开餐馆拿店铺，这20个条件，你必须要考察清楚！

厅选址是开店的开端，谁都想要找一个生意兴隆的旺铺，但现实却经常事与愿违，不管是创业新手还是老手，统统在选址时交了不少学费。

这时，考察一个商铺就显得尤为重要，那么当你在准备拿商铺时，你应该要注意这三个方面20个条件！

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1、考察商铺的7个硬件条件

很多餐饮新人在看好一个商铺之后与出租方（也就是房东）交谈时，往往会陷入一种不知道要问什么的状态。

等到接手商铺之后就会遇到各种各样的问题，产权上的问题、水电上的问题、装修的问题等等。所以这就需要餐饮人在接手商铺时一定要将自己的问题罗列清楚，将所有的硬件条件一一确认无误后才可以避免踩坑。

那么，在了解商铺硬件条件时都需要注意哪些条件呢？接下来小编一一为大家讲解。

1、产权

首先，租商铺要明确房屋的产权问题，产权就是房屋的归属权。

你要清楚和你谈的人是不是房东，他是否有房屋的产权证明；如果是二房东的话，一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的同意。这里一定要注意，防止因为没经过房东同意而扯皮的现象。

我身边就有过这样的经历，和二房东把合同签了，转让费也交了，结果原房东来收房了，最后官司也没有打赢，因为二房东卷钱跑了。

所以，在签署合同时一定要谨记，租房合同必须要和原房东签署，得到原房东的授权，以免日后再生争端。

产权上还有一点是要看房屋的属性是否可以商用，如果是住宅的话，后期在办理各种证件可能会遇到麻烦。

2、基建

从餐饮店来说，基建就是指房屋是否具备餐饮条件，一般开餐饮店主要考虑的要素有：电力、燃气、排烟、排污、上下水、消防这几点。

这几点当中我们尤其要注意排烟，因为有很多商铺不具备排烟条件，例如：居民楼下、学校门口，如果在这种位置开店，后期有可能会和周围的人发生一定的争端。

3、面积

面积是考察商铺的首要条件，面试大小是否符合自己的要求，对应商铺面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内，这些都是我们要考虑的。

需要注意的是，我们要分清建筑面积和实用面积。很多商场店铺都会有公摊，招商的时候一般告诉你的是建筑面积，但是你要知道他实际面积的大小，提前做好规划。

身边一个朋友犯过这样的错误，在做店内设计的时候，错把图纸上的建筑面积当成实用面积来计算，等到设计完成所有定做好的社备进场以后，发现好多设备放不进去，这下子就悲剧了。

4、房屋格局

格局就是商铺的平面布局，一般来说挑选格局按照如下四种依次挑选。展示面大，进深比较小的方形铺子>进深深，展示面小，总面积规整的铺子>形状不规则，利用率不高的铺子>倒梯形，入口小进深大的铺子。

5、楼层

楼层的高低也会影响餐椅生意的好坏。小餐饮店一般选择临街纯一层的店比较好，尤其是带有快餐属性的，如果你选择在二楼、三楼或更高楼层，那么想让客户上楼去吃就会非常难。

还有那种一拖二、一拖三的铺子，小餐饮店也要慎重选择，增加楼层也就意味着要增加人手，从而增加经营成本。

6、层高

店铺层高也是一个重要因素，一般小餐饮店层高在3米多比较合适。层高太低给人一种压迫感，层高太高会给人比较空荡的感觉。层高不合适我们应该用什么方法来解决呢？

层高太高：通过吊顶、装饰灯或者增加小二层来解决；层高太低：通过打造环境的温馨与舒适给人小清新的感觉。

7、外围环境

比如门头展示面宽窄、门头是否显眼、门口是否有停车位、门口是否有广告位、外围是否有遮挡等等。

总之，我们在硬件设施这一块一定要争取更好的条件，为以后的运营和营销做考虑。一个店铺好的位置可遇不可求，有的是可以通过后期改造所解决的，有的是不能通过后期调整来优化，那么这个时候选择上就要注意了。

