真实案例，学法律知识。

刚接手的药店，营业一个月后却莫名背上百万债务，不仅收到多份法院应诉材料，药店名下银行账户被冻结，就连个人名下房产、银行账户、支付宝和微信都被冻结，药房生意难以为继， “债务”从何而来？责任又该由谁承担？

大家好，我是唐律，一个只分享法律干货知识的律师。

在创业的路上，很多人会选择开自己的店面。有的人为了省事，经常会采用接手一家正在经营的店铺直接经营，这种方式的确省去了装饰装修、证照办理等程序和麻烦，但是，随之带来的法律风险也不容小觑，承接店铺之前，除了要考察店铺经营状况、转让费、周边环境等因素外，一定要注意签署合同的相关法律问题。

近日，桂林市象山区人民法院就审结了一起因店铺转让而引发的纠纷，本想着接手一家药店来实现创业梦想，却不曾想踩了个大坑，莫名背上百万债务。到底怎么回事呢？如果您也在考虑转让店铺，那么在接手时要注意哪些法律风险呢？

老规矩，上案例，真实的案例才有说服力。

据桂林市象山区法院公布的案情显示：2022年10月，左某以5万元价格从A药店投资人邓某处购得涉案药店，双方签订了《转让合同》：邓某将涉案药店经营权限转让给左某，并约定合同签订前邓某与原门面产权方、上下游合作商等所有债权债务、水电、物业、工商、税务等均与左某无关。合同签订后，左某支付了5万元的转让款并将药店名称、投资人和经营地址进行了工商变更。2023年1月装修完毕开始经营，怎料，营业一个月后，左某就陆续收到不同人民法院的应诉通知，都是涉案药店转让前经营期间所欠债务引发的诉讼，逾百万元。左某说，这些案件中，法院不仅冻结了涉案药店的银行账户，还查封了左某的个人房产、冻结了左某个人的银行账户、微信、支付宝等，严重影响了左某的正常生活，并导致涉案药店无法正常经营。

其中，2023年8月，某银行将左某诉至象山区法院，要求左某经营的药店对倪某（邓某前手药店投资人）的贷款债务承担连带责任。左某表示不认识倪某，与银行签订担保合同的是A药店，且转让合同也明确约定了合同签订前A药店的债务与自己无关，自己不应承担连带责任。

法院经审理认为，原药房是个人独资企业，左某与原药房投资人邓某签订转让合同后，双方将原药房的名称、投资人、经营地址都进行了变更，且左某未承继原药房的药品、设备等财产，而与银行签订保证合同的是原药房，承担担保责任的主体实质为原药房及投资人邓某，故未支持银行要求左某经营的药房承担担保责任的主张。

另外，在了解了药店存在这么多风险以后，左某觉得如果继续经营下去，指不定哪一天又会吃上官司，故左某将邓某诉至象山区法院，要求撤销双方签订的《转让合同》，并退还转让费。象山区法院经审理后，撤销了双方签订的《转让合同》，并判令邓某退还左某转让费。目前，两个案子判决已发生法律效力。

读了今天的真实案例，关于店铺转让，我们可以学习以下法律干货知识。

1、我们经常可以看到街边的店铺张贴着“旺铺转让、证件齐全、接手即可经营”等转让信息。通常情况下，转让方是期望有人接手店铺后，由受让方来履行《租赁合同》剩余租期义务、收购店铺资产继续经营，转让方得以完全退出、不再承担相关经营风险。但要注意，“旺铺转让”并不是“一手交钱，一手交店”的简单交易行为，而是涉及到资产、房屋租赁权利义务、对经营权及债权债务如何妥善安排的、较为复杂的法律行为，如果转让方没有梳理清楚相关法律关系，没有采取合适的转让方案，将可能就此埋下巨大的法律风险隐患，遭致难以挽回的经济损失。

