一个老板要开一家特色虾火锅店，找我评估店铺合适不合适。感觉这个店是个很好的例子，所以拿出来和大家分享。希望对做餐饮的人开店选址有所帮助！
首先背景：这个老板也是老餐饮人，做了十多年餐饮店，18年底被朋友说动共同投资，进入当地（江苏某县城）第一个商业综合体。两人开的是一百多平的四川火锅店，由于商场内部规划稍有欠缺，对外的宣传推广也遇到一定阻力，导致商场除了过年期间以外人流量并不理想。虽然这老板跟我认识很久，但可惜当时并没有找我。
这里体现出一个问题：第一个吃螃蟹的人风险同样很高，县城第一个商业综合体，如规划得当必然不可小觑，但如不懂行一定要先请教有经验的人，你看好的东西很可能在专业的人眼中都已经过时了。
近期找到一个店铺，让我评估。先上图让大家看一看
< class="pgc-img">< class="pgc-img">“龙虾馆”就是预选店铺，临街。店铺位置所属区域没有问题，主要说说有问题的地方。
该店铺主要营业场所在二楼，总面积将近300平米。其实若开火锅店，这样的格局并无大不妥。但其门头招牌太小，仅限一楼单个门市宽度。同时由于临近餐饮店较多，停车位紧张，而作为火锅店，这也是一缺点。如想将该店经营好，需要相当强大的经营管理能力和一定当地人脉关系方可尝试。加之房租转让费等因素，最终我建议该老板放弃了这个位置。
总结：该店若作为火锅店致命缺点门头太小，不显眼，这将对该店正常经营带来相当大的影响。解决方案是将二楼上方全做成门头招牌（该店市政规划不允许）
无巧不成书，通过这次谈店我发现正在转让店铺的“龙虾馆”老板我也认识。本身也是当地好几家朝天门火锅店的老板，也算是老餐饮人。接下来讲讲第二个案例，在已经租下这样的店面后，是哪些因素让整个店铺的经营完全走向失败。下图为室内图片
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">“龙虾馆”老板拿下店铺初期投入了大量的资金在该店的装修上，这本身是一件好事。现在餐饮店，尤其是开在一个不错的商圈地段，装修不可忽略。加上这个老板本身有不错的管理能力和人脉，本身不至于亏太多。哪导致他转让店面的因素是什么呢？
一，装修花的钱没有完全到点上，时代变了，我们不能再承袭十年前的装修模式。这个店将大量的装修费用花在了吊顶，通风，空调，底板，包厢上。却唯独漏了最关键的墙体，整个店面大厅的墙体几乎没用装修。加之该店的定位和特色，这是一重大缺点。
二，特色和定位。在本身该店门头的缺陷情况下，该店对于客流的吸引就有一定欠缺。老板还选择做了以小龙虾为特色主题的正餐餐饮。店铺面积大，龙虾本身的价格定位不低，导致客人的人均消费就低不了。但这只是一个县城，该店铺位置也不属于县城最核心的区域。同时周边停车位紧张，再次限制了有消费能力的客人来店。
其实，“龙虾馆”这个店老板先是做的鸡公煲半年的时间，虽盈利比较少，但并未亏损，这也是管理和人脉的功劳。而后才转型龙虾馆的，可惜这次转型所选择的类型并不成功。哪怕餐饮经验丰富的人也会有不专业的地方
通过这次分享，你有没有学到什么呢？欢迎正在做餐饮或想要做餐饮的朋友来交流讨论~可以免费帮大家评估哟~
<>< class="pgc-img">仗讲究“天时地利人和”做生意也一样天时（开店时间节点，产品红利期），地利（选址），人和（营销和团队）缺一不可，说不清哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对超过其他。从来没有好铺子和坏铺子的区别，只有与产品（以及经营能力）是否匹配的店铺，一千一月房租的店铺和十万一个月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大。
< class="pgc-img">1、租金与营收比例
一般而言，3天的营业额要大于月租金，我个人能承受的极限是6到7天。如果一周都收不回租金成本，风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，这个就要靠经验了，如果是没经验的小白，最好的办法就是评估周边最近的十家同类型商铺的平均值，然后再打个6折。
< class="pgc-img">2、商圈档次
商圈档次几大类各不相同，我从高到低简单说说。
