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租一间旺铺,你必须警惕这4个坑(附避坑指南)

来源:餐饮加盟
作者:小吃加盟·发布时间 2025-10-13
核心提示:“换个地方又要从零开始,而且不一定能再次做起来。非常憋屈的接受,心里面其实恨不得拿个刀儿去剁了房东……”这是一个餐饮老板

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“换个地方又要从零开始,而且不一定能再次做起来。非常憋屈的接受,心里面其实恨不得拿个刀儿去剁了房东……”

这是一个餐饮老板的吐槽。租铺到底有多少千奇百怪的坑?

■ 餐饮老板内参 王艳艳 孟蝶

01

知心同学突然变狠心房东

租金从14.4万涨至42万

W在贵州省铜仁市经营多个餐饮门店,2012年,他又想做麻辣香锅,正好他有个同学,也算亲戚,说自己经营的咖啡厅(500平)生意不太好,可以分一半房子给他,两人一拍即合。

随即他们和房东一起协商,W一次性向房东交付20万的转让费,然后这间铺他和同学一人一半,月租1.2万全部由w承担,合同期3.5年。

去年,距合同到期还有半年的时候,W提出要续约,同学说,不着急,续签一下就行了。但在合同期最后一个月,同学突然通知他,如果续约,他的房租要从14.4万涨至42万/年,不租就走人。

至此,W才知道,同学在他们的合同期内已悄悄买下了这间铺子,从租客变成了他的房东。因为对他的生意了如指掌,精心计算了他能承受的房租范围。

“他一直做不起来,后来我这里生意好得天天排队,又是买房又是换车,他可能心里不舒服了。”W说,曾经他们俩商量过,一人一半把这间铺买下来,但当时没说定。没想到,同学独自一人先下手了。

后来,W在附近街头又租了一间新铺开分店,就是为这间店做后路,如果同学再涨租他就放弃。而新店570平米,才30万/年,比同学那间大一倍,还便宜12万。

w说,他所在街道街中间的市场价为60-80元/平米,同学那间铺正常租金应该是22万/年。这样一比,就能看出这位同学宰他有多狠。“辛辛苦苦干三年,到头来房东比我赚的还多。”

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创业唯一能相信的人只有自己!做生意一定要提前谋划,尤其在租铺方面,不能等生意火了再去想以后的事,能提前跟房东纸质约定最好。

02

商场坐地涨价

她为抵抗停业俩月损失百万,结果……

桐桐是广东人,随河南的男朋友来到郑州定居。考察市场之后,桐桐决定做本地没有的粤式烤鸡、烤排骨。

在西区一个生活商超一楼,桐桐接手了一家转让店铺,700平方。前任租户留下了完整的装修、桌椅和餐厅运营所需的基础设备。加上转让费、剩余三个多月的租金,桐桐共付给了前任租户60万元。

开业后生意好到出乎预料。3月21日开业,到6月份时,日营业额最高能做到42000元。

6月15日,桐桐找商场方预交下一年租金,却突然被拒收——对方表示,租约要重新签,租金也要翻一倍。

三个月前刚刚付了60万,虽然店里生意不错但也只开了三个多月而已,突然涨租,还翻倍,也太不合理了。

一时拿不出这么多钱,就这样和商场方僵持了两个多月,从6月30日到9月10日一直是闭店状态。按说这两个多月是夜市大排档生意最好的时候,桐桐说,直接损失至少100多万元。

最后,在一些本地朋友的注资、中间人的调停之下,桐桐最终还是接受了商场方的条件。不过还好,在新租约里写明了第二年、第三年的租金金额,应该不会再出现坐地起价的情况了。

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明知道鸡蛋碰石头的情况下,硬碰,停业俩月并不明智。其实桐桐在接手之前,就有必要去向商场方了解租金情况,提前把握固定成本投入比例,如果超出预期可以放弃这个地方。

