日，泰国正大集团旗下新零售业态“福来食集”首店正式亮相长沙，这是其对线下社区超市完全重构的新零售业态。

据了解，7月12日，正大集团首家福来食集正式营业，门店位于长沙市开福区北辰三角洲凤凰海购物公园L1层（肯德基旁），面积约为800平方米，集“餐厅+生鲜+食品超市”为一体，通过食物的全场景提供，一站式解决消费者在社区的食物全品类需求，其中包含现场堂食、生鲜食材、鲜奶制品、各类零食等，通过B2B、B2C模式实现线上线下全场景覆盖。

据《红网》报道，福来食集长沙首店销售的商品既有米面粮油、生鲜蔬果等民生食品，也有速食、蛋类、猪肉等正大自有品牌，门店同时还开设了具有地方餐饮特色的中餐、烘焙、粉面、蒸菜等档口。为扩大销售规模，福来食集在B2B业务端的供应服务也投入了人力物力进行全方位覆盖。

实际上，早在6月24日，福来食集就已经开始试营业。据官方透露，试营业期间，门店接待顾客上万次。

据据悉，福来食集首店落地长沙后，拓展步伐将进一步加速。福来食集位于四方坪商圈和湘江世纪城商圈两家门店也正在筹备中，预计将于今年8月开业。

另悉，正大集团在中国市场一直经营着零售业务，主要为卜蜂莲花超市。据悉，卜蜂莲花于2010年港交所上市，于2019年10月正式退市。虽然卜蜂莲花在华发展已有20余年，开店数却不足百家。

本文来源 | 赢商网、福来食集、红网

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8月底，日本零售巨头永旺在中国大陆的首家“生鲜+便利店”在广州正式开业。在此之前，永旺在国内已经拥有了便利店品牌“迷你岛ministop”和生鲜食品超市品牌“MaxValu”。

把生鲜元素融进便利店里，可以说是永旺的一次新的尝试。

与此同时，我们也可以看到在疫情中，越来越多的实体零售正在倾向于挑战“生鲜+N”新型经营模式。

生鲜+便利店模式

代表：永旺便利店、便利蜂、便利赞

众所周知，便利店以小业态、便捷性著称。随着MINI店的盛行，以小面积为特征的便利店，也在谋求改变其只提供日用畅销品的性质，增加了生鲜类商品的“注入”。

生鲜+便利店的模式主要的竞争对手在于生鲜超市，两者在定位上都无限靠近终端用户，能满足消费者快速购物的需求。但便利店由于定位和面积的限制，在品类选择上，无法做到像生鲜超市一样，SKU丰富，只能精选部分畅销品类销售。

铭哥认为：生鲜+便利店的模式，可以在选品时有别于生鲜超市，坚持以小包装、精致半成品预制菜的形式提供销售。这一点上，便利蜂从热餐到零食、水果、酒水饮料等品类中，都推出了小份包装产品。

此外，还要学会利用便利店的优越地理位置，开发更多“功能”。如社区团购、门店自提等业务模式，也能带动便利店的人气和生意。

生鲜+超市+餐厅模式

代表：永辉超级物种、盒马鲜生、家乐福MR.福

将生鲜和餐饮场景融合，解决了现代人不想做菜却又渴望健康的食物的痛点。在这种模式的生鲜店里，你可以亲自挑选生鲜带回家，或者选择等待厨师烹饪完成，然后在餐厅里慢慢享用这份新鲜。

同时，加工的时间也加长了消费者在店内的停留时间，增加周边商品的购买率。

生鲜+超市+餐厅模式主要竞争对手在于餐饮业和超市，过去我们在餐厅吃海鲜会亲自选购，这样的模式把这种亮点放大，能提供给消费者更安心和健康的感觉，但购买+现场加工的模式，需要食品安全新鲜。

铭哥认为：生鲜+超市+餐厅模式对于供应链有着更高的要求，采购、冷链、仓储任一环节均会影响商品质量和用户的最终体验。在加工侧，目前尝试的加工菜品还不够丰富，实体店可以创新一些新的烹饪模式。

