餐饮行业选址很重要，开店选址是老生常谈的话题，众说纷纭，有时弄得我也糊涂。今天，分享一个新方法，让大家感受科技的力量，助力你精准选址，客观地发现一座城中每条街的人流。
餐饮行业，老的说法都是让你开在学校、医院、车站三大区块附近，也许以前是这样。现在，学校、医院多有食堂，火车站、飞机场多被肯德基、必胜客、德克士、永和豆浆、李先生等这类快餐、简餐占据，不适合普通创业者进入。
< class="pgc-img">今天，我要分享的是热力图选址，利用热力图可以客观地观察到一座城市，哪里人流最大，最热闹，做生意线上需要流量，线下也一样。
首先，下载百度地图的APP，点击图层选项，找到图层图标点选，再回到地图界面，你会发现地图中多了一些红色、绿色、蓝色的区域，颜色越红的部分表示人流量越大。用北京地图为例，我在上午九点三十分截图，看到地坛公园比天坛公园人流量大，东单比故宫人流量大。
我们用一张大栅栏的地图为例，你会发现这里热度最高的地方，周围散落着门框涮肉、门框卤煮老店、东来顺等餐饮名店。热力图选址，不仅能发现人流，还可以帮你发现竞品店，便于测算。
< class="pgc-img">只用热力图行不行？当然不行，希望大家还要勤快一些去线下数个人头，餐饮行业毕竟是勤行，暂时还不太适合像我这样的懒人做一线执行，我适合做外脑。方便的话买一个计数器，找饭点儿的时间，去你有意向的地方，每过一个人，记一次数，后期进行分析。最好，蹲点一周时间，这样更客观。有些地段，周二可能没有人，有些地段周五晚上可能会爆满。
最后，你要看看所选地段周围是否有竞品，他的日流水是多少，你来以后能分到几杯羹。想用好吃赚钱做得是美食行业，想用科学管理和运营来赚钱，做得是餐饮行业，一种是把食材发挥到极致，另一种是要活下来，盈利，再盈利。虽有交织，却又不同。
热力图，暂时对一些热点城市开放，有些三、四线城市暂没有热力图显示，有兴趣可以把地图选到类似北、上、广这类城市看看。今天就写到这里，感谢大家的关注与留言，希望我的文字能够让大家在餐饮创业中少走些弯路，谢谢。
< class="pgc-img">文丨餐饮致富经 夏雨
餐厅选址有多重要，想必每个餐饮人都是心知肚明的。
如果选对址，餐厅的客流量就有了保证，餐厅的经营就可在营销、产品、运营、扩张等层面多方位展开；如果选错址，就要耗费大量的人力物力周璇，餐企的最大抗争对象就是选址。因此，选址是餐饮业最重要的经营决策之一，选址的好坏甚至能决定门店是否能存活下去。
既然选址这么重要，那么怎样做才是对的，新手上路又会遇到哪些问题，又该如何解决？
本文将为餐饮创业者详解开店选址的误区以及正确选址的流程重点，为你的餐厅有效解决选址难题。
进行店面选址时踩过的2个坑
经验不足，盲目相信自己的眼光
刚开始由于经验不足，很多餐饮新人都会掉进一些选址的误区，自我感觉良好，盲目相信自己的眼光，而导致创业失败。
< class="pgc-img">1、地理位置好，人流量大，生意一定会好：
很多人误将人流量当成了客流量，认为这个地方人气旺自己的生意就一定会好。根本没有考虑到自己真正的消费群体主要聚集在哪~
2、房租便宜，值得：
有人选址觉得房租便宜，哪怕不赚钱也不会亏损很严重，没有考虑到长远的发展。
3、这个地方离家近：
离家近，自己不但方便，左邻右舍也会多帮衬自己，而事实上人情也会有用完的一天。
4、附近有成功的案例：
跟风开店，别人成功不代表自己会成功。
5、风水好：找某某大师算过在这里开店会发财，真的能发财大师就不用看风水了，自己开店就行。
以上你中招了几条？
上了地产商、开发商和房东的当
餐饮小白选址没有经验，除了自己容易走进误区外，也容易被一些“别有用心”、“心怀鬼胎”的地产商、开发商和房东坑。
情况一、无中生有
< class="pgc-img">情况二：偷梁换柱
< class="pgc-img">情况三：瞒天过海
< class="pgc-img">情况四：抛砖引玉
< class="pgc-img">上面这些话你都听过几句？
如果我们前期足够幸运地避免了这些坑，那只是顺利地迈出了一小步。接下来才是选址的关键。
餐厅选址的全流程和关键点
第一步：市场分析，弄清自身品牌定位
首先，在选址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目标消费人群在哪儿。
如果没想清楚就贸然开店，迟早要关店。曾经获得数亿元投资的茶饮品牌“嫩绿茶”就在此处摔过跟头。嫩绿茶曾在重庆最大的电脑市场百脑汇选了一个门址，旁边是地铁站出入口，人流量巨大，但少有顾客进店消费。
原因很简单，嫩绿茶只看到了人流量，却忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段开店，满足了目标顾客群体的刚需，店面才可正常运转。
第二步：从10个层面对商圈进行分析
什么是商圈？
即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。商圈也即有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。所以选址的第二步就是选商圈。