03

主动找上门的商场招商部

夸大事实、添油加醋

小七是成都人,从银行辞职后自己创业,开了一家辣小娜干溜酸辣粉。

前段时间,成都当地一个商场的招商部给他打电话,说负一楼餐饮区有个30平的空铺,看他是否有兴趣。

正好也想再开一家分店,小七就在招商部的带领下,在一个中午高峰期前去考察了。果然每一家饭馆都爆满。

这个商场位于成都的老市中心,1-5楼是百货大楼,6楼以上是写字楼。商场外的人流量也很大。招商部还向他透露,餐饮区商户的日营业额基本上都在3500元以上。

第二天,招商部就鼓动他交意向金(一个月的月租)1万元,说比其他人都少了一万。小七权衡下,觉得还不错,就这么定下来了。

结果装修时,小七才发现,这间铺是旁边100平铺子隔出来的,没有单独的上下水,需要重新改造,但商场方不管,他又花了32000的工程改造费。

半个月后,他又发现,客流只集中在中午12点到1点半,晚上客流只有中午的三分之一。因为商场没有电影院、大型超市等娱乐配套引流,而且写字楼的上班族晚上都走了,很少停留吃饭。相距一公里之外,新开业的购物中心ifs(远洋太古里)又导致人流东移……

这一个月了,小七又发现,之前商场方跟他说的是,租金押三租一,押3万交1万。但实际上是月初交下月的房租,并不是月末才交,这两者差距很大。

如今,这个店与他第一家店的生意差距很大,只能勉强保本。这时,小七才深刻明白了选址的重要性。

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这次经历之后,小七也做了反思:如果是热铺,还用得着招商部主动去推销吗?第一,招商部带他考察是在高峰期,其余时间自己应该实地调查人流量;第二,偏信于招商部谎报的周围租户的日营业额,至少浮夸了1.5倍;第三,商铺的基础情况(没有上下水)没有摸清,这些应该约定在合同里;第四,交意向金前没有仔细看各种合同,导致后期被动。

04

接手转让店铺

当天才得知,所在美食街要拆了

马大东大学毕业后想和家人开家饭馆,看中了省会一所大学的美食一条街。转了几趟,发现有一家火锅店正在转让。

老板是一对四川夫妻,说小孩上学要回家乡。转让费4万,包含店内装修和桌椅设备,还有6个月的房租。

大东看了四川老板出示的房租合同,打电话向房东确认。房东说:“人家(四川老板)交的房租还有半年,现在不用找我,你跟他说就行”。大东觉得没啥问题,就定下了。四川夫妇很高兴,收下钱立刻收拾行李去了火车站。

这时,隔壁店老板进门了,“你们不知道这条街过段时间就要拆了吗?现在接店花了多少钱?”

大东赶紧向其他邻居家打听,确实有传言说,这条街要拆了,大学要扩建宿舍。就这么忐忑的经营了两三个月,店里生意渐渐好起来,可拆房的消息也越来越明确。

大学已经把紧邻美食街的北门锁上,学生不能出来吃饭,想逼走这条街的商家。

大东不愿放弃,继续做学生的外卖。但即便做的再好,也阻挡不了最后关门的命运。

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这个案例,其实是没有充分调查接手店铺的情况。记住,没有天上掉馅饼的事,转让费便宜,一定要警惕,如果找同一条街上的商户多问问,就不会是这个结局。

05

避免掉坑的租铺清单

上面几个故事告诉我们,租铺时一定、一定、一定要充分调查,一定要自己去搜集重要信息。如果关键问题弄不清楚,初期投资很可能付之一炬。

关于这个问题内参君已经说过很多次了,今天再奉上一份提醒清单。

1、一定查清证件。是否有房产证?房产证的信息与房东个人和商铺实际信息是否相符合?商铺性质是否是商业性质?如果不确定证件的真假,可以在租赁合同上写清规避内容,以防房东造假扯皮。

2、警惕转让理由。天上不会掉馅饼,不要单方面听信转让者的话,一定多渠道摸底。

3、接手转让店铺,十分有必要知会房东,并沟通。

4、注意转让店铺是否有隐形债务。

5、提前摸清所租店铺周围的市政规划。

6、商场的铺位,注意检查基础硬件设施是否到位。比如上下水、烟道等。

7、警惕商场场外的临时建筑,不可碰。

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1389 期

昨天,内参君关于商场房租“潜规则”的报道(拿个铺用尽半辈子关系!20位餐饮老板泣血吐露商场“潜规则”),引发很多餐饮朋友的共鸣。

许多人都说,这篇文章道出了餐饮老板“不能言说的痛”。

今天,内参君继续推出《商场餐饮房租调查》第二篇,通过样本城市核心商圈的走访和数据搜集,对话20多位餐饮老板和商场招商人员,从6个角度,为你提供一份全方位的商场开店参考。

■ 内参君

1、资金够不够?

