塔HS商圈报告(D)
青塔商圈位于丰台区和海淀区境内，8分钟范围北到北太平路，南至京石高速，西至鲁谷南路，东过西四环。15分范围北至长安街以北的金沟河路，南过京石高速到丰北桥，西至鲁谷大街，东过西四环到万丰路。此商圈拥有大量的居民，新兴多处商品房小区，居民量大，交通便利。
一、道路状况：
1、 西四环路：南北走向，主要交通道路，路宽70米，道路中间有障碍，双向八车道。
2、 青塔西路－永定路：南北走向，商圈内主要交通道路，以北连接复兴路，以南连接莲石路（京石高速路），路宽约30米，双向4车道，道路中间无障碍。道路南段05年年底通车。
3、 小屯路－玉泉路: 南北走向，商圈内主要交通道路，以北连接复兴路，以南连接莲石路（京石高速路），路宽约45米，双向6车道，道路中间无障碍。
4、 莲石东路：路宽约30米，双向4车道，中间有障碍。
5、 大成路－鲁谷大街：东西走向，商圈内主要交通道路，以西连接鲁谷大街，以东连接西四环路，路宽约40米，双向6车道，中间有障碍。
6、 梅市口路：东西走向，路宽约30米，双向4车道，道路中间无障碍。
7、 公交线路16路：小9、运通114，354，373，338，959，711，851，849，运通113，967，996，运通115，958，946，982。
二、商业聚客点：
1、 华联青塔超市：地上一层，营业面积约为3000平米，年营业额约7300万，地上二层为服装百货。
2、 大中电器：地上二层，地下一层，营业面积约为3000平米。
3、 天客隆超市：一层，营建面积约1000平米。
4、 迪亚天天便利小型超市
三、新址位置情况：
1、新址所在大成大厦一层，距该商圈内主要聚客点华联青塔超市100米，租赁面积500平米；
2、新址距周边小肥羊餐厅约3公里。
四、竞争对手情况：
1、摸错门：经营火锅及家常菜，面积1000平米，F1＋F2，包间16个，散台4人台15个，8人台10个，人均消费120元以上；经营情况：中午包间15桌，散台有空余，晚上包间需要预定，全部坐满 ，散台有空余，路边停车，门前无车位。
四、社区配套：
1、大成中学：学生约1000人，教员约200人。
五、住宅人口：
该商圈居住人口密集，居住人群为国家机关单位、企事业人员，人口收入稳定，商圈居民的人均收入高于北京市的平均收入。该商圈现居住人口约6.5万多人，未来人口增量将有1.5万多人。
住宅项目：
1、 青塔西里、东里、南里普通住宅楼、解放军总医院家属院，入住率100%，常住人口约10444人；
商业房：
2、 青塔小区（秀园、吉祥园、蔚园、芳园）：22万平米社区，均价4500元/平米，常住人口数约37005人，入住率100%。
3、 西翠芳庭：17万平米社区，均价5700元/平米，常住人口约4010人。板楼660户，塔楼704户，入住率98%。
4、 兆丰园：53万平米社区，均价4700元/平米，常住人口约2856人。4栋塔楼，2栋板楼，入住率100%。
5、 华富丽苑：53万平米社区，均价6000元/平米，752户，未来常住人口约2256人。07年5月交房，底商三层4万平米，共3栋连体住宅楼，
6、 长安新城：100万平米社区，分东、西两部分区域各50万平米，是目前北京西部最大的经济适用房社区。现在建西侧50万平米经济适用房，共4000多户，约12000人，均价3950元/平米。其中两栋商品房204户已全部售完，均价6200元/平米。现已入住2520户，常住人口约7560人。2006年年底西侧住宅将全部入住。东侧50万平米将建有商品房3000多户及10万平米大型商业中心，规划06年下半年开始动工。未来常住人口将增加约13440人。长安新城规划内设4个幼儿园、2所小学和1所中学；
商圈周边住宅区：
1、 珠江峰景： 33万平米社区，共2150户，均价9000元/平米，规划入住时间06年6月，社区内设幼儿园，还有2500平方米商业中心；
2、 天鸿美域： 70万平米社区，板楼，共2000多户，均价5960元/平米，社区设有会所，面积约为2300平方米，幼儿园面积约为4600平方米，中心广场约为4000平方米，商业配套约有40000平方米。
3、 万科紫台：13万平米社区，其中地上建筑面积9.6万平米，共530户，预售9500元/平米，规划入住时间07年11月30日。
六、商业规划：
该商圈内规划商业有三处：
1、 华富丽苑群楼底商：小屯路口西北角，1-3层为商业将规划4万平米商业，具了解易初莲花正在交涉,商业于07年5月启用。
2、 长安新城商业中心：青塔西路路口商业中心，共5层2万平米。部分商业为国美电器。
3、 大成商业中心：大成路路东临近西四环路，10万平米商业，尚未动工,乐购超市将进入.
