饮商铺房屋分租合同

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方分租甲方承租的商铺事宜，订立本合同。结合甲乙双方的实际情况，在双方协商一致的情况下制定，是双方真实意思的表达。

一、出租商铺情况

1.1 甲方出租给乙方的商铺主要情况如下：

本商铺座落： 市 区 层 。

(以下简称该商铺)。

甲方承租该商铺总共建筑面积为： 平方米

分租给乙方该商铺部分场地建筑面积为： 平方米(以下简称分租场地)

分租后甲方实际使用该商铺部分场地建筑面积为： 平方米

甲方承租该商铺平面图、乙方分租场地平面图、该商铺出租方（甲方）有效租赁合同、及该商铺的有效产权证明、的复印件，见本合同附件。

甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该分租场地的依据。

甲方已向乙方出示原件,乙方确认复印件与原件一致。

1.2 甲方作为该商铺第一租赁使用权人与乙方建立第二租赁使用权关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该商铺的产权所有人未设定抵押，或已设定抵押（按揭）。甲方保证该商铺的产权所有人对本租赁事宜已经抵押权人同意。若因抵押原因需要处分本商铺，双方同意按本合同第九部分解除本合同的条件的有关内容处理。

1.3 本商铺的产权共有人包括： 。甲方保证所有产权共有人均同意将该商铺的部分场地出租给乙方使用，并与甲方共同在本合同上签字确认，出租的商铺没有权属纠纷。（产权共有人以授权的方式委托产权所有人的其中一方代签字，产权方代签字人保证授权委托书真实有效，并承担相应的法律责任。）

1.4 该商铺的公用或合用部位的使用范围、条件和要求；在本合同附件: 乙方施工平面图,中加以列明。

二、租赁用途

2.1 乙方向甲方承诺租赁该分租场地作为乙方 营业使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。

三、交付日期和租赁期限

3.1 甲、乙双方约定，甲方于_______年_____月____日前向乙方交付该分租场地。租赁期自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。其中___年___月___日至___年___月___日期间的时间，甲方同意该段时间做为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期即免租期。

3.2 租赁期满，甲方有权收回该分租场地，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该分租场地的，则应于租赁期届满前___个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。

四、租金、支付方式和限期

4.1 甲、乙双方约定，该分租场地年租金总计为人民币_____元(大写： 整)。

该分租场地租金 3 年内不变，自 年 月 日

国网4月16日讯 中国饭店协会研究院近日发布一组数据，结合疫情发生以来，餐饮企业新阶段发展特点和问题焦点开展了第三轮行业调查，调查内容主要为2020年3月1日至今餐饮行业的困难损失、复工复产、政策扶持效果等情况。以下为分析情况。

一、调查基本情况分析

（一）调查范围

本次调查共收集典型餐企问卷204份，涉及门店总数为5451个，调查企业分布在全国32个省、自治区、直辖市和特别行政区地区（全国除澳门和台湾外均有分布）。其中连锁企业占比75％，单店企业占比25％。

（二）企业规模

按企业人数进行划分，10人以下的餐企占比14.22％，10－100人的餐企占比29.9％，100－300人的餐企占比23.04％，300人以上的餐企占比32.84％。。

按营业额进行划分，100万以下餐企占比12.25％，100－1000万元餐企占比22.55％，1000－2000万元餐企占比10.29％，2000万至1亿元的餐企占比28.92％，1亿元以上的餐企占比25.98％。

按照国家统计局大中小微企业划分标准，本次调研的大型餐企占比24.51％，中型餐企占比25.98％，小型餐企占比32.35％，微型企业占比17.16％。本次调查实现了大中小微餐企全覆盖，中小微企业占比75.49％，大中型企业占比50.49％。

（三）业态分布

调查业态涉及中式正餐、快餐／简餐、外卖、团餐、喜宴／会所、老字号、火锅、小吃、日料、西式正餐等多个业态。其中，64.22％的企业经营中式正餐，20.1％的企业经营快餐／简餐，15.69％的企业经营火锅。