2、考察商铺的9个软件条件

一个小餐饮商铺软件条件主要包含以下几点：

租金：要了解租金是如何计算的，其成本是否和地段以及面积大小所匹配，在自己的租金能力范围下是否可以盈利；交租方式：按年付还是半年付还是季度付费？一次多付是否有优惠；押金：押金是多少？押金如何退？一般在租商铺的时候都会有押金，通常是一个月的租金。押金一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件，规避扯皮现象的发生。免租期：有无免租期，免租期多长时间。也就是装修期，在很多地方租房的时候留给我们装修的时间，在这个时间里面是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期，具体时间长短需和商场协调；个人商铺通常情况下不会有装修期。合约期：合同能签几年；在合同期内租金等是否不变，这个主要是保障自己的权益，防止中途房东不让干了或者是恶意涨房租；租金递增：租金是否递增；一般按什么比例递增；有无拆迁风险：会不会面临拆迁；拆迁损失谁来承担物业水电费用：物业水电费分别多少钱？应该怎么交？通常要交给谁？转让费用：是否有转让费用？转让费用要花多少钱？

3、考察商铺的4个人文条件

我们做任何事情都是和人打交道，我们选择一个商铺之后会和房东打交道、和物业打交道、和左邻右舍打交道，这些人文条件我们都要事先考虑。

主要温馨提示各位餐饮人有以下四点需要注意的：

1、能否直接和房东签约

必须要和原房东重新签署租房合同，约定租金租期等条件；如果是从二房东手里签合同的话，必须要有原房东的授权。

2、房东个人品质和素质怎么样

我们在与房东打交道的过程中，观察和了解房东这个人怎么样？是否讲理、是否好相处，因为最终你要和这个人打交道，必须得对对方的情况有所了解。

3、打探房东本人及亲属有没有做餐饮的

防止自己成为帮别人养店的炮灰，这种情况在餐饮行业非常常见，自己辛辛苦苦养起来的店，最终被房东截胡了。所以考察店铺时，需要多留意是否房东及亲属有做餐饮的。如果存在这样的隐患，但是自己又不想放弃这个店，那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚，以防后患。

4、物业及周围居民关系是否好处理

周边这些人不仅是你的顾客，还是你的邻居，关系处理不好的话，势必会对生意造成不良的影响。

举例：

曾经我接手过一个社区底商的店，没有转让费、位置也不错，我们四处打听这个店铺的情况。

原来之前在这里做的一个年轻人，因为脾气比较暴躁，和物业以及楼上的住户关系相处的很糟糕。物业天天找事情，住户天天投诉，工商局、药监局隔三差五来店里检查，最终小伙子扛不住不干了。

我们分析了之前的情况，觉得主要是和周围的人关系处理得不好。所以，在我们开店前我们主动去找了物业请吃饭沟通交流，物业没有啥问题了并主动给楼上住户沟通协调；开业前，我们又给楼上的住户发了店内免费品尝的券以及优惠券，结果问题就很好解决了。

我们当时没有提前将情况了解清楚，处理不得当的话，那么情况有可能也会很糟糕。

小 结

所以我们在考察商铺时，主要是从硬件条件、软件条件以及人文条件三个部分去考察，所有的条件都要事先考虑到，防患于未然。

来源：哗啦啦餐饮学堂，如涉版权问题联系删除。

厅选址是开店的开端，谁都想要找一个生意兴隆的旺铺，但现实却经常事与愿违，不管是创业新手还是老手，统统在选址时交了不少学费。这时，考察一个商铺就显得尤为重要，那么当你在准备拿商铺时，你应该要注意这三个方面20个条件！”

一、考察商铺的7个硬件条件

很多餐饮新人在看好一个商铺之后与出租方（也就是房东）交谈时，往往会陷入一种不知道要问什么的状态。

等到接手商铺之后就会遇到各种各样的问题，产权上的问题、水电上的问题、装修的问题等等。所以这就需要餐饮人在接手商铺时一定要将自己的问题罗列清楚，将所有的硬件条件一一确认无误后才可以避免踩坑。

