近行业内经常说的两个字“存量”，商业地产的庞大存量，品牌资源进一步短缺，加之政府调控政策，高负债和金融高杠杆，商业去化速度也随之成为难题。今天跟大家分享万亿存量资产如何盘活？以及厚几如何拯救死盘。
商业地产增量向存量时代的主赛道转换，全国2.2亿平方米的存量商业，4.3亿平方米的低估价值的物业。总价值超万亿。很多商业专家都在探索破局的办法。
2019年商业市场发生几件大事：苏宁收购万达百货，阿里接手世界之花，京东收购翠宫饭店，收购中坤广场。这说明互联网商业发展达到一定程度，消费者越来越强烈的实景服务诉求，使互联网企业面临挑战和制约。急需通过线下场景和实体服务的商业设施弥补自身体验缺失和服务短板。互联网企业线上资源与线下实体完美融合是存量商业盘活的良丹妙药。
< class="pgc-img">▲厚几集团联合创始人/厚几商业品牌管理委员会主席/中国儿童工作委员会常务理事 杜晓霞
随着国内商业地产存量市场形成及同质化竞争加剧，商业地产转型已成为大势所趋，大规模持有商业的最大困难无疑是资金层面。
“重运营，轻资产”成为众多房企的共识，传统地产企业纷纷试水，重资产向轻资产的转型之路。2015年起万达，红星等企业凭借自身强大的品牌影响力，完善营运体系和专业化人才储备，进行轻资产输出，亦有建立资金平台，打造以商业地产为载体，以金融为核心驱动力的商业运营体系，打通投资建设，运营管理与投资退出的完整产业链。
随着互联网对商业的冲击，消费者消费迭代升级，传统百货相继关店，百货面临着转型，百盛，银泰，天虹等企业轻重并举成为存量商业的买手和二房东。
厚几集团头部智慧创造的商业新模式是未来解决存量资产的有效之道。
< class="pgc-img">▲厚几年会合影
商业地产盘活的重要因素包括资本投入，改造升级和专业的运营厚几商业集团整合了全国的商业精英，已实现资本、改造升级、品牌内容、专业运营盘活存量商业的全新路径。
存量资产的增加，品牌资源的短缺，招商难给存量资产雪上加霜。厚几先招商后接项目，带着品牌奉子成婚的全新模式，与房地产开发商联姻合作厚几奥莱整合品牌资源以小博大，以低成本、多渠道、项目启动周期短、最低0.5折的低毛利销售策略制造客流，从而带动其他品牌内容进驻为存量商业赋能。
低维入侵，高维生存。
厚几4000个以上的紧密战略合作品牌，共同实现一个盘活资产的资本游戏，品牌商不再是靠卖产品挣钱。同时，盘活存量，增加消费者的粘性，让消费者成为合伙人。也就是厚几的“你以为你是C，其实你是B”。
厚几将开发商，厚几，品牌，消费者全部整合，统一目标，打通上下游。厚几泛商业链，到底用什么链接起来？辽宁厚几传媒科技公司通过小程序将商业地产全产业打通，并经过信用认证，减少信任成本，颠覆传统商业模式，将品牌与项目直接链接，未来商业取消招商环节，招商变成品牌买手。厚几智能将是商业发展的一次巨大的革命。
< class="pgc-img">两年来，香港人每逢节假日期间“北上”内地，尤喜到深圳、广州、中山等城市消费，俨然已成为风尚。近期，随着深中通道通车更是将这股热潮推向新高。
然而，与此形成鲜明对比的是，在港人北上消费，以及内地餐饮品牌纷纷进驻香港市场，以其高性价比赢得消费者青睐的背景下，香港餐饮业正面临人流锐减等经营困境。
01
港人北上，“横扫”内地餐饮店
在过去很长一段时间，内地旅客到香港“抢购奶粉、抢购黄金、抢购奢侈品”都是常态。香港一度被冠以“购物天堂”的美名。然而，这种局面正在逐渐扭转。