二、疫情下餐饮企业营业现状分析

（一）行业复工复产率大幅提升，达到77.84％

中国饭店协会调研数据显示二月底餐饮企业复工率在30％以下的企业占比93％。本次调研中，5451个门店中营业门店数为4243个，占比77.84％，可见行业复工复产率大幅提升。目前，样本餐企提供堂食比例高达88.26％比2月底提高了54.6个百分点，外卖、无接触点菜外带、提供食材代加工业务均有不同程度上涨，与2月底相比分别增加18.19个百分点、7.14个百分点和2.27个百分点。

（二）营业额回升有限，超九成企业营业额同比下降50％以上

目前样本餐企营业额占去年同期的百分比均值为17.06％，与2月底相比上升8．06个百分点。从占比分布来看，目前营业额为去年同期50％以下的企业占比93.63％，其中有23.04％的餐企未营业，营业额为去年同期10％以下的餐企占比27.45％，营业额为去年同期10％－20％的企业占比15.69％，营业额为去年同期20％－50％的企业占比27.45％。

（三）客流市场小幅回暖，但94.61％餐企客流量不足去年一半

目前样本餐企客流量占去年同期客流量百分比均值为19.63％，比2月底提高了8.48个百分点。但客流量比去年同期下降50％以上的餐企仍然占比高达94.61％，客流量恢复到去年同期50％－80％水平的餐企占比仅为4.90％，客流量恢复到去年同期80％以上水平的餐企占比仅为0.49％。

（四）客单价仍然较低，但整体呈现攀升趋势

绝大部分样本餐企的客单价仍未恢复到去年同期水平，但客单价下降幅度大幅降低。目前97.55％的餐企客单价同比有所下降，仅有2.45％的餐企客单价同比有所增加。客单价下降60％以上的餐企占比31.86％，比2月底下降了38.14个百分点。

三、疫情下餐饮企业复工复产面临问题

（一）多重压力来袭，餐饮企业复工复产举步维艰

目前，餐企复工过程中面临多重压力，其中营收大幅减少（占比90.69％）、人力成本压力（占比80.88％）以及门店租金压力（占比77.45％）仍然位居前三，紧随其后的是供应商应付账款、原材料成本大幅上涨以及外卖等第三方平台服务费。

（二）租金优惠十分有限，三月以后面临更大租金压力

调研显示，目前有45.1％的餐企从未享受租金优惠，主要体现在三个方面：一是大多路边店以及社区店中小业主和个人房东未能与承租餐企达成减租协议；二是连锁品牌用总公司名义签订房屋租赁合同，无法享受政府对于中小企业的优惠政策；三是员工宿舍租金无法减免。有42.65％的餐企表示，虽然享受过租金优惠但是3月以后需要支付全额租金，加上从未享受过优惠的餐企，3月以后87.85％的餐企将面临全额支付租金压力。

（三）复工稳岗人数快速增长，人力成本压力快速加大

调研显示，餐企用工到岗人数占比均值为51.25％，较2月底增加了16.25个百分点。调研中有一半餐企用工到岗人数占比达到50％以上，用工到岗人数占比达到80％以上的餐企占比23.04％。3月以后各餐企进一步加强复工复产，用工人数增加，餐饮企业的用工成本压力逐渐增大。

（四）产业链资金短缺，原材料价格上涨，进货压力增大

调研显示，餐企目前进货压力增大主要源于两个方面：一是产业链资金短缺，支付方式改变导致餐企交易成本提升。餐企由于资金周转困难，存在大量对于供应商的应付账款，目前行业产业链企业均存在资金短缺问题，因此供应商普遍调整了供货支付方式，要求现结或者先结清之前的货款再供货。二是原材料价格上涨将进一步增加餐企进货压力。目前许多餐企的原材料价格已经出现大幅上涨，随着疫情在全球蔓延，进口原料价格也将受到影响，原材料价格上涨预期增加。

（五）20％餐企关闭20％以上门店、裁员20％以上，行业或面临法律诉讼集中期

目前部分餐企受诸多方面压力影响难以为继，门店关闭涉及到裁员以及不同区域之间员工调动问题，从而引发劳动合同纠纷甚至是诉讼事件。调研中9.8％的餐企表示面临诉讼问题。