那么，在了解商铺硬件条件时都需要注意哪些条件呢？接下来小编一一为大家讲解。

1 产权

首先，租商铺要明确房屋的产权问题，产权就是房屋的归属权。

你要清楚和你谈的人是不是房东，他是否有房屋的产权证明；如果是二房东的话，一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的同意。这里一定要注意，防止因为没经过房东同意而扯皮的现象。

我身边就有过这样的经历，和二房东把合同签了，转让费也交了，结果原房东来收房了，最后官司也没有打赢，因为二房东卷钱跑了。

所以，在签署合同时一定要谨记，租房合同必须要和原房东签署，得到原房东的授权，以免日后再生争端。

产权上还有一点是要看房屋的属性是否可以商用，如果是住宅的话，后期在办理各种证件可能会遇到麻烦。

2 基建

从餐饮店来说，基建就是指房屋是否具备餐饮条件，一般开餐饮店主要考虑的要素有：电力、燃气、排烟、排污、上下水、消防这几点。

这几点当中我们尤其要注意排烟，因为有很多商铺不具备排烟条件，例如：居民楼下、学校门口，如果在这种位置开店，后期有可能会和周围的人发生一定的争端。

3 面积

面积是考察商铺的首要条件，面试大小是否符合自己的要求，对应商铺面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内，这些都是我们要考虑的。

需要注意的是，我们要分清建筑面积和实用面积。很多商场店铺都会有公摊，招商的时候一般告诉你的是建筑面积，但是你要知道他实际面积的大小，提前做好规划。

身边一个朋友犯过这样的错误，在做店内设计的时候，错把图纸上的建筑面积当成实用面积来计算，等到设计完成所有定做好的社备进场以后，发现好多设备放不进去，这下子就悲剧了。

4 房屋格局

格局就是商铺的平面布局，一般来说挑选格局按照如下四种依次挑选。展示面大，进深比较小的方形铺子>进深深，展示面小，总面积规整的铺子>形状不规则，利用率不高的铺子>倒梯形，入口小进深大的铺子。

5 楼层

楼层的高低也会影响餐椅生意的好坏。小餐饮店一般选择临街纯一层的店比较好，尤其是带有快餐属性的，如果你选择在二楼、三楼或更高楼层，那么想让客户上楼去吃就会非常难。

还有那种一拖二、一拖三的铺子，小餐饮店也要慎重选择，增加楼层也就意味着要增加人手，从而增加经营成本。

6 层高

店铺层高也是一个重要因素，一般小餐饮店层高在3米多比较合适。层高太低给人一种压迫感，层高太高会给人比较空荡的感觉。层高不合适我们应该用什么方法来解决呢？

层高太高：通过吊顶、装饰灯或者增加小二层来解决；

层高太低：通过打造环境的温馨与舒适给人小清新的感觉。

7 外围环境

比如门头展示面宽窄、门头是否显眼、门口是否有停车位、门口是否有广告位、外围是否有遮挡等等。

总之，我们在硬件设施这一块一定要争取更好的条件，为以后的运营和营销做考虑。一个店铺好的位置可遇不可求，有的是可以通过后期改造所解决的，有的是不能通过后期调整来优化，那么这个时候选择上就要注意了。

二、考察商铺的9个软件条件

一个小餐饮商铺软件条件主要包含以下几点：

1租金：要了解租金是如何计算的，其成本是否和地段以及面积大小所匹配，在自己的租金能力范围下是否可以盈利；

2方式：按年付还是半年付还是季度付费？一次多付是否有优惠；

3押金：押金是多少？押金如何退？一般在租商铺的时候都会有押金，通常是一个月的租金。押金一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件，规避扯皮现象的发生。

4免租期：有无免租期，免租期多长时间。也就是装修期，在很多地方租房的时候留给我们装修的时间，在这个时间里面是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期，具体时间长短需和商场协调；个人商铺通常情况下不会有装修期。

