同的城市有不同的人口分布、交通状况和未来规划。

对于餐饮业来说，餐饮业只能做周边市场，所以餐饮店的选址一定要把握好商圈。

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餐厅的位置万变不离其宗的就是一定要围绕目标客户来开设。

一家餐饮店要依赖商业街上的大量人群，而是要看这家餐饮店能有多少目标顾客？有多少忠实顾客长期来店里消费？

看看一家快餐店的位置，你考察过该店本身的12项指标吗？

1、租金要求

最好是一个月租金低于预计营业额的1/4-1/3；最好的是无转让费；租赁期可保证2-3年以上；

租金可有适度上涨，但涨幅越慢，涨幅越小越好（涨幅不能超过8%）。

建议不要投资维修周期长的店铺。虽然房租比较划算，但如果租期太长，晚上很容易做长梦。因此，一般建议维修期应在半年内。

2、面积要求

根据自己的开店位置和财力确定使用面积。

就个人而言，我建议一个面积在80-150平方米的理想轻餐厅是最好的，上限约为200平方米，因为这样的面积可以具备足够的使用功能。

3、集输点位置

什么是聚客店？这是可以把人集中在一起的商业地点。餐厅周边环境的特点直接影响餐厅的经营，必须根据其特点制定相应的对策。例如，在不同的区域，如商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区，餐厅应采取不同的营销策略。

如，鱼小跃酸菜鱼店就位于主食街大型综合体正中心180平。它能适应相对人流和良好的就餐体验。它还考虑了竞争餐厅的数量、菜单类型、人均消费量和年销售额等因素。

4、人流靠右行进原则

我们的国家都是靠右行走或开车。因此，人流是在同一边，按右分上下游。上游的商铺往往有优先的消费者接触，并起到截流的作用。

在一些地方，虽然人流量比较大，但大多数人只是匆匆赶路。例如，在一些快速通道边上开店，过路人通常开车快速通过而不停车。如果有一个小广场，有一些艺人的表演，人们在街上会停下来饶有兴趣地观看，这个地方就会让人们有休闲和驻足的空间，很容易激发消费行为。就像一条河，当它流向一个弯道时，它就会打转。而在笔直的河流中，奔流不息，不会停留。

5、考虑未来五年的发展。

区域规划往往涉及建筑物的拆除和重建。如果不进行分析，餐厅就盲目上马，在成本收回前就会盲目拆迁，这无疑会使餐馆经营者蒙受损失或失去原有的地理优势。因此，在确定餐厅位置之前，一定要咨询相关部门。不要等开了一年的店面，生意正火起来，在规划的范围内，又得重新开始。许多餐饮公司在选择位置时没有考虑到这一点。