调研显示，仅有3.92％的餐企表示目前已实现逆势扩张，59.8％的餐企表示目前门店数目仍然保持现状，有36.28％的餐企已经关闭部分或者全部门店。关闭20％以下门店的餐企占比15.69％，关闭20％－50％门店的餐企占比10.78％，关闭50％－80％门店的餐企占比6.37％，关闭80％以上门店的餐企占比2.45％。

目前有38.76％的企业被迫面临部分裁员或解散员工问题。其中，小幅裁员（裁员比率小于20％）的餐企占比18.18％，中幅裁员（裁员比率在20％至50％之间）的餐企占比11.96％，大幅裁员（裁员比率大于50％）的餐企占比8.61％。即便有61.24％的餐企表示没有裁员，但仍然面临员工工资发放问题。71.36％的样本餐企表示工资可以按时发放，但21.13％样本餐企表示工资已减半发放，16.9％的样本餐企以最低标准发放。28.64％的样本餐企存在工资延期发放或停止发放问题。

（六）复工不复市，餐企进入融冰期

目前，样本餐企主要依靠提供堂食以及提供外卖为主要的经营方式，但是目前客流量平均水平不足去年同期的两成，客流稀少导致堂食营收有限。与2月底相比，虽然有更多的样本餐企采用了外卖的方式进行经营，但是45．54％的样本餐企表示目前外卖订单数较2月有所减少，仅有30.54％的样本餐企表示外卖订单数较2月所有增加。平均外卖订单数较2月下降了16．86个百分点。

图17 餐企外卖订单数目变化分布图

与此同时，样本餐企未复工时的每月固定支出均值为259.2万元，中位数为60万元；复工后每月运营成本均值为464万元，中位数为110万元。餐企复工后的运营成本与未复工时固定支出的比值均值为2.11，最大比值为12，最小比值为0.03，比值中位数为1.71。

餐企陷入复工不复市窘境之中，70.59％的样本餐企表示企业最困难的时间为今年4月至5月。

四、出台政策效果评估

各项政策普惠效果明显提升，减免租金和税费仍是目前最有效政策。行业呼吁能将专项补贴按店面面积以及雇佣员工数目直接补贴至企业。中国饭店协会2月底的调研数据显示，样本餐企表示无法享受政策的百分比均值为29％。目前样本餐企表示无法享受政策（均指疫情以来）的百分比均值为14.20％，与二月底相比降低了14.8个百分点，降幅达到51.03％。目前政府所出台的相关政策为样本企业节省运营成本均值为58.07万元，最大值为1700万元，其中93.04％分布在21.25万元周围，5.58％分布在439.09万元周围，1.02％分布在1350万元周围。

无法享受的政策中，专项资金扶持仍然排在第一位，但是无法享受样本餐企比例降低了22.81个百分点。对于无法享受专项资金扶持政策的原因，部分餐企表示目前所在地区没有针对餐饮的专项资金支持，也有部分餐企表示不知该如何办理。与2月底的调研数据相比，表示无法享受培训费补贴的餐企比例从第二位下降到了第五位，下降21.63个百分点；表示无法享受金融绿色通道的餐企比例由第三位下降到了第11位，下降20.45个百分点；表示无法享受租金优惠的餐企占比下降9.45个百分点。无法享受办理不可抗力证明升至第二位，无法享受用电用气优惠升至第三位，原因主要为：1、不了解该政策的作用；2、不清楚应该去哪个部门办理；3、相关主管部门不批准。

五、餐企复工复产提振消费经验

在复工复产中，纵使面临诸多问题和压力餐饮企业并没有坐以待毙，在积极争取国家政策支持的同时进行多项策略调整和创新转型。其中排在前五位的分别是：实现安全和健康服务新模式；增加线上业务，拓展外卖及成品半成品新零售业态；控制现金流，保持现金流稳定；提高品牌知名度；加强供应链建设。调研中，中国饭店协会对行业企业的优秀做法进行了汇总整理。