自去年初香港与内地全面恢复通关，以及“港车北上”等一系列大湾区互联互通的便民政策落地，香港居民北上跨城游半径持续扩大，越来越多的香港居民北上深圳、广州、中山、珠海等城市，寻找丰富多元、更具性价比的消费选择。
据香港入境事务处统计，2023年香港居民约有5300万人次北上，按照2022年底香港750万人口测算，去年平均每个香港人至少进入内地7次。
近期，随着深中通道开通，热衷去深圳消费的香港人纷纷涌入中山这座以乳鸽而闻名的美食城市，针对这波出境人流，香港跨境巴士公司还专门推出了经深中通道往来香港和中山的新路线。
深中通道开通后，有的中山餐饮店挤满了人。
图源：小红书@小红薯668BE111
在这波持续升温的消费热潮中，最受香港人青睐的除了各餐饮名店，还有已成名的茶饮、烘焙、小吃，比如阿嫲手作、鲍师傅和kumokumo就被称为香港人到深圳必带走的“三件套”，更有人说，原本有些在内地生意已经走下坡的餐饮店都被香港人“盘活”了。
一位香港网友在小红书上分享道，她这一年来频繁往返深圳，主要是为了吃东西，往返近半年来已尝遍内地各类餐厅，从地道的巴奴毛肚火锅到专注潮汕牛肉的火锅，甚至尝试了新颖的茅台口味雪糕，选择很多。价格上，她和朋友在深圳仅需约300元人民币便能享受一顿丰盛的四人餐，相较之下，在香港则可能需花费600至700元港币，成本倍增。
据了解，内地有些商场推出针对香港旅客的专属优惠折扣，如凭回乡证等相应证件，港人便可在指定的品牌门店消费结算时享受优惠折扣；有些餐饮店为了匹配港人的饮食喜好，特意为港人量身定做套餐，成为吸引港人的亮点。
深圳一商场推出针对港人的餐饮福利。
用更低的价格收获更高性价比的服务，就成了香港人热衷于赴内地消费的核心驱动力，尤其是餐饮体验，成为吸引他们的重头戏。
面对这一转变，香港也推出了相关措施。在刚过去的香港回归27周年纪念日，为吸引更多人留港和赴港消费，香港饮食界推出“饮食界7.1庆回归七折大优惠活动”，超2000家香港餐饮店在7月1日当天推出招牌菜品7.1折优惠，但部分地区则没有达到预期效果。
对此，香港餐务管理协会主席梁振华表示，活动效果都在预计之内。他还提到，“七一”期间适逢深中通道通车，大批香港旅行团北上，分散了香港本地的消费动力，影响部分餐饮店生意，预计10月会再推优惠活动。
02
一边开店，一边关门
内地餐饮店在香港水土不服？
针对香港人的消费热情，众多内地餐饮商家也瞄准商机，纷纷扎堆进驻香港。
据港媒统计，过去一年，至少有40家内地餐饮企业赴港申请或已完成注册商标。其中不乏蜜雪冰城、农耕记、杨国福麻辣烫、太二酸菜鱼、木屋烧烤、西塔老太太烤肉等网红餐饮品牌。
在这场内地餐饮品牌“南下”浪潮中，咖啡茶饮店、川菜餐厅、火锅店等占据了大多数。蜜雪冰城、茶救星球、LINLEE·林里、Manner、库迪、农耕记、三津汤包、杨国福麻辣烫、太二酸菜鱼、木屋烧烤这些在深圳、广州等一线城市耳熟能详的餐饮品牌，如今在香港都有了门店。
一些品牌在香港美食平台OpenRice上评价目前都不低。
图源：OpenRice官网截图
凭借着“性价比”和“新鲜感”，一些内地品牌刚进驻香港，就受到了港人热捧。
比如，网红茶饮品牌“蜜雪冰城”去年在香港开业第一天，门口直接大排长队，直至目前人气依旧不减；内地人气品牌“太二酸菜鱼”去年12月正式进驻香港，一连在九龙新界开了4间分店；湖南土菜馆“农耕记”去年9月进入香港市场，陆续在香港开设多家分店，每到饭点，门口都会大排长龙；包点快餐品牌“三津汤包”自开业后便受到了香港男女老少的欢迎......