我个人首先考虑的是城市商业中心，但城市商业中心也有很多问题，比如租金高，转让费高，关系复杂（这个不是一般复杂，我曾经在我们这边的商业中心蹲点时听到看到的能写本书了，房东的背景，直接决定了你被各个部门为难的频率高低。上到城管街道办，下到保洁物业电工，甚至小混混回收潲水的，一个环节搞不好都是麻烦，假如是个外地人通常更容易受欺负。总结一下，城市商业中心是高成本撬动高利润，而且竞争白热化，需要随时根据市场调整，适合大佬或者老司机，不太适合小白。
其次是社区商业中心，附近主要居民区，写字楼或学校集中。另外开发区的商业中心也归类为社区商业中心。再其次是零售商场，指的是不再城市商业中心内的购物中心，百货大楼和大型综合超市等商场，另外，零售商场分已开业和待开业，小白千万不要去赌待开业，风险偏大。再下一档是交通枢纽的商业中心。个人最不待见的是其他封闭通路的商圈。
< class="pgc-img">3、营业面积
这个依据项目而定，一般来讲，还是要根据营业额决定，比如我跟这边商业中心的一个老板聊过，他100平米平均一天营业额6000，我8平米一天也6000，但他在2楼，我在临街。租金算下来差不多（一般商圈二楼的房租是一楼的一半，但商业中心这种地方，一楼五到十平的叫小金铺，房租奇高，目前我见过最贵的是3平米3万月租）。所以我们都赚得很开心。不过这两种就导致我们的经营项目天差地别，他卖可以做下来吃的冒菜，我买打包就走的快餐。如果我俩互换项目，都得赔死。这就是我说的匹配度。
< class="pgc-img">4、门头与进深
同样面积的商铺，门头越宽越好，门头太窄感觉像小杂货铺，不起眼，展示面也不够，进深再深都不值钱。
< class="pgc-img">5、路宽与人流走向
分双向道，单向道，护栏（四车道）。双向道分值最高，四车道或40米宽道路会影响交通和接近性，道路中间有栏杆，安全岛阻隔的主干道分值越低。
< class="pgc-img">6、人流量和立地条件
立地条件最佳位置就是指各个道路的十字路口，T字路口，三岔路口。在固定人流量的区域，可以多方面展示无疑是极大优势。
而人流量一定要结合人流走向去判断，上文商圈档次中把交通枢纽的商业中心排得比较靠后的一个主要原因就是人流走向人们大多形色匆匆，购买力会相应减弱。
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“金角、银边、草肚皮”，最早指的是围棋的布局之道。
围棋的布局，又叫布石——在一盘棋里，开局的几手乃至十几手，其实草灰蛇线，早就决定了后面整盘的争夺。
经营之道也如同棋局，高手总是懂得开局的重要性。
< class="pgc-img">所谓“金角、银边、草肚皮”，说的是开局落子在哪里，在战略意义上也不一样。
角落，看似远在一隅，其实背有倚靠，易守难攻。
战略意义最为重要，边路其次，至于棋盘正中的“天元”部分，反而是最后才要来争夺的地带。
开餐厅一定要谨记以下的经验教训：
- 单纯只靠居民来实现高营业额是相当困难的;
- 大约有五六分钟的路程是消费者步行愿意到达的一个餐厅位置;
- 市场整体比较理想，也需要找一个更好的位置竞争顾客;
- 必须要考虑现有和未来餐厅的布局，评估商圈的整体销售潜力；
- 确定我们的顾客主要来自哪个年龄段的人群，男女顾客比例是多少;
- 对方圆三百米以内的人口统计，了解收入水平、人口数量和素质，设计一个最佳的店面形象；
- 了解商圈附近行人常穿行的捷径，习惯难以改变，门店位置不能偏离捷径附近;
- 单靠居民小区，餐厅的销售金额就很难提高，需要确定其他销售推动元素;
- 接近公交车和地铁，根据行人的数量和路线去规划门店的100附米的位置是最好的;
- 门店附近的流动人口素质也是取得销售额的重要元素;
- 75%是用餐前30分钟就决定好是否在目标餐厅用餐的，30%的顾客是进入后的3-5分钟做好的决定;
- 25%的顾客在犹豫之际，会因为一个吸引人的店招绝对是否进用餐;
- 能见度和高可接近性的餐厅会成为最受欢迎的门店之一;
- 注意店门口种植的植物是否会遮挡店招。
餐饮选址并非绝对的，有人选址的地段一般生意却很好，也有人选了好地段但是生意却很一般。
后期经营不当，地段好也并不能代表一切。
但无可否认的是，科学合理的选址绝对可以让餐厅走得更快更好。
< class="pgc-img">所以，花多点心思选址总比选址不当后期花大力气整改、搞活动拉人气来得好。
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