（一）保障食品安全，提供健康服务

疫情之下，“安全、健康”成为消费者关注的焦点以及餐企发展的重点。中国饭店协会、全国绿色饭店工作委员会着力培育放心消费和健康消费，提振住宿和餐饮消费，号召我国住宿餐饮企业加入“绿色饭店：放心吃、安心住、健康行”行动，让顾客放心到店，安心消费。行业餐企借助数字化工具从菜品研发、到店自提、放心厨房、分餐进食、公勺公筷双筷、“无接触”服务等方面保障食品安全，提供健康服务。北京华天集团特别邀请营养专家和烹饪大师，集中研发益于提高免疫力的健康菜品。海底捞将新鲜现做的半成品，不添加防腐剂，由中央厨房工厂直发，采用冷藏配送，0－4℃冷藏贮存，出产后24小时内送达顾客手中。中国饭店协会发出“使用公勺公筷双筷，培养健康生活习惯”的倡议后，得到行业的广泛响应，以华天为代表的众多餐企加入到推广“公筷”“公勺”、引导分餐消费的队伍中。同时，“无接触”配送、“无接触”到店自提等服务新模式也在行业内广泛推广，目前已涵盖餐饮老字号、中式正餐、中式快餐和西式快餐四大类型，基本覆盖了消费者对所有餐饮口味的需求。

（二）紧抓外卖新业态，开辟多渠道获客途径

疫情期间，外卖成为餐企最重要的销售渠道，此次调研中，有74.18％的餐企经营了外卖业务。中国饭店协会外卖委联合第三方平台开通会员外卖专属通道，为1000余家门店开通外卖线上绿色通道。中国饭店协会将举办中国外卖节，搭建外卖产业链新平台。众多餐企在与美团、饿了么等平台合作的同时，积极运用微信小程序、直播、社区营销、短视屏等方式开辟多渠道获客途径。疫情期间，古南都集团餐饮企业基本实现营收同比持平，这得益于其以积极组织门前半成品外卖、利用社区微信群平台发展线上预定送菜服务、运用大数据开发适应社区消费产品等为内容的社群互动营销模式。白天鹅宾馆在自身公众号上营销相关产品，加强网络推广力度。眉州东坡通过线上直播新模式实现“带货”与“圈粉”。

（三）加大成品半成品开发与销售，积极转型新零售

新冠疫情下，尽管复工复产比例已近八成，但客流量大幅下降导致餐企营收受阻，堂食需求在短期内仍然受到抑制，老字号新零售、“中央厨房＋线下配送”、特色餐饮、地标美食等需求快速增长。广州酒家坚持“餐饮＋食品”双轮驱动战略，一方面全力做好食品板块经营保障，组织员工加班加点赶生产，保障产品供应和物流配送；另一方面餐饮板块迅速调整经营策略，大力推广外卖业务，采用“中央厨房＋线下配送”等运营模式，加快半成品的上市速度。丰收日等部分大型企业通过建设供应链产业园区实现“包装食品、即食便当、半成品等”的“产、销、存、转”一体化运转，从而能够更加有效深入B端和C端市场。同和居饭庄、知味观、杏花楼等老字号品牌也纷纷将经典菜式开发成半成品实现售卖。

（四）秉持社会责任感，提升品牌价值

提升企业责任感是企业适应社会发展的重要举措，也是企业义不容辞的责任和重要价值体现。疫情发生后，多家餐饮企业积极向湖北定向捐款、捐物，驰援重灾区。2月23日，广州酒家集团向广州市红十字会捐赠资金50万元（定向武汉、荆州）和1万份食品物资，全力支持打赢疫情防控阻击战。在严格防控疫情的同时，多家老字号企业秉持社会责任，坚持“不关店、不断货、不涨价”。2月19日起，华天集团北京地区近100家直属门店实现100％营业，保障餐饮供应，服务城市正常运转，彰显国企责任担当。

