谋长?导读：如今餐饮行业不景气，但是还是大众创业的最热门的行业。不论是大品牌的加盟合作，还是特色小吃店。投资有大有小，但是不论怎么样，创业还是有风险，除了可以预料的风险外，还有还多不可预见的风险。
房租可以说是作为餐饮中成本最高的部分，所以租房的时候要慎之又慎。俗话说“他山之石，可以攻玉”。现在都是亲身经历总结几点，让想做餐饮的朋友少走点弯路，少一点吃亏上当，减少没有必要的损失。
第一种情况：房东不签合同，或者合同期很短
这是房东做好随时变卦或者涨价的心态。现在好多房东都是认钱不认人，辛辛苦苦一年到头都是为了把房东苦钱。所以我建议合同至少三年，涨价幅度合同要明确。
第二种情况：铺面不应许做餐饮
好多房东为了把房子尽快租出去，隐瞒房子的适用范围。到时候城管，卫生，环保等部门来干涉，不让你经营餐饮。所以签合同时候，这个内容也要问清楚，写在合同上。
第三种情况：转手几道的铺面
主要是一些公家房子，租给私人老板，然后又层层转租，市面上专门有些人以转让铺面赚差价的商人。所以租房子的时候尽量多打探清楚。不要急着交什么定金。签合同必须要房东在场。出了纠纷，做好证据保存。
第四种情况：拆迁地段或违法建筑的铺面
我以前负责一个餐饮夜市几百间商铺的管理工作。在拆迁之前，老板尽量不正面说明，合同尽量签时间短，快要到期的就不签了，就是为了赔偿的时候少陪，不赔，就是要按合同操作。好多不明情况的租客把要拆迁的房子租过来，白白损失了几万的转让费。
第五种情况：房租奇高
在一些人口密集的地方，什么步行街，车站，商场等。我们有一个合作的客户，位置虽然很好，人流量也相当大，生意也可以，但是三四个平方一年房租七八万，没有坚持一个月就转让了。
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餐谋长聊餐饮 | Canmouchang
本文来源：职业餐饮网（ID：zycy168）
作者：佚名
编辑：餐谋长品牌策划/Shane
<>址是餐厅开店的前端，重中之重，即便是有经验的人也容易被骗。这里总结了餐饮开店选址常见的十坑、十骗，基本上90%的人都遇到过。今天我们来谈谈这十坑
< class="pgc-img">第一坑：沃尔玛家乐福旁边一定火
很多创业者、加盟者在选址上没有问题，对一二三级商圈判断也是非常准确的，自认为自己在选址上是没有问题的，也不怕租贵的房租。你真的是在沃尔玛家乐福佳世客万达， 这种大型的商超周围商圈一级商圈租下店铺来， 你就能够把餐饮开火吗？未必。会选址，你还会要划分商圈，哪些地方适合干什么。像一级商圈他在这种大型的商超周边，什么样的人逛商超？
女顾客，特别是20-50岁的女顾客最多，这些人大部分人的这种消费喜欢购物，喜欢买服装、服饰品、化妆品、日用品， 在这方面她舍得花钱，但是在消费上，她们消费不会太高的消费。所以说在一类的商圈 你做一个燕窝养生坊，做一个会所啊，未必能够做好。做这些女顾客喜欢的品类。举个例子，做点辣的东西，像麻辣烫、沸腾鱼、时尚川菜，人均消费控制在30-60之间，翻台率非常高，节奏非常快，那你的成功率就非常高。
第二坑：跟着肯德基麦当劳选址
很多创业者、加盟者对肯德基麦当劳的选址都有粗略的了解，认为肯德基麦当劳这些店面选址有一个强大的团队，所以说他们经过数据的统计，基本上选择的位置都是人流比较大，一类商圈，步行密度比较大，就餐机率比较高。特别是快餐类上客量是非常高的，既然麦当劳肯德基能够成功，在目前的当今大形势下，小品类餐饮这么受欢迎，那我在肯德基麦当劳周边来选址，成功率应该非常高吧？不一定。哪些在肯德基麦当劳边上选址容易失败呢？你的品类定位和肯德基麦当劳类似的产品，举个例子，他做快餐做的是非正宗的中式汉堡，开在麦当劳周围，开业不到三个就关门了。在这些地方周围开店，你的品类选择上是非常重要的。也是你成功与失败的的一个基础。你在这些地方开和他们近似的产品，你肯定会失败。你永远不可能和他们去竞争，再怎么便宜也不行。别人都不会选择你。
所以说在这些地方开店，你的产品和他们近似是不可能做好的。假如说，把品类调整好能不能做成功呢？ 如果你把品类调整好，你的定位准确的情况下也能做好，举个例子，你开一个面馆，由于肯德基麦当劳没有面条的品类，往往很多人吃肯德基吃腻的时候，想换一种口味，就留下来这一点客源，就足以支撑让你把店铺开好。
第三坑：“店铺有很多店面租不出去”
空闲时间比较长的地理位置不适合做餐饮。往往这种店铺很长时间租不出去，有两种可能：
1、这种地方周围的人流太少；
2、可能未来几年这个地方会繁华起来，但是暂时还不具备商圈的消费需求。
