人考察餐饮店铺的方法

做餐饮的大部分是个体户，没有办法像公司那样严格的数据分析，对于个体来说还是要掌握一些基本的餐饮选址技巧，不然的话做餐饮起步就注定失败了。稻谷满仓中式快餐加盟说说这里的学问。

而实体店铺这个相对而言就轻松点，但这个轻松其实是他们不懂，而省略的很多 功夫。就拿选店面而言，很多开过店的老板都知道；店面位置选对了，创业也就成功了 一半。

而这个“选址”其实也是非常有 专业性的，我发现一个现象；开实体店铺的人大多没什么文化，而农村人好像居多；不相信的可以去街面上搞个“问卷调查”，这也是为什么他们选不好店面的原因。

他们没什么文化，只有通俗的“判断”能力；也就是哪里人多，哪里就是个好位置。他们只有从这个方面去判断店面的“好坏”，而人多的地段像“商业街”“大商场”“市中心”，这些地方的确是人多；但是“租金”也不是他们能承受的，这种地段的租金基本在几十万到几百万左右，当然更高也有。

他们承受不了，连次要的点的位置也承受不了；一般他选择的基本上是“10万以内”的年租金店铺，再高的没法选择。而且餐饮不像其他的店铺，餐饮还需要“转让费”；这个转让费也不知道是从哪里冒出来的，就是有这个费用。

我对餐饮也算有点研究，餐饮的转让费其实就是一种“潜规则”；餐饮行业的“潜规则”，是餐饮人士共同认同的，是让自己不做了，然后可以收取一部分“费用”，进而达到减少自己“损失”的作用。

这么多年餐饮行业已经习惯了这种费用，大家也见怪不怪了。所以餐饮的成本比其他的店铺还要高的多，店面审核也非常严格，有些地方根本连“明火”都不能用。

有点跑偏了，哈哈，大家就当多学点。找店面要根据自己产品的人群去定位，并非一味的看街上有没有人去判断。例如你搞的是“快餐系列”，那么什么人群习惯、喜欢吃快餐。

你开“自助烧烤”店，那么这个人群又是什么人？吃快餐基本都是一些工薪族，然后一些民工也喜欢，毕竟快餐便宜点、分量吃的饱，饭好像是无限吃的；那么你身边是否有这些公司，工地等；这种地段平时也看不见什么人，但吃饭的时候就看的到了。

我观察一个位置的时候，一般在中午饭点，到晚上的饭点；去观察，多观察几天，然后调查下周围的住户，有什么公司等等。

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【出版机构】：中赢信合研究网

【全新修订】：2024年5月

【内容部分有删减·详细可参中赢信合研究网出版完整信息！】

住宿餐饮产业境外投资项目申请报告

【报告目录】

一、总论

（一）项目背景

1、项目基本信息

项目名称：

项目性质：

项目承办单位：

法定代表人：

项目负责人：

项目主要成员：

项目投资地址：

项目经营范围：

2、可行性研究报告编制依据

（二）项目概况

1、拟建项目规模与目标

2、主要建设条件

3、项目投入总资金及效益情况

4、主要技术经济指标

（三）问题与建议

1、项目资金来源问题

2、项目服务流程及技术获取问题

3、项目上报问题

二、住宿餐饮境外投资项目投资方情况

（一）主要投资方基本情况

（包括企业全称、主要经营范围、注册地、注册资本、企业性质、股权结构，资产负债状况，主要股东情况；）

（二）主要投资方基本经营情况

（包括企业近三年主要业务规模和经营情况，主要产品生产能力、实际生产规模、国内外销售情况，企业近三年主要财务指标；）

（三）主要投资方相关实力和优势分析

（主要投资方相关实力和优势分析，包括在国内外投资类似项目简要情况）

（四）其他投资方简要情况

（包括注册地、注册资本、企业性质、主要业务规模和经营状况、资产、负债、收入、利润等方面情况。）

三、住宿餐饮境外投资项目必要性及所在行业预测分析

（一）项目相关行业国内外情况及预测

1、国内外市场发展现状

2、行业未来发展预测

（二）项目投资目的和意义

1、项目背景及投资环境情况

2、项目对各投资方的必要性和意义

（包括项目与投资方国内项目的关系、与企业发展战略的关系等）

3、项目投资社会意义

（包括与我国相关产业发展的关系，与我国境外投资战略和境外投资产业政策的关系等）。

四、住宿餐饮境外投资项目背景及投资环境情况

（一）项目背景

包括投资方介入前项目基本情况，外方合作者基本情况，投资方如何介入项目，投资方对外考察、尽职调查、与外方谈判、其他竞争投资者等情况，与所在国家和当地政府沟通情况等；

