猫星厨的销售人员表示，无法满足布先生要求退回所有费用的诉求。熊猫星厨的法务人员则表示，约定的违约金是否过高，最终由司法机关来判定。对于此条款中要求商户解约后还应再付违约金，上述法务人员表示，这是疫情期间为避免商户违约，公司损失过高，在调整合同时增加的部分。但从疫情之前至今，基本没有向商户要过这部分违约金。她表示，以后有可能把这部分条款去掉。
租户反映：
解约后不仅未用场地费不退
还需另付一笔违约金
据布先生介绍，3月10日，布先生和合伙人与熊猫星厨销售人员确定了要签租房合同。一开始对方只发了合同链接，为了更仔细地核查条款，布先生要来合同的电子版，但看过后觉得合同存在问题。
他向销售人员询问，如果做生意过程中出现一些突发情况，到时候押金和房租怎么办？销售员当时的回复是“没事，给你退，到时候帮你转租，或者你们自己往外转租”。
布先生表示，在得到销售人员的承诺后，双方在3月11日签了合同。合同显示，布先生和合伙人一次性向熊猫星厨支付了30800元，包含三个月的场地使用费和综合服务费，分别为每月3080元和每月4620元，以及7700元履约保证金。
根据合同约定，场地使用费指商户从事经营活动使用熊猫星厨场地而产生的费用，综合服务费指熊猫星厨、该场地的执照方为商户的经营活动提供场地管理、运营服务、配合上线服务等产生的费用。
签约后，布先生和合伙人花了近20天做准备工作，包括清理“原来其实挺脏”的场地，打隔断，招聘了一名阿姨并给她做培训。
4月份，这家外卖档口开张营业第二天，他们就打了退堂鼓，想要放弃继续做外卖生意。布先生告诉红星新闻记者，一直和他对接的销售人员魏海超告诉他们，公司不允许退钱。随后布先生提出，押金“认了”，“愿意为自己的决策失误承担押金”，但希望能返还房租。可是他们并没有得到公司的积极回应，还被告知可以直接去起诉。
“因为没有录音，没有白纸黑字写到合同里，我们其实很被动。”布先生话语中显得无奈。
此外，该合同还注明，商户单方提前解约，还应在合同解除后3日内向熊猫星厨支付三个月场地使用费、综合服务费的违约金。
布先生表示，目前熊猫星厨没向他提及这部分钱。他表示，只有同意合同条款，才能走解约程序，真正退场，但他特别担心要回租金的事情得不到解决，又要再付这些钱。
熊猫星厨回应：
合同里虽写明要再付违约金
但基本没向中途退场商户要过
熊猫星厨销售人员魏海超告诉红星新闻记者，当时“没有人承诺这个”。对于事件的后续处理，他表示“按合同来就行了”，租满一年的话，会给退押金。熊猫星厨的法务人员称，不太清楚销售部门的同事会在什么样的阶段给商户什么样的承诺，因为都是按照公司出具的书面文件为准，也不建议和商户对接的人员去出口头承诺。
红星新闻记者注意到，布先生签订的合同内注明，除同时满足“以书面形式作出”和“加盖公司公章”两个条件的承诺、合同的意思表示外，任何主体、个人给予商户的与本合同相关的书面或者口头的承诺均应视为无效承诺。
布先生签约的《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》显示，商户单方提前解约，其已支付的履约保证金、已付未用的场地使用费及综合服务费作为违约金不予退还。
熊猫星厨李经理表示，商户中途要求把押金和未使用的房租退还，这钱是肯定退不了的，因为商户没有完全地把合同履行下去。
熊猫星厨的法务人员表示，商户单方提前解约退场，可能会给场地档口造成一段时间的空置，而且有场地装修成本和招商成本在，所以“约定的违约金不一定不合理”。其表示，商务合同怎么约定没有合理和不合理，都是双方的意思表达一致的情况。
对于保证金作为押金，是否已经承担了违约赔偿功能，该法务人员表示，什么类型的违约金都有，违约金不一定就是履约保证金。约定的违约金是否过高，最终由司法机关来判定。
对于合同注明，商户单方提前解约，需支付三个月场地使用费、综合服务费的违约金的问题，上述熊猫星厨法务人员表示，根据公司业务部门的需求，法务部门会不定期地调整合同，三年疫情期间，小型餐饮商户违约的情形特别多，为了避免商户违约，公司的损失过高，所以增加了这部分内容。另外，在实践中，无形的成本损失举证比较难，所以现在大部分的商业合同都约定了具体的违约金。
她随后表示，从疫情之前至今，基本没有主张向中途退场的商户要过这部分违约金。因为这些商户承担违约责任的能力比较低，所以追偿起来特别难，而且走诉讼流程特别复杂，可能要用一到两年的时间。她还表示，后期有可能在修订合同时，把这部分条款去掉。
李经理表示，这部分条款“只是合同里面写，但是我们没有做”。因为这点钱不足以去起诉租户，一般和商户“好聚好散”，如果不做了就直接终止合同，没有别的费用，“公司没有这么大的精力去搞这个事情。”
李经理还提到，这部分条款可能是为了防止有些商户提前“跑路”，拿走场地里原有的设备。销售经理廖启发也表示，可能商户对场地造成重大损失之后才会有追责，但是他接触这么多商户，没有人和他说过公司后边还要违约金的。
↑合同相关内容截图
律师说法：
一般押金不退租金应退
另付违约金或属“霸王条款”
那么，押金和已付未用房租均被作为违约金不退是否合理呢？
对此，北京京师律师事务所律师王辉告诉记者，合同的基本原则应该是公平合理。一般情况下，如果双方或者多方签订了合同，且没有违反法律及行政法规规定，就视为各方对合同条款的认可。但是这并不意味着各方就必须或者只能按照合同约定的条款来进行履行，因为现实生活中存在着格式合同或者格式条款。