（五）加速数字化转型，实现服务前移

疫情加速了餐饮行业数字化转型进程。有些餐企积极利用国家大力开发的5G和区块链技术加强产品的可追溯性，为消费者提供绿色可追溯的放心食品。有些餐企积极推广数字化营销工具，利用直播销售、社群互动等方式，有效降低客流下降带来的损失。麦金地集团积极探索利用区块链技术实现有机产品认证，为客户提供真正可追溯的产品。江西上饶龙潭湖酒店集团迅速转变经营思路，引入大数据分析，扩大地标食材销售，寻找新利润增长点。

（六）积极开展线上员工培训，夯实创新转型基础

疫情倒推餐饮企业不断转型升级，而餐饮企业的有效转型升级很大程度上依赖于人力资源素质不断提升。2020年2月17日，人力资源社会保障部发布《人力资源社会保障部 财政部关于实施职业技能提升行动“互联网＋职业技能培训计划”的通知》（人社部发〔2020〕10号），实施“互联网＋职业技能培训计划” ，大力推进职业技能提升行动。目前河北、内蒙古、辽宁、吉林、山东、湖北、湖南、广东、四川、山西、青海以及宁夏等多省市地区均推出支持职业培训发展扶持性政策。目前，有些餐饮企业抓住疫情空挡契机，加强员工培训，力求做到闲时勤备战忙时能应战。旺顺阁（北京）投资管理有限公司总裁张雅青在此次战役中，成为第一批为员工开展线上直播课程的企业之一。张雅青总裁等多位导师组成的讲师团，带领旺顺阁全体员工，陆续学习旺顺阁企业文化、工分制、员工行为准则、思维方式等，深耕企业员工内训。

（伍策 尚槿）

者按：2020年农历新年伊始，新型冠状病毒感染的肺炎疫情席卷中华大地，由武汉爆发迅速蔓延到全国，国家针对此次疫情也采取了各种防控措施，疫情不仅给人民生命健康造成重大威胁，也给诸多企业家的现金流带来了巨大的压力，著名餐饮企业“西贝莜面村”董事长贾国龙在接受采访时表示：西贝400多家线下门店基本处于停业状态，账面现金撑不过三个月。对于大部分企业家而言，本次疫情防控期间，办公场所的空置、生产经营的停摆和高昂的房屋租金成本给企业带来了巨大的经济负担，因此，能否要求经营场所的出租方减免停业期间的房租也成为了近期热议的话题。本文将结合2003年“非典”结束后因“非典”疫情产生的商事租赁纠纷的案例，从法律层面深入探讨企业在因疫情停业期间的房屋租赁合同的履行问题。

一、承租人以疫情为由逾期交纳或拒绝交纳租金，是否构成违约？

“非典”期间裁判观点：承租人在未与出租人协商的情况下，以疫情为由逾期交纳租金或拒绝交纳停业期间的租金的行为构成违约，在这种情况下出租人可以行使单方解除权。承租人以疫情发生为不可抗力为由主张不构成违约的抗辩理由不能成立。

参考案例：（2004）昆民一初字第48号民事判决书

律师评析：近期很多餐饮经营者认为，作为出租方，为响应国家号召无法开业，因而遭受了重大损失，在停业期间若出租人若不主动催要租金那便不主动交纳。在这里要提醒众多经营者注意：

1.上述不主动、不拒绝的态度万不可取。在租赁合同有效期间主动交纳租金是承租人的首要义务， 出租人可以不主动催要，但承租人必须按约交纳。因为疫情停业，不与出租人协商而擅自决定逾期或拒绝交纳租金，出租人可以采取的措施有：1）行使单方解除权解除合同；2）要求补缴拖欠的租金；3）根据合同约定的方式承担违约责任。对于承租人来说得不偿失。

而餐饮经营企业尤其需要注意，一旦因此被解除租赁合同，餐饮企业势必面临变更注册地址和办公地址的境地。众所周知，国家当前对餐饮企业的各方面资质如消防许可、食品经营许可都有较为严格的审批手续，变更经营地址就意味着很多资质需要重新审核。

2.承租人若想主张逾期或者对停业期间的租金予以减免，应与出租人协商并取得出租人的同意，建议采用书面形式向出租人发正式的沟通函件，如达成了协商一致，也应当尽快以书面形式予以确认。