七、结论：
青塔商圈类型为D类，社区型商圈。普通居民93554户，普通商业房13619户，高级商品房13619户，办公人口36634人，总户数134838户。可开一家中高品质小肥羊餐厅。
饮选址，大家都是从商圈、客流量、地段等方面去考虑，但是红餐网专栏作者蒋毅却从盈亏平衡点去阐述选址。或许这个可以给大家一些不一样的角度启发。
本文由红餐网专栏作者蒋毅(ID: haoxiazhuanjiangyi)授权发布。
门店选址，一直是餐饮创业中，非常重要的一环，也是新手老板频繁掉到坑里的一环。虽然之前写过关于餐厅选址的文章，但主要是从门店选址的共性来说。今天，我想从另一个方面，来聊一聊餐饮门店选址。
1 天花乱坠的选址教程 可能是在割你的韭菜
门店选址极为关键，所以，网上介绍餐厅选址的文章，教程铺天盖地，吸引很多新手去缴费听课，然后被割韭菜。
在公众号，在知乎，在头条……在各种餐饮媒体上，一定可以看到各种“选址7条黄金法则”、“选址3条秘籍”、“选址35个建议”、“选址八大定律”等等。
< class="pgc-img">这些选址经验和技巧，不能说完全没用，但最大的共同点就是：
（1）它们总在不停总结过去的经验，但学习者总是掉进新的坑里。 如果一定要逐条总结，选址的坑又岂止7个、15个、36个呢？关键是，新的状况每天都在发生。
（2）这些技巧条目众多，光学会一个也没什么用，要全部学会，似乎也不大现实，并且浪费时间。 你的店一天没开，你就一天没有营收。这是个现实问题。
（3）不能抓住选址的本质，无法提炼真正关键的地方。 比如，一会儿说“定位”，一会儿说“补位”，一会儿又讨论什么“能见度”、“阴阳面”、“相对场域”、“路况研判”……某种程度来说，这些都属于现象层面的总结，如果你这些都学了，最后还是出问题，他会告诉你，那是因为你自己没把握好，还没学会研究“消费者日常动向特点”……
作为一个餐饮人，我对这些收智商税的东西十分反感，餐饮选址并不是什么高深的学问，但凡看到那些跟你弄得很复杂、扯什么几十年选址经验的东西，我的建议都是六个字：不要理、不要信。
2 餐饮新手要学会选址 只需要抓住一个点
开餐厅，选择铺面地址可以只用一个标准：盈亏平衡点指标。
为什么呢？
因为所有人开餐厅，目的都是赚钱，而要实现赚钱的目的，就是要让你的营收稳定地、持续地高于盈亏平衡点。
所以，我们第一阶段的经营工作（目标），必然是围绕着盈亏平衡点展开。在这之前，我们的选址，就要以盈亏平衡点来做为指标。
< class="pgc-img">3 怎样根据盈亏平衡点来选址
（1）什么是盈亏平衡点？
盈亏平衡点是餐厅经营者必须理解，且学会计算的关键指标。最简单的计算公式是：营业额-（可变成本+不变成本），结果为正时赚钱，结果为零时保本（即达到盈亏平衡），结果为负时亏损。
◆可变成本：随着营业额的增减，会随之变化的成本，如食材采购成本、水电气成本、税负成本等。
◆不变成本：在一个时段内相对固定不变的成本，也可以说是不因为营业额的增减而增减的成本，如房租成本、人工成本等。
< class="pgc-img">◆经营毛利：营业额减去可变成本，余下的就是经营毛利。但在实际计算中，不少餐饮老板习惯用营业额-食材采购成本，然后将结果直接视为毛利，而将水电气、税负等成本归入不变成本。这本来只是个算法问题，没有本质区别，但缺点是往往会显得毛利虚高，给自己增添一份迷之自信。
◆经营纯利：经营毛利减去不变成本和可变成本里面的税负成本，以及经营损耗以后的利润，就是餐厅老板到手的纯利。
< class="pgc-img">（2）用盈亏平衡点来指导选址
我们来举个例子：
假设租200平米的商铺开烤鱼。
厨房占50平米，经营面积为150平米。
可以摆30~35张餐桌，最多可同时接纳约120名顾客。
假设，房每月房租约4万。
店所需要员工：前厅10~12人，后厨5~6人，总数算17人。若不考虑请大厨，人均工资3000~3500元，每月约6万。
