疫情影响，最近市场上逐渐出现了一些转让的酒店和宾馆。于是，有人想拿酒店的盘来做长租公寓。同时，做长租公寓的朋友，想将长租公寓转为酒店。
长租公寓和酒店到底哪个赚钱，区别在哪儿？
这期公众号，从三个不同角度，和大家分享：酒店和长租公寓的区别。
一、 投资收益
目前长租公寓单房的投资均价为6-7万，中档酒店（亚朵、全季）单房的投资均价为10-12万元。长租公寓单房的投资均价少于酒店，主要是在消防和装修。
酒店消防，每平造价在1000-1200元。而目前长租公寓的消防基本没有太多要求，尤其是广深地区的城中村集中式的公寓。以20平为例，投资长租公寓比酒店的单房投资额少2000元/房。
另外，酒店的整体装修要求要比长租公寓精细。比如酒店的客房一般都是需要吊顶，而长租公寓一般很少有吊顶。酒店走廊、大堂等公区的装修细节的要求，均要多于长租公寓。而且，酒店装修周期长、选材、工艺等更加优于长租公寓，导致酒店的总体投资额度要大于长租公寓。
长租公寓、酒店利润的本质都是赚取房东与住客之间的房租差。物业的租金水平也是衡量一个项目是否立项的关键性因素。房租有优势的酒店、长租项目，后期的盈利压力较小。
长租公寓的运营成本主要是人力和销售费用。销售费用主要是渠道的保证金、刷新、对公的贝壳、58精选等渠道的推广费用。目前中档酒店的平均投资回报周期为3.5-4年。而长租公寓很多项目的回报周期超过4年，2017、2018年很多长租公寓为了进入市场，抬高物业租金进入，导致利润空间被严重压缩。
疫情期间，蜂趣公寓由于位置好、价格相对灵活，依然满租。但是，平均的成交价下降了15%左右。而我们酒店的总收入要远远少于同期。
由于长租是必须品，而酒店是非刚需。经济不好的时候，消费者可以少住、不住酒店，但是不可能不租房。在经济下行时，长租公寓确实比酒店的抗风险能力强于酒店。但是，经济恢复正常，酒店的溢价能力要大于长租公寓。
二、 服务能力
酒店的能力要高于长租公寓
1 服务的人数
以100间客房的酒店和长租公寓为例，假设都是80%的出租率，公寓有10%是新进来的租客，酒店有20%的客人是继住的客人，酒店每间客房住1.5个， 长租公寓每套住1.2个人。
酒店的总服务人数=100间*30天*80%出租率*1.5个人-（100间*30天*80%*20%*1.5人）=3600-720=2880人
长租公寓的总服务人数=100间*80%出租率*1.2个人+100间*80%出租率*10%新客*1.2个人=96人+9.6人=106人
酒店的80%的客人是以天为单位，而长租公寓大部分的客人是以年为单位。
由此而见，酒店从服务的人数要远远大于长租公寓。
2、提供的服务项目
酒店客人尤如去餐厅吃饭。除了可以填饱肚子外，还需要色相味俱全、餐厅的环境等其它增值服务。
长租客尤如自己在家做饭，只要能可以填饱肚子、安全、卫生就可以。很显然，酒店客人的住宿需求要大于长租公寓。
酒店通常提供较全的服务项目，如客房、餐饮、SAP、接送等服务。客人住酒店，酒店基本需要提供一条龙的吃喝住行，并竭尽全力满足客人的各种不同需求。另外，虽然酒店的入住时间短，但是涉及的入住、退房、客房等多个环节。它的服务水平要高于长租公寓。
而长租公寓通常只提供基础的维修、代收快递、提供部分的公区服务。即使是服务式公寓，公寓方一般都会在客人入住时，明确告之客人提供哪些服务。明确服务内容后，客人自己心里对公寓的服务有了明确的概念。另外，长租客人的需求也确实相对固定，没有日租的酒店客人需求多样化和个性化。
三、销售能力
01、销售量
我们还是以100间房的客房和公寓为例，假设出租率均为80%，酒店有20%的房间继住， 公寓有20%房间合约到期。
酒店月销售量=100间*30天*80%出租率-（100间*30天*80%出租率*20%续住）=2400-480=1920间
长租公寓月销售量=100间*80%出租率20%到期=16间