三津汤包香港门店开业排队情况。图源：三津汤包官方
然而，有人欢喜有人愁，尽管有些品牌在香港取得了成功，但也有另一些品牌遭遇了经营的困境，不得不离场。
近期，湘西泡菜品牌“萝卜向南”的境遇尤为引人关注，尽管其在旺角登打士街以低价租金成功签约并续租三年，但开业仅四个月便面临着关门停业。同样在旺角开店的“柠蒙蒙手打香水柠檬茶”和“咕噜丸子屋”也相继传出退租的消息。
还有内地人气烤肉店“西塔老太太”，去年9月在香港的门店正式开业，而在近期却传出欠租和店铺在重新招租的消息。
03
老店接连闭店
香港本土餐饮业怎么了？
不止部分内地餐饮品牌正面临着经营困难，不少香港本地餐饮店也遭遇同样的困境。
去年底， 位于太子地铁站旁，承载着无数港人回忆的50年老字号志记海鲜菜馆宣布关闭，迅速引发无数讨论。
除此之外，屹立香港28年的“别府拉面”宣布全线结业，也引发了一波“回忆杀”；位于香港铜锣湾的烧鹅名店“甘饕烧鹅烧味”也于日前宣布结业；曾多次入围米其林必比登推介的老牌烧腊店新园兴记烧腊饭店也已宣布结业......香港本地老牌餐饮店正在经历一波结业潮。
有网友发帖称，甘饕烧鹅烧味结束营业。
图源：小红书@candy tsui
诚然，香港餐饮业所遭遇的结业潮，是多重复杂因素深度交织导致的结果。
随着港人北上趋势加剧，本地消费力显著下滑，给餐饮行业带来直接冲击。
与此同时，香港高昂的店铺租金问题再次成为业界关注的焦点。根据2023年公布的《全球主要零售大街》报告，香港尖沙咀以每月呎（1呎＝0.0929平方米）租970元港币继续蝉联亚太区最昂贵购物地段，全球排名第三。
长期以来，高昂的运营成本，尤其是租金成本，令不少香港餐厅被迫缩减规模甚至闭店，进一步加剧了行业的洗牌。
另外，消费者口味日益多样化、个性化，对餐饮服务的品质与体验要求也越来越高，这无疑对餐饮从业者提出了更高的要求。
香港街头。陈兰/摄
不过，也有香港业内行家指出，香港人北上内地消费在疫情前就存在，只是风潮不断在变，从北上买菜、买华强北的电子产品，到如今的餐饮消费。随着内地消费形态的改变，消费者更青睐“平靓正”的商品和服务也无可厚非。
他指出，时过境迁，香港零售行业可能要再次思考一下“服务态度够不够”，如何利用香港中西文化荟萃的优势和特色来吸引消费者是一大关键。
7月16日，香港旅游发展局发布数据显示，今年上半年访港旅客数量超2100万人次，同比上升64%，每日平均旅客量为 11.6 万人次。其中内地旅客访港数量为约1615万人次，按年增加约六成。
香港旅游发展局表示，访港旅客对香港普遍感到满意，再次访港意欲及推荐度均达到94%。
从这一数据变化也可以看出，香港在深化服务品质、挖掘文化特色及巩固旅游市场方面仍有巨大潜力，特别是内地旅客的激增，表明香港作为旅游地的吸引力依然强劲。
<>总要吃饭，开家小饭店是想当老板的很多人一个不错的选择。世界经济合作组织一份zui新的研究报告表明：在知识经济迅猛发展的今天，传统行业中只有服务业仍有较大的发展，其中包括餐饮业。
如果你拿定主意决定开餐厅，马上又冒出新问题：开什么样的餐厅？什么规模和档次的？需要多少投资？回报如何？会有多大风险？还是先吸取一下成功者的经验吧。
第一：选择有客源潜力的开店地址