6、装修要求

装修有免租期，至少30天，最好60天左右。当然，免租期越长越好。

而装修一家轻快餐店依据大小面积及施工难易程度，一般也需要30-40天的时间。

装修免租期......听起来很难。

允许对室内空间进行适度改造，如落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或隔断墙等。

7、排烟要求

一般来说，食品比例越高，对排烟的要求就越高，尤其是室外排烟。

例如，住宅楼的许多商店没有明火。

也就是说，不具备生产大量餐食的条件，即使有燃气管道，居民楼的排烟管道也不具备商用条件，如果这个考虑不周全，很容易引起民间的烟火纠纷。

8、消防要求

商店的位置必须经过消防检查，商店内必须有一定的消防设施，如喷淋、烟感或消防龙头！预防意识是必不可少的

9、水电要求

一般来说，一家餐馆的水电需求并不高，甚至家用电器就足够了。

不过，要注意的是，老房子的水电线路，最好检查维修，防止因多年年久失修而造成水电泄漏。

另外，耗电量大的餐厅必须保证主电缆和电源的安全，后厨要有三相电源。还必须有良好的排水设施，如排水管的尺寸和位置。

10、招牌/门头要求

招牌越宽广越突出，当然好，但关键在于顾客能否容易看到，所以我们需要向物业申请更多的机会，提供招牌展示。

你也可以用你的想象力创造出吸引人的亮点，比如外置扬声器、特色投影灯、户外趣味黑板、户外“勾魂”海报、户外趣味雕塑等。

11、停车要求

一定要考虑停车是否方便，注意店周围的街道，是否有单行道，限速多少，停车位多少。

餐厅的进出口路线必须方便，特别是有外卖服务的餐厅，如果进出不方便影响送货时间。

同时，我们可以看看附近的交通工具是否方便，比如在公交车站附近开店，我们可以准备打包好的早餐，等车时带走。

夜间的因素也要考虑在内，在照明不好的地方，可以增加门口的照明。饥肠辘辘的下班族看到光亮的餐馆食欲都会大增。

12、竞争环境

附近的其他餐厅生意好与不好，竞争对手餐厅的移动线比较大，我们餐厅的位置移动线比较小或者路线比较窄。

也许现在没有竞争对手，但在未来，如果竞争对手出现，在餐厅条件和商品丰富性方面，这个位置可能处于劣势。提前防范风险意识强，前瞻性强，对抗竞争对手。

竞争评价可以分为两种类型：竞争模式和竞争密度。竞争分为直接竞争和间接竞争。直接竞争是指提供同类食品和服务的饭店之间的竞争。间接竞争包括提供不同种类食品或服务或相关产业的餐馆所引起的竞争。

13、我们不能忽视它是否符合消费者的水平和消费心理。

当地消费者需要什么就开什么店。当地的消费者都是普通住户，当然，在满足基本生活需求的商店更容易赚钱。例如，餐馆、超市和特色小吃。当地消费者多为高档住宅区，可开设多家高档饭店，或茶社、酒吧较为适宜。在酒吧街上，大多数人是来逛酒吧。如果开内衣店，就不太符合消费者心理。在一家餐饮街，消费者大多是来吃饭的，你开一家装修材料店，这也不符合消费者的需求。

任何行业都需要商业模式作为起点，当今社会“没有模式，不开公司”。

如果你在经营企业中遇到了：

1.产品难买

2.团队难带

3.盈利困难

4.资本难控

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厅选址的“九大原则”与“十二项关键指标”

“蹲在路边数客流”——这是很多人开餐厅的选址“秘籍”。然而，抱着一堆堆理论读物，借鉴了各个品牌案例，加上“苦蹲数十天”的实践，以为总万无一失了吧，结果……迟迟开不了张！究竟哪儿出了问题？选址是一个立体的问题，与位置、人流、业态、政策、规划、模式、定位、等都息息相关，这里我仅仅总结出“九大基本原则”与“十二项关键指标”供大家参考。

（一）右手原则

绝大部分人都会不自觉地靠右走，或向右转弯，我们选址的时候首先要充分考虑这个原则。在下图中，客流方向已知，则店1的位置就是最优选择，店2位置次优，店3位置是末位选择。

（二）在聚客点附近开店

快速通道交汇的地方、人流最繁忙的线路，都是比较明显的聚客点。在下图中的5个店铺，你觉得最好的是哪个？最差的又是哪个？

（三）选择路人易停留的地方

下图是一条步行街的铺位分布图。步行街不同于普通的街道或商圈，人们一般会在中间区域停留较长的时间，而在两侧的出入口停留时间较短，所以下图中8个店铺，中间4个也就是店2、店3、店6、店7要优于两侧出入口的4个店铺

（四）注意截流和汇集

在典型的聚客中心的四周，会有持续不断的人流，只要中间没有阻隔因素，四周的店铺门前的流量都会有保证。不过，如果中间被马路隔开，那么店铺门前的流量就会明显下降。比如下图中，4个店铺都紧邻聚客中心，但店1和聚客中心之间有一条道路阻隔，它的获客能力就会明显低于其它3个店铺。这样的铺位尽量避免选择

（五）远离超级对手

如果附近有一家肯德基，那么我们就不宜开一家汉堡店，反而可以考虑做一家中餐厅。

（六）补缺原则和品牌街原则

在一条综合性的大街上，店的品类应该比较齐全，如果缺乏一种满足刚需的店，可以考虑以补缺原则开店。而在功能单一的大街上，开店应该趋同，这容易形成品牌一条街。如酒吧一条街、火锅一条街。

（七）符合消费者需要

当地消费者需要什么就开什么店。当地消费者都是普通住户，店铺要能满足其基本生活需要，比如饭店、超市、特色小吃。当地消费者住在高档小区，那可以开一些上档次的茶社、酒吧。