5合约期：合同能签几年；在合同期内租金等是否不变，这个主要是保障自己的权益，防止中途房东不让干了或者是恶意涨房租；

6租金递增：租金是否递增；一般按什么比例递增；

7有无拆迁风险：会不会面临拆迁；拆迁损失谁来承担

8物业水电费用：物业水电费分别多少钱？应该怎么交？通常要交给谁？

9转让费用：是否有转让费用？转让费用要花多少钱？

三、考察商铺的4个人文条件

我们做任何事情都是和人打交道，我们选择一个商铺之后会和房东打交道、和物业打交道、和左邻右舍打交道，这些人文条件我们都要事先考虑。

主要温馨提示各位餐饮人有以下四点需要注意的：

1、能否直接和房东签约

必须要和原房东重新签署租房合同，约定租金租期等条件；如果是从二房东手里签合同的话，必须要有原房东的授权。

2、房东个人品质和素质怎么样

我们在与房东打交道的过程中，观察和了解房东这个人怎么样？是否讲理、是否好相处，因为最终你要和这个人打交道，必须得对对方的情况有所了解。

3、打探房东本人及亲属有没有做餐饮的

防止自己成为帮别人养店的炮灰，这种情况在餐饮行业非常常见，自己辛辛苦苦养起来的店，最终被房东截胡了。所以考察店铺时，需要多留意是否房东及亲属有做餐饮的。如果存在这样的隐患，但是自己又不想放弃这个店，那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚，以防后患。

4、物业及周围居民关系是否好处理

周边这些人不仅是你的顾客，还是你的邻居，关系处理不好的话，势必会对生意造成不良的影响。

举例： 曾经我接手过一个社区底商的店，没有转让费、位置也不错，我们四处打听这个店铺的情况。

原来之前在这里做的一个年轻人，因为脾气比较暴躁，和物业以及楼上的住户关系相处的很糟糕。物业天天找事情，住户天天投诉，工商局、药监局隔三差五来店里检查，最终小伙子扛不住不干了。

我们分析了之前的情况，觉得主要是和周围的人关系处理得不好。所以，在我们开店前我们主动去找了物业请吃饭沟通交流，物业没有啥问题了并主动给楼上住户沟通协调；开业前，我们又给楼上的住户发了店内免费品尝的券以及优惠券，结果问题就很好解决了。

我们当时没有提前将情况了解清楚，处理不得当的话，那么情况有可能也会很糟糕。

小结

所以我们在考察商铺时，主要是从硬件条件、软件条件以及人文条件三个部分去考察，所有的条件都要事先考虑到，防患于未然。

厅开在居民楼下的裙楼商铺中 长江日报记者孙笑天 摄

长江日报讯(记者孙笑天)楼下商铺突然进行装修，听说要开一家大餐厅。近日，江岸区融科天城小区4期20栋的居民们，听说这一消息后开始忧心。住宅楼下怎么能开餐馆？油烟、气味、噪音如何处理？小区居民们心中有些疑问。

连日来，有多位网民留言反映，融科天城4期20栋楼如果开设大型中餐厅，油烟、噪音等会对楼上居民正常生活造成干扰。

记者现场探访

居民楼间的裙楼商铺要开餐厅

12月13日中午，长江日报记者在该小区看到，这家餐厅名为“宴江城”，位于20栋和21栋之间的裙楼临街商铺，分上下两层，餐厅装修已基本完成，餐厅厨房门紧邻小区3号门和地下车库入口。

在小区物业办公室，长江日报记者遇到了几名业主。他们介绍，2014年小区交房后，该商铺一直空置，今年10月突然开始装修，11月底，商家挂出招牌后，大家才知道这里要开一家餐厅。居民们认为餐厅与居民楼距离太近，居民都强烈反对。大家向工商、环保、城管等多个部门反映，但至今仍未有结果。