来,先测测你的承租能力

2016年平均每月450元/平,今年800元/平,而明年,商场已放话,将直接涨到1500元/平!

每年超过80%的涨幅,这是一个二线城市标杆商圈小餐饮区的租金水平。

全国呢?

因为商场房租多为一铺一议,内参君找了三个样本城市的代表商圈、商场的部分品牌,来感受一下——

对于一家面积20平的小餐饮来说,月租千元是个什么概念?“就是说,你排队排上天,也很难赚什么钱。”一位餐饮老板说,进标杆商圈,“就是打品牌的。”

通常情况下,商场餐饮区可以分为轻餐区和餐饮综合区。轻餐区以小吃、简餐为主,店铺面积小、租金高;餐饮综合区以正餐、火锅一类的品牌为主,一般都是位于商场较高的楼层。

商场租金大多是楼层越高、面积越大,月租金越便宜

另外,内参君了解到了全国10大城市商场首层平均租金状况,给餐饮老板们一个大致的参考范围。

数据来源:商业地产云智库,统计对象不限于餐饮品牌

看完可以感受一下,进商场开店,你的承租能力如何?

2、房租占比红线,你知道吗?

关于

关于商场租金和营收比的关系,内参君采访了全国多个品牌,他们的观点是这样的——

从数据来看,大多数品牌认为10%-15%是一个合理占比

如果给房租占营收比划一条“红线”,很多品牌也给出了建议——

多数品牌认为,占比超过20%就相当危险了。不过,这个红线也并不绝对。

煎饼道创始人刘敏表示,这和餐饮品类和固定成本有很大关系。拿煎饼来看,在整个成本构成里面,原材料成本和人工成本比较高,这样留给房租的成本占比就很小了。如果其他餐饮品类的老板可以降低原材料、人工成本的占比,那提高警戒线也是可以的。

关刀即时捞创始人袁国平认为,毛利也是一个不容忽视的评估因素。像中餐,毛利在50%-55%,租金占比就可能要维持在15%。而一些饮料、小吃品类,毛利在70%以上,再加上面积小平效高,30%的红线也正常。

资金实力很重要,但比起花钱,搞清楚下面这些问题更重要。

3、你的品牌,真的适合进商场吗?

不过,房租只是商圈选择的一个参考条件,并非最重要条件。

一般进驻商场的品牌主要有两个目的:一是盈利,二是打造品牌势能。”芙蓉巷创始人吴少辉说。侧重考虑盈利的品牌,会更注重商场店的盈利水平。而更希望借助商场店打造品牌势能的话,可能在微盈利甚至亏损的情况下坚持运营。

绿盒子创始人包春一句话总结:进商场,要么赚钱要么赚眼球,最理想的是二者兼具。

商场店的运营费用相对较高,产品的定价、毛利、目标客群如果不够理想,对品牌而言无疑是雪上加霜。

关刀即时捞创始人袁国平说,他在进驻一家商场店时会考虑几个问题:商场与品牌的目标客群是否一致、产品定价是否能满足商场高成本运营的盈利、商场店上架的商品毛利高低。“要保证高成本的商场店运营,每个影响利润的细节都要考虑”。

北京一位经营小而美餐饮品牌的老板说,一年前他们想开商场店时,打听了北京核心商圈的商场租金,“去年已经是每月810元/㎡,再加上物管费,几乎不可能盈利,除非消费频次和客流量做得很极致”。

为什么租金高、涨幅高的商场还有那么多品牌抢着进?近几年餐饮业处于风口,很多初创品牌处于上升期,需要打造品牌知名度,无论做哪个品类,开商场店都是目前最有效、最快捷的选择。

4、你该选什么样的商圈商场?