（八）在消费环境浓厚的地方开店

比如消费氛围浓厚的商场里，看到一排排精美的商品，往往忍不住驻足。路过美食一条街，本来不饿也想过个嘴瘾。

（九）考虑未来五年的发展

把周边区域的商业发展规划及路政规划纳入考量范围，比如附近正在建一座写字楼，那我们就可以从事快餐类的饭店或咖啡厅，可以满足未来人群休闲、商务需要；如果附近正在建一座大型钢铁厂，就可以开一家24小时便利店或做夜宵；同样，如果店铺门前的街道未来一两年要修建地铁或高架桥，那最好不要入驻。

如何在商圈中选址

在选址的时候，我们还要认真了解商圈的属性和不同商圈消费者的需求，以匹配自身的业态类型。如果位于商场内，我们需要提前向甲方索要平面图，在平面图上找出所有的人流入口，然后去蹲点测算统计全天人流量，同事还要注意人流动线分布。商场的人流跟的楼层也会有一定关系，一般来说，每高一层，人流会减少10%。

关键指标1：房租要求▼▼

单月房租最好在预估营业额的1/4—1/3以下；最好无转让费；能够保证3年以上的租期；房租可有适度递增，但尽量递增变缓或是递增数值越小越好（递增幅度不能超过8%）。不建议投资养店期过长的店面，虽然房租相对划算，但是如果养店期过长，也容易夜长梦多，所以一般建议养店期最好在半年以内为宜。

关键指标2：面积要求▼▼

依据自己开店的定位以及资金实力来确定使用面积。个人建议理想咖啡馆使用面积在100—300平方米为最佳，上限面积为500平方米左右，因为这样的面积可以具备足够的使用功能。▲ 比如，一般情况下，不少独立咖啡馆面积在100平米左右，星巴克是300平米左右，漫咖啡在2000平米左右

关键指标3：楼层要求▼▼

如果是商场内，以临近电梯，或是影院等人流量大的、房租显眼的区域为宜。如果在商场避开星巴克等一线大牌的店面也是不错的选择，房租相对便宜，避开直接竞争。如果是临街商铺，一般建议一二层最好，其中二层面积可以稍大，因为更安静，房租也更合适。

▲ 比如，雕刻时光五道口店就在一家三层楼的二三楼，二楼面积比较大，三楼有可以利用的室外露台如果是独栋，则考虑面积、内部结构是否合适适。

▲ 咖门曾介绍过的一家校园店，2层400多平，配置很豪华，利用上可以更充分当然，如果店主擅长网络营销，玩转圈子的能力很强，也可以选择楼层最里面，以及巷子、居民楼下，甚至是大厦的屋顶天台。

关键指标4：屋顶高度▼▼

一般室内的楼层高度最好能够达到3米以上，如果要做隔层，最好楼层高度能够达到5.5米以上，室内最好不要有太多的柱子，或是隔墙，以免影响使用面积，如果有柱子和隔墙需问清能否做部分的拆除或处理。如果是韩系风格的店面，空间宏大些会更有效果，例如可以隔层，挑空等。

关键指标5：装修要求▼▼

有装修免租期，起码30天，最好60天左右，当然免租期时间越长越好，因为正常设计一家咖啡馆需要至少15—20天左右的时间，而装修一家咖啡馆依据大小面积及施工难易程度，一般也需要30—90天的时间。

▲ 装修免租期…听上去就很难室内空间允许适度改造，例如：落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。

关键指标6：抽排要求▼▼

一般来说餐品的比例越高，对排烟的要求越高，尤其户外除烟。例如，很多居民楼的商铺是不具备明火的，也就是说不具备大量餐品的出品条件，就算有燃气管道，居民楼里的排烟管道也不具备商用条件，如果这项考虑不周，很容易引起烟气扰民的纠纷。排污设施是否配套也非常关键。

关键指标7：消防要求▼▼

整栋大厦需通过消防验收，并且咖啡馆内具备一定的消防设施，例如：喷淋、烟感或是消防龙头！此项尤为重要，如果整栋大厦的消防没有经过验收，咖啡馆的消防审批几乎无法通过。

关键指标8：采光要求▼▼

咖啡馆里有几扇采光不错的窗户，不但能省电，更重要的是光线射进室内，可以营造很舒服的氛围，尤其是有延窗可以落地的玻璃。

▲ 在落地窗边的阳光下看书，是很多人去咖啡馆的最初动力

关键指标9：水电要求▼▼

正常来说，一家小型咖啡馆的水电要求不高，甚至家庭用的水电设施就已经够用。但需要注意的是，老房子的水电线路，最好进行检修，防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。另外，大型咖啡馆的要求会比较高，必须有良好的排水设施，且电量足够，同时后厨部分要具备三相电源。