多种模式结合经营，难免无法保证商品销量的稳定，实体店可以通过结合开通第三方外卖平台的模式，在人流量不大的情况下，保证库存及时清理，减少亏损。

生鲜+社区商业配套模式

代表：森马森活之家、碧桂园碧优选

将生活气息浓厚的生鲜售卖场所和社区配套的超市、餐饮、医疗、幼托等模式结合，共同打造社区便民一条街服务。相比于生鲜+便利店、生鲜+餐饮的前两种模式，这是一种更大的概念，大多数地产企业正朝着这个方向筹备。

这样的模式对标的类似于大型商业中心，不同之处是，作为社区商业配套，其选择上更接近居民生活所需的内容，对于生鲜品类的选择上，要求品类更丰富、商品更新鲜。

铭哥认为：生鲜+社区商业配套模式更讲究服务于特定的消费人群，同生鲜超市不同的是，这个模式追求的是整个配套场所的人群和需求联动起来，所以选对配套设施非常重要。

当下，时间成本在大家的生活中十分宝贵。比如在生鲜+社区商业配套模式中，加入幼教培训机构，家长在等孩子上课的过程中也可以到边上的生鲜店买个菜。

随着新零售的发展，实体生鲜店的模式终将越来越多，但生鲜最终的竞争力还是指向生鲜的品质和是否能满足市场变化的需求。

维持好这两个点，需要强大的供应链和不停下的数据总结与分析。在模式的不断探索中，实体店最重要的依然是经营好本身的业务。

你更看好生鲜新零售的哪种经营方式呢？欢迎留言和铭哥探讨。

厅（左）与小区业主家（右）挨得很近

餐厅二楼空调外机正对业主家

餐厅二楼场景

台海网6月22日讯（海峡导报记者 郑丽金 陈捷 见习记者 朱海鑫 文/图） “我们小区配套的生鲜超市变成了餐厅！现在，每天噪音油烟不断，便民超市变成了扰民餐厅，严重影响我们的生活。”近日，多位居住在集美招商海德公馆的居民向导报记者反映称，购房时，开发商承诺小区配套的生鲜超市多年未兑现。原本规划作为生鲜超市的小区B区外围的东安南三里35号房屋，如今却开了一家餐厅。

1 怪事：小区配套生鲜超市，竟变成了餐厅

业主陈女士告诉导报记者，当初他们购买这个小区的房子就是看中了周边较完善的配套设施。“当初开发商承诺我们说会配套一个生鲜超市，购房合同里也有标注，4-2#地块有1500.09平方米的面积用于建设生鲜超市中心店。”陈女士说。

2014年入住小区的业主王女士说，因为小区周边没有大型的生鲜超市，平时买菜很不方便，“我们一直都很期待小区配套的生鲜超市能早点建成。去年4月，规划用于建设生鲜超市的东安南三里35号房屋终于开始公开招标招租，厦门市临心园餐饮管理有限公司中标，他们很快就开始装修，装修时围挡板上还贴着‘生鲜超市装修中敬请期待’字样。当时，我们都还挺开心的，想着终于有生鲜超市了”。

陈女士称，去年9月，35号房屋还在装修时，小区的一位业主偶然走进店里发现，里面都是包间，还有餐桌、厨具、灶台，怀疑这里要擅自改变用途改做餐厅。“我们多次找到35号房屋的产权所有人反映此事，他们的负责人承诺不会开餐饮，可没想到，最后开业的时候，原本规划的生鲜超市还是变成了餐厅。”

6月15日傍晚，在业主们的指引下，导报记者来到业主们所说的本该用于建设小区配套生鲜超市的房屋，看到该店门上挂的招牌为“生鲜超市生态餐厅”。走进店内看到，一楼门店并不大，摆放了一些海鲜，店内的工作人员介绍，一楼门店为顾客点菜区，也售卖一些海鲜，二楼为就餐区，设有卡座区、二十余个包间和可摆放十余桌的宴会厅。