所以你在这些地方选址，风险是非常的大。在不懂选址的前提下，可以选择追随大型的或者说连锁店的这些人，他们会在那里选址去追随他，这种可能成功率也比较高一些，往往能开得起这些连锁店的人，第一在经营上有自己的头脑，在选址上有自己独特的眼光，像这些连锁店都看不好的位置，这些地方在这里空闲这么久你茫然的进来。感觉这个地方这么多的房子任我挑任我选，我可以挑最好最方便的位置，但是周围没有商圈 没有人流 没有消费群体，再便宜的房租对你来说有用吗？
第四坑：自信能把梳子卖给和尚
有些人自信自己的营销做得非常好，突发奇想，就能创出独特的产品，就能让食客走进来。这其实是中了成功学培训“把梳子卖给和尚”的忽悠。
餐饮属于成瘾性消费，人的口味相对稳定，不能因为一次营销就改变饮食习惯，因此开餐馆，一定注意不要相信和尚也能买你的木梳。所以一定要研究你的受众，一定要研究你的消费群体，要有针对性的去为他们服务。
第五坑：捧场朋友多，选址差点没问题
很多非餐饮专业人士，进入餐饮这个行业，自认为我有一帮朋友，有一些人脉，我开店光这些人来捧场就足以让我生意火爆。 就足以让我开好一个店，所以选址只选择偏僻的地方、安静的地方，认为我这么一帮朋友来捧场就够了，房租可以便宜一点。这是一个大错特错。做餐饮吃关系饭，再好的朋友也不可能持续的捧你的场，这种人情你也欠不起，目前都是小品类的餐饮前提下，本身整单的消费不高利润不高，你根本没有足够的利润来答谢人情。所以说再好的关系，也不可能连续不断的长期吃你这种口味，他也需要换一种口味，也需要去别的地方去找一找自己的感觉。
一定千万不要相信，有人脉有朋友、有关系， 如果大家按照这个逻辑来开店的情况下你会准确无误的掉进一个坑里来。
第六坑：新商场、新社区、新综合体
餐饮商家一般出现的地方，可以分成三大类：商业街、食街或者特色街区、大型卖场或者购物中心、一般住宅或者写字楼底商。商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的。以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生存，这也是为什么王府井、西单商业街上都没有大规模的中餐厅。一般来说，这里的餐饮最为复杂和零乱，一般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。购物中心，餐饮的比例一般在16%－18%，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。其中，一定要引入一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐。
相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮难度最大，特别是新建小区的底商，一是商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是可以确定的，就是本物业小区的住户和租户；二是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利，不要轻易在新社区开店。
第七坑：车水马龙大马路一定火
太宽的马路商圈不适合做餐饮。太宽的马路是什么概念呢？四车道以上的马路，这种马路，由于它的车道比较多路面比较宽，车速非常快，这种马路车从这过，速度一般都是非常快的并且很少有停下来的，快速的行车往往对周边店铺观察程度也不够强，所以说看起来这条街车水马龙，其实能够停下来和你的生意发生关系的非常少。所以大家在做人流统计的时候，一定要注意这个细节。
第八坑：客流冷清的店铺不要去租
往往很多人创业的时候在选址上，由于资金短缺，租不起贵的店铺，都是选一些便宜的店铺来创业，这是一个创业的最大忌。第一次创业往往能决定你的命运， 并且能够让你的气势是在上升还是下降，能不能让你以后还有没有勇气在创业，往往都在你的第一步上，所以说很多人在创业的时候为了降低房租，投资在选址上都是选便宜的，便宜的房租都是冷清的地段，在种创业上第一个坑往往很多人第一次创业容易掉进去。
第九坑：“酒香不怕巷子深”
“酒香不怕巷子深”这句话是在计划经济年代产生的，由于计划经济年代这一条巷子就这一个酒厂，并且还是凭票来供应，所以说巷子再怎么深好喝酒的人他都会去买酒。
现在是市场经济这种年代，一条巷子可能有四五家酒厂，并且品质口感都差不多的情况下，那请问位置好位置差在巷子里还是在巷子外边你的受众会选择那边多一点。
所以说在市场经济的年代下酒香也怕巷子深，哪怕你有再多的朋友、关系。
第十坑：大型社区肯定肯定火
一般来说，大型社区与大众餐饮是比较和谐的搭配，但距离市区较远的社区除外。这里基本上常住的是上班族，早上六点上班，晚上九点才下班，平时小区里就是老人、儿子，午餐基本没客人，只能靠晚上捡点生意。