关键指标10：店招要求▼▼

招牌面宽广点更显眼，当然好，但关键还在于能否让顾客方便看到，所以，需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点，例如：外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。

▲一家家庭咖啡馆门前招牌不是一般地多

关键指标11：停车要求▼▼

小型个性咖啡馆因为面积较小可能对咖啡馆要求不高，但对于一些大中型咖啡馆没有停车位是严重缺乏市场竞争力的，除非咖啡品牌本身的号召力非常强。此外，停车方便也意味着开咖啡馆是否要考虑交通是否方便，如果你的咖啡馆藏在一个总是塞车的狭小街道内，顾客去不去就都是看心情了；再或者你的咖啡馆位于快速路口或者天桥下面，顾客可能一脚油门就过去了，大呼：“走过了，忘记掉头了！”

关键指标12：外围要求▼▼

周边有无标志性的建筑或路口，方便顾客驱车前往？如果在一个周边都是批发市场、小卖部、菜市场的地方，开一个极有品位的咖啡馆，那成功率一定不会太高。

▲ 外围环境也不能忽视

这么多细小的“陷阱点”，你有没有被击中过？

来留言吐槽一下那些“受过的伤”~

一家餐厅，为什么开在不同的商圈会有完全不同的结果？今天为大家提供的干货，就是餐厅选址的“套路”。

如果你在经营餐饮业态，你一定问过这些问题：

快时尚餐饮为何都爱扎堆商超？

星巴克为什么要开在商业中心或者写字楼

王品为什么一定要选在商务中心？

……

下面就给大家揭秘这些知名餐厅到底有哪些选址“套路”！

符合自身定位

好的选址，并不一定是租金高的地方，而是和店铺的定位相符合。

很多人好奇：为什么星巴克总是坚持将店址选在写字楼或高档商场？

星巴克非常清楚自己的定位：精品咖啡。所以选址一定要能够体现其形象和逼格。当初星巴克初进中国时，最先将店址选在北京和上海，就是因为这两个城市可以传达它精品咖啡的品牌。

麦当劳定位的消费人群则是年轻人、儿童和家庭成员。因此，麦当劳选址的时候，

一是选择人潮涌动的地方，如在交通集散点、旅游景点、大型社区周边设点；

二是选择年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在儿童乐园附近设点，方便儿童就餐；在年轻人聚集的购物中心开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。

客流聚集地

店铺成功与否，关键在客流量。选址时，一定要好好对客流量进行分析。

过去古语说“一步差三市”，开店地址差一步就有可能差三成的买卖。对餐饮业态来说，选址在人流密集的地方尤为关键。

那么，要怎么判断客流量呢？

肯德基 ：收集资料，规划商圈

肯德基计划进入某城市，先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，然后开始规划商圈。

商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算五分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分，这些分值标准是多少年平均下来的一个较准确经验值。

通过打分把商圈分成好几大类，以天津为例，有市级商业型(和平路等)，区级商业型，定点(目标)消费型，还有社区型商务两用型，旅游型等等——据此判断商业机会。

星巴克 ：GIS大数据技术

星巴克现在使用一个叫作Atlas的内部绘图和商务智能平台，来决定在哪开设新门店。

Atlas的使用遍及全世界——星巴克如果要在中国开设新门店，他们的团队就会使用这一平台，让当地的合作伙伴评估附近的零售商圈、公共交通站以及小区的人口分布图。

具体的选址因素包括：路人的男女比例、性别、年龄、穿着来预测潜在客户的数量，并了解客流、客源定位，客层分析，消费取向，甚至还要考察一下邻近的餐饮业态“邻居”。（好的邻居可以帮忙聚集客流量，互相造势）。

对号入座，明确餐饮类型

1.商务餐饮：高标准，最看重地段

选址原则 ：

必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；

面积要求大，至少在2000平米以上；

装修档次比较豪华。

王品、鼎泰丰等商务餐饮，选址标准是最高的。

因此，商务正餐一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区或者少数高档社区，一般消费为商务宴请或者宴客，每客单消费较高在200元以上甚至上千元，以高收入人群和商务消费人群为主要消费对象。