3.除了采用正式形式与出租人进行协商之外，承租人应尽量保留疫情给企业造成损失的证据及证明，如政府关于停业整顿的正式文件、企业停业期间具体造成的哪些损失。

4.此外，笔者也要提醒出租人注意，若承租人真的采用不协商就擅自逾期或拒绝交纳租金的情况，建议出租人及时提出异议（最好是书面异议），避免被认定为“默许”的风险。

二、因疫情停业，承租人减免租金的诉求是否可以得到法律上的支持？

承租人主张因为疫情停业要求出租人减免租金的理由主要有三个：疫情为不可抗力、疫情为情势变更、停业而租金不减免有悖公平原则。参考因“非典”而产生的此类案件的判例，裁判尺度均不尽相同。

1.是否构成不可抗力

“非典”期间裁判观点：主流裁判观点认为，疫情停业期间，未经出租人同意，承租人停业不属不可抗力免除交费客观因素，且有部分裁判观点认为疫情停业属于正常的商业风险，仅有极少数的裁判观点认为疫情停业属于不可抗力。

参考案例：（2005）三亚民终字第7号民事判决书、（2017）吉04民终441号民事判决书

律师评析：我国法律对于不可抗力的主要规定有《民法通则》第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。第一百五十三条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

由此可见构成不可抗力应该符合三个要素即不能预见、不能避免、不能克服。法律并没有明确规定疫情是否属于不抗力，但根据主流的裁判观点，由于《合同法》的主要目的还是维护交易市场的稳定性，尽量促成交易，在合同没有明确约定疫情属于不可抗力的情况下，以不可抗力为由要求减免租金，被支持的可能性不大，需要谨慎适用。

2.是否构成情势变更

“非典”期间裁判观点：

部分裁判观点认为疫情停业是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，承租人的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租金符合情势变更原则。

部分裁判观点则认为：“非典”这一突发事件的发生，虽然给承租人经营造成一定的影响，但不能必然导致承租人经营目的的落空，承租人停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对承租人与出租人之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况

参考案例：（2018）鲁06民终268号、（2007）桂民四终字第1号

律师评析：最高人民法院于2009年发布的关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条对“情势变更”作出了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。笔者认为，承租人若要以情势变更主张租金的减免，应当结合自身所在的行业与疫情的关系，举证证明停业是属于因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷的情形。

2.是否能够依据公平原则要求减免租金

“非典”期间裁判观点：部分裁判观点认为基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事实众所周知，而且承租人所在行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，承租人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立。

参考案例：（2004）沪二中民二（民）终字第354号

律师评析：公平原则属于合同法中的原则性规定，对于此原则的适用，司法实践中法官都会非常谨慎，法官的主观能动性也会相对较高，因此，如果承租人想通过公平原则主张租金的减免，同样应当结合自身所在的行业与疫情的关系，举证证明自身并无过错及整体过程中的善意，并尽可能证明实际损失的存在，以争取得到法官的理解和认可，进而适用公平原则减免租金。

综上所述，可知人民法院在审理此类案件的过程中，会谨慎适用不可抗力，因为一旦不可抗力成立，出租人的权益就会相应受到损害，甚至会破坏市场交易的稳定性。但是合同行为是双方甚至多方的法律行为，疫情这种天灾的发生，各方都在遭受损失，因此法院在审理此类案件的过程中也会适当使用情势变更及公平原则去尽力平衡双方利益。

三、给作为经营者的承租人一点建议

笔者建议作为经营者的承租人如果希望减免租金，首先切莫不经协商直接拒绝支付租金，避免得不偿失，该等行为也会很大程度上增加法院对于承租人存在恶意的认定。其次，承租人要寻其本源，此类案件的本源就是双方签订的《租赁合同》，认真研究合同条款看是否有针对疫情的处理情况。再者如前文所述，以书面形式与出租人协商，争取在协商层面取得减免租金的补充协议。最后承租人应当积极保留政府对控制疫情的相关文件，并尽可能保留因疫情停业期间产生的具体的损失如营业损失的证据，在实在不能达成一致意见的情况下，通过法律手段请求法院或仲裁机构作出裁决。