a.人流量是需要考量的第一要素

烤匠创始人冷艳君表示:关于人流量,一定要与商场达成良好的沟通,才可以拿到有效数据。而如果是新商场,就要通过周围的入驻人群和消费习惯,来判断商场的人流量大小。

商场是否有足够的停车位、地铁出口、公交站,也要考虑在内。像成都春熙路地铁,每天有15万人次的交通吞吐,这些人都被地铁成功引向了IFS和太古里商圈。

b.商场定位决定餐饮品类

“不是所有的商圈都适合所有品类的。”迷尚豆捞董事长曾雁翔说。

比如成都的恒大广场就是一个典型的白领商务区,白天人流量很大,可晚上6点之后基本就没人了。这种商场,如果是以晚餐和正餐为主的业态,就很难做。

c.商场区位决定你能赚多少钱

在人流量不变、房租逐渐递增的情况下,品牌运营成本就会增高。而在成都,300元/㎡的锦华万达和100~150元/㎡的财富又一城,消费者的消费能力是一样的。这时候,如何平衡商场区位和房租成本将会是餐饮能否赚钱的关键

d.商场的招商运营能力很重要

商场招商团队的运营能力,以及商场长期合作的品牌伙伴也很重要。”不少餐饮老板表示。

拿成都的财富又一城来看,按照商场规划,是一个三层楼的购物中心。可是定位女性、家庭消费的迷尚豆捞却要进驻这里。主要原因就是,曾雁翔了解到商场转变了运营思路,将这里作为亲子娱乐商场。招商方还招到了全西南唯一一个迪士尼英语培训班和一家迪士尼周边产品店铺。

e.其他品牌的进驻情况必须了解

这里的品牌不止要看餐饮品牌。”四川一招商负责人黄湘君表示。

商场的零售品牌也是一个重要的参考条件。因为,决定商场人流的并非是餐饮品牌,而是商场的零售品牌。化妆品、衣服等零售品牌都在餐饮的楼层之下,整个商场的人流吸力也是从下往上走的。也就是说,零售品牌一定程度上决定着餐饮的存活率。

而在餐饮品牌上,一定要注意是否有强有力的竞品存在。久如香总经理贾旭就说:久如香第一家进驻郑州丹尼斯大卫城时,就是因为当时大卫城没有小龙虾品类的品牌,所以,便在大卫城开了第一家商场店。

5、商场什么时候调整铺位?

我该瞅准哪些机会?

井格火锅市场部经理范璐瑗说,商场调整铺位一般会有几个时间点:一是周年节点;二就是商铺合约到期时。

周年节点,商场的运营数据会出来,结合入驻品牌的经营数据,会做一次洗牌。如果商家达不到商场的提点要求,会有一轮淘汰;再者,合约到期时,有的商家可能不续租,这个品类的空缺出现了,就是其他品牌入驻的机会。

此外,一位商场的招商负责人透露,如果是新的购物中心,半年到一年会有一个调整的高峰期,“具体时间不一定,但一年肯定会有一个调整高峰。”

有业内人士建议,可以盯紧转手的餐饮。很多商家愿意接二手店,这样的改装成本会很低。如果是新店,商家需要在排水、厨房装备、消防设备等方面重新打造。

6、什么时候,你需要从商场撤退?

关刀即时捞袁国平认为,商场里面的餐饮经常更换,甚至一年之内换掉30%-40%都是很正常的。当商场租金的上涨幅度与你的毛利无法达成一个平衡状态,那你就要考虑,是否要离开这个商场了。

除房租成本外,商场的运营能力也要考虑。这个问题,可能大多数情况下会出现在餐饮小白的身上。

“有的商场,你可能刚进去的时候并不知情,但后期商场的运营确实能让你大跌眼镜:品牌更迭按天计算,你的邻居有可能昨天是一个拉面馆,几天后就变成了按摩店……”宅食送CEO穆杨笑称,这时候要果断抽身,终止合同也要迅速逃离。

关于商场店,你还有什么想说的?欢迎在评论区留言。

策划统筹:茜妮 本篇采写:王瑛 虎萌 张伯禹

也可点击文末阅读原文订阅

· END ·

统筹丨张琳娟

编辑|茜妮 视觉|尚冉

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连锁企业的建店开店过程中,我们总会遇到有关商铺租赁等有关的物业问题,比方说:店铺被拆、租户不缴纳租金、租金无法谈拢、租户发现问题与业主或物业沟通效果不佳等。这就要求我们在租赁过程中,应做好对物业相关信息的足够调查,这其中就包括:水电、房屋结构的更改、安全、物业要求等,具体租赁前的注意事项如下所示:

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一、调查商铺档案

租赁商铺之前,应当去商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重点信息:

1、确认房屋用途和土地用途,确保房屋类型为商业用房性质,土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,如果不是则将面临无法办出营业执照,以及非法使用房屋风险;

2、确认房屋权利人,明确是与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同;

3、确认房屋是否已有租赁登记信息,若已有则导致新租赁合同无法办理登记手续,导致新承租人的租赁关系是无法对抗第三人的,这会影响新承租人顺利办出营业执照。

二、免租装修期

租赁商铺中,“免租装修期”会经常出现在合同里,这是因为承租人在交房后需要对房屋进行装修,不能办公营业,房东同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念,所以在签订租赁合同时,要明确写清楚“免租装修期”的起止时间,免除支付的具体金额。但除了房屋租金,使用房屋时产生的水电费等,是还需按合同约定承担的。

三、租赁保证金

也称“押金”,用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。如果商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,那建议“押金”适当高一些,以防不够抵充上述费用。并且还需要注意,如果承租人在租赁过程中不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?这是可以在合同里规定补足“押金”方案的,即:每次房东用“押金”抵扣相关费用后,承租人要在合理期限之内补足“押金”,如果经房东通知后的限定时间内补足,则房东可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。此种方法可以有效整治承租人“老赖”行为。

四、税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,房东或转租人应当承担以下税费:

1、出租税费:

营业税及附加租金??5.55%;

房产税租金??12% ;

个人所得税所得部分??20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过 800 元);

印花税租金(总额)??0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算);

土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

2、转租税费:

营业税及附加转租收入??5.55%;

印花税转租租金(总额)0.1% ;

在现实中,商铺租赁税费的缴纳比较多,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不一样征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为房东或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论房东和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,以防被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

五、营业执照

承租商铺的目的是要开展商业经营活动,其首要条件是合法取得营业执照,所以在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,基本涉及以下几点:

  1. 原有租赁登记信息未注销,导致新租赁合同无法办理登记,造成无法办理营业执照;
  2. 商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,导致在这个商铺上不能再次注册新的营业执照;
  3. 房屋类型不是商业用房,无法进行商业经营活动,从而无法注册营业执照;
  4. 房东材料缺失而导致无法注册营业执照;
  5. 涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,在取得治安许可证、卫生许可证等证件后,才能取得营业执照;

前四条情况可在合同中设定为房东义务,并给予房东合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,房东应当承担相应的违约责任;最后一条情况可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时,可以无责任解除租赁合同。

六、装修问题

在商铺租赁中,基本都需要花费大额资金用于商铺铺面装修,为了确保装修能够正常进行,保障装修利益,需要在合同中应当注意以下几个问题:

  1. 明确约定房东是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得房东同意等,如果有特别的改建、搭建,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也需约定清楚;
  2. 解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,所以应当约定在这种情况下,房东除承担违约金外,还要承担承租人所遭受的装修损失费用;
  3. 要明确租赁期满时,装修、添附的处置方式;

七、配套设施

由于商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线都可能会有特殊需要,良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。所以在租赁商铺前,需要先考察是否满足使用需求,如果不满足,先确定如何办理扩容或增量,以及明确费用,并在合同明确约定相关信息,如果无法满足正常进行需求,承租人有免责解除合同的权利,要不然改造的难度和成本将直接制约后期经营效果。

八、租赁登记

租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,主要效力包含以下内容:

  1. 登记与否不影响合同本身生效,如果没有办理备案登记,合同依然在生效条件满足时就生效;
  2. 经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,举个例子:如果房东将房屋出租给两个承租人,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,房东并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

所以要去商铺所在地房地产交易中心,及时办理租赁备案登记。并且大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

九、转租问题

实际商铺市场中经常会遇到“二房东”“三房东”,这就涉及转租问题。其涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。这种情况下需要注意以下问题:

  1. 转租必须取得房东书面同意,同样在承租权转让中,解除原租赁合同、重签新租赁合同,都需要征得出租人同意;
  2. 原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,所以只要双方当时协商同意,也会受到法律保护。所以建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

十、买卖与租赁

不少承租人会经常担心承租商铺之后业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

  1. 房东在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益;
  2. 如果承租人不想购买承租商铺,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承担租赁合同中的违约责任。

所以在承租商铺前,需要了解该商铺的商业规划、有关政策等,若承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

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