一般说来，商务餐饮进入购物中心的物业要求很高，购物中心必须为这家餐饮安排单独的通道、电梯，单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。

2.连锁快餐：重效率，不进社区

选址原则：

商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心；

最好是临近大型卖场（百货/ 超市/家电/家居等）的出入口位置和十字街口；

店门口附近要能停放一部货柜车以方便配送。

比如汉堡王、赛百味、吉野家等连锁快餐品牌是不肯进入社区的。

3.大众餐饮：选址多元，倾向于选择大型社区

选址原则：

选址多元，要求相对不那么苛刻；

商业区、商务区、比较集中的住宅区均可；

大众餐饮往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成熟的大型社区。

一般来说，大型社区与大众餐饮是比较理想的搭配。

但距离市区较远的社区一般不考虑，理由是餐饮要计算营业时间的，午餐基本没生意，只能靠晚上。

4.异国风情餐饮：外国人集中的商务区、工业园区等

选址原则：

外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区；

其他外国人聚集的区域或者主题街区。

当然，如今如蕉叶、巴西烤肉、日韩料理等异国风情餐厅在很多方面与中餐的物业要求比较相近，一部分的国外餐厅就是中国人开的，在出品和口味上作了改良，这些异国风情的餐饮店还可考虑选择时尚白领阶层活跃的商圈。

5. 咖啡、茶楼、酒吧：扎堆，集中经营

选址原则：

（富有个性和品牌特点的商家）咖啡/茶楼/酒吧一条街，或是其邻近区域；

（一般情况）旅游区、商务区、高档住宅区。

咖啡、茶楼、酒吧有喜欢“集中经营”的倾向，在“咖啡/茶楼/酒吧一条街”有群体的优势和氛围，顾客云集，吞吐量很大。但此类地方往往竞争太强，只要富有个性和品牌特点的商家才有生存空间。

放眼未来，符合自身发展计划

餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密”。

肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：

肯德基在2010、2012年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。2014年以后，肯德基扩张速度减缓，保证开新店的成功率。

麦当劳在很多地方单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致力于快速扩张。

符合特定城市功能区需要

各类餐饮商家选择所在功能区，要注意的问题：

第一类 ：商业街、食街或者特色街区不适合正餐厅

商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的。以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生存，这也是为什么王府井、西单商业街上都没有大规模的中餐厅。

一般来说，这里的餐饮最为复杂和零乱，一般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。

第二类 ：购物中心、大型卖场要有好的餐饮品类组合

购物中心餐饮业态比例一般在16%－18%，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。其中，一定要引入一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐。

餐饮是需要扎堆的，不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起，越是丰富多样，越是容易红火。但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同类之间的恶性竞争。

各家餐饮尽量在口味上不要重复，比如在一家购物中心里面，两家川菜或韩国烧烤，就一定会造成对有效客流的争夺。

第三类 ：一般住宅或者写字楼底商需要细致的客群分析

相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮难度最大，特别是新建小区的底商：

一是因为商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是本物业小区的住户和租户；

二是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利的不敢轻易在社区开店。

对于社区内餐饮来说，考虑的问题主要是：

餐饮是供应社区内部，还是面向外部？

社区本身的人群结构和消费能力怎样？

以此为依据，才能制定对应的经营策略和措施。

选址目标区域公共设施要健全

餐饮业态的物业要求是最苛刻的，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。因此，在选址的时候，餐饮商家要考虑以下的问题：

1.给排水

一般按餐厅面积配备合理的进水管径大小并保证供水水压；

2. 电源

一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源，主要是招牌和照明、厨房设备和空调等用电；一般要求约在每平方200瓦左右；

3.管道煤气

一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气；

4. 排烟烟道

一般餐饮要求设立专用的烟道，深圳环保局对餐饮企业排烟的硬性规定；

5. 排污设施

一般要求有专用的隔油池和化粪池；

6. 隔热和隔音设施

一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施，主要是要考虑噪音和热量污染，通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层，实在无法设置的，要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护；

7. 停车场和御货场和专用电梯

为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和上楼电梯，此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、御货场和货梯；

8.层高

餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上。

选址就像相亲一样，选错了，再变更的成本非常大。

所以一定要慎重、慎重、再慎重！

本文来源：子然餐饮设计机构，由餐饮界整编报道，转载请注明来源！