酒店客房每天住的都是不一样的客人，销售量要远远大于长租公寓。长租公寓每月的销售量只是当月到期的房间和转租房。
02 库存量的管理
酒店客人是否继住，与酒店的服务有一定的关系。但是，大部分客人是否继住，很多情况下由客人的出差的工作进度、旅游的行程决定。酒店可以通过催退、数据预测等，根据实时客房的库存量制定对应的价格策略。
而长租公寓的客户，入住时就已经签订好合同。公寓已经在第一时间就知道客人具体的退房时间、另外，公寓方可以根据自己未来期房的数量，灵活决定客人的起租期、合同期间。另外，春节属于公寓的淡季，公寓方在和客人谈租期时，提前避开春节。而酒店无法做到主动选择客人的退房日期。
酒店、长租公寓类的产品，由于不能储存。空置是最大的成本，在销售过程中，如果能提前知道客人的退房时间，无凝方便酒店或公寓根据时间点、客房或公寓的房间的库存量灵活制定销售和运营策略。
03 单个订单销售难度
客人住酒店以天为单位、金额小，违约成本低。这些客观因素导致客人的决策难度要小很多。而相反，公寓的客人在租与不租之间，需要较长的决策时间。
客人决策时间长、难度大，导致长租公寓单个订单的难度要大于酒店。
公寓客人租期一般是一年，而且租期属于每月固定开支，金额较大，在合同期内违约需要支付2个月的押金。长租公寓是每天都要固定住。客人在决策时，会更加谨慎。
04 销售模式
酒店客人是客人决策较快，一般是在OTA、酒店官网上下订单，完成整个的销售过程。只不过购买的服务，需要来酒店使用。对于线上的客人，酒店基本不需要进行二次销售。
而长租公寓需要在线下对客人进行二次销售，才能成交。
长租公寓自销的客户，基本上通过线上获取流量。再转为线下，预约客人看房、需要二次销售。虽然现在有线上AR看房的功能，但是90%的的客人还是需要实际看一下公寓的整体环境，才能决定是否租公寓。
酒店是日为单位的住宿业态，长租公寓是又月为单位的住宿业态。长租公寓相对固定，收益和风险较低于酒店。酒店高收益的前提是销售和运营能力，否则收益幅度大。当然，具体的要看具体的项目，还有运营团队的能力。同一个物业，酒店和长租公寓，哪个更赚钱，具体要看项目的租金、租期、位置等情况。投资是为了利润，评估时看投资回报就可以了。
这是小王的第53篇原创分享
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天要给大家带来的案例是：浙江有这么一家宾馆，老板利用“人性弱点”，在短短一年的时间里，疯狂盈利107万。
【1】案例背景
牛姐就是这家宾馆的老板，同时呢，也是今天要给大家介绍的案例的主人公。说到牛姐这个人，想当初，人家不过是毛巾厂的一个普通女工，可没想到，自从下海创业开了如今这家宾馆之后，你猜怎么着？短短一年就赚了107万，你说牛不牛？
< class="pgc-img">有人说，你就扯淡吧，现在的酒店行业可不好做，那些全球连锁的品牌酒店都不知道亏了多少钱，更别说你一家小宾馆了，不亏本都是祖上积德了，还赚钱呢？那不是做梦吗？而且，就算赚了钱，也不可能一年赚107万啊，毕竟酒店就这么多房间，一晚上的房费也就这么点钱，就算天天满员，又赚得了几个钱呢？毕竟你做生意也是需要成本的。
我告诉你，不仅是这家小宾馆，就算是其他的行业，什么餐饮行业，服装行业之类的，你要是用着你这种十几年前的“差价思维”来思考问题，你这辈子都吃不上四个菜。“差价思维”是现在大多数老板都在使用的经营模式，这种模式非常简单，你懂个加减乘除就能干，所以说，开实体店的门槛是很低的。
但是，门槛低并不代表赚钱容易，干实体啊，你如果要求只是养家糊口，那么我告诉你，这是非常简单的一件事。但是，如果你想要赚钱，你想要买车买房，你想要人家看得起你，觉得你有本事，你就一定要打破常规思维，人家觉得不可能的事情，你要是干好了，这就不是赚钱的事情了，这是发家致富的事情。
就拿牛姐的这家宾馆来说，当初人家都不信她能赚到钱，毕竟疫情过后，生意都特别难做，但我告诉你，人家牛姐还真就做成了。这不，一个离过婚的女人，愣是凭借自己的能力，一年盈利107万，人家都能做得到，难道你就做不到吗？