（二）投资环境情况

包括所在国家及当地政治、经济情况，与项目有关的税收、外汇、进出口、外资利用、资源开发、行业准入、环境保护、劳工等法律法规情况，当地相关行业及市场状况；

（三）项目的外部意见及影响

包括所在国中央和地方政府的意见，当地社区的意见，项目对所在国家和地区社会、经济发展可能产生的影响等。

五、住宿餐饮境外投资项目内容

（一）场址选择

1、建设地点

2、建设条件及规模

（二）项目实施进度

1、项目实施进度安排

2、项目实施进度表

（三）项目服务流程及技术

1、主要业务及流程

2、技术支持

六、住宿餐饮境外投资项目相关配套条件落实情况

（一）交通

（二）相关配套条件

1、供水

2、供电

3、通信及信息系统设计方案

4、通风采暖工程

5、动力设计方案

6、防雷设计

7、防尘设计

8、维修设施

9、仓储设施

（三）节能措施

1、节能规范

2、设计原则

3、节能方案

4、节能措施

（四）节水措施

七、住宿餐饮境外投资项目环境影响评价

（一）场址环境条件

（二）项目对环境的影响

（三）环境保护措施方案

1、设计依据

2、环保措施

（四）环境影响评价

八、住宿餐饮境外投资项目劳动安全卫生与消防

（一）劳动安全与职业卫生

1、设计依据

2、设计执行的主要标准

3、设计内容及原则

4、职业安全

5、职业卫生

6、辅助卫生用室

7、职业安全卫生机构

（二）消防

1、设计依据

2、总平面布置

3、建筑部分

4、电气部分

5、给排水部分

九、住宿餐饮境外投资项目组织机构与人力资源配置

（一）组织机构

1、项目法人组建方案

2、管理机构组织方案

（二）人力资源配置

1、工作班次

2、项目劳动定员

3、职工工资福利

4、员工来源及招聘方案

5、员工培训

十、住宿餐饮境外投资项目投资估算

（一）投资估算依据

（二）项目总投资估算

1、固定资产建设投资估算

2、流动资金估算

3、项目总投资

4、项目投入总资金

（三）项目合作方案

包括项目各方股比，出资形式，合作方式，收入和利润分配，产品分配，其他合作内容；

（四）资金筹措

包括项目资本金及各方出资，银行贷款及其他社会融资的构成与来源，项目用汇金额及来源等。

（五）投资使用计划

1、固定资产投资使用计划

2、流动资金使用计划

（六）借款偿还计划

十一、住宿餐饮境外投资项目财务效益指标评价

（一）计算依据及相关说明

1、项目测算参考依据

2、项目测算基本设定

（二）总成本费用估算

1、直接成本

2、工资及福利费用

3、折旧及摊销

4、修理费

5、财务费用

6、其它费用

7、总成本费用

（三）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

1、销售收入

2、销售税金及附加费用

（四）损益及利润及分配

（五）盈利能力分析

1、投资利润率，投资利税率

2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期

3、项目财务现金流量表

4、项目资本金财务现金流量表

（六）盈亏平衡分析

（七）敏感性分析

（八）经济社会效益分析

1、经济效益

2、社会效益

十二、住宿餐饮境外投资项目项目风险分析

（一）项目风险因素识别

1、国别风险

2、法律及政策风险

3、市场风险

4、建设风险

5、环保风险

6、劳工风险

7、其他风险

（二）项目风险防控措施

1、国别风险防控措施

2、法律及政策风险防控措施

3、市场风险防控措施

4、建设风险防控措施

5、环保风险防控措施

6、劳工风险防控措施

7、其他风险防控措施

十三、住宿餐饮境外投资项目其他事项

（一）项目是否存在需要解决的问题；

（二）实施项目的下一步工作计划。

十四、住宿餐饮境外投资项目附件目录

（一）《境外投资项目核准暂行管理办法》（国家发展改革委第21号令）第十七条要求随项目申请报告提供的有关文件；

1、公司董事会决议或相关的出资决议； 　　

2、证明中方及合作外方资产、经营和资信情况的文件； 　　

3、银行出具的融资意向书； 　　

4、以有价证券、实物、知识产权或技术、股权、债权等资产权益出资的，按资产权益的评估价值或公允价值核定出资额。应提交具备相应资质的会计师、资产评估机构等中介机构出具的资产评估报告，或其他可证明有关资产权益价值的第三方文件；

（二）需要提供的其他相关证明文件。

前我们讲了选择餐饮店铺需要注意的一些细节，这期院长带大家进行实操实地考察。考察一个地段的大致情况，需要四天左右的时间，这四天分别是周一、周三、周五、周六，具体时间是每天中午和晚上的用餐时段，每个时段观察3个小时左右。如果需要了解得更详细一些，建议直接从中午一直观察至晚上。

实操课程?：学员分组实训

在这四天的时间里，我们需要注意观察以下几个方面的情况：

一、当前地段的人流。在观察人流时，采取手动测人流比较精准，也可以打开百度热力图选取位置，直接获取人流比较高的地点，但仅供参考，毕竟网络会受到更新误差和时间等因素影响。最准确的方法，就是手动去记录人流。主要记录时间，路过的人有多少，进店的人有多少，消费的店铺是哪些，以及年龄段及性别。

实操课程?：简老师江湖菜教学

二、当前地段的消费能力。查看当前每家店铺的菜单，了解客单价，再进行测算就可以大致清楚目前地段的消费能力。如果已经确定好开店的项目，建议着重考察同项目的店铺，为自己的店铺开业用以参考。

实操课程：简老师江湖菜教学

三、门面房租的具体费用，上下水是否有煤气管道，以及是否能够办理营业执照。选址时切记，一定要多问几家店铺，货比三家不吃亏。除开我们选定的门面需要考察，还需要了解周边店铺的经营情况。建议在非用餐时段去店里消费，顺便询问下店铺的大致情况，能问到多少具体就要看个人灵活发挥了。

学员风采：学员备菜成功

花四天完成以上三点，不仅可以统计出当前地段的人流，还可以测试出进店转化率，包括消费力集中的点位，根据统计到的数据算出平均值，就能够得到客单价了，也能够了解到当地的消费水平及店铺的大致营业额。

实操课程：简老师江湖菜教学

那么，如何才能够运用这些数据，来测算出我们自己店铺所需要的数据呢？其实，运用以上统计的数据，再加上水电、房租及其他各项成本，就可以测算出店铺开业后需达到的营业额了。

结业仪式?：简老师给学员颁发结业证书

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