小区业主骆先生从事餐饮行业，得知此事后，他进行了细致调查。“该餐厅经营中餐，重油烟对楼上肯定有影响，中午餐厅试菜时，小区里已经闻到了油烟味，试菜量小尚且如此，开业肯定会对居民生活环境造成更大影响。”骆先生说，裙楼楼顶平台设置有烟道，但烟道正位于两栋居民楼中间，距离两栋楼都不足10米，又处于风口。根据《饮食业环境保护技术规范》规定，经油烟净化后的排放口，与周边敏感目标距离不应小于20米。另外，即使安装了油烟净化器，炒菜时的辣椒和花椒味道也无法消除。

骆先生说，根据《食品经营许可证》办理规定，面积超过150平方米的餐厅，需要进行环评和消防评定，该餐厅两层相加，面积超过400平方米，业主们曾要求餐厅提供相关证明，但至今没有回应。同时，该厨房位于小区消防通道旁，车辆上下货、清运餐厨垃圾势必会占用消防通道，有一定安全隐患，餐厅顾客车辆也会影响小区居民车辆进出。

小区物业工作人员称，该餐厅到物业办理装修手续时，物业就意识到会遇到小区业主的反对，曾多次规劝，但餐厅负责人有租赁合同和营业执照，物业无权阻止。

长江日报记者来到该餐厅，一名工作人员称，餐厅已办理相关营业执照、消防登记、环评手续等，但餐厅负责人不在，不能提供给记者查看。

居民提出质疑

紧邻居民楼开餐厅是否合规

近几日，长江日报记者对此进行了调查。球场街办事处相关负责人说，接到市民反映后，街道联合多个部门进行调查，商家向街道提供了已办理的营业执照、消防登记手续、环评备案登记表等。目前，该餐厅只要领到《食品经营许可证》就可以开业了。

14日上午，长江日报记者在江岸区行政审批局核实到，该餐厅已于11月8日办理了营业执照，根据规定，该餐厅提供了门面房产证原件、复印件、租房合同等资料，符合办理条件。同时，工作人员也核实了该餐厅开设位置属于商业性质的商铺，有独立烟道，并告知商家，经营餐饮服务项目，在取得营业执照后，需向环保部门报批建设项目环境影响评价报告表或者登录建设项目环境影响备案系统自行备案，还需办理《食品经营许可证》。

而武汉市《食品经营许可证》的审批，主要根据《中华人民共和国大气污染防治法》第81条规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

江岸区环保局环境监察大队工作人员称，环境影响备案，主要是针对废气、废水、固废等三废处理情况，该商家在系统进行备案后，执法人员已上门检查发现，商家设置有三废处置设施。

对此，小区居民则有不同意见。居民们认为，餐厅虽然办理了各项手续，但该餐厅距离居民楼过近是事实。餐厅所处的裙楼紧挨20栋，与21栋也只相隔一条3米多宽的消防通道和一个地下停车场入口，一旦开业，油烟和噪音势必对居民正常生活造成影响，即使其符合规定，要经营是否应征得相邻居民同意。

骆先生称，根据《大气污染防治法》规定，禁止在与居住层相邻的商业楼层内新建餐饮服务项目。该餐厅上方三四层为商业楼层，5楼就是居民楼，应属于相邻。且该餐厅烟道位于裙楼楼顶平台，与居民楼处在同一平面，相隔不足10米，等于紧挨居住楼层，应禁止其经营餐饮服务。

执法部门实地测量

餐厅烟道与居民楼水平距离不合规范

目前，江岸区环保局、球场街办事处、球场街城管执法中队等多个部门积极展开行动，应对处理此事。18日，事情有了新进展。

据江岸区环保局介绍，2010年，国家环保部发布的《饮食业环境保护技术规范》中规定，经油烟净化后的排放口，与周边敏感目标距离不应小于20米。新建产生油烟的饮食业单位边界与环境敏感目标边界水平间距不宜小于9米。此为行业规范，开设餐饮服务项目应遵照此规范。

18日下午，江岸区环保局环境监察大队与城管部门进行了联合执法，实地测量发现，该餐厅所用烟道与21栋居民楼水平距离为8.5米，不足9米。工作人员现场表示，下一步，将会把此结果向上级部门汇报，就此进行研究商议。