一个有稳定客源的开店地址就是成功的一半，无论做什么行业的生生意，没有客源再多的别的都是浮云。要学会把握‘客流’就是‘钱流’的原则。选址要善于观察和调研，正确而有远见的选址朱女士一家住在莘庄，离地铁站还有4公 里路，当初想开个小饭店，在地铁站旁和小区旁的地点上犹豫不决。朱女士决定先踩点，在不同时段分别带上家人去不同地点的多家饭店吃饭考察。结果发现：地铁旁的小饭店租金高客源稳定，容易做出特色。zui关键的是，多数住在莘庄的小夫妻，往往下班出了地铁已是晚上7时多，这个时候地铁旁的特色小饭馆是这些人"吃得好一点"的zui 佳选择。小区旁呢，租金便宜一大截，但客源一般，zui关键的是只有双休日才可能有点生意。可朱女士设身处地一想，到了休息日，自己一定是喜欢上菜场买点小菜做给家人吃，很少光顾饭店。再看看已有的小区饭店，多数陷入生意不继、价格偏高、质量下降的恶性循环。想清楚后朱女士看准机会在地铁口盘下一爿特色小饭馆，一年不到，生意走上正轨，投资收回并开始赚钱。开家能赚钱的小饭馆的确是很实惠的事情，自己一家不仅可以在店内不费心思地包下伙食，刨去各项开销之后还能创造稳定的增值。如何开一家财源滚滚的饭店，成功者的经验是：选择有客源潜力的地段。
< class="pgc-img">第二：切合现实的创意卖点
切合现实的创意卖点，比方说你在装修、桌椅、格调、包装、名人效应等这些方面要有能够吸引高价吸引人气的卖点。眼球经济时代，好饭店吸引人气很关键的一点是要有好的创意和卖点。据说有一年基辛格访问沙特，去一家餐馆就餐，后来餐馆大肆宣传"本餐馆曾经接待过美国国务卿基辛格",名声大振。后来，基辛格再次来到沙特，想去另一家餐馆就餐，因为是斋日，餐厅拒绝了基辛格的要求。该餐厅也大肆宣传"本餐厅拒绝基辛格的就餐要求".人们觉得这家餐馆真牛，连美国人都敢得罪，结果也名声大振。上海有很多主题餐厅让人看不懂：一碟白灼金针菇也敢卖80元，可就是有人去吃，冲着对方打出的特色和卖点；相反一些物美价廉的家常菜馆乏人问津也是常事。现在越来越多的人吃饭不仅仅是为了果腹，而是在吃情致、吃品位。
饭店的创意和卖点如何切合实际也很重要。记者的一个朋友设想她想开的原始部落饭店：装饰得如同山洞，石头桌子，木墩椅子，服务员穿着草裙，碗是泥做的，筷子是树枝做的，餐厅中央几个原始人在远古的击打声中跳舞。开饭店的人对她说，创意很好，但不适合用来开饭店，因为顾客进来饱饱眼福就够了，谁都不会想起在这个环境里要点菜吃饭。餐饮业其实需要相当高明的营销艺术，将zui好的构想变为噱头，关键还在于巧妙利用。
第三：培养忠实稳定的常客
维护住老顾客绝对比拉新顾客的成本更低，忠诚度更高，有时候就服务好周边的常客老顾客，就足够你一家餐馆的政策运营了。对很多经常需要在外面解决中晚餐的顾客来说，小饭店是合适之选，一来相对物美价廉，二来比大中型饭店更有亲切感，熟悉的地点，熟悉的老板，甚至熟悉的营业员，都能吸引住常客。要使客人在饭店有"家"的感觉，有两个因素万不能少：一是亲切优质的服务，聪明而热心的经营者和服务人员，视客人如亲人，经常和客人进行自然亲切的接触，使客人愿意常来常往；二是经常变化的菜式。要随时根据客人的口味调整菜单，并依季节的变化调整口味，由于现代消费者对饮食的嗜好变换迅速，所以唯有不断地让客人有新鲜感，才能不至于日久生腻。久而久之，这些老客人就会形成一个非正式的"俱乐部",成为小饭店经久不衰的基础。只要用心，开饭店赚到钱并不难，不过可不能昧着良心做生意。所谓"君子爱财，取之有道",希望你---未来的饭店老板，记住一句话，这是生意人应时刻记住的：诚信为本，依法经营。通过和客人的认识交往和深入接触，逐渐使客人固定下来。