而一个商圈是否具备长期拥有充裕客人的能力，我们需要从10个层面对商圈进行调查分析：
< class="pgc-img">综合以上调查结果，充分了解方圆300米内的人口统计、收入水平和人口的数量和素质。因为80%的顾客来源于方圆300米之内的销售推动，通以了解他们来评估此商圈的整体销售能力，分析周边消费人群是否是餐厅的目标群体，终确定有无在此开店的可能。
第三步：找到商圈的最佳聚客点，确定位置
你觉得整体商圈是好的，接下来就应该来分析，具体门店位置了。
如何选择合适的位置呢？其实就是千分点和A点的确定。所谓千分点，就是商圈的最佳聚客点。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">聚客点怎么选？要综合人流、顾客的行走路径进行选择，还要保证餐厅的可见度和易接近性。简单的来说，就是选择人流量最大，行人容易看到、寻找方便的地方。
人流计算的方法：
1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算
2.计算有两个时间有节点
A、在一周中选4个连续的营业日，要包含周末
B、营业时间之内统计数据
3. 最后计算的时间在每小时选择固定的15分钟
确定千分点之后，你的新址的位置，距离这个“千分点”越近越好。
第四步：从3个方面对店面进行评估
在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：
< class="pgc-img">第五步 ：与房东进行谈判签合同
免租装修期
以下表二为例，一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。
租金及押金
在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位。
另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。
< class="pgc-img">续租和租期
比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年。这些都是谈判的重点。
表二：租金条件评估标准
< class="pgc-img">第六步：对新门店做一份立地报告
立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。
如果觉得新址和曾经评估过的店址人流量基本一致情况下，那么可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。立地报告包含16 项如下：
①新店选址申请书
②门店租赁要件调查表
③门店工程配套条件表
④开发基准表
⑤商圈评估表
⑥竞争对手分析
⑦客流量分析
⑧租金成本计算表
⑨对等店应收预估表
⑩新店装修工程费用预估表
?门店损益分析表
?未来五年预估损益表
?商圈示意图
?商圈图说明
?商铺实景照片
?门店平面图、效果图、店中店落位图
第七步：订立商铺租赁合同须注意的法律问题
相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：
< class="pgc-img">关于战略顶层设计、连锁模式设计、标准化体系、及训练督导体系。我们有话聊！
<>餐饮投资者在最初开店的时候，面临的最大问题是：我的店开在那，我的项目适合那些业态？我们在开店之初，最大的困难就是选址，好的选址餐厅等于成功了一半，大多数投资者都缺少大型连锁店的选址体系，而多数是凭着我们的主观性对店址的评估。其实，选址的前提是选对自己的餐饮品类，那么，餐饮店该如何选址呢？
< class="pgc-img">开一家店，选好自己的品类，那就是要定位自己的目标人群，也就是来我们店消费的客户，只有把他们确定好了，把我们的品类定位，对目标人群的客观分析，对选择的店铺租金承受，来选找我们的平衡点，确定店铺的位置。那我们怎么去平衡这些呢？
< class="pgc-img">第一步，确定自己经营的商业模式，适合什么样的商圈，与自己的餐饮品类匹配的位置。
我们是做美食城的摊位还是做大学城的档口，或者是商业cbd的门面，还有就是步行街的店面。
< class="pgc-img">第二步，锁定基本位置就是要看所在区域的人流，人流决定商流，有人的地方才是好码头，在店铺位置观察人的行为习惯，看街道的阴阳面，左右邻居是做什么的，前后300到500米的业态，周围的商圈结构能否支撑店铺的营运；还有其他的什么优势，比如公交站、学校、单位、社区等。预估我们的客流量，有多少的进店才能达到我们的平衡点。
< class="pgc-img">第三步，结合前面来预估我们的营业额，预估我们一天进客量来推算我们的营业额，根据我们得营业额的毛利看能否支撑租金。这个才是我们的关键，是我们的盈亏平衡，如果租金太高，超出我们的预估平衡点，只能说明，这个位置不适合我们所选的品类，并不能说他不是好位置，只是不适合我们。
< class="pgc-img">只选对的，不选贵的，适合自己的才是最好的位置。人流决定商流，有人才会有好生意，多做功课，找好适合自己品类的好码头。