水电气每月约2万。
至此，成本为房租+人工+水电气=12万多/月，往上浮一点，月成本算13万。
如果毛利达到60%，想要保本，月营业额在21~22万元。那么，每天的盈亏平衡点为7000~8000元。
如果桌均消费200，每天需要接待35桌，才能达到盈亏平衡点；如果桌均消费150，每天需要接待50桌才能达到盈亏平衡点，这就需要有翻台了。
< class="pgc-img">这时候最重要的是，你已经明白，你每天实际需要接待多少桌客人才能达到盈亏平衡。接下来，你就以这个指标作为标杆，来指导自己的实际选址。在看一家店铺时，就要开始调查，它能不能在满足自己上面那些经营需求的基础上，坐到足够的桌数。
请注意，一定不要靠猜，重点参考下面两个指标：
1）营业额指标：我们调查周边同一商圈的餐厅，了解一下大家的平均营业额普遍处于什么水平，如果大家都低于7000元，那这间铺面的经营风险较高；如果所有铺面的营业额都高于7000元，则风险相对较小。怎么调查呢？看小票统计是最靠谱的方法之一，虽然累一点，但一般人都能执行。如果这都做不到，脸皮厚一点，在旁边观察一整天，好好统计一下，也没什么技术上的难度。
2）客流量指标：同时调查同商圈的这些餐厅，看看它们的上座/翻台率，如果各家餐厅都坐不满，连30桌都没有，说明这一位置客流量不足，经营风险较大；如果各家餐厅都轻松接待超过50桌，排队现象比较普遍，客流方面的风险就相对较小。
< class="pgc-img">当你懂得通过盈亏平衡点来进行选址时，就已经抓住了餐厅选址的核心部分。网上那些各种碎碎念的选址口诀就不用再放在心上。什么“阴面没生意，阳面生意旺”……这些都是现象层面的问题，而且有很多反例，并不足以预防你在选址问题上犯错。
重复一下，为什么说盈亏平衡点是餐厅选址的核心呢？因为你开餐厅的根本目的就是赚钱，就这么简单。低于盈亏平衡点就是亏，高于它就是赚，所以我们以这个点作为基础的目标点，也叫保本点。
而开餐厅赚钱，只能通过“顾客买单”这一行为来实现，所以我们通过盈亏平衡点，追溯到顾客每日、每桌买单的场景中去，建立准确的目标，然后一切工作，都围绕这个目标，通过这个场景来实现。
到此，餐饮似乎就变得简单一些了。
结语
当你做到通过盈亏平衡点来选址之后，再去考虑比如外卖配送的便利程度、交通的便利程度，等等，当然都会有帮助。
但这些明显是属于锦上添花的工作，从来没有一家餐厅，是可以光靠便利的交通而做成功的，我们在选址时，首先要聚焦于核心的问题。
扩散一下，在将来经营的过程中，也要找到并聚焦于核心的问题，不要被各种枝叶末节耗尽了精力。
锁餐饮在开设新店时如何才能选址正确？
选址是连锁餐饮店开设新店时至关重要的一步，以下是一些建议来帮助选址正确：
1.调研目标市场：了解目标市场的人口结构、消费习惯和生活方式，以确定该地区是否适合开设新店。
2.竞争分析：研究竞争对手在目标区域的分布和业绩，确定竞争激烈度和潜在市场空缺。
3.交通便利性：选择交通便利、人流量大的地区，如繁华商业街、购物中心、办公区等，确保顾客方便到达店铺。
4.人口密度：选择人口密集的地区，以增加店铺的潜在顾客数量。
5.目标顾客群体：确定目标顾客群体的特征和需求，选择靠近他们生活或工作区域的地点。
6.租金成本：评估目标区域的租金水平，并计算能否承受该租金水平对利润的影响。
7.周边配套设施：选择周边有足够的停车位、配套服务设施和其他商店的地区，以增加顾客的便利。
8.可扩展性：考虑选址的可扩展性和未来发展潜力，以便在业务扩张时能够满足需求。
9.调查当地政策：了解当地的商业政策和法规，确保符合当地的开店要求和规定。
10.集中风险：避免在同一区域内过于密集开设连锁店，以免相互竞争和销售冲突。
通过综合考虑以上因素，连锁餐饮店可以更准确地选择适合的地点来开设新店。
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