< class="pgc-img">第四：掌握拿得出手的招牌菜品就是硬道理
从事餐饮行业，归根到底消费者买单的是你的味道好，有拿得出手和能够宣扬出去的菜品很重要，是做专类还是做综合，要结合你的人员和服务来决定。很多人想做餐饮小店，却不了解什么是小型餐饮。陈皓杨说，小型餐饮的基本定义是，10万元以下资金投入或50平方米以下的店面开办的项目，比如：冰粥、拉面、快餐之类的小吃。他为创业者分析了小型餐饮经营的优势与劣势。餐饮店面是市场上zui常见的店面，操作方式普通，资金门槛低、回笼快，这种项目zui大好处是：具有zui大限度的重复消费性。这是餐饮项目的创业优势。但有些餐饮项目需要的技术门槛较高，加上市场竞争激烈、强势产品的启动资金稍大，创业后期，创业者往往对运作方式感到陌生，不易操控。“如果创业者决定选择创业餐饮，可以采取多种方式入门。”陈皓杨说。对于技术门槛较高的项目，可考虑以加盟，或者用培训学习的方式掌握核心技能。如果认为加盟资金过高、资金有限的话，也可以员工身份进店里‘潜伏，通过打工掌握技术和运营模式。陈皓杨讲述了自己的企业家朋友以普通员工身份应聘，学习管理、运营经验的过程，这种潜伏需要较强的耐力和吃苦精神。对于时间有限的创业者，也可聘用专 业人士负责，自己投资的方式，但在运营后期难免出现被受聘者“摆布”的状况，“所以小本创业，zui核心的技术还是要创业者自己掌握，至少是熟悉。
第五：要能够判断风险
其实每个创业项目都有风险，在创业准备过程中，如果你全方位了解并掌握了创业产品运作方式后，在风险判断上必须果断。”陈皓杨说，每个产品都有它的生存技巧和法则，只有一步步走下来，才有良好的运作潜力，要学会评判自己的抗风险能力。一笔资金用于创业，盈利是zui好的结果，但投资失败的打算一定要做好，不能倾其所有下“赌注”，对未来的生活造成隐患。
陈皓杨举了一个例子：在商丘市，一个创业者准备开汉堡店，看到一家店的转让费低，便迅速租了下来投资开店。然而在开张之前，房东找上门又让他交房租，后来经过打听才得知，是因为上一个店主长期拖欠房租无法交纳才迅速低价转让给他的。店面还没装修，就被转让费和上家拖欠的房租花销掉了几万元，又没有后续资金，这次尝试很快就失败了。所以，在投资小型餐饮之前，一定要估算一下，这笔资金如果失去了，会不会对基本经营带来严重影响?如果是，更要谨慎。”专家建言。
< class="pgc-img">第六：多开展营销活动和做广告宣传吸引顾客
客源稳定菜品过硬，如何把这池水盘活，就要多开展营销活动了。这也是开店长盛不衰的法宝之一。对于小型餐饮经营者来说，怎样能长期地赚钱并慢慢做大发展下去是后期经营的目标。陈皓杨说，小型餐饮走向成功zui重要是要做自己喜欢的产品。另外，店内经营品种要齐全，产品要及时更新，这样可以满足不同口味的消费者。“要学会多变营销，一家冷饮店里，饮品要中西‘通吃’，既有常备的冷热饮，又要有现场制作压榨的果汁;有咖啡、奶茶，又有外地风味的酸梅汤……一年四季不同风格都要展现，有人说，小本生意是算计出来的，从各个方面满足消费者的需求，继而从中赚取小本效益。
如果通过创业慢慢积累了自己的品牌知名度，下一步就可以通过媒体发布促销广告，利用自身优越的经营环境、齐全配套的商品和服务，等顾客主动上门。
想要创业成功，平台很重要。你的选择永远比努力更重要，醉三峡生意学院祝你创业成功！