2、如果您想接手一家店铺，一定要关注如下法律风险：

（1）合同主体及店铺的产权风险。确定合同的法律主体及合同类别，确认转让人的身份，同时，请房东出示有效的产权证明，根据产权证，对房屋的建筑面积、结构、使用性质等情况进行检查。

（2）原租赁合同风险。了解原《商铺租赁合同》的内容、租赁期限、租金等，签订转让合同时务必请房东到场，确认房东同意转租，最好在转让协议上让房东签字确认。如涉及设备等，一定要分清楚哪些东西是房东的，哪些东西是转让人的，多方当面清点并出具文字凭证确认。另外，是否可以再次转让、租房费用每年递增多少、租金多久之内不能涨、租金交纳方式、押金数额及退还方式等等细则需要与转让人及房东共同确认。

（3）经营所需证件及行政审批风险。签订合同前明确能否做餐饮，到消防、公安、环保、城管、街道等部门了解是否存在油烟超标准排放、噪声干扰周围生活等，是否能顺利办理新证件，特别是环保现在管得有多严相信不用我提醒大家了。《营业执照》是新办还是继续使用原承租人的也要进行明确，并约定好相关权利义务，《食品经营许可证》等行业许可证照也可参照处理。还不要忘记到税务部门了解税费是否缴纳完毕，并将相关票据复印保存。

（4）历史费用欠缴风险。水电气、物管费等历时费用是否缴清，如未交清，请转让人将剩余部分缴纳完毕并出示发票，确认后复印留存保管。

（5）债务承担风险。店铺可能存在未披露的债务，如与供货商的未结账款、租金欠款等。如果未在协议中明确债务承担方，接手方可能面临额外的财务负担，导致经济损失，本案中左某的遭遇即是如此，虽未承担责任，但也折腾得够呛。

最后提醒您一点，一定要签订书面的转让协议，且不可口头约定，即使再好的关系，再铁的哥们也要签书面协议。还有，记得留存好对方的身份证等能证明身份信息的资料。

好了，今天的真实案例就分享到这里，关注我，带您学习更多法律干货知识。谢谢大家，再见。

是所有要转让费的铺子都是好铺子，但是当下的好铺子还一定都要转让费，在接手转让店铺的时候，新手特别容易吃亏。今天跟大家分享七个细节，帮你避开90%的坑。

第一个，就是一定要确保和你签房屋租赁合同的是房东本人，让他出示产权证明，否则你和二房东签合同的话，那绝对是一个后患无穷。

第二个，就是你一定要了解清楚，你转让的这个房子到底能不能够干餐饮，能不能办理餐饮行业的营业执照，因为现在都是需要商业性的住房才可以办理。那有人就说了，我的当地关系比较硬，那比个心也能拿下，但问题是你挡不住居民小区的人，这些住楼上的阿姨们，今天来跟你说说，明天来投诉你一下，你的生意还咋做？

第三个，就是一定要去争取转让权和优先租赁权，餐饮本身就是一个重资产行业，少则十几万，多则几百万就砸进去了。那如果你干不下去了，还能够再脱手。那这个优先租赁权又是啥意思呢？简单讲就是你生意好了，房东有可能会踢你走，但是这个时候你有优先租用这个房子的权利，房东就不能随便把你赶跑。

第四个，就是很多新手，找房子的时候特别在意这个干净整洁的问题，那一看这个房子干干净净，也没什么油水，但你有没有想过，它之所以这么干净，是不是原来它就不是干餐饮的，你看着是挺整齐的，但是你到了后期之后，你得按照餐饮门店的标准，你得改水，改电，改排污，那是一件相当费工而且费钱的事儿。

第五个，就是租金涨幅，以后是不是有限制的，这个很重要，你看你生意一好，房东就狮子大开口，漫天要价的，这种情况比比皆是，你涨是可以的，但一定要在合同里面明确涨幅的比例，比如说每年按时涨5%-8%是合理的，毕竟房东把钱放在银行，它也是有利息的。