2 业主：餐厅对着卧室，油烟噪音不断

“这家餐厅是6月11日开业的，他们二楼包厢的窗户正对着我家卧室，距离不到十米。他们没有做任何隔音措施，自开业以来每天晚上都非常吵，十一点多了还能清晰地听到喝酒的喧哗声和收拾锅碗瓢盆的声音，让我们小区的居民晚上难以休息。每天的油烟也很大，搞得我们都不敢开窗户。”业主高女士说，原本二楼是没有那么多窗户的，这家餐厅私自开了窗户，目前一共有十二扇大窗和两扇小窗正对着小区内的居民楼。

对于规划的超市变成餐厅，小区里的大多业主都表示很气愤。业主关先生说：“这家餐厅一开，有了吃饭的人，路边到处都停满了车，我们小区门口的路段明显更堵了，导致我们业主有家难回，说好的便民超市，如今却变成了扰民餐厅，擅自改变用途是违规的。根据房屋产权所有人和这家餐饮公司的租赁合同规定，餐饮公司改变租赁用途，房屋产权所有人是可以终止合同或采取停水停电措施的，但是我们找房屋产权所有人反映此事，他们不作为，并没有采取任何措施。”

东安南三里35号房屋报建时的用途是否为生鲜超市？关先生提供的一份《建设工程规划许可证》显示，项目名称J2010P08地块商住项目一期4-2#地块，建筑功能部分的B11#楼一层商业、生鲜超市中心店、附属式公厕、公用移动通信机站、配电室、物业管理用房，二层商业、生鲜超市中心店、物业管理用房。

3 房屋所有人：餐厅没按要求整改，已起诉

根据关先生提供的一份东安南三里35号房屋产权所有人与开发商、物业单位的房屋交接书显示，J2010P08地块内建成生鲜超市中心店（含附属式公厕）一处，门牌号为集美东安南三里35号，建筑面积为1503.25平方米。

就此事，导报记者联系到东安南三里35号房屋产权所有人、集美区一公司负责人蔡先生。蔡先生称：“这个问题我们已经起诉餐厅，交给法院了，法院也已经去协调了。我们的租赁合同有要求必须将承租面积的50%以上用来作为生鲜超市，现场我们怀疑生鲜超市的面积不够。我们之前多次发律师函、发通知让餐厅整改，但他们没有完成整改，所以我们向法院起诉了。目前法院已经受理，还在协调中。”

对于业主们质疑的没有采取措施，蔡先生说：“我们认为法院已经受理了，就走司法程序，交给法院来处理这个事情。”

蔡先生表示：“受疫情影响，实体店受到很大冲击，这个超市的招标多次都是零标，市里面多部门也发文生鲜超市可以多种经营，我们从国有企业、国有资产角度出发，如果经营业态做一下调整，做到居民不受影响，国有资产得到盘活，经营者又能得到运营，各方面达成和谐是最好的。当然如果影响居民的生活肯定不行，所以我们也多次协调，看能不能争取各方面达到和谐。”

律师说法

配套设施擅自变更用途涉嫌侵害小区住户相邻权

福建典格律师事务所林毅彬律师认为，经依法作出的建设工程规划许可不得随意变更。确需变更的，必须在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，在政策法规允许范围之内，并具备相应的客观条件。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

本案中，建设工程规划许可证虽未进行变更，但案涉配套设施的承租人擅自变更了营业用途，其餐饮属性涉嫌侵害小区住户相邻权。根据《大气污染防治法》规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

根据环保部《饮食业环境保护技术规范》等相关规定，经油烟净化后的排放口，与周边敏感目标距离不应小于20米。新建产生油烟的饮食业单位边界与环境敏感目标边界水平间距不宜小于9米。故，开设餐饮服务项目应遵照此规范。

本案中，餐饮场所与居民楼的距离违反了相关法规，案涉配套设施产权人应与承租人承担连带侵权责任。

此外，开发商在购房合同中已明确案涉配套设施为生鲜超市，然而交房后用途却改变，开发商应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，该说明和允诺明确载入商品房买卖合同，当事人违反的，应当承担违约责任。当然，开发商承担违约责任后，可向实际侵权人追偿。