<>读：地理位置好、房租便宜、离家近、附近有成功案例、风水好……选址总是有那么多自欺欺人的理由，你仔细甄别、精打细算，以为自己终于找对了位置，捡了一个大便宜，其实是被卖了还在帮着别人数钱。
餐饮老板在开餐厅时往往关注餐厅的后期——产品、营销、管理等等，而容易忽略前期的核心点——选址。产品和营销做得不好还能补救，但如果选址失败了，餐厅将成为一个死穴，无法突破只能关店。
既然选址这么重要，那我们在选址的时候会遇到哪些坑？哪些问题最容易被餐饮人忽略？从事餐饮连锁管理工作17年的王冬明指出：以下十种经典的选址潜规则，看见了可要绕道而行，一旦入坑就没有翻身的机会。
一、无中生有
坑：麦当劳、肯德基、必胜客……这些大品牌都入住了，你还不来？
当餐饮老板想进驻一个陌生的商城时，并不知道顾客是否认可它，往往会选择标杆品牌做参考，如果这时地产告诉你有很多大品牌已经入驻，那老板绝对会盲目跟从。但实际上，地产公司跟这些品牌可能只是意向聊过，并没有最终确认，知道你榜大牌，专门挖坑等你来跳。这一招其实非常老套，但一般餐饮经验不足的人还是会中招。
二、合伙做局
坑：麦当劳、肯德基、必胜客……都在装修了，你还不信？
地产商为了高效招商，会给餐饮龙头品牌一个非常低的房租价格，如同个楼层同个位置，均价10元/平/天，给大品牌就是5元/平/天，给你就是20元/平/天，拿你的银子去填大品牌的亏空。需要注意的是，你的生意需要比大品牌好几倍才能跟它的成本持平，但往往你很难拼得过大品牌。
三、指鹿为马
坑：把一个大品牌旁边的位置以一个偏低的价格给你。
地产公司介绍店铺位置的时候会告诉你在某某大品牌旁边，但最后，这个大品牌会以某个原因调换位置，到时候，你的边上有可能全是屌丝品牌。一般餐饮新人和开过3到15家餐厅的老板很容易中这个招。
四、偷梁换柱
坑：以后这个位置就是主入口，人流全从这里走，动线多棒！
当你用一个高价签了一个动线较好的位置后，商场会定期调整滚梯的走向从而改变动线，你就从上风上水跑到下风下水去了。所以餐饮老板在选址的时候，可以在合同里附加一条，电梯的滚动方向不可改。这个坑连很多餐饮老司机都会栽进去。
五、铁砂馅饼
坑：出来一个好位置，赶紧的，过了这个村就没那个店了。
地产都有自己的圈子，好的资源都会被圈里人占着，一类商铺由餐饮大佬把持，通过专有渠道变现，外界是不知道的。二类商铺由既能引客流也能吸引餐饮店入驻的明星品牌把持。三类商铺由大型餐饮连锁招商选址人把持，不会落到餐饮老板手里。而四类商铺就是商城剩下的一些比较差的商铺，通过关系户去推荐给做餐饮的熟人，而这就是大馅饼，投入进去稳赔不赚。
六、瞒天过海
坑：看看这家，还没你们好呢，一月也能轻松卖个几十万 ：
如果成熟的商场有某个商铺因为房租太高不干了，地产公司会找同质同类的餐饮店，告知无需再投入装修成本，同时还会提供上家餐厅较高的营业数据供参考，从而卖出更高的价格。需要警惕的是，一般这种数据参考价值可以忽略。
七、守株待兔
坑：看这商场爆满，不挣钱为什么大家都打破头往里挤？
别说，有些品牌就是不挣钱，但也要进入到商场最好的位置，因为它需要大量的客流，从而吸引加盟商，虽然餐厅会赔本但是通过加盟可以挣钱，所以餐饮老板不可只看表面而打破头往里挤。
八、从前有座山
坑：门店很挣钱，但我要出国，急着出手
这个坑一般发生在街边店，商圈存在硬伤，需要转让，但如果说实话，恐怕租出不去，就会找到很多非常容易让人接受的理由，如“我要出国了”，“家里有急事需要钱”，“合伙人闹翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“准备后事”了。
九、金蝉脱壳
坑：干餐饮绝对没问题，先干着，手续慢慢来，这地方没人管的 。
很多街边商铺房屋存在手续上的死结，属于违建或非商业产业，一旦接手，消防、卫生、环保手续很难下来，需要花大量的时间和成本，到最后可能还是开不起来，只能转让，这种坑连餐饮老手很容易中招。
十、抛砖引玉
坑：越早进越便宜，再拖就不这价了
一个新的商业地产位置再好也需要花半年来养客，大部分需要一年，有的甚至需要三年，当你早期以低价进来后，发现没有人流。等商圈成熟了，那时候房租就会翻倍增长。而你就是那块砖，铺路填坑用的“小砖头”。
商圈选址测评是个技术性很强的专业，不是一朝一夕能够学会的，有些秘密没人点醒你，你就算干一辈子都不会知道的，所以说很多餐饮不是因为管理而死的，而是被坑死的。
想找到一个合适的商铺是需要经验的，这些经验是听课听不来的，而且这个经验必须是失败的经验，如果你没有的话可以找一个餐饮行业的老司机——曾经被失败过很多次的老司机，才能避免被坑。
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