第六个，就是免租期的问题，尽量去和房东争取一下15天到30天的装修免租期，但这个是得看房东个人的脸色了，但作为餐饮新手你得知道，装修免租期是可以去商量的，一般的话7到15天都能要来，那毕竟钱都不是大风刮来的，能少一天咱就少花一天的房租。

第七个，就是一定要去周边的居民区，找几个大叔大姨大哥大姐打听打听周边有没有一到两年之内的一些修路，拆迁的一些规划风险，那至于为啥不直接找房东问，这个懂的都懂。

多餐饮小白在没有找到合适地段的时候，都想通过接手一个“转让店”的形式开始餐饮创业。接手“转让店”，一定要提前明确好这7个问题，否则不仅增加经济损失，稍有不慎还会惹上官司，徒增烦恼。

1、确认是否是房东本人

目的：确定转让人是否有转让权利

方法：让其出具购房合同和产权证明

接手转让的店铺，首先必须要知道租赁人有没有转让权利。千万不要轻信二房东，如果单方面跟二房东签了，大房东不承认转让关系成立，那么钱就打水漂了。即使对方是一手房东，也需要对方拿出有效的产权证明加以确认，根据产权证，还可以对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查，避免张冠李戴，以假乱真。

如果是租赁者转让门店，必须请房东出面共同商议，分清楚哪些东西是房东的，哪些东西是租赁者的，三方当面清点，出具文字凭据，签字画押，方可深谈。

2、确认房屋是否能干餐饮

目的：确认房屋使用权限，是否可以办理餐饮经营许可证

方法：到当地工商部门确认

不要单方面听信“转让者”的一面之词，保险起见，最好自己亲自到工商、消防、街道等部门了解一番。需要注意的是，如果是社区店，周边居民对餐厅经营的态度也至关重要。

首先，周边居民是餐厅精准的潜在消费人群，他们的态度直接关系到餐厅日后的营业额；

其次，现在居民的环保意识、维权意识非常强。如果居民对餐厅经营有意见，举报、上访、诉讼、上门争辩、媒体曝光等情况，都有可能出现。

3、明确转让权和优先租赁权

关于转让权：餐饮是一个重资产投入的行业，装修和改造要花不少钱，如果没有转让权，意味着餐厅经营期间，房东可以随时收回房子。即使签了违约责任，那么违约的钱也不足以覆盖开餐厅的投入。

如果我们有转让权，就能掌握主动，生意不好时还可以将房子继续转让，轻松变现，把损失降到最低。

关于优先租赁权：是指合同到期终止后，在同样的租赁价格下，原租户享有优先租赁的权利。这样如果合同到期后，餐厅生意还不错，我们就可以很顺利地续租。

4、确认上一家是否是干餐饮的

如果之前的租户不是干餐饮的，这样的门店接手后，要满足开餐饮店的要求，很可能需要“大动工”，改造成本非常高，需要改水、改电，还要考虑上下水、动力电的问题，同时面临着一定的改造风险。

5、明确房租上调的具体数额标准

很多房东在签约时，会告诉租户，房租不是一成不变的，会根据市场波动去调整。

但具体调整多少呢？万一房东看餐厅今年生意很好，明年要求涨价50%，那餐厅就陷入被动，骑虎难下。一般而言，房租涨幅空间如果控制在5%-10%是可以接受的。

6、索要并明确“装修免租期”

“装修免租期”，顾名思义，装修期间，免收租金。

商用店铺租用后，都需要进行装修，实际不能营业，所以就有了“装修免租期”的概念。但是“装修期免租”不是法律明确规定的概念，所以一定要主动跟房东提出，通过合同约定好免租期限，一般而言，小店半个月就够了，具体可进行协商。

7、确定房子是否有拆迁风险

这个信息房东肯定不会主动说的，我们可以向周边居民咨询，所租用的商铺在未来一段时间是否有拆迁规划，是否有修路修桥规划，以免影响餐厅的经营规划。