< class="pgc-img">【2】方案介绍
牛姐是怎么玩儿的呢？她推出了一个让所有人都无法理解的活动，那就是：会员制！
简单来说，就是让前来入住的顾客花钱办理会员卡。有人说，宾馆不都是外地人住的吗？人家住一次就走了，你还让人家花钱办理会员卡，你这不是脑子不好？
如果你真的是这种想法，我建议你还是别继续看下去了，因为你的思维实在是太狭窄了。谁告诉你，住宾馆的只有外地人呢？
【3】盈利分析
< class="tt-column-card" data-content='{"url":"","content":"","thumb_url":"https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/1557219052251e7aafbe759~noop.image?x-expires=1671531970&x-signature=0PQavKRgqxaAEmMq8BI9h7xlP9k%3D","title":"从理论到案例讲述老板如何挣钱","author_description":"破点思维教育","price":199,"share_price":0,"sold":600,"column_id":"6688207055905358094","new_thumb_url":"https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/1557219052251e7aafbe759~noop.image?x-expires=1671531970&x-signature=0PQavKRgqxaAEmMq8BI9h7xlP9k%3D"}'>案例中采取的“小招”是本专栏收录的营销智慧中很少的一部分，如果你现在经营困难，如果你缺少顾客，如果你的产品卖不出去，不妨可以在专栏合集中找找是否有适合自己的行业，看看聪明人是怎么做生意的。
要知道，不管是什么行业，不管是什么门店，都是有一个受众群体的。就像那些奢侈酒店，随便住一晚就是几千上万的，用你的想法，这么贵，谁去住啊？我告诉你，人家的客户群体是有钱人，而不是穷人，所以你什么想法，人家根本不在乎。
牛姐的这家宾馆呢，也是这样，外地人愿不愿意参与活动，牛姐不在乎，因为牛姐做的就是本地人的生意！
牛姐通过异业联盟的手段呢，跟几家会所达成了合作，凡是会所的顾客来宾馆入住，都可以享受免费的福利。
< class="pgc-img">这是怎么回事呢？就是说：如果你是会所的顾客，你去宾馆入住的时候，只需要把300块钱押金，在店里进行充值，就可以成为会员了。会员顾客入住的第一天晚上，是可以直接免单的。并且，以后来店里入住的时候，都可以享受超级优惠。
这个优惠力度有多大？原价228块钱一晚上的宾馆，会员顾客入住只需要128块钱了。你算一下，300块钱是不是可以让顾客入住两晚上？这时候卡里面呢，还剩个几十块钱，又不够抵扣下次一房费，那你说顾客是不是会愿意继续在店里充钱？
当然，这只不过是一个锁定顾客多次进店消费的手段罢了。但是，既然顾客都长期进店了，你还怕没有赚钱的机会吗？
今天这个案例只截取了下方课程很少的一部分，这套案例至少还有三个盈利点。看完你就知道，为什么聪明老板赚钱就那么简单。这些方法，你都可以直接复制，应用在你的生意上。同时课程里涵盖了有600多个门店，1000多套活动模板，总有一个适合你，真实、有效、易复制，你一定要去学学。