王辉解释，所谓格式合同或者制式合同就是模板，一次制作，多次使用，更换签约方时可能更换一下人物信息和金额。“如果格式合同有排除、限制一方权利，或者说剥夺对方的权利，以使自己的利益得到不应当有的保障等情况，这种格式条款仍然是可以撤销的或者无效的。”
红星新闻记者注意到，《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》内有非格式合同声明。对此，王辉解释道，是否是格式合同，第一要看合同的来源，熊猫星厨是从事房屋租赁的专业机构，同时，提供合同的一方又多次使用这一合同或者合同条款，那就属于格式合同。
王辉表示，因为租户中断了合同履行，所以类似于租房押金的履约保证金，正常情况下是不退还的。但是，已付未用的场地使用费类似于租金，是否应返需要商榷，有一定的争议性。合同解除后，之前付的场地使用费如果未用，就说明没有占用场地。无论是根据格式合同的无效条款情况，还是从公平的角度来说，租金应该退还。
在王辉看来，合同里要求商户单方提前解约后，还应支付三个月场地使用费、综合服务费作为违约金，属于霸王条款。合同解除说明不再使用场地，已经失去场地使用权，这时再要求支付场地使用费，从情理上来说是不通的，从法律规定上来说也违反了利益平衡原则。
而河南泽槿律师事务所主任付建认为，商户提前单方解约，应该按租赁合同约定承担违约责任，包括支付违约金、不予返还保证金、赔偿出租人损失等。根据双方在合同内对违约责任的约定，约定保证金、押金不退也是合法的。
那么解约后还需另外支付违约金是否合理呢？付建表示，首先要确认商户解约后是否给熊猫星厨造成损失，以及合同约定的违约金能否填补。如果违约金完全超出熊猫星厨因解约受到的损失，那么违约金就显然加重了一方的责任负担。如果进入诉讼程序，违约方可以要求降低违约金的赔偿数额。
据介绍，根据我国《民法典》 第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
该规定还明确，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
红星新闻首席记者 吴阳 实习生 牛秀敏
责编 邓旆光 编辑 潘莉
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<>来源：福建新闻频道《现场》
福州的李先生最近遇上了烦心事，他说自己两年前租下了个餐饮店面，没想到今年8月得知，这个店面不能作为餐饮营业了，李先生无奈之下，只好向中介提出终止租赁合同，并要求退还押金，可是却遭到了拒绝。这下他该怎么办呢？
在福州岳峰新城小区内，李先生的店面已经停业两个月了，里面的设备都已经被拆除。
李先生：
八月份十几日环保局过来说，这个小区不让做吃的，8月13日工商和卫生局过来拆招牌，就没有办法运行了。
在2017年1月份，李先生和一家房产中介的负责人签订了房产租赁合同，以每月一万元租下了这套105平方米的住宅做为餐饮店经营，租期六年，李先生说在被查处之前的两年半时间一直都正常营业。被查处后李先生也想将店面转让。
李先生：
有很多人过来问，就是说能不能做吃的，做不了吃的人家也没有办法接受。如果可以做吃的好盘出去，不能做吃的不好盘因为毕竟租金太高了。
无法转让，又不能再营业，店铺已经停业两个月了，李先生说房租交到了十月份，如果不再继续交租，中介负责人就会按合同违约责任进行处理。在租赁合同的第十一条写着"因不可抗力无法履行本合同已经造成的损失，双方互不承担责任"，李先生认为应该按这条终止合同，退还押金。
李先生：
这里合同都写着不可抗力，我们双方都免责，如果说店租我们是要不回来，押金应该是可以要的回来。
李先生电话联系了中介公司负责人。
李先生VS中介负责人：
政府其他店都能开就不让你开吃的店，如果所有店都不能开那肯定是我的责任，你现在要把这个亏本转嫁到我身上来，政府不让你开吃的店又不让你开其他的店是不是。
让李先生感到更不安的是，2018年12月份，他将这套房子的一半面积，以每月4500元租给了另一个承租户做诊所，在补充条款中写着，甲方提前解除合同，要赔偿乙方装修费三万元和三个月房租。
李先生：
如果押金三万没有拿回来，我这边再赔他那边，我总共要付八九万，损失更大，这边本钱还没有拿回来。
李先生说他当时租下的是毛坯房，投入了装修资金，现在刚开始赚钱的时候却出现了这个问题，他希望中介公司负责人能退还三万元押金减少损失，中介公司负责人不在门店，记者现场拨打电话，负责人也没有接听。那么李先生认为按租赁合同十一条，属于不可抗力终止合同是否有法律依据呢。
福建君立律师事务所律师 许萍：
通过行政执法认为他这个地方是不能做餐饮经营的，这种情况是不属于法律上规定的不可抗力，所以他不能依据这个条款去解除合同，也不能通过这个条款去主张他的损害赔偿。
租赁合同上写着这套房子出租给乙方作为居住使用，李先生说当时有口头告知中介方，租房是作为餐饮店，律师认为出租方没有明确告知不能做餐饮店的情况下，也要承担一点的赔偿责任。
李先生：
我跟他说用途是做吃的，他口头讲是可以做吃的。
福建君立律师事务所律师 许萍：
他出租方要告知我们这个店铺是明确不能作为餐饮使用，他如果没有明确告知，或者他通过漠视的方式来认可我们来开餐馆的话，那我们认为出租者有一定的过错，在这种过错情况下我们可以要求他承担一定的损害赔偿。
对于李先生与诊所租赁合同的违约责任，律师认为在中介方存在过错的情况下，李先生也可以主张中介方承担连带赔偿责任。