< class="tt-column-card" data-content='{"url":"","content":"","thumb_url":"https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/85100171398a45eca0e6ce3aad987ccf~noop.image?x-expires=1671531970&x-signature=3UJtz42%2BXIm3SMYgxrz%2BWjQpKdA%3D","title":"真实有效630套商业模式案例解析","author_description":"破点思维教育","price":199,"share_price":79.6,"sold":4985,"column_id":"6668881692654043406","new_thumb_url":"https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/85100171398a45eca0e6ce3aad987ccf~noop.image?x-expires=1671531970&x-signature=3UJtz42%2BXIm3SMYgxrz%2BWjQpKdA%3D"}'>最后，牛姐就是这样，利用“人性弱点”，一年盈利107万。
< class="pgc-img">车站附近30块钱住一晚上，小旅馆到底靠什么赚钱的？
乘火车外出的人都有遇到过一出火车站就能看见。举着牌子揽旅客住宿，牌子上写着30元住一晚，我相信大家都有遇到吧。
< class="pgc-img">你如果是随意的问一句话，会有一群的人围上来推荐他的旅社，设备齐全，有热水，周边有小吃，离火车站近等等，而且出来揽客的都是些中年女性。
让人第一想到的是这么便宜的住宿能赚钱吗？安全吗？都会有些什么猫腻呢？没有做亏本买卖的人吧？
通常的酒店住一晚上要上百或几百的价格就是最普通的宾馆，也要七八十一晚，但火车站旁的旅馆价格那么便宜，同样是住宿价格相差的那么大，有内部人说出了大实话。
< class="pgc-img">第一就是选择这种火车站附近小旅社的都是些小息几个小时马上就要赶火车走的。还有的是半夜到站，一时没有车子走就会选择这种便宜的旅馆去休息几个小时，半夜里人生地不熟的，耍去找一个住宿的也不容易。
为了图一个方便，离火车站近点，价格还便宜，这样一批一批的人员进出经不住大批量的以非常低的价格来诱惑人们去住，费用是30元一晚，招揽的客人多了每天的收入可想而知。
< class="pgc-img">那年我与同事3人出差到西宁，车到西宁是晚上九点半第一次去下车就找了个揽住宿的当时说离车站不远也就跟着去了，没想到七转八转，转了半个小时才到地方。
进旅社问服务员说离车站很近十几分钟就到，出租车拉着多赚了50块钱。
第二就是所谓的旅社有很多都是破旧的民宿改建的随便的一间房中间隔开几间稍大一点的价格要高。
< class="pgc-img">房屋简单设施不全，有的用水都不方便，定时供水，各种设施都是很普通的，有的就是个摆设，有的房间只能摆上一张床，公共厕所，公共用水。
脏乱差，条件差一方面，更重要的是安全，有些旅社，没有任何的经营手续，人员也是随意的进出，进来入住的人。都是很疲劳中，休息几个小时就离开，也不会在乎什么，只要能躺下休息，能将就将就一晚。
< class="pgc-img">第三就是他们会卖些土特产或做餐饮服务，这也是他们的收入，有客人来后有的没有吃饭的可以在旅馆内直接买着吃，这样不用去找吃饭点的问题。
很多的外来人都想在回去的时候带些当地的特产回去，他们也会利用这些特产卖给客人。
< class="pgc-img">像我一位朋友出差回来时带了些当地的特产核桃，买了好几袋，送人，价格比超市的要便宜一些，这里买与外面买都是一样，看看不错，也都会买一些。
住宿30元一晚，买特产就买了300元，这些人是不是很会做生意啊？
第四就是难免会有些见不得人的违法交易，存在小旅馆中，以各种推销形式，隐蔽性强，但是真正做什么的大家也心知肚明。
< class="pgc-img">出门在外，最重要的是安全平安，省钱也要看怎么省穷家富路，该花的钱还是要花的，你们外出会在火车站附近的旅馆休息吗？
